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这是地产开发最后的革命?
作者:王恒嘉

 

中国的房地产发展到今天,项目的开发过程已基本定型,各家房企大同小异。如果说还有什么可以改变整个开发过程的话,那可能就是技术上的革命----建筑工业化。

2016年2月,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》明确,将力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。


近年,许多地方对新建建筑提出明确要求,比如:上海外环线以内新建民用建筑应全部采用装配式建筑……长沙市、郑州市也明确要求三环内所有新建项目采用装配式。


装配式建筑呈蓬勃发展之势。但在推广落地过程中,也遇到一些问题,比如:

1、各省市、各大房企,建筑设计及形式非常多样化,很难像工业制品一样形成统一的标准产品;

2、装配式建筑构件较重,生产构件的工厂和项目之间不能太远,否则运输成本过高。可之前很多城市周边并没有工厂;

3、装配式建筑的成本,在一些地方仍高于传统建筑模式。这是行业需要解决的核心问题。


此前,业内人士大多认为,以上3大难题,短期内无法解决。

有一家企业,却凭借深厚的技术积累和持续的创新研发能力,一步步解决上述三大问题,推进装配式建筑产业发展、影响着中国房地产项目的开发过程!

这家企业就是中国建筑工业化的开创者和引领者——远大住工!

日前,明源君在长沙对话了远大住工集团董事、总裁唐芬。远大住工如何解决上述3大问题,也因此深度揭开……


远大住工集团董事、总裁唐芬


与大开发商共生发展
逐渐建立行业标准


房地产企业,做标准化尤其是产品标准化的越来越多了。一方面借特色产品体系建立企业“护城河”,另一方面提升质量与速度,间接控制风险。

可是,各大房地产企业产品标准并不相同。而中国地域辽阔,南北方建筑风格迥异,各地的住宅地方标准也存在差异。

开发商如何在契合各地标准、遵循地域文化的基础上进行产品创新,乃至建立起自己建筑工业化的标准?远大等第三方又如何为他们提供相应的服务?

这是一大难题。


在远大住工看来,不管什么行业,一般都是先有企业标准。企业先行先试、推动行业发展到一定规模之后,再陆续出台地方标准、行业标准。最终,这些多层次的标准是相互协同包容的。

基于这种认识,远大住工并不要求房企一定接受自己的标准、或者自身完全接受房企的标准,而是针对各个房企不同的实际需求,给出量身定制的专业解决方案。

在远大住工,有一个部门叫标准实验室,其主要工作是对接各大房企的产品研发和设计部门,引导目标客户优化产品,实现技术与市场的有效对接。


唐芬认为,中国的大型房企规模非常大,建筑本身难以实现完全标准化,需要通过模块化等方式来匹配工业化的理念及体系。

标准实验室与房企的产品研发部门合作,量身打造装配式建筑产品标准。从源头开始为其制定解决方案,包括设计、工厂生产制造、现场安装施工、运行维保等等。


“例如我们跟金科共同编制装配式建筑的产品标准,就叫‘金科-远大住工装配式建筑产品标准’。”远大住工计划针对标杆房企自身的标准产品系列,来建立工业化建筑的产品标准体系。

远大住工已为超过300家房企客户提供装配式建筑整体解决方案;与前10大房地产开发商、前10大建筑企业中的9家,建立了稳定长期的共生发展关系。


目前,许多中小房企还处于模仿学习阶段,习惯借鉴龙头房企先进的、成功的、成熟的产品标准。

他们就可以在远大住工提供的成熟标准体系里,选择一套最适合自己的标准。

唐芬表示:“如果远大住工编制的产品标准体系能够获得行业认可,我们愿意共享。标准只有通过行业的应用和实现,才能真正发挥它的价值。”


大房企都是全国布局的,远大住工要为他们服务,就必须解决上面提到的第二个难题:在大部分城市周边拥有自己的PC构件工厂……


构件运输半径在150公里以内最佳
远大已实现全国百座城市布局


装配式建筑,一个构件的重量通常要以吨来计算,而且很多构件不十分规则。以住宅为例,大型的预制构件通常出现在山墙、楼梯间等部位。这一类的构件重量轻则4-5吨,重则6-7吨,构件的重量对运输提出了很高要求。

运距不同,费用也不同。一般经济运输半径为150公里以内,300公里为适宜推广区域,300-500公里为可推广区域,超出500公里,受物流成本限制较难推广。


远大住工在行业爆发前夕,为了在把握核心市场的同时,实现快速轻资产扩张,采用“双轮驱动”的模式,打造了规模性的全国网络。

目前,远大住工拥有全资PC工厂15家,此外还有58家联合工厂实现投产:

在核心城市,采用自营工厂的模式,建设以“设备自动化+管理信息化”为特征的智能工厂,打造区域标杆,树立“远大住工”品牌;

在其他区域,采用“远大联合”模式,与地方优质企业联合建厂,共同推广装配式建筑,抢占区域市场。


远大住工全资PC工厂、58家联合工厂布局图

               

通常情况下,远大住工持有联合工厂35%的股权,当然也有一些合作不完全一致。“规模+效益”是远大住工发展的核心战略。

远大住工挑选合作伙伴的过程,也是装配式建筑逐渐被行业所接受、看好的过程。

想成为远大住工的合作伙伴,需要满足3个条件:

1、不投机、专业、专注。

2、有共同的价值观,认可这个产业,有积极的意愿加入。

3、有比较良好的当地市场资源,或市场开拓的能力。


远大住工的合作伙伴主要有3类:

1、开发企业,其自身就有需求;

2、政府的平台公司,他们承担了大量政府建设的职能,具备非常好的推动政策、产业、市场落地的能力;

3、大型的建筑公司,装配式和他们的主业关联度很高,他们在当地的拓展能力非常强。


远大住工布局全国,选取城市的逻辑与很多开发商类似,包括城市的经济规模、人口数量、政府扶持力度等。而远大住工的工厂布局,又将反向影响未来的开发市场。

远大住工的工厂之间,通常有100—150公里的覆盖半径,而在长三角等需求特别密集的区域,这个半径内也可能有2家以上的工厂。

目前,远大住工覆盖全国的生产网络中,全国GDP千亿以上城市覆盖率65%,万亿以上城市覆盖率100%,以150公里的覆盖半径计算,覆盖全国GDP千亿以上的城市232个,覆盖率达60%。

综合以上统计,远大的产能全面布局京津冀、长三角、珠三角、中西部核心城市圈等全国主要市场。

远大住工认为,即使是一个普通的地级市,其建设量也足以支撑一个工厂的发展,只是工厂里配置3条产线还是更多条产线的问题。

标准、运输半径的问题之外,在远大住工看来,成本的问题在3-5年之内也会出现拐点……


标准化程度高、体系完整的项目
成本已经能与传统施工打平

全面拐点将在3-5年后出现


装配式建筑目前仍处于初级发展阶段,成本问题仍然是困扰产业发展的核心。在国家政策加持下,相较混凝土现浇,装配式建筑具备施工周期短、效率高、

用工量少、环保属性强等特点。

而现在装配式建筑的成本,通常比传统施工高5%到10%。之所以有这个差距,很大程度上是因为标准化程度不高、规模化程度不够。


装配式建筑,简单来说就是“像造汽车一样造房子”,通过机械化、标准化、信息化及智能化的手段,由工厂定制化、精细化、智能化生产构件,并在现场直接组装而成。

装配式建筑最理想的状态,是要在设计时,就要充分考虑生产、物流和施工的各个方面,需要按照生产工艺的要求将建筑一次性合理、精准地拆解成千上万个构件,同时兼顾建筑、结构和预留预埋等所有技术要求。

在生产时,用柔性模具满足个性化需求,并根据安装进度制定智能、灵活的生产及运输计划,从而最小化生产、物流和堆放成本,最大化安装效率和精度。


目前装配式建筑成本较高,核心就是因为没有达到上面所说的理想状态。

首先,一些开发商一开始并没有考虑装配式建筑的差异,按传统方法把所有设计都做完了之后,再交给工厂生产构件。由于传统的建筑设计没有考虑到工业化的生产、物流和安装,就会造成一些成本的浪费和损耗。

其次,装配式产业规模尚待提高,采购成本也要高一些。

此外,装配式建筑行业上下游的成熟度,也还没有达到最佳的平衡。开发商、设计院、PC企业,包括施工单位,成熟度不一样,一些合作方就需要更多的收益来缓冲风险成本,从而带来行业整体成本的上扬。


远大住工参与的一些标准化程度高,体系完整的项目,其成本已经和传统施工模式持平。

远大住工认为,随着装配式建筑规模化程度不断提升、技术介入加强,再考虑传统施工中劳动力成本的不断上涨,整个行业的成本拐点可能在3-5年后到来。

而且,因为装配式建筑效率更快、质量更高,其综合成本实际最终会大大低于传统施工模式:

在比较完美的状态下,装配式建筑的施工周期比传统施工要短1/4左右,这样就可以节省大量的财务成本。

业内目前做装配式建筑的企业还有其他一些,远大住工和他们相比又有什么优势呢?或者说,除了标准、布局、成本的问题,装配式建筑的难度在什么地方呢?

