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看完这些年报,地产人又支棱起来了!
作者:安然


又到了一年一度上市公司对外发布年报的时期,从3月开始,陆续有不少物企开始公开年报,截止目前,能正常发年报的物企,都已经对外发布了。


规模房企自2021年以来,普遍经历了困难和阵痛,物企上市也遭遇了滑铁卢,但是,这并不意味着在过去的一年中,物企的日子不好过,相反,从最近公布的年报来看,很多物企依然保持着很强的竞争力,经营稳中有升,进一步优化了收入结构,一些业务也迎来了爆发式的增长。


明源君看完了物企的年报,发现已形成了不同的发展趋势。有朝全能型发展的,有坚持自身特色,并以此形成独特竞争力的,有高速增长的同时,成本也控制很到位的,正所谓“春兰秋菊,各擅胜场。”



讲全能

各项业务板块全面开花


在体操界,全能型选手被称作“全能王”。日本媒体将乒乓球超级球手称作“六边形战士”,比如我国运动员马龙。在物业行业,有的企业也是全能型的六边形战士。


比如碧桂园服务,就走上了全能型发展路线。从2021年的成绩单来看,其收入达到了288.43亿,同比增长约84.89%,毛利达到88.64亿,同比增长约67.25%,在物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、三供一业业务,城市服务、商业运营服务业务等领域,全面开花,「宇宙第一物企」名不虚传。


其中,物业管理服务一共有6046个项目,向境内外约742万业主提供服务,拓展非住业态,管理的机场项目数量达到了16个,产业园区项目数量达到了82个。


碧桂园服务总裁李长江在年报发布会上说:“过去一年,我们方向定准,步子迈稳,走在高速增长的道路上,也交出了一份高分数的答卷。”在正确的道路上全力以赴,回报自然是显而易见的。


如今,地产行业动荡不安,物企不受影响的基本没有,但好在碧桂园服务受其影响不大,坚持独立的战略定力,根据自身发展需要做出的战略决策,坚持高度市场化运作,与兄弟公司界限分明很重要,即使股价发生了变化,其2025年实现千亿营收的目标没有变,“古之立大事者,不惟有超世之才,亦必有坚韧不拔之志”。


这一点也不奇怪,就像高考题目再难,也有考生能考出他人无法望其项背的高分。碧桂园服务作为行业尖子生,朝着多元化、全能型趋势发展,扩大自己的实力版图,自然也正常。


犹如刚进入社会的青年经历了几年的历练,碧桂园如今的基本盘已经稳下来了。接下来,要夯实之前通过收并购等打造的产品线,转变经营策略。


考生要想拿高分,单靠某一科肯定是不行的。物企不能只靠物业管理赚钱,这是共识,过去,碧桂园服务在社区增值服务、城市服务等领域就变现不俗。


比如社区增值服务已经形成了六大板块,在过去的一年毛利率稍有下降到60%左右,但依然维持在高水平,占集团总收入比例也提升至11.5%。非业主增值服务收入26.75亿,包括4大板块;城市服务收入45.29亿,覆盖150多个城市,包含4大服务场景......这些业务都大大提升了碧桂园服务的市场价值。


「多元化」玩好了与玩不好都会带来极端影响,玩好了是王者,玩不好可能全盘皆输。林中说过:“高手对决,只有千里马没有黑马。”碧桂园作为行业千里马,在打造多远成长曲线、提供多元化优质服务、加速完成数字化转型后,其作为全能选手的实力,会大增。


与碧桂园服务这种全能型选手不同的是,保利物业在2021年收入首破百亿,斩获了107.82亿元的收入,三大业务均实现了稳定增长,增幅均超30%。


虽然业务范围涉及的板块没有碧桂园服务那么广,但依然可以将其看作在朝着全能型、多元化的趋势发展。


比如租金收入由去年的0.35亿飙升到了今年的3亿多,近8倍的增长,这一新孵化的业务可谓是横空出世,可以看到保利物业为了实现多元化发展,加强全业态服务的品质建设,而做出的努力。


此外,保利物业进一步做优了核心业态,巩固公共服务竞争优势,去年新签约公共服务项目9.5亿元,还延伸布局城市服务领域,选择新的发展方向,避免一直走老路。


事实上,「多元化」一词已出现在很多物企的年报中,有些已经有了成果,有的正在加速布局,在未来也会带来更多的利润产生点。


谋利润

坚持自身特色

用最擅长的方式赚钱


一个班级尖子生就那么多,成绩不那么突出的学生,往往会另辟蹊径,比如成为“艺术生”、“体育生”,以此达到自己的目标。


放眼物业行业,有很多中小物企也如此,在业务经营方面有着鲜明的特色,就拿毛利率来说,大多数物企的毛利率最高的是「社区增值服务」,往往高出其他业态一大截。


但有一些物企,则完全不是这样。从年报中可以观察到,比如新大正毛利率最高的是创新业务,达到36.6%,作为公司未来的核心利润来源,再过去的一年得到了快速孵化。


不是说通过「社区增值服务」谋求更高利润不重要,因为对于物企来说,随着管理面积的增加,社区增值服务的管理基数会随之增长,渗透率会不断提升,从而产生规模经济效益,所以未来会成为很多物企的发力点,如果只是为了做物业服务而做物业,显然不是物企想要的。但管理面积不大,还不能支撑更多的利润收入,则往往需要想别的办法。


