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精装房这个卖点,大部分开发商都做得很雷人!
作者:老胡


前阵子应邀去友人家吃饭,顺便参观了他去年入伙的新房子。


他说这房子哪哪都好,唯独开发商配的那些个智能家居,一个比一个难用。才住了半年多,自动窗帘就已经被他淘汰掉,并自己掏钱换了普通的样式。


他苦笑着说,不知道当初开发商为了这所谓的智能化,多收了他多少钱……


给精装住宅配智能产品,这事房企已经做了有些年头了。现在别说豪宅,即使改善项目也基本是标配,发达城市的刚需项目更是经常把智能化当作一种附加值,来吸引年轻客户。


但为什么精装智能化做了这么久,还是很难获得客户认可?因为比起外部的大厂热门产品来说,房企做的智能家居根本不智能……


智能家居不智能

用户还得反过来伺候它


对部分一线地产人来说,精装智能化没什么值得做的。看上去成本不低、溢价不高,也不是所有客户都买账。所以这件事在地产项目上做了许多年,不仅没有质的突破,似乎还成了一个伪命题。


但如果我们向行业外部看,2021年我国智能家居的市场规模,已经达到了5800亿元之高。市场对精装智能化的热情,似乎与地产行业内部的感受完全相悖。


因此,住宅智能化究竟是不是个伪命题,可能还得取决于房企自己的水平。目前许多房企自己做的智能化,存在诸多硬伤。


一、智能单品碎片化,智慧住宅不智慧


其实有些开发商在智能化上还挺舍得花钱的,而且近年来智能化产品的功能进步了许多。


过去得用智能面板操作的产品,现在大多可以用APP操控。一键开门、一键关灯什么的,听上去就特别爽,特别有对自己居所的掌控感。


然而现实却没那么轻松,因为多件单品的拼凑会带来操作繁琐的问题。业主想要控制各个单品,就必须下载不同的APP,不仅上手很麻烦,操作流程也极其冗余。


于是最后结果成了智能家居不智能。业主得花费大量的学习成本和时间,去“伺候”各个智能单品,省心效果还不如上网买的惯用品牌。


毕竟现在有智能产品自主研发能力的房企,如美的、碧桂园、朗诗等等,还是极少数。没有自研能力、又不愿投成本引入外部智能品牌的地产项目,则更喜欢采用上述那种单品拼凑型的“伪智能化”配置。


据机构研究,智能门锁、智能灯光、智能开关、智能坐便器,是目前住宅项目应用最广泛的智能化部品。


然而,这些智能化产品只是在常规产品的基础上做了升级,并没有提高住宅的整体智能性。在关于智能单品的收口管理上,集成度非常低。


而且这些单品和房企擅长做的建筑智能化之间,同样缺乏协同性。


像门锁、马桶等小型部品,和新风、净水、恒温系统这些建筑智能系统之间,几乎是两个完全割裂的硬件组团,没法统一管理。


因此,房企赠送的智能化精装有很强的可替代性。因为市面上有大量成熟的智能单品和智能家居集成系统,可供客户选择。


与此相比,多数房企配置的智能化显得缺乏竞争力,这也是为什么客户对智能化附加值不太感冒的原因。


二、智能单品售后问题难解决,极易被弃置


这几年体验过入伙的朋友们,应该感受过一大摞说明书堆在手里的窘迫。


别说爹妈那一辈人了,就连90后的年轻业主们,刚住进新房也免不了要花上几天时间,去学习智能单品的使用方法。


这也就算了,关键是智能化产品一旦出现故障,解决起来非常麻烦,主要有2个原因。

首先,物业公司配的维修工对智能化产品基本一窍不通,很难及时解决故障。


而开发商配的部品,一般不是同一个品牌的产品。一旦不同的产品出现问题,业主就得挨个报修、挨个等待上门,这个过程十分繁琐。


其次,市面上的智能化产品品牌繁多、良莠不齐。一些刚需盘或三四线城市楼盘,为了一个智能化的噱头,强行配置品牌不行、品控不行、技术不成熟的产品。


这让业主在实际使用中遇到许多困难,不仅产品不耐用,很容易出故障;商家的售后服务还不完善,在当地甚至周边城市都没有一个维护网点。


最后这些产品用也不好用,修也修不好,还耽误时间。许多业主只能弃置,并对所谓的精装智能化产生了心理阴影……


三、智能系统自主性差,用起来很鸡肋


所谓智能化,如果只停留在用手机操控电器开关这种程度,那就太肤浅了。然而市面上多数楼盘配置的智能单品,其实就这么个功能。


窗帘,控制拉上或不拉上;门锁,控制开或不开;马桶,控制热或不热……


这种程度的控制,将之称为半自动化可能更贴切。而要说智能,这个深度远远不够。

我们谈智能化,其实真正希望实现的是,自己的家仿佛拥有模式记忆和环境感知能力一般。


它能够支持屋主按喜好来设置各个智能产品,形成个性化的组合模式;又或者能够感知预设的环境条件,自主进行环境调节,自动为屋主创造舒适的居家环境。


实际上这样的功能已有房企实现了,比如美的、朗诗等注重科技住宅研发的大型房企。

他们这两年推出的全屋智能系统已经能够支持上述的个性化设置,并实现全屋参数的自主调节。


可那些不具备这种能力的地产项目,就比较纠结了。一方面,从外部引入高集成性的智能系统,成本太高,担心售价卖不回来;


