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金茂、万科、融创的产品竟然都进化到这种程度了!
作者:文涌


社会正在加速迈向5G时代,离真正的万物互联已经不远了。随着城市“新中产”群体的形成越来越明显,我们发现无论刚需、改善还是豪宅客户,似乎都已经离不开“科技”和“智能”。


而房企产品的智能化升级,就成了顺应市场的必修课!其实这些概念在业内已经提出很多年了,从最早出名的朗诗、美的、金茂,到这几年的万科、融创、龙湖等龙头房企纷纷追赶。


经过这么多年,房企在“科技住宅”方面的研发到底进展如何?

明源君今天就整理了一些近年的科技住宅发展案例,并来探讨一下,新时代下一个好的科技住宅,究竟需要拥有哪些“技能”?



“科创新中产”对生活的想象

永远离不开一个智慧的社区


科技住宅发展到现在,其智慧远远不止是体现在居室内,还覆盖着整个社区生活。

对于年轻客群来讲,他们喜爱接触新鲜事物,注重“懒人”式的便利生活,还非常重视子女的安全和教育问题。而改善、豪宅客户,就更注重隐私、家庭健康以及老人的关照问题。

无论哪种个性化需求,都应该在社区服务里落到实处,而智能化通常在这几个维度上承担重要角色:智慧物业、智能安防、无接触通行、共享自助、云社区服务。


1、“云”社区,给业主懒人式的社区控制权


对科技依赖性极强的当代置业者,实际上向往的是一种既能当懒人,又能过得精致畅快的生活。一切繁杂事务最好动动手指都能解决,而这正是云社区的发力点。

如今许多社区都已经开始采用高度集成的社区app,业主能够在自己的手机上处理常规物业费缴纳、门禁开关、访客放行、外卖获取等基本生活事务。

而社区配套更加丰富的楼盘,还可以通过app直接预约社康看病、健身房、泛办公区工位、共享家宴厅等社区设施。让业主能够一眼掌握整个社区设施的使用状态!


2、共享式自助社区,小成本打造全配套


当代“社恐”群体的出现和“无接触”健康概念的兴起,使得各种自助式的共享配套能够很好地契合年轻业主的个性化诉求。

自助化、共享化的配套,既能用较小的空间和成本,打造更全面的配套体系,又能节省运营人力。还能通过适量收费,形成一种长期的物业收入来源。

万科就在其上海的智造系产品中规划了格式社区共享配套,提出了“社区超级大堂”的新概念。它是一个集多种共享功能的业主自助中心,里面可以设置机器人咖啡柜台、饿了么自动货柜等设施,为业主提供便捷的轻餐饮、轻零售、文件打印、快递收取等服务,业主可以通过社区app预约并扫码缴费。

他们还提出了“盒子健身计划”,在社区架空层内为上班族业主群体打造专属的共享健身房。实行24小时开放,业主只需通过手机预约健身时段,并前往使用即可。

 

图片来源:万科


除此之外还可以设置24小时自助超市、共享厨房、社区家宴厅等等,来满足不同类型客户的需求,并且全部都可以采用无人管理、线上预约的方式运营。

像共享健身、自助咖啡这种设施,已经有很多房企以外的品牌在使用。

比如新兴潮流健身品牌“超级猩猩”就在各大城市运营着自助健身舱,受到许多年轻白领欢迎。新兴便利店品牌“便利蜂”也将自助咖啡机作为门店标配,只需顾客用最简单的操作,就能自己“做”出一杯高品质的咖啡,不少顾客表示:“工作累了自己来做杯咖啡,方便又解压,挺好玩儿的!”

随着物联网技术的持续发展、社区app功能搭载的日益完善,相信自助类配套很快能得到普遍应用!