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远大住工的核心竞争力

远大住工董事长张剑曾经提到说“我们的优势就是这么多年犯过的错比别人多,我们走过的弯路比别人多。”可以理解为,正是因为远大住工领先于行业,已经足够多地试错,所以更清晰地知道哪些做法是对的,是应该坚持的。

在长期的从业中,除了上面说到的标准、布局的优势,远大住工还积累出以下一些核心竞争力。


1.完整的装配式体系


有一些业内人士对装配式建筑有片面理解,认为只要建设一个构件工厂,就算是做了装配式建筑。可实际上,装配式建筑并不仅仅是生产构件这么一个环节,它是由众多节点和链条形成的一个有机关联的整体。

传统的地产项目设计,不需要管后端怎么施工,不同的建筑公司和施工人员,都可以造出图纸上的项目,这是一种比较粗放的管理。

但装配式建筑,在设计阶段,就要考虑将来的构件生产、将来的物流、将来每一个工序的节点。

举例来说:如果物流运输不了PC构件,就必须更改设计。


唐芬认为,装配式建筑是一个高度离散型的制造行业,“我们要兼顾成本低、效率高、交付快、多品种、个性化。这种大规模定制生产,颠覆了从福特T型车开始建立的现代工业的概念。”


装配式建筑与传统制造业,有共通的一些地方,也有完全不同的一面。

传统制造业生产的,大多是标准品:同一个型号的手机,全国几千万台都是一样的。

可装配式建筑完全不同,以远大住工来说:地产项目都是差异化的,所以远大住工不但需要针对几十家地产巨头定制标准,而且需要针对同一家房企的不同产品线,给出定制的方案。

可是,如果针对每个不同的构件,都去生产新的模具和生产线,又太浪费了。

如何解决这个问题?这就要说到远大住工的另一项核心竞争力……


2.柔性制造:把非标准的建筑还原为标准的模块


每一家房企建造的房子都不相同,工厂生产复杂度又很高,目前技术及成本控制尚未实现完全定制化、批量生产。

因此,远大住工从建筑设计端向下拆解一个维度,从整体拆解到模块,再通过标准化的模块组合出多样化的建筑。唐芬认为,从前端提升模块通用性,是为后端拼装组合的多元协同创造条件。

                     

远大柔性制造的四个重点


生产出地产项目所需要的各种构件,只是第一步,运送到项目现场完成安装、交付的过程更难,这就涉及到远大住工的另一项核心竞争力:数据驱动。


远大住工生产的构件,正在工地现场安装


3.数据驱动:解决需求端的不确定性


一个工厂可能要同时供应几百栋建筑。每栋建筑需要不同构件的时间,因为天气、工期等各种因素,随时都在变化。而对于装配式建筑工厂来说,预先把所有构件全部生产出来,是有问题的:要多大面积的堆场存放构件?堆场的租赁成本怎么办?运输到堆场,二次转运的成本高不高?存放期间,成品保护怎么办?转运次数多了,转运风险咋办?客户需求出现变化,如何及时更改生产订单?

可是,如果不预先造出来,后续又不能按时交付,将影响客户工程的进度。

矛盾集中在,需求端的不确定性。

最佳状态就是:按需生产,从原来的供给端计划指令型生产,向需求端数据驱动型生产。


数据驱动可以解决需求端的不确定性问题。

远大住工早已意识到数据的重要性,持续的高研发投入,为其实现业务快速扩张、形成领先优势打下了基础。

作为由工信部授牌智能制造试点示范项目的装配式建筑企业,远大住工研发并应用了装配式建筑全流程数字化解决方案――PC-CPS智能制造系统,实现了装配式建筑全生命周期各环节的关键数据共享与协同。

PC-CPS系统以需定产,从需求端来拉动生产线。

远大已经完成了从原来的供给端计划指令型生产,向需求端数据驱动型生产的转变,打通了设计、制造、施工和运维的全产业链条,成为建筑工业化的标准化门户和智能服务平台。


远大工厂内部,生产环节和运输环节无缝衔接


唐芬介绍,从原材料到交付客户,签收、结算全部在CPS系统中进行。所有的环节和要素,无论是成品、半成品,还是承载的工具,都有自己的二维码,也就是数字身份证。它们都以自己的数字身份在远大住工的制造管理系统里流动。     

