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地产永不消失的魔咒
作者:若可


2021年被称为房企暴雷年。不仅一批中小房企深陷债务危机,部分top级房企也难逃一劫。据中指研究院数据,截至去年底,共有14家房企的26只美元债发生实质性违约,违约金额合计86.5亿美元。此外,有7家房企虽未发生实质性违约,但存在债务展期或商票拒付等潜在风险,其中不乏千亿级别的房企。


今年以来,尽管政策上的暖风频吹,市场也有筑底的迹象,然而一些房企最困难时刻似乎尚未过去。有人说,现在的情况和2015年越来越像了;也有人说,现在比以往任何一次行业低谷期都艰难。


如果复盘行业的历史,会发现,当前情形与历次的行业动荡有相似之处。每一次外部环境急剧变化的时候,总会有一批房企被击倒,而且倒下的总是同一类房。都说历史不会重演,却总是惊人的相似。这一点,地产行业丝毫不例外。


倒下的大部分房企

都不是饿死,而是撑死的


2012年一个论坛上,潘石屹曾直言,“做房地产业几十年,看到的死掉的开发商一批接一批,太多了。但死掉的开发商大多数不是饿死的,而是撑死的。”


这句话在当时是写实,在10年后的今天依然适用。

纵观每次行业下行最难受的房企,大多有一些共性,比如经营上较为激进,规模扩张很快;或者不甘于主业,在短时间内涉足多个陌生领域;负债率居高不下,一旦遇到政策收紧便很容易陷入流动性危机……

 

1、负债率过快攀升,抗风险能力弱


这一轮地产行情的上行,始于2011年。在2011-2015年,由于融资政策较为宽松,房企普遍加大了融资力度,财务杠杆也随着快速抬升。以A股上市房企为例,短短几年间,剔除预收账款后的资产负债率从2010年的58.16%,增加至2015年的62.75%,净负债率由33.18%上升至64.24%。


2015年年底,中央经济工作会议将房地产“去库存”作为供给侧改革的重点任务之一,随后出台了一系列的宽松政策,比如多次降准降息、取消限购限贷、降低首付比例,减少交易税费等,购买力被充分,楼市也随着升温。


许多房企也借机进一步负债扩张。据统计,截至2021年上半年,60家上市房企的平均净负债率已经达到90.46%,剔除预收款项的资产负债率上行至73.64%。这一数据,放在全球地产行业都属于高位。而这尚不包括房企各式各样的表外融资。


负债率过高、过度依赖外来输血、长期依靠借新还旧维持经营,无疑为房企积累了极大风险。2016年起供给侧去杠杆,融资政策逐步收紧,各地为了抑制楼市过热出台一系列的调控,再叠加2020年以来的疫情黑天鹅,房企的资金两头承压,去年九月,某规模房企理财产品的兑付问题,引爆了地产在金融市场的信任危机,房企的流动性危机就此集体爆发。

 

2、重规模轻利润,拿地上过于激进


前几年快周转火爆的时候,相信很多人都听过456模式,即4个月内开盘、5.5个月资金回正、6个月资金回笼再周转。该模式被称之为行业快周转的极限。


事实上,早在2002年的时候,就有房企超越该记录,这家房企就是顺驰。


2002年9月顺驰在天津塘沽区的一个40万方的项目,从进场到开盘仅仅用了两个月的时间。当时顺驰各地的项目开盘时间普遍在4-6个月,6个月已经是最迟开盘期限。


顺驰建立了严苛的考核体系,关注到每个项目的开盘,回款及现金流调度,且单位精确到天,目的就是将资金使用效率提到最高,以便在短期内达到规模暴增的效果。如今看来,这些举措无不开快周转的先河。


从2003年9月到2004年8月,一年时间内顺驰在全国拿了1000万建面的土地。那时顺驰的年度销售额仅45亿元,拿地的资金却累计需要80亿,到了2004年第一季度,拿地的预付资金规模超过100亿。


就在顺驰高歌猛进的时候,由于房地产过热,国家于3月份开始推出一系列的调控政策,顺驰被打得措手不及。后来,顺驰求上市和境外融资均未如愿,在2006~2007年被路劲基建收购。


回顾这一轮的出险房企,大多也有着类似的特点:投资上过于激进,短钱长投的现象明显;规模导向下,为了达成拿地目标不惜牺牲利润。就以2021年首轮集中供地为例,溢价率超过50%的地块都有房企敢拿。就连以管理效益著称的房企都表示,只能努力做到1%—2%的利润。有地产大佬更是直言,有3%利润率的地块都要靠抢了。疯狂拿地的后遗症,在行业下行过程暴露无遗。这两年最痛苦的,无疑就是那些高息融资又频频拿地王的房企。

