去年9月以来，政策持续发力，1月份70个大中城市已出现回暖迹象。然而，行业进入高位平台期已是共识，有先见之明的房企，早已提前布局，从赚1次钱，转向既赚当下的钱又赚70年的钱。

由于购房首要关注点为地段、总价、户型，这个几方面往往被重点关注,但是如果把眼光投向交付后客户的真实生活，就会发现很多因素影响着客户的幸福指数。最近，明源君跟美的置业相关负责人交流，她表示，做项目，行业普遍的做法是花很多心思做大而漂亮的展示区，对业主生活动线、场景等非购房决策的主要因素关注较少。

美的置业认为，只有将视角聚焦社区高频流线敏感点的体验，才能真正解决痛点。为此，美的置业提出并落地了“社区底盘”的产品初心，立足于业主生活的痛点、需求为原点，将“期待的功能”作为社区标配，在业主生活的动线、场景里去发掘产品改善和配置点。对行业很有参考的价值。

7大流线，12大重点空间模块

覆盖日常生活，满足新时代需求

过去，快速做大规模是行业的主流模式，如今，这一模式已经行不通了——调控只是表面原因，深层次的原因是，行业竞争的逻辑变了。

美的置业深刻意识到了这一点：行业进入收缩期，品质将成为企业稳健的压舱石，必须谦逊面对客户，必须真正关注客户的使用感受，近年来被誉为“神盘”的经典社区，往往在规划上富有前瞻性，硬件空间持续满足需求升级而不落后。所以美的置业提出的“社区底盘”，是支撑和安装社区建筑、室内、景观及各部件的总成，形成社区的整体架构，影响社区生活的舒适性、安全性和便利性，决定业主幸福感。

就像大热的新能源汽车，它的底盘藏着弯道超车的秘密，相比燃油车，纯电动汽车省去了发动机，传统系统被大幅优化，加载了更多智慧场景，成为移动的智慧生活。

美的置业社区底盘聚焦围墙内外客户高频流线敏感点的体验，沿着7大流线，锁定12大重点空间模块，进行品质提升，除了满足日常生活需要，更对接互联网时代的社区新需求。

7大流线包括人行归家流线、机动车流线、非机动车流线、快递外卖流线、大件货物/应急流线、垃圾收集转运流线和休闲运动流线（如下图所示）。

▲社区底盘7大流线

▲社区底盘12大重点空间模块

社区入口是美的置业社区底盘升级的重点，主张社区大堂承载更多的业主生活场景：物业服务、收取快递、网约车候车、无风雨归家路线、业主活动，并引入经营业态提升服务，设置社区团购品放置区，赋能社区商业。

▲社区大堂集成西西弗书店、快递外卖存取和物业服务,一站式解决业主多个使用场景

（邯郸公园天下项目实景） 

▲社区大堂设楼梯通往地下室，经过下沉庭院架空活动空间，到达地下大堂，业主实现无风雨归家

（义乌云潮府项目实景）

如今，网购和网约车出行已经深度渗透到到人们的生活中，然而，在很多小区，快递员和快递车跟业主从同一个通道出入，造成社区出入口混乱；业主在社区大门等待网约车时，往往要忍受风吹雨晒，网约车的临时停靠也给市政道路造成干扰，这些都亟待改善。

美的置业在社区入口预留专门的快递通道，车行、人行、快递流线三线独立，预留网约车临时泊位和酒店式上落客空间，方便业主出行（如下图）。

▲佛山美的滨湖学府社区入口

此外，在快递自助区还设有快递拆装台，业主可以即时拆箱，避免包装盒等垃圾二次转运（如下图）。

▲成都美的德信·东樾玖院 社区入口

为了高效管理频繁到访的快递、外卖人员，还在社区入口设置访客自助机。这是睿住智能联合物业管理终端共同开发的来访登记设备，提供自助信息登记、可视对讲等关键功能。外卖小哥和快递员登记一次后，下次可以直接刷脸或刷身份证开门，既简化了物业工作，又确保了可追溯和社区安全。

