今年下半年以来，几乎每天都能听到房地产行业的坏消息。明源君越来越多地被问同一个问题：房地产还有得干吗？是不是真的不行了？发问者有地产人，有购房者，也有产业链上下游的从业者，当然，数量最多的还是地产人，相同的是，他们的语气都充满了焦虑和不安。

这让明源君想起2014年的场景，当时也是行业低迷，大量房企要么忙着转型，要么干脆打算直接退出了。之后的事情，大家都知道了，一波大行情，直接让许多濒临破产的房企满血复活，黑马更是层出不穷，一时间，到处都充满「冲规模」的亢奋。

这么说，倒不是说接下来还会有这样的行情，因为，这次真的不一样！不过，房住不炒不是要打死房地产，而是“稳”。

虽然，具体到一些房企，其整理的过程还会持续较长时间，但就整个行业来说，黑暗的隧道里已经透露出少许光亮。大家也没必要太过悲观。下面我们详细来说，为何没必要那么悲观。

对土地出让进行限价

说明政策底已经到了

任泽平提出的「短期看政策，中期看土地，长期看人口」房地产分析框架，关注房地产行业的人几乎尽人皆知。我们就先从政策说起。先说结论：大的政策底已经到了，下探的空间已经微乎其微，上行的空间倒是变得挺大。

今年初，部分城市楼市热火朝天，调控政策就像打地鼠，哪里冒头打哪里。今年1-7月，全国房地产调控高达352次，超过了去年全年，叠加8月上半月的30次，年内累计调控已超过380次。几乎每天都能看到各地的调控政策从各种App里弹出来。8月初，深圳甚至在24小时内连发了3条事关楼市的重磅消息。

根据诸葛找房对今年上半年调控的总结：大面上看，供需两端都在发力；细则上看，调控涉及银行、房企、入户、人才、婚姻、贷款、赠予、法拍、税收、学区、价格、土拍等方方面面。

▲ 来源：诸葛找房

这些措施的效果显著，房价上涨的势头迅速被按住。以广州为例，5月广州新房环比涨幅1.5％，全国排名第2；6月，涨幅1.0％，排名第5；到7月，涨幅只有0.2％，排名第49，和石家庄、包头并列，比去年5月份的水平（涨幅0.3%）还低。

可是，随之而来的是，开发商有点卷不动了，选择了躺平。

一是过去很长时间，地价的上涨速度超过房价的上涨速度，开发商已经压力山大了，今年各种政策施压，像是极限压力测试。

初衷是好的，比如三道红线之后，不少开发商通过商票等方式融资，继续增加负债，导致风险不仅没有释放，还在继续增大。这些问题不是一时半会形成的，解决自然也不可能在朝夕之间。

一方面是不赚钱；另一方面，拿地金额不能超过年度销售额的40%，在一线城市没有可能，二线城市难度也很大，在第一轮集中土拍中，地货比50%以上，甚至80%的，比比皆是。

一些城市还拖延发放预售证。克而瑞数据显示，全国全国重点城市预售证数量，已经连续躺平三个月了。就算拿到预售证，房子卖了，银行放款的时间比之前大大延期，所以，部分流动性紧张的房企，在今年都开启了大降价去库存的模式——只要全款，6折都卖！

二是暴露的风险让大家警醒。第一次集中土拍时，明源君就指出「现在抢地有多爽，2年之后就有多惨」。当时，将信将疑的人居多。

可是，随着退地损失几千万的案例真实地呈现在大家面前，再加上一些房企陆陆续续陷入危机，大而不能倒的神话正在被打破，有几家房企的老总告诉明源君：现在公司都变得谨慎了。

事实上，这时候政府决策层也已经看到了问题，毕竟调控的目的是治病救人，而不是一棍子打死。如果现在深陷危机的房企都倒下，上下游的企业都会被拖下水，会严重影响社会的稳定,是多输的局面。所以，自然资源部对第二轮集中土拍做出了调整。我们认为这是一个十分积极的信号。因为2002年土地招拍挂制度出台之后，土地红利就逐步消失了，现在政府对土地出让限价，简直是破天荒。

