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地产行业利好政策扎堆落地!土拍、融资、预售…
作者:凌峰



「生活坏到一定程度就会好起来,因为它无法更坏,努力过后才知道许多事情,坚持坚持就过来了」。


张琳是一家规模房企的员工,他特别喜欢宫崎骏,今年,他在朋友圈发了几次上面这句话——这是宫崎骏的动画电影《龙猫》里广为流传的一句话。

明源君知道,他这是走夜路吹口哨——自己给自己壮胆。但是,即便这样,9月份他也差点就转行了。


最近,他跟明源君说,冯叔说得没错,伟大都是熬出来的,地产还有得干……他之所以这么乐观,是因为,9月份以来,从中央到地方,从宏观发声到具体落地,之前,过于严厉的调控政策,正在得到迅速纠偏。卡住房企脖子的现金流等问题,正在不断得到有效解决……


明源君的看法与其一致,早在8月份,明源君就说过,政策底已到,现在再加半句:纾困政策仍将继续,各房企和地产人要抓住机会,奋力抢收!


土地、融资、预售端的利好

从中央到地方,正不断涌现


根据中国基金报的报道,截至10月下旬,今年全国房地产调控已经超过500次,仅9月份的调控次数达62次。


虽然过去几年,每年调控次数都非常密集,但大部分动作对投机客来说不痛不痒。今年是全方位、无死角、最严厉的调控政策——投机客、房企、中介、银行、信托,甚至土地市场,凡是和房地产沾边的,统统被纳入了调控。


效果很明显,但风险也随之迅速暴露。因此,9月份以来政策开始转向。可以说,之前调控收紧有多狠,现在纠偏就有多紧迫。


首先,是土拍环节。


面粉贵了,面包自然就贵。这不全对,但也大差不差。为了控制面粉的价值,今年,22个城市试点集中土拍。


不过,从第一轮集中土拍来看,这并没有抑制住地价。因为,土地,对房企来说是最重要的生产资料,失去未来的恐惧,让房企忍不住去抢。


高企的楼面价、溢价率,引发了调控升级,比如,不得使用马甲,不得联合竞买,严查资金来源,现房销售……不少房企,丧失参拍的资格。


目前,这些政策正在扭转过来,具体如下表所示——



其次,是融资环节。


2000多年前,阿基米德说:「给我一个支点,我将撬动整个地球。」很多房企将这句话诠释得淋漓尽致,借助杠杆,几年时间就从名不见经传的小房企,跃升至第二甚至第一梯队的屡见不鲜。


高杠杆的企业,流动性是命。一旦流动性缺失,企业即便有再庞大的资产也是僵尸,瞬间就会油尽灯枯。


近几年,陷入困境的房企,基本都是流动性出了问题。降杠杆肯定是对的,但降得太急就会出问题。如央行金融市场司司长邹澜所说:


部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。


目前,这一问题也得到了有效解决。早在10月20日举行的2021金融街论坛年会上,高层已经指出:合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。


11月1日,央行旗下的金融时报发文称,人民银行近期在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达,部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。以目前的情况来看,更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。


根据11月2日财联社的报道,从金融管理部门和多家银行了解到,10月份房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度回升,初步估计环比多增约1500-2000亿元。金融机构对房地产企业的融资行为已基本恢复至正常状态……


最后,是销售环节。


我国房企到位资金中,自筹资金、定金及预付款分别占总额的三分之一,国内借贷和个人按揭贷款平分剩余的三分之一。


预售条件苛刻,按揭放款又慢,房企资金链自然紧张,而这是此前的常态。目前,也大大缓解了。


一是预售放宽。

11 月 2 日,徐州市住房和城乡建设局发布了《关于调整市区商品住房预售项目建设规模的补充通知》。提出,调整市区商品住房预售许可和现售备案规模,房地产开发企业每批次申请商品住房预售许可或现房销售备案的建筑面积由4万平方米调整至不低于2万平方米(尾盘除外)。


此前,义乌(10 月 20 日)和哈尔滨(10 月 9 日)也都已发文降低预售门槛。


其中,哈尔滨的文件指出,企业可按栋申请商品房预售许可证,同时要求,2022年12月31日前,对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目,满足返还条件的,应尽快予以返还。


此外,明源君还注意到,11月1日,成都市住房和城乡建设局官网发布一则消息,事关商品房预售款监管,既有违规的处理,也有激励措施。


降低房企申请预售的门槛,无疑可以有效减少房企建设成本,加快资金回笼的速度,缓解资金压力。明源君相信,后续还会有更多城市跟进。


二是放款加快。

有卖有买,才能形成正向循环,此前,预售条件严苛,购房者买了房,按揭贷款却迟迟没办法下来。央行发话之后,各地房贷放款随之加快。


根据金融界的报道,早在10月份,青岛建行、工行贷款额度就全面放开,其他行也在陆续跟进,除了房贷利率出现松动的势头,部分银行均表示,目前的额度比之前要宽松一些。有中介也表示,排队等款的时间缩短了。


