众所周知，发展保障性租赁住房是“十四五”住房建设的重点任务，这期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间）。据自如研究院统计，预计在2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。
当然，还有很多人对长租公寓的印象停留在“暴雷”、“跑路”阶段？事物总是在变化中发展的，从近期一些房企对外公开的信息来看，长租公寓行业已有回暖之势。比如，龙湖冠寓、上海集中式公寓品牌V领地青年社区已经实现盈利了，万科泊寓规模已是行业第一 ，其坚定看好长租公寓企业的未来。
“守得云开见月明”。那些已经开始赚钱的和做得好的长租公寓企业，是如何做到的呢？
坚定看好租房租赁行业赛道，
不同体量的项目有不同的运营模式
亚马逊创始人贝佐斯曾问巴菲特：“你的投资理念非常简单，为什么大家不直接复制你的做法呢？”巴菲特说：“因为没有人愿意慢慢变富。”在长期主义者的理念里，没有“机会主义”与“速成主义”，看清了事物的底层逻辑，坚持下去，才会有获得巨大成功的可能。
长租公寓，我们把它拆开来看，可以看成“长租”和“公寓”，先来说说“长租”，是租给客户长期居住的空间，这是长租公寓的本质，盈利只是其最终的目的，现在看来，做得好的的长租企业，都是践行“长期主义”的。
2017年龙湖冠寓成立首店，直到2021年，终于盈利了，中间这5年，地产行业经历了由盛到衰，而被很多人冷眼看待的长租公寓行业，竟然有企业在这个节骨眼开始赚钱了，可以说是逆周期发展，那么，龙湖冠寓以及实现全部单店盈利的上海V领地青年社区，它们做对了什么？
1、坚持长期主义，走轻重资产并举的运营模式，租赁住宅业务在投资业务中占比逐年提升。
即使在行业暴雷不断的2020年，龙湖冠寓的租金收入也达到了18.1亿元，单房租金首次突破2万元，开业间数达到了9万间，行业动荡下，依旧坚持不动摇。
迄今为止，龙湖冠寓已布局30多座高能级一、二线城市，并与北京、重庆、深圳、成都、武汉等多个重点城市政府及相关企事业单位合作，协助当地政府盘活存量资产，加速落地诸多住房租赁标杆项目。
轻重资产并举，是很多长租公寓企业的运营模式。据了解，龙湖冠寓运营包括轻、中、重资产三种模式，已开业房间占比分别为4%、79%和 18%。轻资产（管理输出）成本低，可快速抢占市场，中资产（包租）比轻资产租约长，重资产（自持）毛利率高，可达70%以上。
通过此种模式，不断加持优秀资产，推动长租公寓业务规模化发展。
2、降成本，既要舍得花，也要花得省。
龙湖发现，长租公寓要想赚钱，要满足三个条件：一、拿房成本小于等于租金收入的50%；二、营销、人工、管理等综合运营成本不能超过10%；三、出租率要超过90%。钱要花对地方，没有严格的成本意识，必然是一种短视行为。龙湖集团首席执行官邵明晓表示，“龙湖的资金成本比较低，这也是龙湖做住房租赁业务的一大优势。”
好的坚持有好的回报：据龙湖集团2021年中报显示，截至2021年上半年，冠寓已开业房间9.4万间，实现10.7亿租金收入，整体出租率高达94%。
同样坚持低成本运营的，还有体量稍小的上海集中式公寓品牌——V领地青年社区。其走的是“大社区模式”+“泛社区模型”，这种模式给运营方节省了不少成本。
我们来看看V领地青年社区的运营逻辑。
首先要找到一块租赁热点片区，大面积布局，然后通过大社区运营，形成“泛社区模型”。通常，300间以内的单点体量，会配备2人以上的运营人员，而V领地青年社区运营人员只有1-2人，这样一来，在社区协调管理的前提下，人力成本就减少了。
其次是通过片区联动，客户共享，提升获客能力减少营销成本。
然后是260元/月的单房运营成本，远低于同行业400—600元的平均水平，在保障运营质量的前提下，运营成本的缩减可使利润增加一半。通过“泛社区模型”，有效分摊了小体量项目的成本。
3、适时调整销售策略，增加租赁收入。
有些长租公寓，一年四季销售策略就没变过。而V领地青年社区在淡旺季的销售策略，却截然不同，淡季时会引导客户短租，旺季时引导客户长租，这样淡季释放出来的存量，旺季就能用上，从而提升全年的平均入住率及利润，其早在2018年就实现了所有成熟期门店盈利，全年单房利润同比提高10%以上，单平米利润平均达到1.8元/天。
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随着城市化的进一步发展，未来还会有大量年轻人涌入城市。在面对各式各样的租房选择时，什么样的产品才能第一时间吸引他们的注意力？是长租公寓运营方的一大痛点。
高坪效、高溢价
人性化开发产品，满足用户对生活高质量的要求
好的产品，能够带来溢价。一个理想的租赁社区，除了要满足最基本的居住功能，还要满足服务功能。现在的长租公寓，大都会在一层公共区域，设置健身房，书吧，公共食堂，影音休闲区。还会有专门的管家随叫随到，这的确非常人性化。
