正文
很多房企员工购买自家的房子，都有折扣。然而，一位TOP50的房企老板却告诉明源君：公司销售的房子，对所有人一视同仁。这让明源君很诧异。该老总解释说，九几年，公司做的第一个项目，有很多亲友买了，给了优惠，结果随后市场下行，最先跑来要求退房的也是亲友，经过这件事情之后，所有人一个价，就成了原则。不过，大多数房企没有这样的魄力。用某位大佬的话说，大多数房企都是草台班子，从家族企业干起，必然导致公司内部充斥着大量的亲属——老板的亲属，其他高管的亲属，亲属的亲属。使得公司内部关系错综复杂。有些公司走向衰败，甚至破产的边缘，好像是市场竞争加剧导致的，实际上，内部混乱的管理和贪腐，也起到了推波助澜的作用。某位大佬就对明源君说：很多房企，正被亲属掏空！
2016年，明源与一TOP40房企招标管理中心总经理交流，其告诉明源君：公司以前的合作资源比较杂，层次不一，存在大量的小包，不是老板的亲戚就是朋友。到2015年，随着公司扩张，成本飞涨，很多小供应商无法全国供货，风险越来越大，老板才痛下决心整顿。梳理以后，直接公司对公司，没了代理商，成本得到了压缩。当年招采成本就下降了15%！当然，采购不仅仅看价格，还要看价值。有些供应商价格也不高，但仗着跟老板的关系，不太配合，价格虽低，但价值也低。由于房地产是一个资金密集型行业，整个链条的每个环节都有大量油水可以捞：收并购项目私下返点和吃回扣，工程、设计招投标搞内定、吃回扣，营销领域广告投放、活动举办吃回扣、赚差价，人力领域吃猎头费，销售这块就更多了……虽然，近年来由于行业利润下滑，不少房企都成立或扩充了监察、审计等部门，加强反贪腐的力度。但一规模房企的审计总告诉明源君：其实能揪出来的，只是冰山一角，最后能移送司法机关的，更是少之又少。一是很多贪腐都披着合法、合规的外衣进行，相关的招投标、合同等也是经过了财务、法务甚至老板的审批，取证很难。因为从审计的专业角度来说，无非是从款项的金额、去向、使用等不合理的地方着手，顺藤摸瓜，要求相关方说明，最终找到突破口。抽屉合同，或是通过特定关系人、特定关联公司进行利益输送，过程中往往是单线联系，隐蔽且封闭，除非核心知情人泄密，否则很难发现。即便没有合法、合规的外衣，但通过诸如打牌故意输钱，收受奢侈品文玩、字画、数字货币等方式捞钱，除非有人举报且有确凿正确，否则查无可查。在有的房企，收现金已成为最低级的玩法。某房企的一位区域总被查，面对审计人员的询问，不说一句话、不写一个字，最后竟然过关了。二是即便监察、审计部门查出来，一般也是低调处理。规模房企里面，有人贪污几百万，甚至几千万，仍然被保下来的不在少数。因为虽然贪了，但给老板赚得更多。这还只是职业经理人。很多民营房企都是家族企业，公司内七大姑八大姨的中高层，把持着重要的部门，如果反腐反到这些皇亲国戚，多半是审计总不想干了。上述审计总就告诉明源君，他在几家房企干过监察、审计，就像《红楼梦》里的贾雨村有一本《护官符》一样，公司哪些人动得哪些人动不得，他们心里也有本账。「因为见得太多了，没背景的，只要能给公司赚钱，大都能逃过一劫，有靠山的，更是不管怎么犯事，都能安然无恙」。更逗的是，该审计总表示，面对外部的举报，有时候他们还要去灭火，因为被举报的人他们根本不敢去查。虽然听起来，监察、审计直接向老板负责，但其实很多时候挺窝囊的。普华永道的调查显示，国内企业在直接贪腐损失中能挽回的仅为总额的18%。只有亲属的贪腐严重威胁到了企业的生存，相关的应对和手段，才会硬起来。近几年各房企反贪腐力度加大的背景就是行业利润下滑，竞争加剧，已经威胁到企业生存。