3、智能安防升级,关照每一位业主的安全


在智能安防上,美的置业去年发布的“维G健康社区”中,就将原有智慧社区升级成了AI智慧社区。通过云计算、人工智能等技术,实现全面智能化的社区安防。

这个系统能够通过AI人脸识别与人员轨迹跟踪功能,实时监控外来人员、入侵情况、重点区域占道情况等等,加强社区内的安全管控。

最关键的是,它能掌握老人和孩子在社区内的动向。社区天使眼一旦发现家中老人小孩独自外出时,便会对业主发送通知,并由物业人员前往帮助。


4、智慧物业升级,节约人力成本,提升物业服务效率


融创上海去年发布的智慧社区4.0中,在智慧物管板块更新了许多更加细致的内容。

比如更新了访客临时二维码、云对讲系统,便于访客能和业主快速沟通获取进入权限,免去物业人工核验身份的拖沓。在私家车管理方面更新了智能锁车功能,业主一旦设置锁车,该车辆就无法离开社区,进一步提高了安全性。

 

图片来源:融创上海产品中心


还增加了设备远程监测预警、智能巡检功能,能够及时发现社区内设施设备的异常情况,甚至是垃圾桶满溢情况都能发现!物业人员不用到现场就能看到故障设备的状态和参数,节约了大量的巡视时间。


5、后疫情时代,“无接触”管理成为好社区的标准


经历了新冠疫情后的社会,对于“无接触”、“社交距离”的敏感度直线上升。一个好的科技住宅小区,必须具备一套严密的无接触健康系统。

去年大火的金茂“无接触黑科技”是个中典范,通过物联网把各个通行模块进行串联,再部署人脸识别技术,接入客户数据平台,让社区门禁、单元门禁、电梯等设备统一实现自动响应,无需手动接触。

金茂还采用了“茂茂机器人”,在金茂运营的写字楼、酒店内,进行自助的送货服务。未来智能送货机器人的应用,也将成为“无接触”式社区管理的一大趋势。

 

图片来源:中国金茂

 

图片来源:中国金茂



智能家居迭代迅猛!

房子可以学会思考和关怀


智能家居是住宅智能化的起步领域,经过硬件与集成系统的多次迭代,现在的智能家居不仅提供便利性,还能够兼顾居家舒适性的调节和安全预警等功能。

近期房企们更是在家居参数的自由度上下功夫,为业主赋予更高的居住环境自主权。


1、全屋集成控制已成为标配


过去智能家居与灯光控制主要是通过室内面板,而近两年这个集成控制功能逐渐收口到了手机端,进一步提升了便利性。万科未来系产品就允许业主使用手机app来控制家里的电器、灯光甚至温度。

同时万科采用的是传统产品+智能产品的混装模式,保留了传统产品的操控习惯,适应不同的人群来使用,充分尊重业主的自主选择权。

 

图片来源:万科


近年还很流行室内监控的远程控制,解决了业主关照家中老人、孩子的需求,和“有猫有狗”一族的宠物监控需求。有些甚至开发了摔倒感知功能,能及时发现家庭成员的异样并立刻通知业主!

目前能够实现集成控制的部品包括智能门锁、智能猫眼、电器、全屋灯光、全屋音乐等,唯独智能窗帘一直被批为“鸡肋”。

部分项目想做智能化噱头,却又不舍得配全套智能家具,就给业主留了一个电动窗帘安装位。客户的认可度普遍很低,装修时也陷入两难。


2、智能感知+预警系统,全面提升居家安全性


除了家具控制以外,科技住宅的重大进步在于对全屋感知的智能化水平升级。比如在金茂的产品中,屋内预警系统已经做到了非常完善的程度。

在安全性监测上,智能系统能够担负起紧急求救、厨卫漏水报警、燃气报警、烟雾报警等功能。当检测到环境出现异样时,自动将警报信息推送到业主手机上,并及时配合机械手关闭对应阀门或报警至物业。

