订阅号

反馈

顶部

9单公募REITs集体获批,地产行业将迎来巨变!
作者:艾振强


千呼万唤,国内的公募REITs终于横空出世了!5月18日,张江高科在其官微上宣布:中国首批!上海首单!张江光大园公募REITs正式获批!

 

张江光大园REITs的全称是“华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金”,张江高科在消息中,连基金代码都公布了,上市只是时间问题了!



张江光大园公募REITs,只是获批的基金之一。事实上,首批正式获得证监会准予注册的基础设施公募REITs,一共有9单(上交所5单,深交所4单)。

 

最近,大家的目光聚焦在各地的集中土拍上。但,明源君认为,公募REITs的问世更加值得关注。因为土拍解决的是当下和未来两三年的问题,公募REITs则将深刻影响整个房地产行业的格局。

 

目前,美国房地产行业围绕资本,专业和精细化分工的模式,很大程度上就得益于上世纪八十年代REITs现代化法案的诞生。中国正在靠拢。未来,不仅更多的物业公司市值会超过地产开发母公司,公募REITs上市公司也会慢慢占据主导,要知道美国上市REITs的市值是上市开发商市值的7倍左右。


公募REITs闸口已开

未来将会迎来上市潮


上个月,明源君独家深度对话高和资本联合创始人周以升时,他说:目前中国跟1985左右的美国很类似。

 

为何这么说呢?

 

因为上世纪80年代美国房地产是这样的:1、增量开发到了尾声;2、很多开发商活不下去,甩卖资产;3、REITs现代化法案诞生;4、大量的机构将资产委托给资管公司。

 

对照2020年的中国:1、城市更新成了国家战略;2、五条红线(三道红线+房贷两条红线)和供地两集中,让多数开发商必须专注主业出清不动产;3、基础设施公募REITs试点工作正式启动。

 

未来,中国房地产行业将迎来全新的格局。

 

从目前来看,这个进度可能比想象的要快。

 

一是,试点启动后的推进速度,非常之快。

 

作为资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措,基础设施公募REITs试点于2020年4月30日启动。


虽然有疫情因素的影响,但基础设施公募REITs的工作一直在有条不紊地向前推进,在今年早些时候,上交所、深交所层面的公募REITs规则准备、项目准备和技术准备等工作已经就绪,交易系统也测试完毕。

 

4月21日,沪深交易所正式接收首批4单基础设施公募REITs项目申报;4月23日,沪深交易所受理首批基础设施公募REITs项目申请;此后,沪深交易所又受理了6单基础设施公募REITs项目申报。

 

速度可以说非常快!

 

二是,首批就推出了9单,超出市场预期。

 

此前,市场主流观点认为,基础设施公募REITs肯定不会以“第一批”的形式集体登场,而是成熟一单上一单,从优中选优的窄门中鱼贯而出。而且,最有可能的是,上交所和深交所将从这多个资产中挑选2个,两个交易所同时分别先上一单,把整个流程和通道先走通一遍。

 

这样的观点有一定道理,试点的意义,一是从无到有;二是要找到问题,解决问题,然后再推广,我国的很多改革基本都是这种模式。

 

但证监会一下就批准了9单项目准予注册!

 

一方面,说明作为资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措,基础设施公募REITs试点得到了大力支持;另一方面,说明各相关部门为此做了大量工作,很多因素已经考虑到。

 

三是,我国产业园数量庞大,后续空间大。

 

首批9单项目获批,标志着沪深两市交易所基础设施公募REITs试点又向前迈出了关键一步。

从推进速度,到首批获批数量等可以看出,后续上市的基础设施公募REITs,将如过江之鲫。

 

虽然《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)试点项目申报工作的通知》对可入池园区类资产做出了明确的规定,但潜在的数量依然十分庞大。

 

对于所规定的两种特定区位,《中国开发区审核公告目录(2018 年版)》包括2543个开发区,其中,国家级开发区552个,省级开发区1991个;此外,国家发改委《关于加快推进战略性新兴产业产业集群建设有关工作的通知》中公布的首批的国家级战略性新兴产业集群还有66个。


▲来源:国家发改委、明源地产研究院

 

这些特定开发区或产业集群内的特定业态,只要满REITs资产的运营条件(如近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正等),后续均有上市的可能。


公募REITs将重塑地产价值

房地产行业面临重大变局

 

2020年8月13日,贝壳找房上市,首日收涨87.05%,总市值达422亿美元(合人民币2932亿元)。最高峰时,其市值是开发商TOP3碧桂园、万科和恒大的总和,目前接近600亿美元的市值,也是碧桂园+万科的总和。

 

一家卖房中介平台,为何值这么多钱?原因在于,其不只卖房,更是居住服务平台,除了卖房还可以切入到家装等各个板块去。

 

卖房子的不值钱,但围绕房子提供各种服务的公司赚钱,这是存量时代的一大典型特征,开发商自己的物业公司市值超过开发母公司的市值,就是很好的佐证……

 

那这跟基础设施公募REITs有什么关系?关系很大!

