在各大房企物业冲规模的路上，不少公司都在纠结要不要做老旧小区的业务。

一方面，老旧小区的改造和管理，是国家治理好社会基层的刚性需求，与物业公司的业务高度契合。

涉及的体量大、人口多，近几年还能享受各级、各地政府不同程度的政策红利。

但另一方面，这些小区设备老旧、修缮资金严重不足，加上大部分居民的收入水平有限、消费观念跟不上。对于品牌物业来说，似乎怎么算都是一笔亏本买卖，碰不得。

面对来自老旧小区的巨大市场需求，各大房企物业究竟该怎么做？又能做些什么？

明源君发现，碧桂园、万科、保利等物业正在探索新的解题方式，做好了可能成为又一条护城河。

老旧小区太难管

很多品牌物业算不过来账

老旧小区为什么难管？

这中间有很多影响因素，有硬件的也有软件的，总的来说，可以概括为以下三点：

一、老旧小区设备老旧，资金存在巨大缺口，巧妇难为无米之炊

和商品房不同，老旧小区是由政府或者单位出资建设的，绝大多数都没有修缮资金。

由于建筑年代久远，这些小区往往存在各类设备老旧、基础设施差、规划不合理等诸多问题。

要想提高居民的居住品质，需要改造的地方非常多，前期需要投入过多的资金成本，很多品牌房企都不愿意入驻。

二、居民没有购买服务的消费习惯，物业管理困难重重

明源君看过一个案例：

某品牌物业进驻一个完成基础改造的老旧小区。为了给从来没有享受过物业服务的居民，增加理解和认同的时间，该物业采用“先尝后买”的模式，在提供了4个月免费服务后，第5个月才开始收物业费。

定价每平米收费1元，还提出优先缴费8折优惠，结果小区300多户居民，只有8户交了物业费。

很多没缴费的居民表示，物业的确改善了自己和家人的生活品质，但过去自己交其他费用都可以拖一段时间，不愿意按时按量给足物业费。

个别小区居民甚至觉得可以“白嫖”，认为物业公司4个月时间已经把小区的各项工作都理顺了，接下来可以不要物业公司，实行居民自治管理，这样花费会更低。

像这样的例子，不胜枚举。

主要是因为收入和认知的差异造成的。很多老旧小区的居民是老年人、下岗职工、农转居民等收入较低的群体，愿意花钱购买服务的还是少数，造成很多物业管理的工作很难推进。

三、老旧小区的物业管理更容易陷入死循环

居民对物业的工作不理解，拖欠物业费；

物业公司没有足够的钱，服务标准降低；

居民因为服务质量下滑，更不愿意交物业费；

物业继续恶化……

很多老旧小区的物业工作就这么陷入了死循环，让很多曾经积极参与到老旧小区的品牌物业，都算不过来账。

似乎不管想什么办法、怎么降低成本、调整服务标准，老旧小区业务带来的利润都很低，甚至会亏本。

跳出单个小区的物业管理服务

用新的解题思路做老旧小区的业务

大家都不看好老旧小区业务，真的没有价值？做不了吗？

这两年，随着各级政府“放管服”进程不断深入，老旧小区的各项政策逐渐落地。

万科物业、碧桂园服务、保利物业、宋都物业等都切换了新的解题思路。跳开单个小区的物业管理服务，发挥更重要的社会基层治理功能，从更广、更深的维度寻找新的盈利突破点。

一、扩大管理范围，形成规模效应，增加城市服务的竞争力

老旧小区都有通病，比如布局相对分散、产权相对复杂。面对五花八门的需求，各级政府机构沟通、治理起来，非常头疼。

面对这样的局面，碧桂园服务、宋都物业等选择和政府机构合作，共同治理老旧小区。

像碧桂园服务就提出“智慧红色城市大物业运营模式”，扩大管理服务面积，积极探索性价比更高的物业管理和社区治理协同服务。

把主要精力集中在改造后的老旧小区，如何建立长效运营管理机制等问题上，通过创新形成可持续的运营模式。

比如把零散的老旧小区整合进行片区化、网格化管理；机械作业服务覆盖街区内市政道理和老旧小区的主干道路来降本增效；组织志愿者来构建更加和谐友爱的社区氛围……

而宋都服务和杭州采荷街道共同探索出了“金牌管家”大物业管理模式。

整个街道的老旧小区都由宋都服务统一来进行物业管理服务，提供包括公共保洁、公共秩序、 公共维护、公共安全、垃圾减量分类、微偿服务、 河道管理、防违控违等九项基础服务。

宋都服务还创新了“1+1+N”智慧管理路径。也就是说，用1个联合指挥中心、1个综合服务平台把N个应用场景落地，解决外来人员管理难、问题反馈不及时、乱拉乱搭等一系列问题，线上线下结合来提升管理效率。