经济基础决定上层建筑。一家频繁发生贪腐的房企，必然有与之匹配的组织架构和管理机制。这种架构和机制一旦形成，就很难改变，因为打破原有的格局，意味着触动既有的利益集团。大学时，明源君认识一建筑学院的同学。毕业招聘季，各大房企前往招聘，也不知道是员工都开豪车，还是租的，为了显示自己土豪多金，有些房企招聘时，一溜的豪车开进去，堪称大型豪车展。那位同学顺利进入了某房企，薪资是明源君的两倍，还有各种福利，把明源君羡慕得流口水。可是，过了一年后，他自己就郁闷了。为啥呢？因为部门搞团建，吃饭的时候，他发现一桌子大概有1/3不是老板的七大姑八大姨，就是这些七大姑八大姨的亲友，感觉自己升迁无望。面对他的吐槽，明源君调侃他说：那你赶紧的拿下一个妹子，让自己也进入这个行列里面去。家族企业的内部，投融资、财务、人事、招采等重要岗位，基本都被老板的亲属把控，关系错综复杂，其他人做事很难。以明源君的这位同学所在的房企为例，老板的亲属把控着分公司的财务和人事，公司的路由器坏了，只给审批买一个家用路由器，严重影响网速和工作效率。某房企，集团旗下有多家地产公司，老板的资金加上亲属们敢打敢拼，一度位列百强。老板雄心勃勃，要冲30强。可是，几大地产公司在发展壮大的过程中，也形成了诸侯割据的局面。老板的想法是：没有我，哪有你们的今天。地方诸侯的想法是：没有我们拼命，哪有你的今天。集团的指令无法被有效落实，各公司口径不一，这样肯定不能冲30强。为此，老板从标杆房企挖了一个职业经理人来担任高级副总裁，希望结束各板块各自为政的局面，大家齐心协力把蛋糕做大。老板的决心很大，给予了高级副总裁很大的授权，该高级副总裁准备先通过信息化系统，将各板块的口径统一起来，这样才有标准和抓手。老板主持开会时，大家都表决心：一定支持！散会之后该怎么干还怎么干。哪哪都是皇亲国戚。最后，走一步退两步，现在业绩早已滑落到200名之外。对此老板也颇感无奈。别说老板亲属。有些房企，有大老板和小老板，哪怕是父子俩，也可能存在经营理念不一致的地方，两派人暗中互掐。老板的儿子和儿子，儿子和女儿，掐得厉害的就更多了。让侧室在公司执掌要职位的，更是自己给自己埋地雷。
对于老板为何喜欢任用亲属，一家族房企老板告诉明源君：职业经理人天然有扩张自己权力边界的冲动，掌控不好，可能失去控制，任用亲属可能带来各种各样的问题，但肉烂在锅里。该房企老板这么说，是因为他创业时多亏了家族帮忙，鼎盛时被职业经理人坑过，又靠家族帮助，让公司回归正轨。这样的亲属，当然非常正能量。大多数房企老板喜欢任用亲属、亲信，也是寄希望于这些人有福同享有难同当。不过，更多的是，危急关头，亲属先跑了。这几年，有几家陷入危机的百强房企，都是这样。比如，某房企以年化十几个点的利率（3年期接近20个点），向员工定向发行了近10个小目标的理财产品。彼时，跟投的余热还未在房地产行业退却，不少人还沉浸在跟投致富的狂热里面。购买理财产品比跟投的收益少，但风险似乎也低很多。员工一看，利息这么高，又是自家房企，那么多项目在，跑不掉，就掏钱买了。可是，理财产品到期后，公司并未按约定支付本金和利息。刚开始，员工也还能理解，没有过激的行为，毕竟当时已经出现了规模房企流动性紧张的情况。过了一段时间，财务部的一位员工忍无可忍，透露公司的管理层已经转走公司资金兑付自己亲朋的理财，并且把转账的明细都发出来了。员工瞬间就炸了，纷纷跑到集团堵门讨债。这下，危机彻底暴露在公众面前，公司立马陷入了被动。