▲南昌美的花湾城项目实景

再说社区商业，本来是方便业主购物、促进交往的空间，是与城市生活的重要链接点，却面车辆占道，缺少外摆空间、人行体验差、人流量低等问题。美的置业坚持社区底盘流线分离的原则，社区商业布置上严格执行人、车、非机动车、垃圾各线分流，前期规划将商业外摆、车行道、停车位、垃圾分类点，以及非机动车停放充电区进行布局，打造安全、舒适的社区购物体验。

▲人车分流商业街，预留机动车与非机动车停放，方便使用，提高体验

美的置业对人群24小时的行为进行分析，在规划布局上见缝插针设置空间小节点，提高端铺数量，通过配置口袋公园以及转角广场提高商业的粘性，让业主高频参与到商业街的体验中，此外在商铺布局上也引入“小铺为主，可分可合”的布局策略，适应互联网下微商铺的使用需求。

▲美的东樾湾结合社区入口设置转角广场，聚合商业人气，创造围墙外的社交空间

又比如，由于电动自行车的大量使用，在很多小区，行人、非机动车和机动车相互干扰，成为一大痛点。美的置业结合项目实际情况，研究提出了三种停放区的布局模块：对多数中小型项目，在出入口附近设立集中停放区；对中大型项目，则考虑利用社区环路边缘布置停放区；对前期规划有地下停放指标或地面不适合停放的，设立满足消防要求的地下停放区。这三种模块都尽可能的保证了停放的便利性、充电的安全性以及园区人车分流。

▲非机动车停放的三种布局模块示意图

考虑到非机动停车的细节体验，美的置业设置了专属通道，并且设立无人值守闸机，兼顾安全与便捷。设立的专用区域，让非机动车不进入中心园区，进一步避免了人车混行。地上或地下预留足够的停车棚满足充电及防雨防晒需求，并在电梯设立防止电动车进入的摄像头，杜绝因电动车充电引起的火灾发生在楼栋里。

▲非机动车专属通道配防尾随闸机，就近停放，便捷归家

机动车归家体验，近年来也越来越受到各房企重视，美的置业社区底盘从“更明亮、更高颜值、更清晰的标识、更人性化体验“几个方面去进行提升。

 ▲沈阳君兰江山实景，设计延续地上空间的艺术氛围，双会客厅设计更具仪式感和人性化

▲苏州云筑项目，亿翰智库2021年度完美交付标杆项目

再说说垃圾收集，丢垃圾看似是一件小事，其实是大事。为了方便业主投放垃圾，很多小区除了地面垃圾投放点外，地下室也不得不设置垃圾桶。但即便是高档的密封垃圾箱也不可避免的会散发异味。还有装修中产生的大件垃圾和旧家具，不知道丢到哪里去，也困扰着业主。

▲（左图）客户为躲避臭味设立的开盖拉杆;（右图）在地下室堆放的大件垃圾，影响车辆进出体验，转运车辆也难以操作

▲地下垃圾投放点隐藏式布局并配备净味设施

美的置业的做法是，在每一个地下垃圾投放点都设置了一个净味的设施，并要求分区集中布置，满足垃圾分类、方便投放、方便清理，并避免异味扩散。

▲垃圾转运点外围布置，垃圾车不进入园区内部

与此同时，根据项目规模配置垃圾转运点，转运点沿外围布置，垃圾车不进入园区内部，既让转运变得便捷，同时降低视觉影响。

充分调研、联合共创

预留接口，满足当下兼顾未来

美的置业之所以重视社区底盘的打造，来自对生活的深刻洞察。2021年，美的置业调研了100多个已交付1年以上的项目，对典型项目分别进行了超过72小时的连续观察，并对社区居民、商家、物业人员，进行了超300个小时的深度走访。

得出的结论是：在大多数社区，进门和出门，是两个完全不一样的世界，室内是可以自主控制的空间，可是，打开门进到公共区域，交付时怎样就怎样使用，很少能够改动，而这些往往是客户每天回家、离家、拿快递、扔垃圾、与孩子玩等，会用到的空间，为了让客户在使用中不将就，刚开始设置的时候，就得十分注意。

多年的实践和系统的思考，使得美的置业在产品共创上经形成了十分成熟的打法——

1、通过充分的调研、互动，实现产品共创

做产品，最怕的是自嗨。现实中，有很多设计师自诩完美，但业主不感冒的鸡肋设计，特别是涉及日常生活细节的设计。思考源于真实场景。为此，美的置业从内到外，从线下到线上，与业主、潜在客户等，充分互动，了解他们的需求。

