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地产行业见底回升,小阳春已经在路上了
作者:凌峰


2022年开局,房地产市场似乎依然延续去年下半年的颓势——克而瑞数据显示,1月份TOP100房企实现销售操盘金额5256亿元,同比降低39.6%;春节期间,以往的返乡置业潮消失,除少数一二线城市外,市场都惨淡;郁亮判断「房地产进入黑铁时代」……

 

这一切,似乎预示着2022年的房地产行业,依然不会好。然而,这只是其中的一面——悲观者看到,并且相信的一面。但市场还有另一面。事实上,在一片愁云惨淡下,已传来冰裂的声音。简单地说,小阳春正在酝酿中,大家要做好准备。


开年以来的数据没那么差

部分城市成交已开始回暖

 

很多人可能要问:1月份成交这么惨,万科的销售业绩都同比减少了50.19%,何来小阳春正在路上一说?

 

然而,这一当前几乎是主流的看法,是有问题的。证明市场冷的数据当然有很多,但暖意也已开始显露。

 

其实1月份数据并不差

 

贝壳研究院数据显示,2022年1月全国重点66城商品住宅成交面积为1711万平方米,同比下降4成,其他机构选取的样本城市略有不同,但结果大同小异。

 

下跌的幅度看起来很吓人。可是,不要忘了,2021年1月份的基数是很高的。如果从较长的周期来看,2022年1月成交量的绝对值已经接近2018、2019、2020年同期的平均水平。

 

此外,从贝壳新房指数看,2022年1月的价格指数与去年12月持平,新房价格持续下滑的趋势已经转向了平稳。

 

二手房的跌幅也在快速收窄。2022年1月,贝壳50城二手房价格指数环比跌幅为0.3%,较上月收窄0.5个百分点,下跌城市个数进一步减少,一线及基本面较好的二三线城市都在快速修复,北京、上海、佛山、苏州等城市二手房价格指数,1月平稳上涨。

 

1月份市场及企业业绩不佳,很大一个因素是供应萎缩。由于过度悲观、假期,以及房企内部动荡(比如人员优化,组织架构调整等),1月份及春节期间,房企并没有像往年一样发起营销攻势。

 

中指研究院监测的重点城市中,29个城市1月份新增供应只略超过1000万平方米,同比下跌43%,环比去年12月下跌60%。结果就是,部分城市去年12月成交上升,1月份又下跌了。

 

开年以来,上海成交量暴涨(下面还会详细讲到),就跟其大量放盘有很大关系。今年1月集中入市的上海第六批次57个新盘中,有多达12个超过10万平方米的豪宅项目,81830套的新房供应量创出新高。春节前夕大量新盘入市,为春节成交量的大幅增长做了良好铺垫。

 

有人可能会说,其他城市是预判行情不好才减少供应啊,但房企的预判不见得都准,不然这几年也不会有那么多房企暴雷。

 

部分城市回暖更是明显

 

春节前后,无论房企还是中介门店,大多数会放假,只留有少数人值班,春节假期大家要走亲访友,挂牌房源也少,因此每年春节前后楼市行情都会走低。

 

可是,仍然有部分城市,即便在春节期间,都走出了一波行情。

 

上海是最猛的。去年春节,上海的新房成交量不足2万平方米,今年1月31日-2月6日成交了10.3万平方米,同比上涨646%,可谓是巨量增长。按套数算,春节期间,上海共成交了505套新房,也同比上涨超300%!

 

北京的二手房市场行情也在悄悄发酵——今年1月份,北京二手房住宅成交13288套,虽然仍然环比21年12月减少23.29%(数据来自于建委),但二手房均价58993元/平,环比12月上涨4.3%。

 

数据来源:安居客


考虑到北京今年1月受丰台等局部地区疫情反复和春节假期等因素影响,这一成绩已经不容易(去年12月,北京和上海二手房住宅网签分别环比增长30.7%和19.6%)。

 

事实上,自2021年11月起,随着政策面回暖,市场观望情绪有所缓解,涨价房源占比已连续3个月上升,到1月份北京二手住宅调价中,涨价房源占比为16.1%,较上月扩大3.7个百分点(数据来自诸葛找房数据研究中心),「跳价」现象重出江湖……

 

北京隔壁的天津也是如此。虽然1月份,奥密克戎突袭天津,天津很多楼盘的售楼处是在1月底才重新开门纳客。但,各种「优惠全线收回」。二手房也大体类似。成交周期明显缩短,议价空间随之缩小。

 

杭州、宁波、苏州(春节期间成交同比上涨25%)等城市就不一一赘述了。这些都是有着很强风向标意义的城市。甚至连郑州这种行情惨淡了很久的城市,也有地产人告诉明源君:春节后咨询房子的客户真多!这些……无不显示,「小阳春」正在蓄势待发。 

 

中央和地方,政策持续发力

拉动供给和需求回归到正轨

  

