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这一次,又是华润!
作者:苏兮

之前我们说过很多次,目前房地产行业正在从增量向存量转型。过去三十年中,支持行业爆发式增长的城市化红利,已经逐渐进入尾声。从2015年开始,中国城镇化率的增速就已经大幅下滑,房地产市场的天花板也触手可及。

 

要在存量市场中找到新的增长点,很多过去以住宅开发为主的品牌房企,例如万科龙湖恒大,都开始向“城市运营商”转变。从过去修楼卖楼的一次性收割模式,转向和城市共同生长的“长期主义”模式。具体体现为几种形式:

 

一是参与城市更新。用现在最新的城市开发思路,对老旧城区的商业、住宅、办公进行硬件升级,给原住民提供一种新的生活方式。本质是从消费升级的趋势中赚钱。

 

二是持有并长期运营优质资产。例如自持写字楼、商业、公建场地等等,这种盈利模式很简单,就是通过长期服务和物业投资来赚钱。

 

三是产城融合模式。这个模式就复杂很多,首先开发商要引入优质产业,和当地原生资源对接,通过促进产业发展来驱动城市的升级。需要和政府合作,和企业资源合作,还要根据产业特点做定制开发。本质是做城市的合伙人,共同创业。

 

在目前的行业中,能把三种模式都玩得转的房企屈指可数。但是也有房企将在三种模式融合在同一个项目之中,例如华润置地,之前明源君给大家仔细剖析过深圳湾项目和深圳南山金融科技城项目,特点都非常鲜明。

 

今天,明源君要给大家介绍的是华润置地的新作品——华润置地笋岗中心。这个项目吸纳了前面这些项目的经验,在产城融合开发上更加熟练,在项目开发上也很有特色。

 

下面,我们照样掰开了、揉碎了,来给大家研究一波。

 


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和区域战略绑定

带动产业、功能、城市面貌升级

 


做产城融合的项目,最重要的是规划,这个规划最好和当地政府的规划思路一致,或者和当地的产业资源优势结合。当两者不一致时,优先考虑前者。

 

为什么?因为项目定位要考虑的是未来的事情,而政府是决定城市发展未来的角色。产城融合要想成功,必须要和城市规划深度结合。

 

华润置地笋岗中心位于深圳罗湖区。作为深圳奇迹开始的起点,罗湖区的过去是非常辉煌的。但是,随着深圳城市向西发展,金融中心福田、科技产业中心南山,先后崛起。罗湖面临几个命题:

 

一是在产业定位上,一方面要帮助区域核心产业升级,提升商贸、金融等优势产业的竞争力。另一方面,也要扶持新兴产业的壮大,例如人工智能、信息技术行业,争夺区域地位。

 

二是在城市功能上,要跟上深圳的发展节奏。以项目所在的笋岗地区为例,这里原本是规模最大的公共仓储群区,在城市功能上,主要就是作为“仓库”。楼宇普遍只有5-6层,随着外贸加工退出时代中心,笋岗的城市功能就很需要重新定位。

 

三是在城市面貌上,作为深圳最早开发的片区,罗湖的很多建筑和区域,还是40年前的规划,需要焕新升级。

 

因此,华润置地笋岗中心的规划,基本上是围绕这三个目的来进行。

 

首先,在产业选择上,聚焦“食”和“家”。

 

“食”是指国际食材。因为项目所在地,原本就是华润五丰仓储冷库,曾经是华南地区最大的冷库。供应港澳的鲜活冷冻商品都要经过这里,同时国家储备肉和驻港部队的部分物资也储存在这里。也就是说,华润置地笋岗中心是有“国际食材”疏散地的基因的。

 

同时,在消费升级的大背景下,生鲜电商、食品安全等等,都是当下极具爆发力的产业,有很好的市场前景。

 

“家”则是指智能家居。这可能是当下最火的行业,大量的投资都向这里涌入。而笋岗正好过去就是深圳室远近闻名的商贸市场,有数十个大型家装主题商场聚集,而且品类齐全,辐射面相当广。

 

华润置地笋岗中心选择以这两个产业为主,可以说是水到渠成。

 

其次,在城市功能上,强调复合和多元。

 

作为擅长进行片区统筹的开发商,华润置地在进行项目规划时,除了做好产业配套,还重点考虑了如何提升城市居民的生活方式。

 

