读史可以知兴替。对一家企业来说，半年报年报，就是其官方的历史记录。可能会存在一定的装点，但只要没造假，籍此看清一个企业，一个行业大的脉络，是绰绰有余了。

往年，房地产行业的半年报，可以说道的东西不多，年报才有看头。今年不太一样。因为最近一年的楼市十分魔幻——激进、冲刺、扶持，到打击、收缩，坍塌，这些过往发生在三五年甚至更长周期里的故事，被浓缩到了最近一年，特别是今年上半年。大而不能倒的神话也被打破。

过去几天，明源君参加了几场线上业绩发布会，下载了所有典型上市房企的半年报，并看了他们各自业绩发布会的主要内容，发现了很多有意思的点。下面，详细展开来说。

今年上半年，试点的22城进行第一轮集中土拍，各大房企争得头破血流，一派繁荣的景象。

其实，真实的情况并非如此。

德邦证券以土地购置面积同比减去新开工同比予以表征，发现，历史上这两者之差与土地库存同比趋势基本一致。可是，疫情以来，开发商土地库存持续下滑。未来房企或逐步呈现「无房可卖」的态势。

在半年报中这种迹象随处可见。

首先，由于有很多的前车之鉴，有各种各样血淋淋的例子，各房企对拿地普遍比以往更谨慎。

比如时代中国，今年上半年只拿了7块地，其中，仅两幅地块支付了全部总土地成本，其余5幅地块，支付的土地成本均未超过30%。今年上半年，时代中国在拿地上的支出只有去年全年的1/5。

上半年，中海购地金额为513亿元，对比权益投资预算的1650亿元，上半年完成度仅三成。

禹洲集团董事局主席林龙安在发布会上直面了公司存在的问题，并表示，摔跤不可怕，可怕的是不改变，如果项目无盈利，我们就不再参与了。

通过强化集团总部财务中心的管控，禹洲建立了以财务数据为线条，贯穿到投资、营销，成本、回款等各个环节的体系，确保交付的万无一失。

今年上半年，禹洲预售拿地量减少，但新增土储平均楼面价为7847元，较去年新增的平均楼面价11852元显著降低。新增土储的地货比，从去年全年的1:1.43提升至1:2.36，利润空间上升。

其次，对拿地的价格把控更加严格。

上半年，保利没有争抢热门地块，转而增加了三线城市储备。期内，拿地金额963亿元，同比增长17.4%。新增资源中，一二线城市金额占比为 69%，同比下降14个百分点，公司拓展楼面地价为 5833 元/平方米，比去年7388元/平方米的均价，下降21%，创近四年新低。

绿城集团今年1月积极开局，在杭州等重点城市获取多宗优质地块，重点补仓当年可转化项目；2-4月，在首批集中土拍时，更多地通过非公开市场补充货值；5-6月，在把控风险前提下，聚焦优势城市与摇号城市的集中供地，凭藉高品质方案成功竞得北京朝阳区豆各庄项目。

为了控制溢价率，各房企都更多地通过多元化方式拿地。

上半年碧桂园共获取219幅土地，权益总代价约884亿元。按面积计算，通过多元化获取土地的占比约51%，较去年底的35%提升16个百分点，对应货地比高达4倍。

碧桂园总裁莫斌表示，首批22城集中供地中，公司共获取土地14幅，其中，多个城市底价摘牌， 总体溢价率仅7%，所获取的土地质量明显优于第一批集中供地城市的平均水平，常务副总裁程光煜更是对媒体表示，预估全周期利润率在10.5%左右。

上半年，雅居乐共拿下22个项目，从拿地方式来看，招拍挂占29.8%，其中，联合拿地的比例为21.6%；产城融合以及城市更新占47.7%；收并购则占22.5%。

……

明源君认为，这也是近期决策层突然调整土地出让规则的缘故，毕竟，如果起拍价和溢价率都高，没法干，如果大家都躺平了，还怎么玩。

有的房企去年还凶猛拿高价地（前年的两倍以上），一定是没有好好读标杆房企的半年报、年报，以及行业报告。

在几个月前做年报分析时，明源君说「未来，如果房企做不到多项全能的话，也做不了单项冠军」。

为啥呢？因为以前是供不应求，是享受红利的时代，你是个特长生就可以，往后则是要创造红利，你得是「三好」学生，各项能力均好。

过去两年，「管理红利」是个热词，不过大部分人眼睛只盯着「管理」，忘了「红利」。最简单的道理，如果你拿地价格过高，怎么管理都不可能赚钱，别说民企，就是融资成本极低的央企，同样如此，这种案例很多。所以，他们现在也变得谨慎起来了。

