这些天，关于郑州出台楼市新政的消息在网上疯传。这个被称之为“郑州19条”的新政，被坊间视为楼市松绑的风向标。更重要的是，政策并没有像以往一样，出现一日游的现象，这更引发了人们对于楼市走向产生了诸多猜测和幻想。

事实上，郑州并非第一个松绑的城市。据不完全统计，今年以来已有超过30个城市的调控政策出现不同程度的松动。这一不寻常的信号，值得每个地产人关注！

去年下半年开始，随着政策多重加码，房地产也全面降温。虽然四季度政策上做了一系列的纠偏，但利好主要集中在供应端也即房地产企业。今年则完全不同，开年以来，各地密集出台了对需求端的支持政策，比如下调首付比例，提高公积金贷款额度，降低贷款利率等等。明源君梳理了一下，这一次的调整，不仅涉及到大量二三线城市，一线城市也“雨露均沾”。

①下调首付比例

2月份以来，山东菏泽、重庆、山东德州、江西赣州等地的部分银行，降低首套房公积金贷款首付比例至20%。

南宁、唐山等城市调整公积金的贷款额度，二套房公积金贷款首付下调至30%。广西北海第二套住房或申请第二次住房公积金贷款最低首付款比例由60%下调至40%。福州第二次申请纯住房公积金贷款的首付也下调为40%。

②提高公积金贷款限额

广东中山最新政策，购买首套房、二套房申请住房公积金贷款，一名缴存人住房贷款最高额度调整至50万元，两名或以上缴存人最高额度调整至90万元。

广西南宁，首套房公积金贷款的最高额度从60万提高到70万元，第二套公积金贷款最高额度从50万提高到60万元。

③套数认定规则调整，认贷不认房

郑州不仅适度放松了“限贷”，还取消认房又认贷，只要首套房贷还清，二套房也能首付3成。

宁波同样对房屋套数认定机制做了调整，对于多套房只要名下无贷款可继续申请贷款。

涉及限购调整的城市比较少，但也并非完全没有。

比如河南郑州“19条”政策中，对限购就有所放松，提出允许家庭购买第3套房，鼓励老年人来郑投亲养老。

江西南昌最新的楼市政策放松了办理财产约定政策，夫妻双方无论多少套住房都可办理夫妻财产约定。且夫妻二人可以进行房子的更名、除名，获得购房资格。同时，放松落户买房，大专学历及以上学历，可以不迁户口，只需提供租赁证和学历证明即可购房。

前文所列举的情况来看，宽松政策主要集中在二三四城市，一线城市的调控依然趋紧，然而并不是没有松动的地方，目前，包括北上广深在内的许多城市，房贷利率较去年都有所下调。

深圳首套房贷款利率下调至4.9%，二套房贷款利率下调为5.2%。

广州六大国有银行下调房贷利率，首套房从5.6%下调至5.4%，二套房从5.8%下调至5.6%

北京商贷首套利率由5.2%下调为5.15%，商贷二套利率下调至5.65%

上海各大银行的首套房贷利率下降至4.95%，二套房贷利率5.65%

惠州、中山、呼和浩特等城市，首套房贷主流利率都有所下调。据贝壳研究院监测发现，共有103城主流首套、二套房贷利率均环比下降9个基点，2月份平均放款周期分别较1月份缩短12-38天。

这几年，许多城市都先后启动了“抢人大战”，通过优越的经济补贴吸引大学生及高层次人才。这一轮的调整中，各个城市对人才的倾斜也非常明显。

比如河北保定在1月1日出台的政策中，对于在中心城区购买家庭首套住房者，享受博士15万元，硕士6万元，本科2万元的购房补贴。

吉林长春给予重点高校本科生3万元安家费，硕士5万元，博士8万元。国内外顶尖人才和国家级领军人才给予20-50元的购房补贴。

从去年第四季度房企融资环境回暖，预售条件放宽，到今年楼市调控松绑，从供应端到需求端的利好正在全面落地。历史的经验告诉我们，限购限贷等政策放松，对于激活楼市效果是显著的。很多人可能对于2015年3.30政策仍然记忆犹新，房地产最近的一轮牛市，正是在“二套首付将至4成”，“营业税5改2”的基础上启动的。

不过，较之以往，今年房地产所面临的经济环境、政策背景全然不同。这一次，政策宽松的边界在哪？市场的响应会达到怎样的程度？

3月1日郑州19条新政出台，引发了大量的关注。除了讨论它的“一揽子”宽松，更多人还盯着它会不会“一日游”。好几天过去了，政策并没有被紧急喊停，同时其他城市的更多政策仍在接力。