例如,作为一个综合体,笋岗中心在规划时,对商业、办公、居住功能都进行了升级。


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① 商业,笋岗中心的商业,落地了华润研发的首个市集型购物中心。除了常规的大型mall,还规划了采买市集,客户购物时可以漫步市集,给紧张高效的城市,提供一种更轻松有趣的生活方式。

 

② 办公,笋岗中心的写字楼,配置了华润的智慧楼宇和officeasy服务品牌,员工在办公场景中,可以享受智慧停车、智慧通行,下班以后,可以通过华润officeasy平台参与瑜伽、等员工社群活动。

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③ 居住,华润的智慧社区体系,可以提供24小时的安防和智能识别。

  

对于罗湖的原居民来说,这些功能升级给他们带来的是全新的生活体验,让他们也可以体验当下最精致的生活方式,享受到科技进步的红利。

 

第三,在城市面貌上,全面升级

 

作为城市更新项目,笋岗中心在外观上彻底摆脱了旧仓库的影子,取而代之的是由国际顶尖团队AIM 10 design设计的高端商务大楼,简约大气的公共活动空间,精心设计的亚热带植物景观。整个片区也从迟暮老城,蜕变成充满活力和现代感的城市综合体。

 

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 图片说明:华润置地笋岗中心实景图


但是,对于产城项目来说,单有规划是远远不够的。对于开发商来说,做建筑规划只是最简单的一步,真正考验能力的是如何导入资源、综合运营,让整个生态转动起来,实现产业繁荣,人流聚集,工作、消费、居住一体化的社区形态。

 

这是做产城项目最大的门槛,也是华润置地作为城市运营商最核心的优势。下面我们就来仔细分析一下,华润置地笋岗中心真正的技术亮点。

 

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布局全产业链

打造“研、产、创、投”闭环


作为产城融合领域的资深玩家,华润置地最独特之处在于,不是仅提供物理空间,简单根据产业定位来进行产业链招商,而是提供垂直化的深度产业服务。也就是说,在笋岗中心这样的产城项目,华润置地会亲自下场,参与到产业的发展和建设中去,用产业需求来指导地产开发。

 

一、通过和企业的深度合作,建立产业资源库

 

华润置地做产城项目,最核心的优势在于手握庞大的产业资源。这些资源是怎么来的?


一是原生资源丰富。作为央企,华润置地背靠华润集团,原本就有庞大的资源网络,通过调动集团内部多个产业的上下游资源,能够吸引很多产业合作方靠拢。

 

二是长期的资源积累。在笋岗中心之前,华润已经做过大量的产城项目,这些项目通过华润旗下的产业加速器润加速相互链接,和大量产业合作方建立了一种长线的关系。不仅积累了大量资源,同时也形成了丰富的创新项目库。

 

二、从技术研发,产业落地场景,到行业创新孵化,打造全链条闭环

 

产业升级是一个非常复杂的工作,首先要有市场,然后针对市场研发对口的产品,最后引入资金,孵化有生产能力的企业。简单说,就是“研、产、创、投”一个完整的闭环,缺一个都不行。

 

因此,华润置地在笋岗中心项目中,围绕“食”和“家”两个产业,建立了从技术研发、产业落地,到行业创新孵化一个完整的产业链条。

 

1、高端研发,发力行业基础建设

 

华润置地首先联合行业龙头优鲜测等产业合作方,打造了专业化研究平台。例如,合作研发的食品质量大数据中心、都市农场供应链实验室,和食品健康研究中心。

 

从食品行业的生产端,实验新型的有机水培技术、设施农业控制技术,对水肥、光照、通风、温度进行远程化、自动化、智能化的控制。在检验和运输环节,能通过物联网和区块链技术,实现食品食材在整个产业链条流动中的数据透明。整个食品运输过程在哪里停留、属于哪个批次,农药残留物等检测数据全部留痕且可视化。真正实现智慧农业升级,提升食品行业质量管理的效率和成本。55.jpg

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在智能家居领域,华润置地一是在笋岗中心打造了智能家居5G实验室,利用5G和AI的结合,将智能家居市场从单品智能到全屋智能推进。二是和潜在独角兽企业极视角合作打造了人工智能算法平台,打造了一个计算机视觉算法的商城。

 

例如,商场可以购买客流统计、年龄/性别/表情识别,服装风格、脸型眼型识别,打造真正的智慧商场。同样的社区安防、交通安全监测、物流配送等各个场景,都不用再做单独开发,可以直接在这个算法商城来购买。


