在地产行业，不能创造利润的管理就是内卷！

作者：天风

最近2年，房企都在提“管理红利”。

可是有些管理行为，看起来好像挺高大上的，却没有创造任何利润，最终变成了内耗和内卷！

而之所以如此，是因为行业横盘，房企管理层越来越焦虑！这种焦虑一层层高压传导下去，演变为4种错误思维……

只重视上级，不重视客户

有些地产项目，做客户调研和原始的设计方案，只用一两周时间，非常敷衍。

可原始设计方案出来以后，却花几周乃至一两个月时间，美化方案，做尽可能精美的PPT，反复修改个几十次，只为给自己的上级看。

可问题是，买房子的，不是上级啊，而是客户啊。

有一些总监、副总，自己拍脑袋想出了一些方案或者改革措施。

想拿到上级那里去邀功，却又怕通不过，于是就找到一些第三方的智库、研究机构，让他们做所谓的“研究”，证明自己方案的正确。

这种根据结果反推进行的“研究”，根本没有实际意义。

只重视上级，不重视客户的思维发展到极致，就是不管什么事情，在汇报上花的时间，都比实际工作的时间长。一天有半天用来写日报。

对标准负责，不对项目负责

上规模的房企，大都在搞各种各样的标准化。

好的标准化有2个特征：

1、深度足够，在面对不同区域不同情况时，有不同选择。

2、有一定的开放性，可以不断迭代更新。

可有些房企，做标准化的时候就没做好，深度不够，又长期不更新，完全不能适应一些项目的需求。

可总部、区域不管这个，一刀切的要求按集团标准来做，项目管理者也不向上反映实际情况，就机械的按标准走下去。

举例来说：

某国企在一线，制定装修标准是按一线城市特点制定的。在二线城市，这个装修标准大大高于平均水平，又无法产生溢价，有30%以上的装修成本是浪费的。可在集团强推之下，所有项目都按照原标准装修，白白付出了这一部分成本。

再比如：

某集团针对某产品系，制定了严格的标准化销售流程，于是所有项目都按照这个节奏来走，即使本地有调控政策，出现重大利好或者利空，也不调整，结果项目纷纷滞销。

为什么区域、项目，明知道标准是错的，也要执行下去？

核心问题就在于：

执行标准，错了是集团的；不执行标准，错了是自己的。

解放战争期间，蒋介石集团溃败得非常迅速，丧失民心之外，一个很大的原因在于：

各个战区的长官、各个兵团的司令，明知道蒋的决策是错的，也要执行下去----因为不管怎么干都有风险，按蒋的命令干，自己就不用承担责任。

用复杂流程，替代真实管理

举例来说：

地产采购有比较严格繁琐的流程，核心是为了通过这个流程，筛选出性价比最高的供应商。

有些标杆房企，筛选出了一些战略合作的供应商，并且在长期合作中彼此建立起足够的信任，能做到拿地当天不签合同就进场施工。

可还有些房企，每次采购、招投标前，其实供应商早都已经内定了，却偏要多此一举地再走一个漫长的流程！

管理的核心，是在于各种判断，而不在于流程本身。没有判断的流程，除了浪费时间、增加成本，没有任何意义。

不抓关键环节，却抓细枝末节

地产项目最关键的事情有2个：1、拿对地；2、做对产品。

这2件事情，决定了项目利润的80%。

可有些房企，在这两件事情上却非常不认真。

拿地时，不做详细规划，拍脑袋想拿就拿，即使是没有利润的地王也敢拿。

做产品很敷衍，随便复制自家的甚至别人家的产品。

他们前期不认真，可一到了施工、销售，却开始搞所谓精细化管理，各种流程繁琐，效率极低。

一个项目，前期拿错地做错产品，可能会搞出几个亿的大窟窿。

后期管理再精细化，也只能省出几百万一千万，根本就补不上！

结语

反内卷，核心是要缓解高管焦虑

地产行业目前的内卷这么严重，很大程度上就是因为行业下行，房企董事长、总裁等非常焦虑。

人一焦虑就要做点什么缓解焦虑。想不出能产生利润的“有用”的管理，就会搞很多不能产生利润的“无用”的管理，让中层、底层做很多无用功，陷入内卷。

地产人如何才能不焦虑？明源君觉得核心是要想明白以下2件事：

1、房地产市场本来就是政策催生的，现在政策和行业逻辑变了，就要接受现实

1991年，国务院办公厅发布了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，可以看作中国现在整个房地产行业的起点。

三十年弹指一挥间!到今天，政策变了，导致行业逻辑也变了，与其抱怨或者幻想，不如接受现实。

2、论规模或者利润，地产行业都不差，优秀的企业和个人必能脱颖而出

地产行业的净利润虽然降了，但很多开发商的ROE还有20%，这在任何行业来说都是一个好数字。

新房市场在10年内还将在17万亿左右的高位横盘，再加上存量等新兴市场，这么大的水，一定能养得活大鱼！

新规则下，一定有新人能脱颖而出。只要你足够优秀，就可以做出大事业。

（作者：明源地产研究院天风）