每年二三月份，行业总是迎来一波跳槽潮。
前段时间，明源君发起了《地产行业薪酬调查》。其中问到地产人有无跳槽计划，结果显示，近千个受访者中，有47.7%的人有跳槽计划。
而计划跳槽的原因包括薪酬低、无晋升空间、公司爆雷以及物色更好机会。
昨天，明源君在《起底地产人求职现状！25个人抢1个岗位，连高管都在卷...》一文中分析提到，行业动荡之下，地产人求职难度剧增，地产人宜静不宜动。
但对于很多地产人而言，跳槽也是迫于无奈，特别是那些公司爆雷或被优化的地产人，不得不加入到求职大军中，跟应届毕业生竞争。
不管是跳槽还是求职，当下地产人最关心的问题，就是哪些房企有危险不能去，
哪些房企很安全可以去。调查结果也显示，地产人跳槽，最看重薪酬待遇、个人职业提升，然后就是房企财务稳健行。地产人跳槽最想去的公司，国央企/城投占了近一半的比例。
看得出，地产人确实很焦虑。那么，如何判断房企的安全性和未来的发展潜力，如何避开雷区？下面，明源君来帮大家做一个梳理。
很多正在求职的地产人表示，现在最看重房企是否安全，会不会有债务违约的风险。毕竟，自己不希望刚入职就要被裁员了。那如何判断房企到底安全不安全？以前大家会认为，三道红线中的绿档房企可能是相对安全的，但后来发现，怎么很多绿档房企也暴雷了？一方面，很多房企短时间内快速由红变绿档，其实只是进行了债务结构优化，并没有真正成功降负债，简单来说，很多是“假绿档”。另一方面，绿档意味着房企加杠杆的规模，却并不代表安全性。某业内资深人士表示，判断一家房企是否稳健，需要综合各项指标，仅仅看三道红线肯定会有出入。包括存货周转率、毛利率、现金、净负债率、流动负债、融资利率、土储质量等，都是判断房企健康与否的重要指标。比如全国几百个项目的房企和只有十几个项目的房企，他们的现金流肯定有很大差距，因为全国性布局的房企，这里卖砸了，其他地方卖好了就找补回来了。当然，仅仅看土储规模也不行，比起数量来说，土储质量才是更关键的评估要素，包括城市、地段、土地性质、业态指标等等。很多地产人会非常关注房企的净负债率，因为这个是衡量房企长期偿债能力的重要指标。虽然很多房企在三道红线要求下，在逐步降低这一指标，但目前来看，效果并不显著。再比如存货周转率高，周转越快意味着销售能力越强，即便净负债率更高，但也相对安全，因为周转快、现金流好。 而有些房企净负债率高，周转却很慢，那就非常危险了。
除了以上指标，还有一些指标可以从侧面反映房企的现金流情况，比如房企当下的融资难易程度，金融机构对房企现状往往更了解，有风险的房企，借钱难，利息高，而现金流充沛的房企，银行都求着你借钱，利息也更低。除此以外，有钱的房企都在积极拿地，没钱的房企基本都不拿地了。所以拿地金额、新增货值等也是一个判断的指标。
当然，除了安全性，房企未来发展也是地产人非常关心的问题。如果公司不发展，停滞不前，吃了上顿没下顿，对员工来说当然也不是好事。只有公司在持续增长，员工才会有钱赚有奔头有更大的发展空间。虽说规模排行榜单注水严重，但也可以反映出房企的相对实力，当中，权益销售金额相对更客观，更接近房企真实水平。
地产50强2021年权益销售金额及新增货值情况，数据来源：CRIC，部分房企数据缺失，已剔除出表格。
当然，房企光增收不增利也不行，房企没钱赚，员工收入也肯定好不到哪儿去。所以还要关注房企毛利率、净利润等指标。当然，现在行业动荡，市场瞬息万变，不确定性太高，很可能从指标上看着很不错的房企，突然哪天就债务违约了，也并非不可能。所以，除了分析以上指标，还可以观察或打探房企内部动作来判断其经营情况。一般资金链紧张的房企总会释放一些信号，比如是否有裁员降薪、是否高管集体离职、是否拖欠工资、是否拖欠供应商款项、是否向员工筹资等等。基于上述分析，明源君把地产50强中相对安全的房企划分为三类，一类是资金实力强劲的国央企、一类是稳健优秀的头部房企，第三类是发展不错的区域龙头房企。去年以来，不断有房企暴雷，而且当中不乏头部房企，这阵仗让很多地产人都慌了，为了求稳，大家都希望去更安全的央企国企。明源君调研发现，在跳槽最想去的房企中，近一半受访者选择了国企央企。其实这也很好理解，当下国央企无论从安全性还是发展来看，都是非常正确的选择。地产50强中，比较推荐的房企包括中海、华润置地、招商蛇口、保利发展、金茂、越秀地产、中国铁建、建发房产。具体来看，这几家房企的财务指标看起来都非常安全。比如中海2021年上半年净负债率为33.8%，现金短债比2.19，华润置地2021年上半年的净负债率为37.4%，现金覆盖比率为2.3。
而财务能力最终会体现在融资成本上，据和讯房产统计，这几家房企融资成本都很低，融资成本最低的依次是中海地产、华润置地、招商蛇口和保利发展，融资成本均在5%以下。
现金流充沛、融资成本低，让这些房企在发展节奏上也更稳。从新增货值排名来看，这几家房企基本都比目前排名更靠前，这也意味着未来有较好的发展潜力。