在居家细节上,设计了人体红外感知系统和风雨传染器。业主在回家、走进卫生间或是在卧室起夜时,夜灯会自动亮起,省去了摸黑找开关的麻烦。

而在风雨天气中,风雨传感器会和开窗器联动,自动关闭屋内窗户,减少天气突变带来的麻烦。


3、“六恒”环境调节系统,打造主动思考的房子


朗诗曾推出一套“六恒”科技系统,通过多种技术创新实现了室内的温湿度恒定、持续换风排尘与降噪。

 

图片来源:朗诗


在这个环境监测系统中,房屋仿佛懂得主动思考,为业主创造宜人的居家环境。室温将会自动调节在20-26℃之间;相对湿度恒定在30-70%;系统自动过滤PM2.5并降低空气中的甲醛、二氧化碳含量;并控制全天噪音在35-40分贝之间。

参数设定的高自由度,赋予业主绝对的居所自主权

去年4月朗诗发布了“自由方舟”的科技住宅产品体系,主要围绕“集中能源+户内系统”实现一个恒定、可控、可自由调节的超高自由度屋内控制系统。

这个体系最大的亮点,是能让业主直接看到室内的各项环境数据,包括温度、湿度可空气质量等,让业主可以自由定制适合自己和家人体质的温湿环境!

 

图片来源:朗诗“自由方舟”产品发布会


系统还能够显示房屋能源使用情况,让业主直观的看到可能产生的用电费用,并自由选择是否要开关系统,达到节能方面的自主控制!

 

图片来源:朗诗“自由方舟”产品发布会

 

图片来源:朗诗“自由方舟”产品发布会

新的系统还实现了分室温度控制功能,不同卧室可以由业主随时自由设置为不同的温度,并记住其选择。

 

图片来源:朗诗“自由方舟”产品发布会


通过这个系统,业主拥有了对自己居所更高的自主控制权,能够对具体的环境参数进行设置调节。这在某种程度上说,也是高度尊重消费者自我意识的体现,在这个个性化消费旺盛的时代,是一次顺应市场的意识转变。



有了这些建筑黑科技

才能为客户创造宜人的户内环境


智能家居除了电气控制以外,所有舒适环境的营造,都必须依靠建筑硬件本身的技术进步才能实现。无论是金茂的“十二大绿金科技”,还是朗诗的“六恒”,背后都是科技建筑的支撑!


1、室内四季如春的背后,是强大的保温科技


能让室内总是四季如春,当然不止是按一下面板那么简单。先进的恒温系统离不开外墙、屋面、地面和外窗等多个位置的加强保温技术,有些项目的外墙甚至用了7层不同的材料来保温!

而“天棚辐射系统”更是黑科技的体现,通过在天花板上埋设均匀的水管,来实现全屋无死角的控温!再也不会出现开了空调,一个房子这头冷那头热的情况。


2、好的新风系统是健康人居的基本保障


新风系统在业内已经用得比较多了,它依靠不断更换的新风,为业主过滤PM2.5、调节室内干湿度,给全家打造一个健康无尘、可以放心居住的空气环境。

而目前比较先进的新风系统,都是采用底部进风、顶部出风的设计,让新风可以在室内均匀流动!

 

图片来源:朗诗


3、绿色、高效的能源供应,是一所科技住宅的核心支撑


要维持恒温系统、新风系统和24小时热水系统的良好运转,离不开高效的能源供应。目前许多科技住宅项目都采用了地源热泵系统,能从空气、水或土壤中获取绿色能源,既高效又环保节能!


4、安静舒适的居住环境,离不开先进的降噪音技术


要创造一个安静的居住环境,只靠LOW-E中空玻璃其实是不够的。优秀的科技住宅,还会在房屋本身的结构上下功夫!比如朗诗的产品就会在外墙、外窗和楼板各个面上都设计专门的隔音构造,即使在主干道、高速边,也能有效地阻隔噪音。

 

图片来源:朗诗


已经被广泛应用的同层排水系统也能有效降噪。不穿越楼板的管道设计,使得业主可以摆脱上下住户使用卫生间时发出的冲水噪音,还可以避免洗手间异味的产生!