▲宋都服务“1+1+N”智慧管理路径图

这类合作的方式，至少可以带来两点好处。

一是物业的管理服务半径大了。在更大的管理范围里，物业公司可以形成规模效应，通过科技等手段，更加合理安排人员、部署环卫绿化等机械作业，降低成本，提高效率。

二是在实践中，物业公司可以不断锻炼社会基层治理的能力，为更大的城市服务业务积累经验、增加与政府合作的切入点和竞争力。

二、老旧小区业务向前延伸，提供一站式解决方案

比如万科物业，去年和武汉江汉区签署了战略合作协议。

在老旧小区的改造和管理中，万科物业并不是以小区物业管理服务切入，而是依托自己在社区管理、服务和运营经验，提供老旧小区改造工程顾问咨询服务、工程建设、竣工承接查验服务、设施设备维修养护服务等。

保利物业则提出了“城镇焕新”计划，通过 4R服务流程和服务供应，覆盖咨询、改造、管理、运营四个环节，可以为老旧小区提供全生命周期的建管一体化、一站式服务。

三、移植增值服务，做大边际效益

扩大面积、创新管理模式，对于品牌物业实现收益来说，可能还不够。

很多物业发展老旧小区业务，都是看中增值服务。

在广告位收入、收停车费、运营社区配套用房等方式平衡资金后，还可以移植教育、医疗、养老、保洁等基础型的增值服务，让品牌物业把自己的增值服务的边际效益做得更大，获取更多收益。

近年来，碧桂园服务开展的“三供一业”业务（国企将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企剥离，转由社会专业单位实施管理），也涉及老旧小区的改造和管理。

碧桂园服务表示将通过培训社区增值业务专业团队，推动包括社区传媒、生活团购等在内的社区增值服务落地。

做老旧小区业务前

先想清楚三个问题

正如前面所说，老旧小区业务对品牌物业来说，挑战和机遇并存。

挑战在于，相较于普通商品房、商办等项目来说，整体利润偏低，有居民接受度、政府扶持力度等诸多不可控因素多。

机遇在于，现阶段老旧小区的改造和管理工作，政府还在引入社会力量的探索阶段，品牌物业积极参与，急当地政府之所急，可以尽快形成自己的可持续模式，复制到其他城市和区域。

在扩大第三方在管面积的同时，增加参与更广阔的的城市服务的可能性。

做好了这项业务未来不会太多对手。

那么，品牌物业如何面对挑战，把握机遇呢？明源君认为，做之前需要想清楚三个问题：

一、选择什么样的老旧小区？

老旧小区的体量很大，并不是所有小区都能有营收能力，都能开展增值服务。

因此，品牌物业选择和什么样的基层政府、老旧小区合作，有什么样的政策扶持，非常关键。

举个例子，去年浙江省建设厅发布的《关于加强和改进城镇老旧小区物业管理工作的指导意见》就指出，老旧小区改造后，有条件的老旧小区应在街道、社区组织协调、指导下，由业主及时依法选聘物业服务企业，实施专业化物业管理。在有条件的市(县、区)可给予财政补贴等方式，鼓励品牌物业服务企业管理老旧小区。

各大物业公司在做老旧小区业务前，要了解清楚不同地区对老旧小区的政策扶持力度，先找到有条件的区域，再积极切入提前布局。

二、自身的基因能不能支撑老旧小区业务开展？

某品牌物业公司高层告诉明源君，由于不愿意降低服务品质，该公司不会继续拓展老旧小区的业务。

但在明源君看来，物业公司的服务品质是可以分档次的。就像房企面对不同层次的购房者，有不同的产品系。

物业公司想要做老旧小区等业务，可以制定不同的“产品系”来提供合理的服务。但是，这一“产品系”能否得到其他业务支持也很重要。

比如，一家品牌物业公司只服务过中高端住宅项目，那么很多增值服务的业务内容就没办法移植到老旧小区中，等于全部重新做开一项业务，需要花费很多精力。

三、能不能引导居民积极参与社区治理，把服务落到实处？

老旧小区改造分三类：

政府原则上优先完成基础类改造，要求做到应改尽改，财政也有保障。完善类、提升类的内容则是各个区域根据实际情况，量力而行，鼓励社会资本、市场资本参与，建立政府与居民、社会力量合理共担机制。

物业公司开展业务前，要想清楚如何发挥品牌优势，能参与哪些类型的改造内容。

以及能不能引导居民积极参与共建共治社区，让各项政策落地，达到事半功倍的效果。从而建立起居民生活有提升、政府工作有价值、物业公司有盈利的长效机制，扩大自己的社会影响力。