地产行业曾经有过很多神话，其中最著名的3个神话是：

1、 地产巨头大而不能倒；

2、 一二线房价永远涨；

3、 房地产老板最有钱；

过去2年，这3个神话逐一倒掉，到底是因为什么呢？

在这3个神话倒掉之后，地产人在选择行业、企业的时候，又该如何抉择呢？

下面明源君详细来说……

“大而不能倒”

不能倒的，绝不是企业的老板

“大而不能倒”的神话主要有2个逻辑。

第一个逻辑是市场层面的：

有人认为，地产巨头在全国各地都有项目，内部资源可以互相调配，这个区域出了问题，另一个区域可以支援，三线出了问题，一二线可以支援，所以永远不会有大的风险。

持这种观点的人，忽略了2个问题：

首先，很多地产巨头的野心太大了，他们在把杠杆用到了极致，以扩张规模。为了达到这种极致，他们本来就通过各种先进的技术手段，就在各个区域之间充分调配资源挖掘潜力，内部根本就没有余力了； 

其次，在金融系统，也就是融资、贷款相关的机构之间，几乎是全国一盘棋的。地产巨头某个区域还不上钱了，某个项目被查封了，这样的消息，一夜之间就会在全国传开，很快，这家巨头所有的区域，借钱都越来越难了……

第二个逻辑是相关政府机构层面的：

有人认为，地产巨头手头有大量项目，外面有大量借款，一旦自己暴雷，还不上，可能就会影响市场稳定，政府部门就会出手相救。

但问题就在于，政府部门要救的到底是什么？

首先，政府部门可能不希望出现大量的项目烂尾，希望大部分项目都有人接手；

其次，政府部门可能不希望出现大量呆坏账；

事实上，房企暴雷的风险，与一些以虚拟资产为主的企业相比，风险相对较小。土地、房子、项目，这些不会凭空消失，都还在，只要运转下去、变卖出去，大部分窟窿都可以填上，风险更多是周转不开的风险。

政府部门在这个时候，一般都会选择更加靠谱的大企业、大股东来接手。

历史上，好几家大房企危机时刻，变换大股东，企业的壳却运转至今甚至还加速发展就是明证。

所以，大而不能倒的，是巨头的壳，而绝不是巨头的老板和管理层。

“一二线永远涨”

不会大起大落才是正确答案

“15%”是个标准

2021年，深圳等地房价的横盘、下跌，打破了这个神话。

比“一二线永远涨”更早的神话，是“房子永远涨”。后来可能是发现三四线好像波动较大，又出现了“一二线永远涨”的神话。

一二线聚集了最优质的各种资源，比如好工作、好医院、好教育等等，所以从市场角度来说，从5年、10年长周期来看，其房价肯定是持续上升的。

但是，短周期来看，一二线都曾经大跌过，比如2009年。

中国的房地产市场，从来都是政策决定其走向的。

因城施策之后，地方政府手里的牌足够让其达成想要达成的调控目的！

影响房价的无非供需：

调节一手房供应数量，长期来说可以控制卖地数量，短期来说可以调整预售条件。

调节二手房供应数量，可以规定上次交易完成后几年内不准交易。

调节买房客户的数量，则可以通过限购、限贷等等来完成，而且可以通过增加限购、限贷的细节条款，精准调节。

明白了地方政府可以达成精准调控目的这回事，我们就可以看看地方政府的调控目的到底是什么。

笼统来说，就是不准大起大落。

那么，跌多少算大落，涨多少算大起呢？

日前，岳阳市住建局下发了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，明令禁止楼盘降价超过15%。15%，就可以看做是房价短期内上涨或下跌的政策底。

为什么是15%呢？

按照明源君的理解，目前国内的首付，有的地方是3成，但还有一些地方是2成。

一旦房价下跌超过20%，那么可能就会有业主放弃还贷，所以，只要将下跌控制在15%以内，就没有大的风险。

“房地产老板最有钱”

综合开发风险升高，导致财富缩水

2021胡润中国富豪榜，前10名，竟然没有一个地产老板，这是史无前例的事情。

就在2020年，前10名中还有2位地产老板，之前则更多。

地产老板在财富比拼中为什么会落后呢？

核心是2个原因：

1、 房地产项目利润率下降，在同等规模下，房地产老板到手的钱少了；

2、 在各种调控下，房地产行业风险提高了，在资本市场的估值，远远比不上其他一些行业；

就房地产行业内来说，资本市场给物业、代建等企业的估值，也是综合房企的很多倍。

为什么呢？综合开发链条太长，融资、拿地、开发、销售、运营……，每个环节都有风险，资本先天厌恶风险。而物业、代建，只是其中一个环节，其他环节的风险被隔绝了。

从最新的富豪排行榜来看，互联网公司固然占了大头，快递、矿泉水饮料、农业这些过去很多人看不起的行业，都占据了自己的一席之地。

神话之后，地产人如何选择？

这3大神话的倒掉，可以带给地产人哪些启示呢？明源君觉得有以下一些……

一、 选择企业：“壮”比“大”更重要，抗风险能力强比高速增长更重要

以后地产行业要靠能力吃饭了，地产人的职业发展就不要一味求“快”，而是要看在自己的职业生涯里，有没有学到真本事、积累下真资源。

与其在一个快速膨胀很快暴雷的企业里做到中高层，一朝暴雷，声名狼藉。不如在一个讲求品质、稳扎稳打的企业里慢慢发展，厚积薄发。

二、 选择项目：城市和位置不是一切，要看是否适合自家

之前，行业利润率高，只要选对了城市拿地，就不存在亏本，无非是赚多和赚少的问题。

同样的一块地，甲企业做能赚钱，乙企业做会亏本的情况越来越多了。

在整体下行的城市，一样有卖爆的楼盘。

这背后考验的是房企的产品能力、品牌溢价能力、成本控制能力、周转速度等等。

拿地，地块本身之外，更要看土地和房企自身能力是否匹配。

三、 选择行业：真的热爱，坚持下去必有收获；只为赚钱，年纪还小，可以考虑转行

地产行业有一段时间是“最能创造财富”的高收入行业，现在虽然有所下行，但仍不次于其他行业，成为成了高收入行业之一。

如果你只是想获得一个高收入，年级还小学习能力挺强，那么可以考虑转行。

未来哪些产业会更有前途呢，明源君认为有3类：

1、 与生命科技、基因技术相关的大健康产业；

2、与芯片等硬软件有关的高科技产业；

3、为00后等新生代新兴需求服务的相关产业。

而如果你是真心热爱地产这个行业，喜欢自己的专业，那么就坚持下去，一定会有回报。（作者：明源地产研究院  天风）