 

图片来源:朗诗


4、中高端楼盘已经能接入直饮水、实现光线控制!

 

部分改善型或豪宅项目目前已经实现了直饮水到户,业主未来可以告别饮水机、桶装水甚至是热水壶了!通过前置过滤器+中央软水机的设计,家中水龙头就能喝到直饮标准的净水。

还有些豪宅项目已经配备了室内光线自动感知系统,搭配自动遮阳卷帘。业主可以自行设定想要的室内光照程度,然后系统就会自动感光,调节遮阳卷帘的升降,让室内光线始终保持再业主想要的亮度。

 

图片来源:朗诗



噱头化、智能程度低

跨行业合作不紧密

科技住宅还有很多痛点等待突破


尽管科技住宅经过了多年的发展,智能家居这几年也在市场上炙手可热,但很多消费者,甚至从业者自身,对科技住宅的价值和实施方式仍然不够了解。

在这方面做得好的房企,享受科技溢价已经很多年。而做来做去也要做不到位的房企,始终只能挂个噱头,客户大多不买账。科技住宅想要进一步发展,仍然有许多节点等待突破。


1、物联网技术未成熟,终端产品质量难保证


目前国内的物联网技术仍然在发展阶段,许多家电硬件仍然不能轻易实现一体化集成控制,这个“物联”还没有完全打通。并且许多项目反映出了智能化产品容易损坏的特质,新兴电子产品的质量不稳定性也仍然是个隐患。


2、部分项目忽略智能化,或智能“噱头化”


住宅智能化提了这么多年,至今做的好的企业十只手指头也数的过来,其实发展的不算快。其中很重要的原因是许多房企,仍然笃信在精装修上,品牌才是第一位的,智能化只能作为一个点缀。


但随着改善型市场的展开、客群偏好变化的趋势,品牌第一的观念迟早需要改变。在未来,完全不做智能化,只靠精装品牌和简单家电控制撑起来的精装修,想要吸引新兴消费者是很困难的。


3、房企家装与智能家居行业,合作紧密度还是不够


我们能够从案例中看到,在整体集成系统、全屋环境监测方面做得好的房企,大多拥有强大的自主研发能力。比如金茂、朗诗等,产品体系中含有大量自己的专利技术。

而没有研发能力的房企,其产品智能化水平还停留在局部家电的集成控制上,称之为“科技住宅”实在有点勉强。


但要求每个房企都去搞研发是不现实的,要想实现更好的集成系统植入,打造更完整全面的科技居住体验,其实更好的方法还是加强跨界合作。专业的事交给专业的人去做,打通与智能家居、互联网大数据行业的合作壁垒,是比较实在的办法。

比如华润与小米就曾有过合作,美的也将云大数据这些非自身强项的事情交由阿里来搭建。大房企尚且如此,那中小房企如果和智能家居的交集还停留在终端产品的零散采购上,注定会在科技住宅这条路上被甩得越来越远。


市场上已经涌现出许多廉价的物联网产品,如天猫精灵、小度音响等,房企自己零散地配,对客户起不到任何刺激作用,他们自行购买的概率也很高。既然如此,不如加强跨行合作,寻求更全面的智能化升级,取代点状的、不痛不痒的营销噱头。


结语

房地产行业已经逐步走向精细化管理和产品意识回归的时代,产品力始终是当下许多房企战略转型、业务升级的重要战略要素。

十年前“智能化”尚且当做噱头来用,但现在随着技术突破和消费群体结构的变化,“科技住宅”终于不用停留在概念层面,它有了成为房企弯道超车利器的机会!


拥有自主研发能力、坚定走科技住宅这条路的房企,早已跑在前面了。其他房企如果不在5G全面落地前迎头赶上,恐怕就晚了…


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