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2022年首轮集中土拍,回暖信号开始出现了
作者:若可


时间步入4月,2022年首轮土地“双集中”也全面开启,截至目前,北京、青岛、福州、合肥、厦门、重庆、武汉等7城的首轮土拍已经收官,其他城市也正紧锣密鼓的推进中。

 

去年土地行情高开低走,第一轮可谓热火朝天,许多房企为了抢地争破了头,从第二轮开始降温,房企拍地热情明显下降,到了第三轮几乎集体哑火,只剩下少数国央企在撑门面。

 

土拍是地产行情的晴雨表。楼市低迷已半年有余,直至近期局部才有所回暖,土地市场是否也有所反应?今年的土拍出现了哪些变化?房企开始下场了吗?今天就着重来谈谈这些问题。

 

 

提利润空间,降拿地门槛

多重措施激活房企积极性


去年是实施土地“双集中”的第一年,可以说土地供方及买方都是“摸着石头过河”,而经过一年的实践,今年的集中供地双方都会更加理性。从目前已经公布的土地出让条件来看,今年的土拍市场较去年对房企要友好许多。

 

1、诚意满满!各个城市拿出“好货”吸引买家

 

去年下半年以来,受房企资金紧张、购房市场低迷等不利因素的影响,房企拿地热情也降到冰点。这段时间虽然利好政策不断,许多房企的拿地欲望依然不高。而土地“卖方”为了吸引房企拿地,纷纷调整土地出让条件,表现出满满诚意,拿出了优质的地块以吸引买方。

 

一方面,考虑到市场热度不高,今年首轮供地量较去年同期普遍下调。比如南京首轮只拿出20块地,供地数量只有以往的三分之一。广州挂牌18宗涉宅用地,数量和去年第三次集中土拍基本持平,但和去年第一、二轮各有48宗的数量相比,少了一半以上。

 

另一面,核心地区、涉宅地等优质地块数量增加。

 

以厦门为例,首批次总计有涉宅用地10宗,其中岛内供应地块数量达5宗。

 广州此次共计挂牌18宗地,中心区海珠区和荔湾区各有2宗宅地,且均为地铁上盖或江景靓地。而去年流拍率比较高的外围区域,此次供地数量明显减少,部分地块还是去年流拍的“回锅肉”,从化区则直接不参与本轮供地。


2、参拍门槛降低,多重举措降低房企压力

 

去年22城首次集中供地,整体可谓火爆。据统计,去年首轮集中供地22城共867宗地块参拍,出让面积超1亿平方米,平均溢价率约14.7%,房企拿地利润约为1%-5%。

在一些热门城市,有些地块溢价率高达50%,火爆程度令人咋舌。即便是以管理高效、产品溢价高而著称的房企,也直言只能努力做到1%-2%的净利润水平。有房企老板更是指出,1%-2%净利润是常态,净利润3%的地块要靠抢。

 

时过境迁,房企为拿地而疯狂的日子已成过去。现在大部分房企囊中羞涩,就是想壕气都壕不起来。好在,今年各地转让政策有所调整,门槛放宽了许多,对房企来说无疑更为友好。


 提高房价地价差,缓解企业资金压力

 

本轮集中供地,多地将保证金下调至起始总价的20%,溢价率则严控在15%以内,有些地区溢价率上限甚至下调至10%。而在去年首轮双集中,许多地区这一数据为30%,有的甚至达到50%。


另外,也付款周期也做了适当延长。

 

比如重庆,本次集中供地在付款进度方面多要求1年内付清,较之前的3个月大幅延长,这对于目前资金普遍紧张的房企来说,无疑是一大好消息。

 

再如南京,首轮集中供地将保证金比例下调至起始总价的20%,部分地块的土地出让金缴款期限延长至6个月甚至更长。


同时,提高毛坯限价。以江北核心区为例,去年该区域毛坯限价最高3.8万,此次上调至4万南部新城去年最高限价4.5万,此次出让的两宗最高限价分别为4.58万元和4.53万元房价地价差的增大,给开发商留出更大的利润空间。另外,南京此次还取了竞得地块数量的限

 

 减少配建/自持比例,刺激房企积极性

 

去年上半年,房企拍地热情高涨,土地转让条件也较为苛刻。而从目前公告的情况来看,较之过去以竞配建、竞自持为主的竞拍模式,今年各地普遍在限地价基础上,以摇号/抽签形式进行竞拍,激发市场活力。

 

以合肥为例,合肥本轮土拍优化了竞价规则,采用达到中止价后进入“竞品质”的竞价政策,同时降低保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量。32宗地中仅有7宗地有配建保障性租赁住房要求,保租房配建比例在5-20%之间。

 

再如武汉,地价触顶后直接“摇号”确定竞得人。


减少、甚至取消竞配建、竞自持,可以极大降低项目建设及运营成本,为开发商“减负”,以提升开发商拿地意愿。


部分土地“双集中”城市的供地规则,来源:中指研究院

 