所以，消息传出后，地产股迎来了久违的大涨……我们认为，未来，每一次集中土拍之间，都会是政策优化的一个窗口期。一味死命打压的模式，将成为过去式。

修改土地出让规则只是方式之一，后续可能有更多措施，现在已经有一些消息在传，明源君觉得可能性很大。具体等官方确认。

土地限价，利润就有了保障

摇号让中小房企有更多机会

国泰君安在8月1日的一份报告《利润链条重构，地产投资退居二线——对政治局会议的点评》中指出：

由于地价的大幅度上行，和被定价的新房价格，使得房企的利润率从早期的10%下降至当前的约3%……从房地产整个产业链的利益分配来看，政府几乎拿走约95%的利润……

▲ 来源：国泰君安

国泰君安这个报告的说辞，特别是数据，可能夸张了。但是，地价快速上涨是不争的事实。22城第一轮集中土拍，很多城市溢价率很高。然而，如果我们看100个大中城市的住宅类用地成交溢价率，是不断下行的（如下图）。

全国100个大中城市住宅类用地成交溢价率（%）

▲ 来源：中国土地大全、中泰证券研究所

可是，2021 年上半年，100 个大中城市住宅类用地平均起拍价格 5928 元/㎡，同比增长20%！这个起拍价的增速，创造了2018年以来的第二高。100个大中城市上半年平均宅地成交均价达7194 元/㎡，同比增长25%。

百城住宅用地起拍地价及同比增速（元/平方米，%）

▲ 来源：中国土地大全、中泰证券研究所

2021 年上半年全国土地出让金同 比增长 22.4%！

不控制土地价格，单纯地控制新房的售价，积累了大量压力和矛盾。土地是开发商最重要的生产资料，没有土地就要断粮，拿地可能会死，不拿地一定会死，横竖都是死，不如赌一把。而且，地方政府卖高地价这种行为，本身会给市场造成房价会继续上涨的强烈预期。

当预期落空时，开发商为了不亏，或者少亏，势必会偷工减料。购房者举6个钱包之力买到的房子问题多多，这显然不是美好生活。

而且，过去的土拍规则，对大房企有利，中小房企大都得靠边站。导致能造出高品质房子的中小开发商只能旁观。

这些，新规下，都会迎来改变——

首选，土地出让规则调整之后，开发商的利润得到了保障。

以天津为例，有机构对61宗土地原有溢价率和调整之后的溢价率做了对比（如下图）。

此前，除了一宗地没有最高限价，其他的地块溢价率在40%-50%的高达53宗，最高溢价率为50%的地块14宗，溢价率最低的一宗地块，也达到了21.53%！出让规则调整之后，溢价率最高为15%封顶。

而且，根据各大媒体报道，自然资源部会议要求绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，严格控制城市楼面地价新高。这让开发商未来拿到的地块有利润保障。

已完成第二轮集中土拍城市成交结果对比

▲ 来源：中指数据库、各城市自然规划局、中金公司研究部

其次，新的土地出让规则，让中小房企有更多参与的机会。

第一轮集中土拍中，规模房企和国央企占据绝对主导。虽然行业集中度提高，是几乎所有行业发展成熟的过程中都不可避免的，但对房地产这个依靠高负债发展的行业，大跟强往往是分离的。

在7月30日的土地新规中，杭州首推10宗宅地作为“竞品质”试点，并对地块封顶溢价率、保证金比例、入市节点等做出一系列要求。根据流出的「竞品质」自评表，TOP10房企有6家出局。