另一方面,如果只配基础的智能单品又太过鸡肋,不仅用起来不省心,而且也增加了成本、顶高了售价,还是有风险……


摆脱伪智能精装

必须要关注这4个方面


随着5G+AIoT技术的广泛应用,精装智能化已经由智能单品的拼凑,逐渐转向万物互联的场景化的应用。


未来地产项目在做精装方案时,如果想做真正对产品力有提升意义的、能够自圆其说的一套智能家居系统,那么必须重视以下4点。


一、便捷是智能化的基础,必须提高控制集成性


告别伪智能化的第一步,是提高智能产品之间的操控集成性。等到客户不用下载一大堆APP、看一大堆说明书,就能轻松使用智能家具的时候,智能化才称得上合理。


过去地产项目的智能化做得不实用,一直都有集成度不高的原因。开发商配单品却不配中控系统的情况,在前几年相当常见。


但其实市面上成熟的智能家居产品已经很多了,比如小米前两年推出的一款魔方控制器,屋主可以仅仅通过敲击这块魔方,来控制多种智能单品。


而小米目前的操作系统版本,已经可以直接对接苹果ios系统,支持用Siri来控制各种智能设备。这无疑为智能家居的集成中控入口,提供了更便利的解决方案。


又比如华为在3月发布的全屋智能产品中,搭载了著名的鸿蒙系统,配合室内传感器和麦克线阵,能够实现高效的全屋语音操控,连动作都省了,不得不说还是挺牛的。


而在众房企中,这方面做得比较出众的大概就属美的了。因为其集团拥有领先的硬件研发能力,和已然成型的丰富家居品类生态,这些独特优势为美的诸多楼盘输送了巨大的附加值。


美的在去年年底的一场智能化产品发布会上,没有发布太多单品,而是重点推出了四大物联网操作系统。


他们的研发重心转向智能家居的核心操作系统,根本目的就是希望解决单品之间的集成控制与自然交互问题。


这些问题如果能够得到更好的解决,那么精装智能化在地产项目上,才算是真正打开了应用的大门,才有可能被更多客户所接受。


二、智能化的真正价值,在于个性化与自主性


智能化可以做的事情,远远不止控制开关这么简单。居家模式的个性化设置,和各智能系统的自主感应调节,才是智能精装的真正价值。


这些特性不仅提升了屋主对家的绝对掌控感,更能自主察觉屋主的需要,“主动”为居住者创造舒适的居家环境。


在这一点上,几家注重住宅黑科技研发的房企,都做得比较领先了。比如金茂在住宅内设计的风雨传染器,风雨天气中传感器会与开窗器联动,自动关闭屋内窗户。


这么一个小小的细节,能为业主省不少事,尤其是老人和孩子独自在家的情况。


而朗诗的“六恒”科技系统,则是通过环境监测系统的技术创新,实现了室内全自动的参数调节。包括室温自动调节在20-26℃之间、相对湿度恒定在30-70%、系统自动过滤PM2.5、自动控制屋内噪音在35-40分贝之间等等……