新希望服务毛利率最高的业务板块是商业运营服务,达到了62.4%,也是其四大业务板块毛利率增幅最大的一项。建业新生活毛利率最高的业务板块也是商业资产管理及咨询服务,达到了64.5%。


对于新希望服务来说,其母公司在民生业务这块拥有极大优势,结合这一优势,投入更多资源扩展商业运营服务,以此提高整体利润“含金量”。而建业新生活商业资产管理及咨询服务收入大增,则来源于2021年新增托管,即”建业小镇“和”只有河南“两个文旅综合体所致,实现了逆势突围。


再比如,滨江服务毛利润最高的板块,就来自于5S增值服务,2021年达到了71.3%,涨幅来到了16.3个百分点。我们常说,人无法赚到自我认知之外的钱,其实,在自己擅长的领域,做到最好,就已经能甩别人一大截了。


明源君之前说到过,长租公寓市场率先回暖,龙湖冠寓、上海V领地青年社区已经实现盈利了。而在物业行业,也有因此得利的企业,比如卓越商企服务2021年毛利率最高的板块来源于其他服务,达到了60.7%,受益于公寓租赁项目的改善运营,展现了强劲的盈利能力。


所以,很多人都不看好的,别人却做的不错,利润还挺高。现在这个时代,随波逐流很容易就被一波带走,拥有自己的特色,就如建业董事长胡葆森说的“做小、做少、做好”,将成为很多中小房企、物企的生存之道。


而且,对于物企来说一方面要盈利,一方面还要让利于民、让惠于民,体现具有温度的人性化服务,中小物企摒弃眉毛胡子一把抓是对的,先把某一板块或几个板块做起来,实现最大幅度的盈利,同时控好成本,让系统得以运转起来,后续其他业务板块也能更好地找时机开展布局。同时,这也是一种「工匠精神」,匠心,就是在重复的岁月里,对得起每一寸光阴。



控成本

既要保增速,也要降成本


特斯拉创始人马斯克,又被称作“成本控制狂人”,他通过强化车辆配置的“软件”以及压缩车辆的“硬件”管控特斯拉汽车的成本,2013年到2020年,特斯拉的电池每千瓦时所应对的成本从210美元降至100美元,总体下降约52.4%。


成本降了,价格就能降,价格一降,市场占有率就变高了,其他竞争对手若想不被甩开,也只有跟着控成本,降价格。市场是残酷的,要么改变你自己,要么改变你生存的环境。


近几年,随着地产行业的发展,房企纷纷开始降成本。其旗下的物业公司亦如是,大手大脚的时代已经万劫不复。而对于降成本的具体措施,也极其丰富。


1、聚焦优势区域,提升城市管理项目的密度


金科服务通过持续聚焦优势区域,以管理密度促发展,达到降本提效的效果,比如其在长江经济带合约规模超2.7亿平方米,而在川渝发展圈就有1.22亿平方米,城市密度效应显著,极大地分摊了运营成本。


还有建发物业通过城市管理项目的密度实现了降本增效,城市管理项目密度越高,开展增值服务的成本优化空间就越大,也更有利于利用区域影响力,贯通资源形成区域规模效应,提升服务渗透率。


同样,远洋服务也通过精细化管理,致力于提升城市管理密度,通过统一城市范围内综合体项目商企空间和住宅空间的人员复用机制提升管理能力、降低管理成本。


控成本的方式有很多,旭辉林中曾说过:“不做数字化不容易活,跟不上未来的环境所要求的精细度”,数字化转型升级,是很多企业选择的方式之一。


2、科技赋能,实施信息化与机械化


比如前面提到的新大正的创新业务板块,不仅毛利率高,而且成本控制的也很不错。在回答投资者提问“如何降成本”时,新大正董秘回答就重点提到了「实施信息化与机械化」。


去年刚上市的佳源服务,在成本管控方面也是精益求精,并取得了不俗的成绩,比如在「物业管理服务」板块,通过应用自动化工具、先进技术以及标准化程序,也实现了净利润增速比营业收入增速约高15%的好成绩。


还有建业新生活,把「科技赋能」作为必选之路,未来会加大智慧物业的投入力度,评估科技投入的成果,尽快实现降本增效的目标。


再比如领悦服务在数字化建设上坚持内外兼修、双核驱动的策略,搭建了多个数字化平台,不仅提升了用户体验,还优化了运营成本。


成本控制不到位,即使目前在山顶,很快就会被淘汰到山腰。所以,即使实现数字化转型,会增加短期成本,但从长远看来,各方面的成本都会得到优化,效率还会大大提升。


3、提升供应链管理能力,降低采购成本


除了以上两种大多数物企采取的降本增效措施外,也有企业通过其他方式达到这一目的,比如越秀服务在年报中表示,将会进一步提升供应链管理能力,建立大供应链管理战略联盟,降低采购成本。


一手抓增速,保证企业能够持续壮大,一手控成本,保证企业能够提升竞争力,将会是未来所有物企发展的策略。要能够保持这两者的平衡,如今,一切都在追求一种平衡,如果我们失去了平衡,那对不起,枪响之后没有赢家。



结   语


虽然有人说地产行业已进入黑铁时代,但物业行业,正值当打之年,前进路上永无坦途,惟有坚持奋斗,不仅要做好自己的特色板块,让其出彩,同时也要不断的尝试,把有限的能力投入到无限的尝试中。



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