但是，值得地产人关注的是，国央企虽然好，竞争却极其惨烈。有一位地产成本人很无奈地说，前段时间某央企招聘成本人员，3000个人抢一个岗位，卷成铁了。而某央企HR则表示，今年招聘岗位数量变化不大，但收到的简历是往年的三四倍，公司可挑选余地更大了，对人才要求也更加苛刻了。基于此，如果你对国央企不是有执念，而且自身并不是非常喜欢国企的工作氛围，又或者比较看重薪资的地产人，建议就不要往里挤了，不如看看同样很稳健的头部房企。除了国央企，其实也有不少房企非常稳健，比如万科、龙湖、金地、新城、旭辉、绿城、卓越、中骏等。
2021年半年报显示，龙湖现金短债比3.91，净负债率46%，剔除预收款后的资产负债率68.3%；在手现金994.7亿元。在融资成本方面，龙湖也令人艳羡，去年上半年，龙湖的平均融资成本4.21%，仅略高于中海、华润、金茂三家央企。除了财务结构健康，龙湖在公司管理、人才培养、企业文化等方面，表现也很出色，薪资也具有很强的竞争力。只不过龙湖现在招聘门槛也非常高了，而且内部更重视校招生，社招员工可能没那么受重视。
截止2021年上半年，万科现金短债比1.67，净负债率22%。金地扣除预收账款资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.5，两家房企财务状况都挺健康。万科、金地都属于混合制企业，但都建立了比较强的职业经理人体系，企业文化也备受推崇。但是万科的薪资水平确实缺乏竞争力，工作强度大，从长周期来看业绩可持续强，个人能有不错的成长空间。而金地一直在行业内有很好的雇主口碑，备受地产人青睐。旭辉这几年的发展也很抢眼，而且从财务指标来看，截止去年上半年，现金短债比2.67，净负债率60.4%，目前来看，比大部分闽系房企都要稳。
再者，旭辉这两年的产品表现比较出色，成了很多中小房企的学习对象。而且，近几年，旭辉的人才素质提升很快，公司非常重视人才培养。再比如绿城，去年提前一个月完成了年度销售目标，全年销售2665亿元，同比增长38%。绿城是去年少数完成销售目标、并取得正增长的房企，今年开年，现金流充沛的绿城拿地也非常积极，前两个月权益拿地金额已经达到了208亿元，排名第一，大有弯道超车的势头。除了央企国企和头部房企，还有一些发展势头很好的区域龙头值得地产人关注。比如滨江，去年行业整体下行，他们的业绩依然亮眼，2021年的销售目标1500亿元，实际销售额1691.3亿元，目标完成率达到112%以上。
滨江令人惊叹的地方有几个，一是人效达到1.29亿/人（2020年数据），二是区域深耕做到极致，2019年，滨江87%的销售额是在浙江，浙江省外只有百分之十几，这两年这个比例可能有所调整，三是滨江员工每天只上7个小时班，基本不加班，而且员工福利待遇很好，幸福指数很高。
再比如佛山美的置业，其基本面也相当优秀，其去年权益金额达到912.4亿，排名第30名，合同销售金额约1371.4亿，同比增加8.7%。而且美的融资成本也不高，不到5%，加上还有美的集体这个实力强大的母公司，整体来看也非常安全。当然，不同区域都有发展得好且稳健的区域龙头，大家可以从业绩、市占率、负债、新增货值等各方面来综合评判选择。
当然，除了选房企，选城市和部门也很重要。毕竟，不同城市的房企，其实无论是业绩、管理风格、企业文化、人才策略等都可能千差万别。而且之前明源君也提过，现在房企区域整合越来越频繁，业绩不佳的房企，一不小心可能也就被整合了，被整合也意味着很有可能会面临失业。所以，不要光看品牌，更要从多个指标来判断房企在当地的发展潜力。如果你所在城市人才过于饱和，也可以考虑跳出原来的圈子，到其他城市去看看机会。据克而瑞研究中心的《中国城市房地产市场投资前景排行榜（2021）》显示，前景较优的城市仍主要分布在长三角、珠三角、京津冀，这三大城市圈经济实力实力雄厚，居民购买力强，在行业中目前仍然保持着领先的状态。除了这几个城市圈，中西部区域部分二线城市排名呈上升趋势，譬如成都、西安、重庆、兰州、银川、拉萨等城市排名均明显上涨，市场前景明显转好。看部门，自己的部门处于行业价值链的什么位置。随着地产行业游戏规则的改变，以前重要的部门可能会变得越来越来边缘化，反而以前被忽略的部门有可能逆袭。当然，不同公司战略不同，对不同部门的重视程度也不同，最好是提前打探清楚。明源君有个读者朋友就很惨，刚被一家公司挖角过去，结果试用期还没过就遭遇裁员，他所在整个部门被合并收缩。所以跳槽之前，一定要评估清楚哪些部门在公司更有发展前景，哪些部门在房企或行业内是更重要更核心的部门。比如投拓、运营前几年都很吃香，现在房企收缩，就失去了用武之地，去年很多房企就把投拓整个部门都裁掉了。但在一些大力发展产业地产或者城市更新的公司，投拓人才还是非常重要的，只是需要的能力不太一样，所以要结合自身情况选择。再比如，客研在有些房企地位下降，在某些房企却很受重视，尽量要选择能发挥自己优势的房企或岗位。最后，还可以看一下自己的领导，领导的脾气是不是和你对付，两个人合不来，看自己能不能应付，能不能调整自己。很多地产人经常受高薪诱惑，贸然跳槽去一些中小房企，去了以后发现不适应房企的企业文化，最后再想跳出去，在当下的形势风险极大。这两年地产行业生存环境越来越恶劣了，这样的行业背景下，跳槽性价比其实不太高。但如果实在有非跳槽不可的理由，那就要谨慎再谨慎，三思而后行，多方评估考察，做出对自己最有利的决策。
