虽然在一系列政策的刺激下，当前的房地产行业已经露出一点春意，但大部分房企和地产人依然小心翼翼，因为去年太惨淡了，至今仍心有余悸，郁亮提出不再坐头等舱，一麦霸房企老总减少了去KTV的次数……

然而，另一面，靠运营收租，或赚管理、品牌费为主的公司，却表现不错——

越秀房托、凯德中国信托、万达等收入和净利润都实现了增长。甚至很多人不看好，前几年又经历了暴雷的长租公寓，都传来了好消息：2021年，龙湖冠寓实现盈利；上海集中式公寓品牌V领地青年社区实现全部单店盈利……管房子比盖房子的赚钱，过去我们已说了很多年了，如今，拐点真的到了！

最近，金融委的会议，关于房地产企业，提出“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。很多人只看到前半句，但长期看，更重要的是后半句：向新发展模式转型。即，化险之后向何处去。何为新模式？决策层没有说。但综合各种信号不难得出，租售并举是重要的方向之一。随着相关配套政策落地，“管房子”会更蔚然成风，更加有利可图。

资产价格便宜了

收益就有了保障

孤星基金这个公司，很多人可能都不熟悉。你只需要知道它跟黑石、KKR等巨头差不多就行了。孤星基金的资产管理规模近千亿美元，主要投资于不良资产和商业不动产，注重利用与交易对手的长期关系获取机会。

2003年，其仅以1.32万亿韩元收购了濒临破产的韩国外换银行50.5%股份，2006年就拟以近6万亿韩元的高价将手中股权转让（按韩国当时的法律，孤星基金不需要交税），还因此受到韩国检查机构的调查……

但就这么牛的一家公司，却在去年宣布，将逐步出售手里的存量资产项目，计划退出中国不良资产市场。

选择退出中国，是因为孤星基金对投资预期回报率要求较高，年化回报要在20%以上，而实际情况是，其在2016年在中国高价买入的资产组合被套。

2016年，最近一轮的楼市大行情已经传导到二线城市，资产价格急速飙升。这在当时处于风口上的长租公寓身上，体现得淋漓尽致。群雄逐鹿的狂热下，拿房成本占70%，甚至80%的情况屡见不鲜，让一些理性的一房东都感到害怕。因为，入住率在95%的情况下，企业拿房成本达到租金收入的60%，则息税前利润率为零。70%-80%的拿房成本一定是亏的，而且是巨亏……所以，从2018年开始就陆续出现暴雷事件，核心原因就是拿房成本太高，根本算不过账来。

中资产模式的二房东尚且如此，重资产持有的就更难了。2015年，王健林决定下沉到三四线，很重要的一个原因，就是一二线城市的地价太高，三四线城市的租金要低不少，但地价也低，租金回报比比一二线还要好。

经过几年的调整，目前，资产的价格、整个市场的预期，都变得更合理了，这也是像龙湖冠寓这样的长期主义者在2021年实现盈利、V领地青年社区宣布实现全部单店盈利的重要原因之一。

当前及未来一段时间，仍有大量质优价廉的资产。

一是这两年房企不景气，急于出售，价格低廉，即便像SOHO中国这样净资产负债率约为44%的公司，最近也宣布，将以七折价格销售3.2万平方米京沪两地的优质物业。至于陷入困境，甚至变成不良的不动产，价格更低。

去年明源君参加了一个不良资产峰会，困境地产的价格低得惊人。但原来那帮业内人士也有点紧张，为啥呢？因为他们发现，这两年有一大批从房企出来的中高管在介入这一领域。原来那帮人，更多是依靠信息不对称和资金，左右倒腾赚钱，对改造、运营等并不懂，房企出来的这帮人懂，对他们相当于是降维打击，因为这些资产是否能盘活，最终还是要落到运营上面。

二是诸如集体土地可以直接入市，老旧厂房可以改造成商业、养老或长租公寓，可以极大地降低成本。

例如，万科成寿寺项目，土地成本约4188万元，仅占项目总开发成本的11.5%。目前万科估算的投资回报率为6%，远高于同行业水平。

所以，尽管兄弟公司自如，已经是分散式长租公寓领域的领头羊，但贝壳找房又杀入了长租市场。今年初，贝壳租房与乐湾公寓合作签约仪式在上海举行，双方投资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区正式落地。该项目就是由老旧厂房改造而来，总体量达2978套，将面向新青年、新市民提供租赁服务。

喜达屋资本的创始人Barry Sternlicht说地产投资要成功需要三步：1、低于重置成本买入；2、尽可能使用长期资金；3、慢慢等待，时间和自然增长会解决所有问题。

低成本资金渠道打开

退出通道也准备好了

黑石集团2021年总收入226亿美元，是上年的3.7倍；其在2021年四季度的可分配收益为23亿美元，同比增长35%，是上市以来最高的一个季度。

募资更疯狂。黑石在2021年的资本流入是2705亿美元，这让黑石管理的总资产达到8810亿美元，同比增长42%。苏世民在分析师电话会上自豪的表示：“世界上没有其他另类资产投资机构达到过这种年度绝对增长水平。”

黑石曾计划2026年AUM突破万亿美元，如今，黑石表示预计在2022年之内就会将管理规模提升至1万亿美元。

如此募资规模，让国内很多重资产持有的运营商羡慕得流口水。缺乏便宜的资金，以及退出渠道，长期以来，是国内资产管理、运营商的心头之痛。

资金成本这个问题比较复杂， 跟先有鸡还是先有蛋的问题差不多。龙湖集团副董事长邵明晓就说过：你是长期主义者，才能吸引来长期且便宜的钱。换句话说，今天的结果是多年前造成的。但政策，法规的改变，带来了很多新增量。