地产去年下半年以来低迷的市场行情,很大原因是政策用力过猛造成的。所以,去年9月份之后,政策开始纠偏,市场加速下滑的态势被遏制。

 

虽然回到原来的轨道还需时日,但无论是北京也好、上海也好,成交量和价格逐步企稳,很大程度上均得益于此。而政策还在持续发力和发酵。


一是货币供应持续上量

  

8.5%,9.0%,9.8%——去年11月以来,M2的增幅持续扩大,2月10日,央行发布的1月金融统计数据显示:

 

2022年1月,广义货币(M2)余额243.1万亿元,同比增长9.8%;人民币贷款增加3.98万亿元,同比多增3944亿元;社会融资规模新增6.17万亿元,同比多增 9842亿元。

 

三项指标均好于市场预期,体现了货币政策和财政政策靠前发力支持稳增长。是此前「货币政策工具箱开得再大一些,避免信贷塌方」的落地,对稳固包括房地产在内的各行各业的信心,非常重要……


▲来源:央行、明源地产研究院


二是利好持续释放,刺激需求和供给


据贝壳研究院统计,过去10年共出现两次市场筑底过程,分别为「2014年-2015年」和「2020年-2021年」。


这2次分别处于全国商品房销售面积增速的两个低点。而在市场筑底过程中,均伴随一系列的利好政策,拉动增速止跌回稳。利好政策在信贷方面的传导路径相同:首先从信贷利率开始,然后是公积金相关政策的调整,最后传导到商业贷款。



现如今,这三者几乎在同步进行。2022年1月份,全国发布房地产相关利好措施66次,同比上涨57%,包括——

 

利率下调:去年9月政策纠偏之后,仅10月份,全国就有20余个城下调房贷利率,其中有14城首套房利率下降。今年,利率下调的城市进一步增多。1月,北上深,苏州等城市的首套和二套房贷利率均下降,比如,苏州多家国有银行将首套房贷利率下调至4.95%,较2021年底5.7%的利率水平下降0.75个百分点;二套房贷利率最低可至5.1%,较去年底的6%下降0.9个百分点。

 

公积金贷款的限制放松,并且由此前的低能级城市,向高能级城市扩散:宁波出台了利好多子家庭的公积金贷款政策;2月1日开始,福州第二次申请纯住房公积金贷款,首付款比例统一调整为40%。此外,二次申请住房公积金贷款在第一次结清后当月即可申请(原先需满12个月)……

 

商业贷款:由于房贷额度充足,银行的放贷周期大大缩短,普遍在1-2个月,最快可以缩短到1周,提振了部分购房者的信心以及市场活跃度。

 

以上是需求端的情况。供给端——房企也在恢复中。

 

去年高层喊话之后,国央企最先在融资上有所斩获,随后逐步扩大到稳健的民营房企,比如碧桂园、龙光、金科等,最近(2月11日),龙湖与旭辉也分别取得了50亿元中期票据的注册通知书。

 

龙湖募集说明书显示,票据注册金额为50亿元,本期发行金额上限为30亿元,发行品种有两种,品种一为3+3年期,品种二为5+3年期,主体信用等级为AAA。

 

旭辉募集说明书显示,本期票据注册金额为50亿元,本期发行金额为20亿元,发行期限为5年期,附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。

 

众所周知,这轮危机,规模房企的暴雷给行业造成巨大的负面影响。但,目前已经出现了前期「暴雷」的房企逐步恢复销售、恢复运营的情况,这对行业来说极具示范意义。这离不开政策的拉动。

 

从市场角度来说,扶持政策从落地到真正发挥威力,有3-6个月时间。而扶持政策从去年9月份已经开始,所以,威力已经在领先的城市显露。

 

三是促销将会带动跑量

 

最近,广州一个豪宅项目的备案价超过14万/平米,引发了市场热议,因为2021年全年广州的新盘没有一个备案价是超过10万/平方米的,该项目周边的二手房均价也基本都在10万。

 

不过,就明源君的调研来看,目前房企普遍延续去年下半年以价换量的态势,未来一段时间也大都不会提价。即便有,也会配套一些优惠的购房政策,以便在小阳春跑一波量。这也会刺激购房需求,加速小阳春到来。



小  结

 

同是半杯水,乐观的人会说:「还有半杯水」,悲观的人会说:「怎么只有半杯水」。我们必须成为乐观主义者,因为悲观者或许正确,但唯有乐观者才能成功。或者更准确地说,乐观且时刻准备着,才能成功。因为,行业是否到了黑铁时代还有争论,但躺着赚钱的时代过去了已是共识。

 

2022年上半年是房企债务到期的高峰阶段,房企的资金压力仍然较大,随着销售行情的回暖,预计到下半年,房企现金流压力将逐步缓解。当然,房地产行业的去杠杆过程将长期持续。未来,想要继续发展,当然需要调整负债、运营等模式,但这一切都要建立在能熬过当下的高压,千万不要倒在黎明之前。赶紧抓住小阳春,加油干吧。(作者:明源地产研究院  凌峰)


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