管理红利，核心还是来自于你的能力。保利发展董事长刘平就曾表示，「三道红线下，房企增长的驱动力，将由资源和杠杆驱动转变为专业驱动，行业排名将因应房企专业能力重新洗牌。」

这种能力不单是地产开发的能力。大部分人只知道中海做地产开发成本管控好，是利润之王。殊不知，其还是国内最大的单一业权写字楼发展商，是中国的「写字楼之王」。

在年初的业绩会上，中海宣布，「未来5年，销售规模肯定会按年实现两位数的增长，商业收入、物业出租的租金也应该会按照两位数增长。」

龙湖CEO邵明晓曾透露，「双集中供地的情况非常好，我们在其中获得了14个项目，而且利润率均处于10%以上。」对此，有人怀疑：为啥别人拿的地只有1%-2%的利润，龙湖就能10%以上？

为啥？人家融资利率就比你低几个点。而且能多元化拿地。想要多元化拿地，需要多项全能。只会做住宅开发，你只有两种方式拿地：招拍挂，收并购。产业勾地就别想了。

上报年，金茂依托城市运营、城市更新、收并购等多种方式低成本拿地，新增二级开发土地38宗，平均溢价率16.3%，低于行业标杆平均水平4.3个百分点。作为其特色和第二曲线——截至目前，金茂在全国共有30个城市运营项目，全年计划新获取8个，预计三年后城市运营将为金茂贡献60%的新增土地储备。

金科通过「地产+商业」、「地产+产业」、收并购等方式获取的土地计容建筑面积占比57％，在控制价格的同事，城市能级显著提升。

这显然是赢在了起跑线上。

半年报显示，「拥抱存量经营时代」的招商蛇口，今年上半年，园区开发与运营创收126.38亿元，占总营入的28.30%。园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展的重要板块，期内毛利率达30.68%。

绿地的大基建、金融板块和消费产业稳定发展，为绿地带来了大量的现金流。报告期末，绿地的经营现金流为285.98亿元，较去年同期翻了近乎6倍。

张玉良表示，相对多元的产业布局，综合性和平衡性较强，回旋余地较大，产业协同效应明显。

更重要的是，唯有具备多种能力，你才能满足客户的需求。龙湖集团董事长吴亚军就在业绩发布会上表示，之所以做房屋装修，是因为装修历来是大家很头疼的事，为了确保安全，龙湖连板材都是自己研发和生产，而且服务门店就在社区附近，一方面能更好地服务客户，另一方面也更低碳。

籍此，龙湖冠寓的装修工期已经从之前的100天，缩短到现在的30天以内，效率大幅提高，而且能即装即住。

明源君认为，这也是龙湖敢宣称冠寓今年能盈利的重要因素之一。今年7月，龙湖还在内部提出了一个目标：2024年经营性业务收入迈过1000亿元，与开发业务并列千亿级。这个目标比较远大，但并非没有实现的可能——2021年上半年，龙湖集团物业发展业务的营收增速是14.6%，物业投资业务实现租金的收入增速则是42.4%。

碧桂园服务的家装服务涵盖新房装修到二手房二次装修、租售翻新等，形成了家装需求全闭环服务链条，上半年收入同比增长约71.8%；佳兆业美好更是将家居、租赁等价值链入口前置，赋能开发主业。都是从单一走向复合。

对地产人来说，最关心的是这个行业还有没有得干。最近两年「优化」成为地产人最害怕听到的词。最近流传的一份典型房企裁员名单，更十分惊悚。在一片风声鹤唳中，没有人愿意去求证，转发各群再说。