毫无疑问，因城施策的原则下，全国各地的都将迎来属于自己的宽松，但这种宽松，是有条件的、精准的宽松。

最近，2022年政府工作报告中提出，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。这种合理住房需求，是刚性需求，也是改善需求。

在2021年年底，银保监会就提出，现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求 合理发放房地产开发贷款。住建部也提出，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求。这也是为什么，我们会看到各地不仅首套房上车条件在降低，二套置业也得到真金白银的支持。

地方楼市调控的"五限”政策，限购、限贷、限售、限价、限商，其中，对普通购房者影响最大的是前四限，目前可以看到，限购限贷已有不同程度的松动，限售，限价则依然是绑紧状态。

2月份的时候，有消息称“广州二手房贷可以不用参考指导价”，由此引发广州限价松动的猜测，随后很快遭到打脸。

广州住建局在接受财联社采访时表示，广州一直以来都实施严格的住房价格指导，但各个楼盘备案价是根据周边楼盘情况进行通盘考虑的，并实施动态价格指导，没有按价格专门去设置一个红线。每个楼盘每个时期备案价会有所波动，目前限价政策并没有放松。

另外，据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，广州发布参考价的时候，并没有银行宣传要按照指导价来做贷款评估价。因此也就不存在指导价退出的说法。

目前各地的新政，还没有看到限价限售松动的迹象。

限价（部分城市还有二手房指导价），主要作用于房价，防止出现大起大落；过去主要是“防涨”，目前更多是托底的作用。当然，假如接下来成交上升带来涨价压力，限价更不可能放开。

限售则作用于流动性，以深圳为例，按现行的限售政策，商务公寓5年内禁售，商品住房3年内禁售。锁定流动性是为了抑制投机，毕竟自住购房者不会频繁倒腾自己的房子。

也就是说，支持买房，但是买了必须持有几年；持有的时间内房子不会大幅增值。这就打消了投机者的幻想。

在抑制投机者的基础上，有条件的对有购房需求的特定群体（比如“新市民”），降低或取消购房门槛；同时，降低首付比例、降低贷款利率等，支持首置客和改善客购置住房，这符合“房住不炒”及“三稳”的原则。

当然，由于各地供需情况差异，一线城市依然存在大量自住需求，而三四线则供需相对平衡，在因城施策的方针下，全国不再是一刀切，各地普遍宽松正在到来，但调控不会取消，也不会全国无差别化的宽松。

尽管政策端利好消息不断，不过，从数据上看，市场尚未有明显响应，截至2月底，全国房地产交易依然处于冷冻状态。以深圳为例，2月份深圳新房住宅成交量为1959套，处于历史低位。二手商品住宅仅成交823套，创下了自2008年以来近15年的最低值。

房企的销量同样惨淡。2月份万科销售额同比下跌30%，碧桂园同比下跌25%，保利同比下跌34%，几十大开发商平均下跌近4成。

市场是有惯性的，政策传导需要时间。那么，市场什么时候才会做出反馈？

贝壳研究院的调研结果显示，“预期市场下行暂时观望”“调控政策影响购房资格和预算”是制约消费者购房的主要因素，其中制约三四线、二线城市消费者的首要因素是预期，制约一线城市的首要因素则是调控。

反过来看，无论是一二线还是三四线，只要在调控允许及预期修复的情况下，购房制约因素就会减少60%以上。

而这两个条件，目前都已逐步成熟。

一方面，如前文所言，调控放松，购房成本降低等，将释放出一部分购买力。

另一方面，市场信心正处于修复中。

在需求端，贝壳监测数据显示，2月50城二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续下跌的走势。其中，长三角城市群成交价格率先止跌，一线城市价格小幅上涨。

在供应端，去年以来由于部分房企暴雷，购房者担心房屋交付延迟甚至烂尾，出手也变得更为谨慎和迟疑。从去年底政策持续纠偏，房企融资，预售资金监管等已基本调整到位。接下来，随着销售放量，房企的现金流紧张问题也将得到根本性扭转。这对于恢复市场信心将起到重要作用。

贝壳研究院对过往调控的研究发现，以往房地产销售面积增速回正滞后于按揭利率下行约7-9个月。而5年期以上LPR利率下调是在今年1月份，全国各地密集出台购房支持政策也是从1月份开始。随着需求释放及购房信心的逐步修复，市场回暖正在加速到来，不出意外，进入下半年市场有望触底回升。

对自住购房者来说，当下是入手的好时机。房企则应抓住这一波的需求释放，积极推货，加速现金回流。