2020年,远大住工数字化平台同京东云计算、阿里云一同成为工信部推荐的数字化产品。


整个系统的运行过程,具体来说是这样的:

首先,CPS系统将远大住工多年积累的数据整合出一个算法,从原料端开始,把人、机、物料、时间等所有资源要素先在Cyber(虚拟系统)中进行预设。

也就是说,现实中有一个工地,虚拟世界里就有一个工地,现实中有一个模具,虚拟世界里也有一个模具,两个世界基本完全一致,可以互动。


其次,CPS系统将产业链各种要素进行数字化定义,完成设计、生产、物流、施工、运维的全过程。在现实的生产过程中,所有产品在Cyber系统设定时,便拥有一个唯一的数字身份证,或者叫非接触的射频码。

在生产阶段,通过扫码,触发生产线运作,生产出来的部品放到库中进行半成品和组模准备。半成品库扫码也会直接触发供应商进行原材料的备货和送货。

第一批产品生产出来运到工地前,所有产品在吊装前通过扫码确认,产品是否完成组装。同时,Cyber系统收到触发指令,让工厂进行下一批货的排产发货。如果工地发生变化,只需要一个信号,系统便会进行相应调整。


远大全面推行PC-CPS系统已有近3年时间,唐芬介绍,无论是人均产效、模具成本,还是整个生产组织效率都得到了提升。

用机器来取代人,用工厂来取代工地,是远大住工的愿景和目标。而PC-CPS系统正在解决手工作业的极限问题


远大住工和装配式建筑的未来


早期,远大住工拿过地,自己做开发和总包,核心原因并不是为了赚钱,而是把自己的项目作为整体解决方案的试验田,推进装配式建筑的迭代发展。

历经二十余年发展,远大住工仍旧以“技术的远大、制造的远大、合作的远大”立身,专注于推进建筑工业现代化。


目前,因为智能制造系统的实施:

1、远大住工PC构件制造的人均产效达2.0立方米/天,大幅超过中国同业约0.5-0.6立方米/天的平均水平;

2、由于建筑产品的非标准性,装配式建筑行业的模具平均成本占比超过10%。推行PC-CPS系统后,通过柔性制造、向下拆解模块后,远大住工的模具成本从7%降至2%以内;

3、通过数据驱动,远大住工实现从需求端拉动生产端,精益管理,提高库存周转率,二次转运、损耗成本均大幅降低,基本实现0库存。


2020年在疫情影响之下,远大住工全年产量不减反增。据其年报披露:远大住工2020年实现营业收入26.14亿元;毛利总额9.27亿元;净利润2.16亿元;毛利率由2019年的34%增至2020年的35.5%。


远大住工的客户,以前以政府投资的项目为主;现在市场化程度更高,主要与各大开发商合作。

虽然开发商的城市住宅类项目不能完全标准化,但远大住工认为,低层、多层的别墅、民房,是可以完全标准化的。

to B之外,过去一年,远大住工着力发展to C端业务,实现由TO B向TO B+TO C的战略转型,成功研发BOX Modul系列,打造优质丰富的文旅产品体系和公共设施产品体系。         


目前,国家大力推广装配式建筑,很大程度上,是因为工业化建筑其实是一个从内到外的绿色建筑:

1、整个建筑工业化生产的过程是高度集约,材料的浪费和损耗降到了最低。

2、大量减少施工现场扬尘、建筑垃圾、用水量、现场模板的使用,对林木资源的保护效益也是非常高的。与很多传统施工现场堆出一层楼的废料,形成鲜明对比。

3、建筑的保温性能,气密性好,后期能耗会大幅的降低。

4、建筑业民工比重连续六年走低,人均成本持续上升,只有兼具绿色、工业化和信息化的装配式建筑,才能为下一代从业者提供他们愿意工作的环境,从而赢得产业发展的未来。


据住建部关于2020年度全国装配式建筑发展情况的通报:全国新开工装配式建筑共计6.3亿㎡,较2019年增长50%,呈现出广大的市场空间。而远大住工目前已成为我国PC构件市场和PC设备生产市场的最大参与者。按2019年的收益统计,远大住工PC构件制造占据市场份额的16.5%,PC设备制造市场份额也达到了14.6%。

(作者:明源地产研究院总编   王恒嘉)


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