 

贝壳找房目前主要是靠「房屋交易」这个场景赚钱,上市物业公司主要是是靠「社区服务」这个场景赚钱……都是围绕场景赚钱的。

 

基础设施公募REITs基本也靠场景赚钱!

 

高速公路,不是靠卖路赚钱,是出行的一个场景,通过收费赚钱;高新产业园区,不是直接卖楼赚钱,而是通过租赁物理空间并提供各类服务赚钱。

 

再说一个大家不容易察觉,但几乎每一天都跟大家息息相关的,物流地产。顺丰、京东等的仓库,就是方方正正的大盒子,本身并不值钱,但发生在仓库里的「场景」却非常值钱,因为它连接的是无数的商家、快递员、消费者,还有飞机、轮船、汽车、电瓶车等。

 

相比拿地、盖楼、卖房,这显然是更高级的玩法,也是更契合国家战略和实体经济发展的玩法,这就像大家说麦当劳是全世界最大的房地产商一样。

 

京东物流在向港交所递交的招股书中说,截至2020年9 月30日,他们在全国自建了800 多个仓库;而截至2020年6月30日,顺丰在中国46个城市拥有物业项目,规划总建筑面积约470万平米,已经竣工约160万平方米!

 

「场景」不仅是社会经济活动的结果,同时也是推动社会经济发展的一种生产要素。这一点有先见之明的开发商,早就已经看得很明白。

只不过,知易行难,因为靠「场景」赚钱的生意并不容易,其他不说,光沉淀大量资金,就吓退了一大批开发商。

龙湖做商业,就长期被行业看衰,2012-2014年大量员工出走,还有高管在离职前真诚地劝吴亚军赶紧改。至于产业地产等,更是难上加难。

 

基础设施公募REITs可以解决这个问题。

 

海外上市的REITs中有不少产品中含有园区类资产,比如,CLCT是新加坡最大的专注于中国的REITs,按照面积算,43%的资产属于中国的产业园区类资产,其NPI收益率达5.8%,高于同REITs管理的零售资产。

 

美国是最成熟的REITs市场,其基础设施REITs占比不低,主要覆盖光纤电缆,无线通信设施和能源输送管道等领域。

 

美国权益型REITs涉及的领域

▲资料来源:NAREIT(2021.3)、中信证券研究部

 

2011-2020年,基础设施REITs的平均综合收益率超过以办公,零售,住宅为底层资产的商业地产REITs。数据中心作为新基建的重要领域,5年的平均综合收益率也达到了21%。全球最大的基础设施REITs,美国电塔公司(American Tower Corp)的市值超过1100亿美元。


2011-2020年美国REITs市场各类别REITs的综合收益率比较

▲资料来源:NAREIT、 中信证券研究部

 

此次,首批获证监会批准的基础设施公募REITs,收益率也不错(如下表所示)。中航首钢生物质REITs和浙商证券沪杭甬高速REITs的当期派息率分别是8%和12%,全周期内部收益率分别为6.91%和不低于6%。博时招商蛇口产业园REITs的当期派息率只有4.1%,但是,考虑不动产公允价值变动带来的资本利得,整体收益率也不错。总体而言,首批公募REITs的收益率较此前预期的4-5%略高。

 

▲来源:招募说明书

 

只要收益达标,就能够通过公募REITs上市,回笼资金,实现退出,这对开发商做产业地产和物流地产等,绝对是利好!

 

比如,5月17日,顺丰房托正式在港交所挂牌上市,集资额约25.9亿港元,这次上市的只是顺丰所有物业里面的30万平方米。

 

但在香港上市,涉及红筹化的安排,资金出入境和重复征税的问题,代价还是挺大的,一般企业,轻易不敢尝试。内地也有公募REITs,就方便很多。公募REITs将重塑地产价值!