2018年房企大批房企发住房租赁专项债券遭遇“滑铁卢”，房企发展租赁业务曾一度遇到瓶颈。可是，到了2021年，房企发住房租赁债券的热情明显高涨，保利、万科、金地、越秀等是十多家房企参与，而且利率都非常低，比如万科去年宣布发行的第三期30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率3.19%。

这只是其中一个渠道。去年7月2日，国务院办公厅的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》显示，对保障性住房，不管是重资产的，还是改造存量的“中资产”的项目，政策性银行都有贷款支持，不计入贷款集中度管理，且贷款利率下浮。

此外，当天发改委出台的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，还为租赁住房企业进入公募REITs的赛道提供可能性。

今年1月29日，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（2022年第3号）（以下简称「3号公告」），对基础设施REITs设立前、设立阶段相关税收政策作出了具体规定。解决了资产重组和股权转让两个环节的税负问题：

在企业所得税层面，对基础设施REITs设立前和设立阶段给予了免征和递延的税收优惠，显著降低底层资产剥离和置入基础设施REITs架构的税负成本。

美国REITs就是税收优惠下蓬勃发展起来的，这点至关重要。

简单地说，前端进入、中端运营和后端退出的金融工具都准备齐全了。部分（比如专项债和政策性贷款等）已经让房企等运营商受益，部分（比如租赁住房公募REITs）等着第一个吃螃蟹的人。

而且，新的工具还在涌现。3月16日，金融委的会议之后，各部委密集召开会议，推出相应的举措。

地方政府也在行动。根据央行18日消息，四部委及浙江省最近发布的“关于金融支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见”，明确提出加强住房租赁金融支持，将符合条件的保障性租赁住房建设项目纳入地方政府专项债券支持范围……支持银行以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供融资服务，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供经营性贷款。

为啥讲这么多租赁住房？因为这块靠住宅收租金赚钱，是很难的，在国外也是如此。万科说长租公寓有1%-2%的微利就不错了，但对购物中心等从没说过，物流更是私有化了普洛斯。未来，已经开始盈利的龙湖冠寓、V领地青年社区，犹如好风凭借力，会有更大的发展。

跑出来的一批领头羊

已经形成了示范效应

最近，王健林在各地产群的曝光度颇高，因为，这段时间，想找他借钱和卖资产给他的房企不少。

想想当年王健林壮士断腕，好像还在昨天。可是，几年间，当年的买家和卖家几乎完全调了个个。

根据去年10月提交的招股书，珠海万达商管2018年、2019年、2020年及2021年上半年的收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，核心净利润17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。

截至2021年6月30日，珠海万达商管管理380个商业广场，其中独立第三方商业广场数量为106个。

2021年前三季度，珠海万达商管的资产负债率约51%。可谓稳坐钓鱼台。

以前，总有人说，万达没办法学。其他不说，轻资产输出这块，很多后来者已经在行动了。

2021年3月龙湖发布“知轻重 有所为”官宣海报，宣布全面启动轻资产模式，向购物中心提供涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等全流程的支持。

根据龙湖智创生活的招股书显示，截止2021年12月28日，龙湖智创储备的68个项目中包含8个第三方项目。2022年又分别轻资产签约了成都两个项目，至此龙湖商业轻资产签约项目至少已达10个。

无论是万达还是龙湖、新城控股，都是从重资产开始做起，沉淀了能力，之后通过轻资产战略开始扩张。

凯德中国信托（CLCT）2021财年显示，净物业收入为2.504新元，同比增长85.2%，创该信托自2006年上市以来历年最高；同期可分派收入总额约1.355亿新元，同比增长70.0%。

通过资产升级改造，获得升值，是其盈利的重要原因之一。

比如，凯德广场·雨花亭于2021年完成第一阶段AEI（资产升级改造），引入一系列新品牌和新概念，以吸引更多年轻消费者。商场重新改造后，盘活冷区动线，新增铺位已全部完成出租，月租金收入增加超40%。计划于2022年三季度完成改造的凯德MALL·望京，预计改造后租金收益将翻一番。

这种能力，现在也被我们学过来了。比如，具备完整资产管理和运营体系的龙湖商业，将住宅和商业单独拿出来，已经能算得过账（不存在分摊）。龙湖商业体系内首个收并购的存量商业项目——北京房山天街，就是典型的例子。收购、改造之后，实现“100%出租率与100%开业率”。

长租公寓前面已经说了。产业园区，老牌的不说了，新势力也有已经崛起的。比如，去年华润置地与中城新产业共同成立润城新产业，新公司拿出了20%股权，给润城新产业的管理团队。

……

这些先行者走出了路，往后的路就会越来越宽：一是他们自身会做大规模，二是会为行业输送合格人才，三是会吸引更多的企业入局。

比如，稳健房企旭辉，就表示：未来几年，商业板块计划以每年新增12-15个项目的速度扩张，到2025年，商业板块的租金达到35亿元。

前不久，智联的报告显示，虽然目前地产开发在减员，但存量房地产运营却十分缺人，乃至于招不到足够合格的人才。由此可见一斑。

小 结

近些年，很多房企讲城市运营。因为，整个城市，就是一个平台。当然，这很大，一般的公司玩不了，只能在部分点上发力。

 除了前面提到的商业、长租公寓、产业园等的运营，其实还有学校、医院、道路等，都需要运营。目前，有些城市已经在探索，将所有的道路、公园、小区物业等，全都归一个公司来管。机会很多，总有一个适合你。