 “竞品质”延续,有城市进一步推进现房销售

 

不难发现,拿地条件的放松主要集中在资金相关方面,通过控地价、延长付款周期、减少配建等措施,提高房企的利润空间。与此同时,有更多地区从竞高价转向竞品质,这可以看做是政策导向的一种标志,通过竞拍条件的调整,鼓励更多有产品实力的房企入场。

 

北京作为今年首个双集中开拍的城市,也是一线城市的代表,无疑为全国土拍打了个样板。此次北京集中拍地不仅延续了竞品质方案,还进一步明确现房销售的要求。18宗地块中,有9宗设置了现房销售竞价环节,不过,最终仅朝阳崔各庄地块成交。

 

 

房企拿地依然偏谨慎

但市场整体有所回升

 

截至目前,北京、合肥、福州、厦门、青岛、重庆、武汉等七座城市已完成首轮土地集中拍卖。这些城市的成交情况,一定程度上反映出当前土地市场的热度,以及房企的拿地动向。

 

1、供地次数由3次变4次,拍地节奏更为灵活

 

去年2月,“两集中”政策出台,包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等22座城市,开始实施住宅用地集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年供地次数不超过3次。

 

今年,全国各地城市在拍地上形成了自己的节奏。部分城市已将年度集中供地次数由3次增加到4次,包括青岛、武汉、重庆、济南等地,其他一些城市也传言会跟进。

 

在原来22城的基础上,一些城市也在今年加入集中供地行列。比如东莞、徐州。

东莞将分四批次挂牌,首批次供地共推出8宗地块,出让总面积33.29万㎡,起拍总价170.83亿元,将于4月19-20日进行集中竞价出让。

从公开信息来看,东莞这次出让土地多为小地块,面积都是几万平级别的,其中最大仅约5.84万㎡,最小约1.96万㎡,这种“跑量”形式,与房企当前紧张的资金局面是比较匹配的,小地块可以实现快进快出,降低拿地的资金压力,实际上也是降低了拿地的准入门槛。



2、两极分化,优质地块遭哄抢,一般地块无人问津

 

整体上,房企拿地依然趋于谨慎,土地市场呈现两极分化的现象——大家都将火力集中在优质地块上,品相较差的地块则无人应价,难逃流拍命运;绝大部分地块底价成交,而少部分优质地块则触发顶价,进入竞品质或者摇号阶段。

 

以福州为例,3月16日福州首轮集中供地现场拍卖,被摆上货架的共有17宗用地,其中15宗地为涉住宅用地,2宗为商服、公园绿地用地。现场2宗地块因出让方案优化取消出让,实际出让14宗地

本次拍卖共有建发、中海、保利、招商、卓越、梅园酒店、万旭、厦门银行等家房企参与竞价,最终12宗涉宅用地成功出让,2宗地块流拍。其中,有2宗地块触顶摇号、2宗溢价成交、8宗底价成交,溢价率最高14.91%。


3、溢价率走高,流拍率回落,拿地积极性有所回升

 

从完成首轮拍地的城市来看,目前房企拍地热情较去年下半年是有所回升的,不仅流拍率在下降,溢价率也在回升。虽然国央企仍是拿地主力,少部分民企也已出手。


以北京为例,首轮集中供地无论是成交面积还是溢价率较去年第二、三批次集中供地都有明显回升。本次出让的18宗地块仅1宗流拍,其中8宗底价成交,平均溢价率4.8%,有2宗地块的溢价率达到了15%。参拍房企有60家,拍地仍以国央企为绝对主导,旭辉是本场土拍中唯一一家拿地的民企,金地保利组成的联合体也将两宗地收入囊中。


其他城市的溢价率较去年第三轮也都有所回升。


▲已完成2022年首轮拍地的7城历次土拍的平均溢价率

再看成交方面,

北京:成交17宗,流拍1宗;

合肥:成交19宗流拍13

福州:成交14宗,3流拍宗

武汉:成交10宗,流拍1宗

厦门:9宗全部成交

青岛:15宗全部成交

重庆:13宗全部成交


除了合肥外,其他六城的流拍率较去年第三轮土拍都有所下降。


民企虽然仍存在一定观望情绪,但也有一些已经捷足先登。

以重庆为例,本轮集中出让地块13宗,其中7宗挂牌;6宗拍卖,有3宗地块触及最高溢价率15%,最终摇号确定竞得人。除了华润、中海、建发等国央企在买买买,龙湖、海成、昕晖、天泰等民营房企也皆有所获,尤其龙湖更是一口气拿下了3块地。


合肥的土拍现场也吸引来了多家民营房企,他们并非纯粹的陪跑角色,龙湖、安徽天阜、伟星、远大等都拿到了地。


可见,经过去年第二三轮土拍的冷清之后,随着今年土拍条件放宽,以及各地楼市政策的支持,土地市场的信心也正逐步修复中。期待后续更多城市以及房企的表现。


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