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这些研发项目几乎都是能够重建行业生态的技术,有巨大的商业前景。研发成功后,就进入到最关键的阶段,落地和投产。

 

2、将项目空间作为使用场景,验证研发成果价值

 

作为产业综合体,笋岗中心另一个重要角色,就是提供能够验证项目价值的商业场景。


例如项目的市集型购物中心,提供商业场景,将购物中心作为万象食家的载体,聚焦国际食材消费升级,给国际食材溯源、新型食品检测技术提供市场。

 

而智慧商场和智慧办公,则给华润置地和腾讯合作开发的“瑞云”系统提供了大量的应用场景。进入这个项目,门禁、电梯和室内空间,每一个细节都是智慧化的,让科技产业和城市建设完全融合。也给企业提供了重要的商业案例,助力长期的业务拓展。


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3、链接外部投资,孵化创新企业。


华润旗下的产业加速器“润加速”几乎已经成为了华润置地产城综合体的标配,根据不同项目的规划,“润加速”会配置相关垂直产业的主题加速器。


例如,在笋岗中心项目润加速就联合罗湖区引导基金、华润大消费的产业基金以及众多头部投资机构,给“研、产、创、投”这个生态闭环提供最关键的启动资金,给创新型企业加速,并形成区域的创投生态,让整个产业链条转动起来。


既有研发支持,又提供投资和市场,笋岗中心一个项目,就实现了从最前端到终端,对食和家两个产业全流程的扶持,真正做到了产业和城市空间的融合。


三、打造平台,建立资源链,吸引行业优秀资源

 

除了在笋岗中心项目中形成内部的产业闭环,华润在产业发展上的还有更大的行业视野。为了吸引行业最优秀的企业加入笋岗中心的产业生态,华润还打造了三大产业平台,提供产业对接、智库、资本对接的三类服务。


例如,组织产业资源的对接会,为创新企业提供从工商财税到战略运营的咨询服务,以及垂直领域的人才培训。

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图片说明:通过产业平台,提供丰富的服务内容


有庞大的资源网络支持,笋岗中心将在“国际食材”和“智能家居”两个行业中爆发出强大的影响力,成为行业的重要地标,很可能会彻底改变大家对罗湖笋岗的印象标签 。



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产城融合模式逐渐成熟

华润置地的产城布局进入快速发展期

 

其实,像华润置地笋岗中心项目这样通过垂直产业综合打造城中城的模式,华润置地此前在南山已经有多个成功案例,例如南山后海片区统筹项目华润深圳湾(点击回看),大冲村的城市更新典范南山科技金融城(点击回看)。

 

在罗湖,除了目前已经开发的笋岗中心,另外还有5个城市更新的产城项目将要落地,投资规模高达千亿。

 

从南山到罗湖,华润置地已经尝到了和城市发展深度结合带来的甜头,并且在产城融合方面形成了一套独特的打法:一是城市更新,但保持本地特色,不千篇一律;二是产业升级并有传承;三是产城融合,长期耕耘,自成中心。

 

这种开发模式对房企的多业态综合开发运营的能力、超前规划的能力、处理政商关系的能力,和负担长周期开发的资金实力都有很高的要求。但是每一个产城项目的落地,都会产生复利。

 

一是,更强的品牌影响力。品牌,是企业在长期竞争中不断积累的资产。既是溢价的基础,也是凝聚客户忠诚度的载体。

 

做住宅开发,建更好的房子,虽然会产生口碑,但影响力终究是局限在业主。而城市运营,通过构筑一个多业态、多配套、多功能的城市空间,能够提升城市居民的生活方式,将开发商的品牌影响力辐射到全城,甚至是全国。

 

二是,资源的积累。开发商做产城融合,链接的资源会不断积累。这些链接在平台上的产业资源,是各个城市政府最欢迎的,能作为开发商在项目拓展时的利器。

 

三是,长期盈利。中国房地产正处于从增量开发到存量市场的转轨期,目前我国房地产的总市值超过300万亿,按每年2%的更新速率计算,仅城市更新的规模就高达6万亿,城市更新将成为增量开发最主要的市场。而产城融合项目,产业生态一旦形成,就会具备自生能力,给企业带来长期的现金流。

 

这就是行业这两年一直在说的“长期主义”,从时间中赚钱,从发展中赚钱,自己种树自己遮荫。对于大部分房企来说,不具备城市运营的能力,但这种自己铺路的思路同样适用于综合体开发、大盘开发项目,以及城市深耕,很值得深入学习。

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