还有一些长租公寓，除了在公共区域做好了相应的服务功能，在居住空间上面更是下足了功夫。践行“高坪效、高溢价”的设计理念。
比如旭辉瓴寓，在公司成立的第一天就设立了产品研发团队，总结出了“美学”、“温度”、“趣味”为核心的产品理念。而且，旭辉瓴寓非常注重租户的实际需求，什么样的人群会来租住这类公寓？有哪些生活场景？基于此，旭辉打造了不同系列的产品，有适合刚走向社会的青年居住的“菁社”，适合白领居住的“柚米寓”，适合商务人士居住的“博乐诗服务公寓”。通过反复打磨，其同类产品只需要同行80%的面积，即使优化了单房面积，该实现的功能却一点都没少，从而实现了高坪效的目标。
不同的产品系列，对应不同的客群，包含位置选择、经济条件、交通便利性，功能搭配非常清晰，如“柚米寓”，极小户型只有13平米，却能容纳双人床和步入式衣帽间。疫情期间，很多人都会居家办公，比如网红直播对室内装修、颜值要求很高，瓴寓2.0看到了这一需求痛点，从家具、软装到配色，均融入当下前沿的时尚元素，做到了将居住和办公的完美结合。
此外，还有干湿分离的独卫设计，划分了洗手区、收纳区、淋浴区、马桶区，这些人性化的设计，让工作后的租户疲惫的心灵有了一丝慰藉。比如上海某柚米社区投入运营的16个月时间里，项目出租率维持在98%以上，整体GOP率超90%，续租率高达60%，项目整体回报率达到5.5%。通过一些差异化设计，形成可视的产品特色，激发来访客户主动选择，最终达成产品高溢价的目标。
同样遵循着“高坪效、高溢价”理念的还有上海V领地青年社区，其通过开发“小房间+大客厅”的社区产品，设计建筑面积25㎡左右的单间小户型，既保证了稳定的出租率，还有超出市场水平的租金坪效表现。以新静安片区、外高桥片区为例，V领地项目的动态坪效（单平米日租金×出租率）比周边的品牌公寓高出25%-30%。
“路遥知马力，日久见人心”。租房子也一样，住的时间久了，产品的设计是否人性化很容易就能感受出来，当然，服务的好与差也非常重要。
有温度的服务
从细节入手，增强租户粘性
对于产品来说，如果除去溢价能力，单看产品的实际价值，同等类的商品，它的价格应该是在同一个区间的。然而有些长租公寓，它们的功能、产品质量看起来差别不大，租金却大不相同，这其中服务的溢价能力占了很大一部分。
根据贝壳研究院《2021住房消费品质服务报告》显示，租赁方面投诉问题TOP10中，涉及物业、退租房屋使用问题的投诉占比15.96%;涉及服务人员的问题占比10.62%。从这些数据，我们可以知道，服务好租户，太重要了，对租户来说，租房替换成本很低，住的不舒服了，可以随时换，毕竟可选择的多。运营方用不用心，从一些细节之处就能感受到。
我们以一些头部长租公寓企业的官方公众号为例。
比如最近“个人所得税”开始申报，打开万科泊寓的公众号，菜单栏「泊友」中有一栏便为「个税指南」，很详细的介绍了个税方面的注意事项和申报流程，这个小细节，为第一次申报个税的租户省去了不少时间。据泊寓2021年度成长报告披露，“客户满意度超过95%”。
还有自如，把「搬家服务」放到了官方公众号的菜单栏，仔细查阅，除了搬家，还有日常保洁、维修安装、空调清洗、马桶维修、油烟机清洗、擦玻璃、除螨等家政服务可选，这些日常刚需，自如提供了一站式服务，俘获了很多年轻人的心也就不奇怪了。据了解，2020年自如保洁订单近800万，搬家订单约120万，家修订单超300万，专业标准的长租服务逐渐成为城市租住青年的生活标配。
龙湖冠寓则是将「学生特权」搬到了公众号，了解得知，“在校学生及毕业2年内的大专、本科、硕士、博士（含海外高校）通过认证后即享专属学生权益。”——如租金9.8折，月付不涨价，全国免费换租，龙湖集团岗位内推......即将毕业的大学生，踏入社会前看到这种福利，很少会有不动心的，可大大增强租户粘性。
魔方公寓则是细节满满，打开其公众号，我们就能看到「健康申报」，疫情之下，这个小小细节体现了一份责任心，春节期间，还提供了“15天免费住”的福利，让因疫情坚守岗位的医护人员、快递小哥、外卖员等一线工作者免费居住，体现了魔方公寓是一家有温度、有担当的企业，社会责任感非常强。
此外，还有主打白领市场的新派公寓，其利用大数据将租户行为分析和个性服务全面整合，实现成本的最小最优及响应的快捷有效，加上配套齐全的其他设施，其租金相比周围物业溢价30%。
道德经中写道：“天下难事,必做于易;天下大事,必做于细。”长租公寓中的“公寓”，则体现的是服务细节、租户体验，其不仅要体现在官方公众号、APP这种线上平台，还要体现在日常实际生活中，从细节着手，用好的服务去赢得好的口碑。
小 结
对长租公寓企业来说，盈利不是一件简单的事情，内因外因缺一不可。
“十四五”期间，市场上运营成熟的集中式、分散式长租公寓将有望纳入保障性租赁住房体系。这样一来，长租公寓行业的发展会更加充满前景，头部效应会愈加明显，市场环境改善的可能性会更快达成，也希望有更多的长租公寓企业能够踏入盈利元年。下一个盈利的会是哪个企业呢？我们拭目以待。