1）客户共创

去年，美的置业携手网易，推出行业内首个新生代用户改善计划，洞悉新生代住房需求——新生代业主代表深度参与产品共创。美的置业发现，新生代的生活期许虽然也有前沿、个性鲜明的物种，但一旦决策购买的时候，即便是95后，更多还是回归到柴米油盐的烟火气，这也说明社区底盘的重要性。

2）跨部门共创

为了做好产品，公司内部包括物业、营销、客关、智能化和产品等部门，会在项目研发的不同阶段参与共创。

以社区底盘研发为例，典型的部门共创场景是：在桌子上还原一个典型的社区，以模型或者动态的方式，展示几条动线，把所有的相关功能点和场景用故事线的形式叙述出来，参与共创的各个部门带入各自角色，快速进入专业解决方案的碰撞，为社区各场景流线中的核心痛点及诉求提出见解形成标准。

▲剧本式共创场景

3）线上共创

抓住客户需求，是产品设计的根基，为了实时了解需求变化，美的置业搭建了行业首个产品互动平台，客户或公司内部都可以通过平台留言、互动、进言，助力产品的及时优化。

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▲产品互动平台

2、通过留白和智能化，满足当下兼顾未来

美的置业于2020年在把健康园林升级为以亲自然为核心的 “维G健康社区”，2021年又从关注人的健康升级到关注社区所有生态的健康，提出“社区底盘”的产品标准。其很多项目早已落地12大重点空间的功能，并形成了场景标准。

可是，科技在发展，习惯会变，社区需求也会跟着变，如何适应？现在的网约车，以及快速飙升的电动自行车都是典型的例子。

对此，美的置业一方面在社区设置合理的冗余空间，应对未来的不确定性；另一方面，通过智能化硬件+软件结合，增强社区功能的韧性。

例如，新冠疫情一来，小区一封闭管理，快递不让进，大家只能扎堆到外面架子上去找快递，非常狼狈。美的置业在每个社区大门旁边都有一个快递物流车的临时停放区和分拆区，平时作为快递的服务区，避免对业主正常的步行造成干扰；遇到疫情防控等事件，则可升级为管控区域，做临时办公或者临时设施的堆放等，类似的空间，在地下大堂附近也有。

与此同时，美的置业智能化系统也为应对未来的不确定性和场景升级提供了优势。比如在佛山美的君兰江山落地的智能机器人，外卖小哥可以根据业主的要求，把外卖或快递放到机器里面，机器人可以通过无感通行的首层入户大堂，自动呼梯到业主的门口并给业主打电话。目前，昆明北京路9号项目、温州瓯江口项目、无锡东翔路项目均已配置智能机器人，其他项目也会陆续部署。实现这些场景，源于美的智慧社区的基础系统支撑新功能模块的开发。

▲佛山美的君兰江山

▲昆明美的北京路9号

小  结

过去，房子的金融属性占主导地位，诸如高大上的大门，展示区和外立面等带有炫耀性的设计，最吸引大家的眼球。可是，随着房子逐渐回归居住属性，客户会更加关注每天看得见、用得着的功能、关注居住细节，因为这直接决定幸福度。

所以，过去几年，也有其他房企在践行“社区底盘”的产品理念，但要么过于理想化，要么停留在复杂的概念层面，落地性一般……相比之下，美的置业的“社区底盘”着眼于业主的一个个日常生活细节，不仅充满烟火气，而且，它是一个标准的集合，既可以合起来用，也可以拆出其中的部分用，落地性极强。

美的置业的目标是，将“社区底盘”的产品标准覆盖所有住宅项目，并贯穿方案到落地全周期。包括在建未交付的项目也对照新的功能进行提升。除此以外，美的置业也对照未来的社区生活持续升级场景：随着业主社群运营也在各个项目越来越成熟，对社区公共活动空间展开“焕新行动”，更启动社区能源管理，更好的对接“双碳”目标。这无疑是在为长远布局，并且在当下就已经收获了回报：2021年，美的置业在全国交付7.1万套房子，交付率达90%，业主满意度86%，处于行业第一梯队。