青岛只是一个缩影,10月90城主流首套房贷利率为5.73%,较9月下调1个基点,是年内首次出现环比下降,代表着信贷环境正在改善。



满足合理住房个贷需求,信贷审批时间缩短,房贷放款速度提升,无疑会大大缓解房企的现金流压力。


一百强房企项目总告诉明源君:本来我们10月份单项目回款任务是2亿元,没想到最后竟然放了十亿。


行业层面的数据:10月份,典型房企的销售额,同比降幅比9月份有所收窄。


甚至,之前不能贷款的老房子现在也可以贷款了。比如,哈尔滨的《意见》就指出,在确保房屋抵押物价值的前提下,放宽二手房公积金贷款房龄年限由20年提高到30年……


机会只留给有准备的房企

提前做好预案

才能将政策的利好最大化


去年,突如其来的新冠疫情让房企的销售一下陷入冰点,复工复产之后,很多城市采取了降低预售门槛,信贷支持等,带来了去年下半年的小井喷。


明源君相信,上述三方面的政策,仍然有继续宽松的空间,但这不是大水漫灌,机会只会给有准备的房企。


一、土拍放松后,可以加大联合拿地,或者采取超投模式


部分城市陆续放松了土拍的条件,一方面,房企可以加大联合拿地的力度,这个已经很成熟了;另一方面,之前小众、甚至面临被封杀的「超投模式」,后面可以放心的使用了。


所谓「超投模式」,就是房企跟合作方成立项目公司,各自持有一定比例的股权,但双方并不是按照股权比例来分担土地价款,而是由合作方超出股权比例提供大部分资金,房企这方只提供小部分资金。等项目申请下来开发贷之后,合作方提前收回超投部分的资金。待项目全部完工,双方再按约定的股权比例分配项目利润。


典型房企“类地产基金模式(或称超投模式)”示意图

▲资料来源:公司公告,中金公司研究部


由于「超投」部分是以股东借款的形式作为往来款计入其他应付款的,不算作有息负债。通过这种股权架构的设计,房企不仅可以绕开有息负债规模的监管约束,还能实现相对低成本的土地市场上的持续扩张。


而且,ROE也不低——根据中金公司研究部测算,该模式可提振开发商典型住宅项目ROE约2个百分点。


▲资料来源:公司公告,中金公司研究部


此前,监管不断趋严,特别严查拿地资金来源的城市,这种模式很难玩,未来,会好很多。


二、加速达到预售条件,赶紧抢收


前段时间,明源君做了个小调研——地产人,今年你加薪了吗?绝大部分都没加,甚至还降了。当然,也有小部分房企加的。还有地产人告诉明源君,他们布局的城市今年行情都不太好,但他们工程口的加薪了,因为要赶工期。


之前,因为现金流紧绷,为了不至于演变成信任危机,不少房企将离交楼期限较长的项目停掉,用有限的资金保证近期的交楼任务。


往后紧绷的弦有望松一松,至少在已经宽松的城市是这样。保交楼是必要的,但你其他项目不赶紧达到预售条件,就被别人收割了。


像哈尔滨这样可以按栋申请预售的,相应的工程顺序、进度,就可以做出适度调整,加速资金回笼。


销售,需要摆脱过去那种卖场的旧零售时代,开启“客户+生活”的地产新零售。过去营销是造梦,未来要有场景体验,要所见即所得。如此,才能爆击客户心智。比如旭辉的“透明工厂”等,就是很好的探索。


根据旭辉集团官微公布,截止11月2日,旭辉2021年销售回款突破2000亿元,签约回款率超95%。这跟其推行“旭辉透明建造体系”,首创“旭辉透明工厂”,以建筑品质的展示,助力项目销售密不可分。截至2021年10月30日,旭辉已在全国42个城市落地74座透明工厂,标杆品质广受客户的认可。


旭辉银盛泰,博观熙岸项目,凭借透明工厂、37℃空间等,做到了所见即所得,实现售楼处功能升级。在面临诸多不利条件的情况(三四线疲软,建筑之乡购房者对品质要求高,项目周边无任何配套等),首开当月销售金额和销售套数均排名桓台TOP1,刷新了桓台市场近3年销售记录。



三、根据指导意见提前做铺排,不要等到细则落地才行动


10月22日,湖南省住建厅、省发改委、省财政厅、省自然资源厅等六部门联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的拖杆意见》,全力化解公寓、写字楼、商铺等非住宅去库存……


内容包括:居住在公寓的居民用户,在符合条件的情况下可以申请居民用水用电;对于转让非住宅商品房的单位和个人,可适当降低相关交易费用……


长沙某房企营销总表示,供应端控制,同时把交易税费、补贴、银行信贷、民用水电这些政策落实,对市场是比较大的利好。对此,他们正做相关准备。


从已经公布的政策来看,其实通常酝酿了较长时间,比如,11月1日成都公布的文件早在10月9日就已经确定了。


还有一家百强房企的副总告诉明源君,他们一直有追踪信贷数据(今年房贷主要投向刚需群体),在蓄客时,特别关注刚需群体的识别。现在政策明确表示,在贷款首付比例和利率方面对首套购房者予以支持,他们前期的准备工作派上用场了。


股神巴菲特发布2009年度致股东的信这样写道:当天上下金子时,要用大桶去接。眼下房企最需要准备“大桶”。


小结


「三稳」基调下,楼市调控已经进入矫正、纠偏的新阶段。但从中长期看,房地产调控的大方向不会发生改变。


最近,郁亮在2021年万科业务交流会上提出:万科的目标是在下一个春天被需要,但春天与春天是不一样的,新的春天要研究新的“活法”。

但是,眼下,对绝大部分房企来说,“活法”的核心,就是将政策的利好最大化——抢钱抢钱抢钱(融资、销售),时间窗口有限,必须抓紧!


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