而且，大房企一旦出现危机，危害也巨大，现实的案例已经一再摆在眼前了。

根据自然资源部会议要求，在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际

地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

在最高溢价率被锁死的情况下，「一次性合理报价」可能使得地方政府收到的土地出让金达不到溢价率的最高上限，「竞品质」也有很强的主观性，一旦操作不当，容易滋生腐败，摇号既能卖个好价钱，操作起来也更容易且更透明，最有希望被大规模推广，此前天津选择的就是摇号。

此前，各地已经陆续禁止多个马甲参与集中土拍，那么，摇号规则下，规模房企的优势就会较以往削弱，对中小房企是有利的。比如，前不久无锡对9宗土地进行摇号，结果中签的全部是中小房企。

库存已创2011年以来最低

高能级市场需求依然旺盛

最后，让我们来看供需。相比往年，今年以来，受政策影响，房地产市场的供需呈现双弱的特性。不过，整体销售状况还是增长的。

国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市商品住宅上涨城市数量为51个，较6月份减少4个；二手房价格上涨城市数量为41个，比6月减少7个。从销售来看，1-7月份，商品房销售面积两年平均增长7%，比上半年回落1.1个百分点。

需要注意的是，目前，房地产行业中口径库存去化周期已经处于2011年以来的历史最低点（如下图所示）。

房地产行业中口径库存去化周期已处于2011年以来历史低点

▲ 来源：国家统计局、长江证券研究所

德邦证券以土地购置面积同比减去新开工同比予以表征，发现，历史上这两者之差与土地库存同比趋势基本一致。可是，疫情以来，开发商商土地库存持续下滑，未来房企或逐步呈现「无房可卖」的趋势。

▲ 资料来源：德邦证券

事实上，部分城市上涨压力大，也与土地供应较少紧密相关。比如，2020 年22个重点试点城市的土地出让金占全国比重约37%左右。而截止今年6月底，22城首批集中供地才结束，其土地供应量大约只占全年的三成左右！

这也是第一轮集中土拍中，各房企抢得头破血流的原因所在。相比三四五线城市，一二线城市限价等的调控更严格，但是其需求旺盛。

特别二手房指导价陆续在高能级城市推广，使得购买二手房的首付急剧飙升，潜在购房者大多只能选择购买新房，起到了托举的作用。

只要开发商能拿到地,做出来，销售难度远比三四五线城市小。营销与产品力都是次要的，能否拿到地才是关键。

根据各城公布土地供应计划来看，22 城的土地供应下半年或有增加。而土地出让规则修改之后，房企拿地的热情也会更高。从土地市场供需视角去展望，二季度可能是拿地端盈利能力最差的时候。在高能级城市，有望逐步走向供需两旺的局面。

某TOP30房企老总告诉明源君：从土地成交数据来看，今年土地的成交特征非常明显的在向高能级的市场聚集。特别是集中供地之后，二线的土地成交迅速恢复，三四五线持续的降低。因为三四五线过去供应过大，红利已经被透支得差不多了。

像岳阳，因为下跌过于凶猛（根据克而瑞湖南的统计数据，今年1-5月，岳阳房价维持在7000元/平米以上，6月跌至6558元/平米，7月继续下跌至6492元/平米），政府已经出台「限跌令」。

类似这样的城市还有不少，核心是过去供应量过大，有些小县城，三十多层高的住宅到处都是。今年以来，各部委出台政策，要求县城新建住宅不得高于18 层，防止大拆大建等，明源君认为，其中深意之一，也是要防止为了多收土地出让金，无限量的供应。

小 结

此前，行业对土地市场的吐槽颇多，现在开始调整土地出让规则，说明高层开始尊重市场和行业的发展规律，非常值得点赞。这也说明，行业的至暗时刻正在过去。

宫崎骏的动画电影《龙猫》里有一句很出名的话，与各位地产人共勉：生活坏到一定程度就会好起来，因为它无法更坏，努力过后才知道许多事情，坚持坚持就过来了。历经风雨，活下去的房企和作为地产人的你，都会变得更加优秀。加油！