在个性化设计方面,朗诗的这套系统还支持分室温控功能。业主可以根据不同卧室的情况,自由设置温度并形成记忆模式。


比起大品牌的智能单品来说,这种全方位的居住关怀系统,更能打动客户的心。因为这些细节解决的,是整体居住条件的改善问题,而不仅仅是某一个电子产品操控问题。


此外,外部智能设备厂商在家居智能化的细节设计上,也走得很远了。比如华为上个月在其产品发布会上,介绍了一个相当打动人的产品细节。


他们推出了一款AI超感传感器,大小类似于屋顶的烟雾传感器,但却拥有对速度、运动方向、距离、角度等信息的感知能力。


据发布会介绍,这个传感器能够对人的居家细节进行精细捕捉。


比如当业主坐在沙发上,同时又正对着空调出风口时,传感器就会感知并预测出人久坐的需求。接下来之能系统就会控制空调,把出风模式自动调节为左右出风,避开直吹。

又或者,当屋主出门后忘了关空调等电器的时候,传感器也能感应到家里没人,自动关闭电器。


这是目前尚未在地产项目上铺开应用的技术,毕竟要做出这样的产品,需要传感、通信、智能控制技术等多维度的技术加持。


但我们不难想象,这么一个小小的传感器,能给人们的居家方式带来多少变化。


到时候智能精装就真正拥有了“思考”的能力,这对购房客户来说,其价值和吸引力将不可同日而语。


三、注重系统开源性,积极兼容外部设备


过去地产项目做的精装智能化,通常是一套系统配上之后,只能控制开发商配套的那几款有限的单品,操控范围十分有限。


如果业主后期自己加装了其他的智能单品,那就只能用另一套系统来控制,无法接入原有的智能家居系统。


这种非开源的智能精装,之能属于一种封闭的静态系统。一旦业主有其他的产品配置需求,就只能再次陷入不停下载APP、不停跨平台操作的繁琐循环中去……


然而目前许多厂商的智能系统,已经能够做到大范围的开源,支持跨品牌、跨品类家电的接入,收口到同一个控制系统当中去管理。比如小米、华为等,就比较典型。


而且随着智能家居市场规模的不断壮大,越来越多品牌旗下的智能产品,都开始支持开源接入了。


智能精装一旦能实现动态开源,就能让客户随心加装其他增值产品,让住宅去适应客户的需求,而不是客户去迁就住宅的现状。


让客户始终把未来的个性化家装选择权握在手中,这种开放的、高兼容性的技术,将很大程度上提高客户对智能精装的接受度。


四、品控过关、售后完善,是一切的基础


楼盘由于智能化产品易损坏、易失灵且售后难的问题,被业主弃置甚至投诉的情况,在各地都不少见。这种现象也导致许多客户,对精装智能化这个东西充满疑虑。


不过近几年智能家居赛道竞争相当激烈,行业正在加速整合当中。互联网巨头、高科技企业甚至房企本身,都纷纷入局竞争、互不相让。


竞争必定推动进步,如今智能家居赛道中已经涌现出不少品牌美誉度高、产品与技术成熟、品控靠谱且售后完善的厂商。


地产项目要想把钱花在客户真正认可的地方,那么至少要在选品上、选择合作伙伴上慎重起来。选择技术成熟、经过市场验证的品牌来合作,关注品控和售后,这也是对房企自身口碑负责。


地产项目实现智能精装升级

主要有2种方式


随着智能精装逐渐成为住宅项目的交付标配,越来越多房企开始琢磨,关于智能化的这部分成本,怎么才能发挥更好的效果?


不同的房企,有不同的做法。但目前来看,主要就2种。


一、自研平台做大做强,有钱自己赚


拥有自研能力的大型房企,在项目上基本上都用的自家产品。像碧桂园、万科这类头部房企,虽然自身没有智能设备制造的基因,但还是早就布局了智能家居赛道。


比如安心加就是碧桂园的全资控股子公司,在智能门锁等领域表现比较亮眼,其产品已经应用在了碧桂的900多个社区当中,还挖来了小米的前高管。


更加典型的就是美的、朗诗这类已经拥有坚实基础的房企。


其中美的在智能精装市场中,除了主品牌以外,还有云邻E家、小美等多个品牌同时在运作,还和华为鸿蒙建立了深度合作。


此外,美的置业已经具备了向其他开发商输出智能化解决方案的能力。目前已经和万科、碧桂园、远洋等规模房企建立了合作关系,可以说是在智能家居领域的深度探索上,走得最远的了。


而接下来这些巨头的探索方向,大概率会是将自研产品的做大做强,专注于集成控制系统的升级,和智能产品传感技术等发面的升级。


二、与第三方大品牌合作,是中小房企的出路


搞自主研发,自己给自己的项目输送价值,这是许多规模房企的做法,但却是中小房企羡慕不来的财力在支持。而且也不是每家百强房企,都有兴趣涉足智能家居制造领域。


所以在很长一段时间内,面对一些房企层出不穷的住宅黑科技,许多地产项目根本无从超车,只能眼看着人家单价比自己高大几千,甚至上万。


但近年来智能家居赛道中涌现的优秀品牌,是中小房企的曙光。


以BAT为首的互联网巨头,以及以华为小米为首的高科技企业,都是目前智能家居领域不可小觑的角色。而且这些大厂都自带IP,房企与之合作还能直接获得品牌效应的加持。


这对许多没有自研能力的房企来说,是件省心省力的好事。尤其是中小房企,终于可以通过和知名品牌建立深度合作,来强化项目的科技附加值,追赶拥有自研平台的房企。


结语


在过去,精装修本是房企的强项。但智能化这个东西,却在这几年不断模糊着家装的边界。在这个领域中,各路大厂跨界而来实施降维打击,多数房企只能选择退守,伪智能化的噱头用了许多年。


但无论如何,家居智能化的普及和升级趋势不会逆转,而且会有越来越多的青年客户选择拥抱它。


在这个趋势之下,无论是选择自立自强、自主研发,还是选择开放合作、品牌联合,房企都不可避免地要面对这样一个课题,即摆脱伪智能化、让住宅精装真正与市场接轨的问题。


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