H企在困难时期，为了筹集资金，祭出了跟投，要求员工和供应商都跟投，有些员工是奔着高收益率去的，也有员工为了保住工作，还有些是真心希望公司度过难关。结果，最后也是无法兑付。而且，员工发现，老板亲戚掌控的公司财务部，将亲属的钱都兑付了。员工只好集体到集团总部讨说法，顿时引爆舆论。类似的事情，归纳下来，都有以下特点：1.利息都很高，2.老板做了承诺，并且兜底，3.老板亲属都先跑了，4.事发之后，公司元气大伤。某地产人就告诉明源君：当时公司老板为理财计划提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，利率也挺高，因此自己才敢买，当时天真地相信了公司喊自己“小甜甜”，等暴雷时才发现自己是“牛夫人”，当然，老板也挺惨，他信赖的亲信都“背叛”了他。现实中，还有些老板通过大额关联交易自己掏空上市公司的。有人不解：公司不就是老板的吗，即便不是100%控股也是大股东。但他就发生了，原因很多，这里不赘述。
1948年8月，蒋介石为挽救因内战而迅速加剧的巨大经济危机，颁布《财政经济紧急处分令》等法令，宣布取消一切金银、外币交易，以金圆券取代法币，并实行限价政策，规定各地物价必须维持在8月19日的水准上，不得囤积居奇。为此，特设经济管制委员会，下设上海、天津、广州3个督导区。其中，上海区的经济管制督导员是俞鸿钧，但实际上负全责的，却是其助理、太子蒋经国。蒋经国查处贪腐和囤积物资雷厉风行，将一批上海滩上响当当的人物逮捕入狱。在杜月笙举报扬子公司后，扬子公司的仓库也被查封。扬子公司老板孔令侃是孔祥熙、宋霭龄的大儿子，宋美龄最疼爱的外甥。很快，宋美龄坐飞机赶到上海，试图调解蒋经国和孔令侃的矛盾。蒋经国没有松口。宋氏又急忙打电话给远在北平的蒋介石，声称“上海出了大事，要其火速乘坐飞机南下”。10月8日上午，刚回到北平的蒋介石正与众将一起研究增援东北的作战计划；可下午，就被宋美龄一通电话召到了上海。最终，在蒋介石的斡旋下，扬子公司一案大事化小，所有物资全部解封归还。消息传开，舆论哗然，物价很快就如断线的风筝，一路扶摇直上。尤其是蒋经国11月6日辞去督导员职务后，上海物价更是连番暴涨，刚刚发行的金圆券变成废纸……事实上，蒋介石前脚走，傅作义就失去了信心，对杜聿明说：“蒋介石要美人不要江山，我们还给他干什么？”最后，这两个抗日战场上的骁勇大将，一个战场起义，一个束手就擒。危机中，信心比黄金重要。但蒋介石包庇亲属，不顾百姓死活，让市场信心瞬间崩溃。可以这么说，国民党是先亡于现代货币经济，后亡于现代军事政治的。正所谓“千防万防,家贼难防”,“堡垒往往最先从内部攻破”。虽然现实中有不少家族房企也干得不错，但他们几乎无一例外地引入了职业经理人并给予了较大的放权。有些则去家族化很彻底，比如龙湖、旭辉、邦泰等。龙湖很早就开始去家族化，并禁止员工的亲属进入公司。旭辉2013年上市之后，也告别了家族企业的烙印。早在2014年的一场校招中，林中就表示：如今旭辉集团当中除了林氏三兄弟因为参与创业而保留管理职位外，“没有七姑、八姨的在企业里面”。邦泰自2013年开始“禁止招聘员工三代以内旁系亲属进入公司”的规定，上至股东下至基层员工，无一例外，从根本上保证了人才管理的公平性。员工可以凭借能力而非关系获得晋升。就连邦泰的老板都以身作则,不允许自己亲戚进入公司,让很多人都无法理解。但正因为此，才保证了机会留给有能力的人,而不是有关系的人。 （作者：明源地产研究院 凌峰）
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