▲公募REITs将重塑地产价值(来源:书籍《资管大未来》)



事实上,除了国资产业园区群体,菜鸟网络、京东物流、苏宁物流等都申报了第一批基础设施公募REITs。

 

未来,万科、金地、星河、富力等旗下的产业地产、物流地产项目,相信也会陆续亮相。截至去年底,万科旗下万纬物流累计管理148个项目,可租赁建筑面积达1148万平方米;远洋资本旗下的远洋物流,在管面积已达到250万平米……


机会永远是给有准备的人的

开发商要提前布局迎接改变

 

除了产业园区、仓储物流,出租率高、运营好的商办物业也能满足REITs的发行要求。但商业物业没有列入试点,这让很多人觉得遗憾。因此,不少房企和地产人觉得公募REITs跟自己没关系。

 

对此,亲历政策出台的周以升认为,中国公募REITs的推出绝不是一蹴而就的,毕竟公募REITs在我国毕竟属于新生事物,目前很多操作细节仍需完善,我国相关中介机构的专业能力也参差不齐,需要时间完善。小步快走才最具中国的改革智慧,相信在特定领域试点的基础上,其他领域尤其是包括长租公寓、购物中心等商业不动产也一定会在不久的将来被逐步纳入其中。

 

对此,明源君深表认同。

 

如前文所说,国家基础设施公募REITs试点,是资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措。

 

购物中心、写字楼等商业不动产具有经营属性,是一种“生产资料”,对保就业、保增长和促进消费升级,拉动产业升级的作用巨大。

所以,龙湖多年坚定做商业,近几年,万科、旭辉等房企,都在商业地产领域,加大投入。

 

首批试点,除了典型的基础设施/市政工程,仓储物流和产业园区也能够包括在内,这两类是其实已经很接近商业物业REITs,而且这些项目存量的类REITs/CMBS也非常多,为将来的拓展埋下了伏笔、预留了足够的空间,由此可见监管层用心良苦。

 

至于住宅部分,今年的政府工作报告中,解决好大城市住房突出问题、切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给、尽最大努力帮助新市民缓解住房困难等均被提及。其中,大城市住房突出问题、规范发展长租房市场均为首次提及。

 

解决大城市住房问题,很重要的途径是发展租赁住房。2017年,中央提出“租购并举”之后,即陆续投入赁住房市场实践,但到目前为止,还难言成功。

无论是主要采用包租模式的运营商,还是从事重资产开发的发展商,都遇到了收益率的瓶颈。

 

中金认为,重资产模型下引入REITs工具构建租赁住房投融模式闭环是必然选项。目前市场上的重资产项目退出以ABS或类REITs为主,并非真正意义上的退出。其实,中国的公共部门具备土地集中化供应与把握REITs等金融创新的主导权,在通过REITs打造租赁住房供给方案上具备得天独厚的资源优势。

 

事实上,去年6月1日出台的《海南自由贸易港建设总体方案》中明确提出,支持发展房地产投资信托基金(REITs)住房租赁公募REITs上市交易。

今年4月,央行、银保监会、证监会、外汇局发布《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》。意见提出,在房地产长效机制框架下,支持海南在住房租赁领域发展房地产投资信托基金(REITs),鼓励银行业金融机构创新金融产品和服务,支持住房租赁市场规范发展。

 

租赁住房作为“十四五”期间中国房地产领域的重心,引入公募REITs,实现投融资闭环、促进租赁住房供给是应有之义。

 

去年,明源君对话了招商蛇口财务总监、招商房托基金主席兼董事黄均隆(招商蛇口2019年在香港发行了公募REITs),他说:机会永远是给有准备的人的。

 

无论是顺丰,还是招商蛇口等,在正式发行公募REITs之前,都已经进行了长期探索,并建立相应的管理团队。顺丰房托基金在招股书中,特别强调了行政总裁兼执董兼房托管理人翟廸强的履历,其于2010-2018年服务于领展,并且担任财务总监及负责人员;招商蛇口今年招入在凯德集团工作近25年的袁嘉骅掌舵商管……



小结


基础设施公募REITs试点,背后的逻辑,其实是整个国家宏观经济发展到这个阶段必然的转型要求,由此将开辟中国基建融资方式的新天地,也将深刻改变整个房地产行业。

 

根据北京大学光华管理学院2017年发布的一份报告,如果法律和税收障碍被取消,中国公募REITs的价值可能超过12万亿元(1.8万亿美元),超过美国(截至2020年末,美国公募REITs市场规模约1.3万亿美元)。

 

这个过程中,一定有新兴的力量崛起,旧有的一些势力则会衰败,这,取决于你今天的选择。(作者:明源地产研究院主编、存量地产首席研究员 艾振强)


推荐关注
明源地产研究院
扫一扫,了解更多详情
明源地产研究院视频号
关注
八点地产学院
关注
狮范区
关注
资管星球
关注
工程一姐
关注
嘉嘉说地产
关注
雕楼
关注
吴建斌财务课
观看
冯仑房企24讲
观看