真实的情况，到底如何？

明源君在此前分析年报时已经说了，对房企来说，人才会越来越重要，但首先你得成为当下定义中的「人才」才行。

优化确实在发生。但，与此同时，也有不少房企还在招兵买马。具体情况，我们根据各房企的半年报，做了一个表。

这个统计表里面，基本是三等分：1/3的还在招兵买马，1/3的基本保持不变，还有1/3是减员的。

很多人的第一印象，减员的企业肯定是不好的。增员的企业多半是好企业，但减员不一定就是坏的。

减员有几个原因：1.行业不太行，2.企业不太行，3.公司的效率提高了，不需要那么多人了。

行业不用说了，已经告别高速增长。企业要发展，肯定要储备一定的人才，如果之前对行业的增长预期比较高，即便企业还在平稳发展，也不可避免的要减员。

企业不太行的分为暴雷的，及规模开始收缩的，这种在行业里也有一些，但上面图表里的都不属于这一类。

最后是效率提高。截至今年6月30日，中梁比去年年底减员了8人。但报告期内，公司实现合约销售金额950亿元，同比增长40.3%，即便考虑去年疫情的影响，这一增幅也是不错的。

往前一点看，2019年，中梁实现合约销售额1525亿元，当年底中梁的员工数13693人；2020年销售额1688亿元，员工数13285人。

针对近期行业很多公司裁员的现象，中梁控股执行董事、联席执行总裁陈红亮表示，今年中梁的调整幅度不大，整体上比较稳定，重在控编制优结构，提升人效，控编制主要是减少外部的招聘，充分挖掘内部的人才资源，核心是人才的精细化管理，上半年，中梁骨干员工的加薪比例是11%，超过行业平均水平……

明源君算了一下，中梁去年全年支付员工的平均成本是16.96万元/人，今年上半年则是10.27万元/人，提升了不少。

禹洲、佳兆业、碧桂园等，都与此类似。

莫斌在会上强调，区域裂变给碧桂园经营效率带来了提升。去年，碧桂园进行了四次裂变整合，目的是要求各个区域缩小管理半径，下沉市场，聚焦深耕。投射到经营端，项目平均开盘时间提前了36天，97%的项目年化资金回报率超过25%，项目周期净利率平均提高1个百分点。

员工数量增加的企业，人均效能同样在提升。例如金地商置，2018-2020年，员工数量分别是2900名、2900名和3100名，销售额分别是490.3亿元（同比增长8%），636.6亿元（同比增长30%）和752亿元（同比增长18%）。

效率提升这块，各房企还有很大潜力可挖。

早在2010年，金地华东的冉飞曾经发布过一本《人工效能白皮书》：2006-2009年金地华东销售额增长300%，编制人数仅增加20%；2009年，人均销售额4500万，人均净利润700万！

增员房企的需求结构，跟以前有很大不一样。因为地产开发的增速下来了，这一块需要的人相对较少。其他板块的需求则很旺盛。

以这两年被各大房企对标的龙湖为例，其物业管理及其他类别的员工，无论从绝对数，还是增长百分比，都是最大的，因为其经营性业务（6大主航道里的5大航道）的人员由物业投资业务和物业管理业务及其他构成，考虑到购物中心等的土地获取、建造，在开发板块（物业发展业务），其经营性业务吸纳了绝大部分新增员工。特别值得一提的是，龙湖数字科技的员工是放在物业管理业务及其他板块的。

最近，整个行业，到处都弥漫着悲观的气氛。以至于，但凡说点乐观点的观点，马上会有一群人扑上来说：你错了，你绝对错了！

悲观者或许正确，但乐观者才能成功。未来是优秀+乐观房企的蓝海。中海在半年报中这样说道：政策与市场将给予财务健康、遵循盛业逻辑的企业更大的发展空间。

旭辉董事局主席林中认为，利润率降低是一个行业发展的必然阶段，暴利时代结束了，未来常态化的毛利率会在20%上下波动，优秀企业的净利率应该在8%到10%，旭辉会努力做到8%到10%。（作者：明源地产研究院主编、存量地产首席研究员 艾振强）