 

3、盲目多元化,在不熟悉的领域栽倒


大概是开发业务上的钱来得太于轻松,让房企老板很容易产生了一种错觉——觉得自己无所不能,可以驾驭任何行业。许多的房企,在主业尚且未形成护城河的情况下,仓促上马多元化业务,做商业、做产业、做文旅、做制造业……多元化业务如果开展顺利,自然是皆大欢喜,不仅可以和开发业务相得益彰,还可能形成新的增长极。

然而,新业务往往需要较长的培育期,这个过程需要依靠旧务源源不断的输血,而许多房企的住宅业务其实稳定性极差,一旦遇到外部环境整便自身难保,更别说给新业务输血。过度、过早多元化,不仅没为房企分散风险,反而成为房企拖累。


而中国的房企,似乎偏偏钟情于多元化。


以曾经的百强房企中弘地产为例。这家发迹于北京的房企,凭借北京像素项目一炮走红,一口气爆赚50多亿元。项目的巨大成功,给了创始人巨大信心,王永红认为,赚钱就疯狂投钱,在住宅业务还没站稳的2013年便开启了狂奔模式,先后进军旅游地产、影视、手游、主题乐园等领域。可惜,冒进的多元化战略,不仅没复制此前的成功,反而让中弘地产入不敷出,债台高筑。


到了2016年,中弘投资的产业开始全面崩盘,公司负债超过300亿元,创始人套现出逃,原本的商业宏图变成一个烂摊子。


正如宁高宁在给王石的自传《道路与梦想:我与万科》一书序言中写到的,“多元化的问题是企业中最普遍、最经典,也最没有答案的问题,过度多元化是一个最容易犯的错误,可它也是一个最难解决的问题。对于一个规模不大的年轻企业来讲,多元化往往是致命的。”这个坑,早期的万科也曾踩过。不过,后来果断的断腕了。现在我们看到城乡建设与生活服务商万科,是在其成为专业的住宅开发商多年之后的事了。而许多房企就就没那么幸运了,他们大多还没来得及等到新业务成型就已经倒下了。



欲望和赌性

地产最可怕的魔咒

 

《大败局》一书的作者吴晓波曾提到,许多中国企业家是“工程师+赌徒”的商业人格模式。他们有较好的专业素养,在某些领域有超人的直觉和运营天赋,同时,他们更有着不可遏制的豪情赌性,敢于在机遇降临的那一刻,倾命一搏。


“前车之鉴在许多房企身上似乎不适用,否则不会有那么多房企不断在重蹈覆辙。和以往的许多企业的“败局“”一样,许多房企掌门人都有远大梦想,但是,“商业终归是一场有节制的游戏,任何超出了能力极限的欲望,都将引发可怕的后果。

 

1、野心太大,管不住自己的欲望


彼得·德鲁克曾说,现在快速成长的公司,就是未来问题成堆的公司,很少例外。合理的成长目标应该是一个经济成就目标,而不只是一个体积目标。他认为,企业长时期保持高速增长绝不是一种健康现象。它使得企业极为脆弱与适当地予以管理的企业相比,快速成长的公司有着紧张、脆弱以及隐藏的问题,以致于一有风吹草动,就会酿成重大危机。


这段话可谓是出险房企的真实写照。


在过去五六年间,“规模效应”是行业共识。百亿房企纷纷喊着冲千亿,千亿房企喊着冲两千亿三千亿,不冲规模似乎都不好意思说自己做房地产。


2010年只有一家破千亿的房企,到了2015年千亿房企有7家,2016年增至12家,2017年17家,2018年30家,2019年36家,2020年43家……许多的房企,这短短五年内实现了规模翻番!


这样的业绩,很大程度上是靠财务杠杆驱动的。很少有一个行业像房地产一样,能够将杠杆用到这么极致。常常有人将地产的开发形容为“空手套白狼”:拿地阶段有前融,建设阶段有供应商垫资,房子还停留在图纸上就有源源不断的预收款入账……一个盖子盖十个锅,还能让锅不叫。


赚钱易,来钱快,让房企很难戒掉高杠杆这个“瘾”。人的思维是有惯性的,企业经营也是有惯性的。利用财务杠杆获得了高额利润之后,鲜花、掌声和金钱,很容易使人迷失自我,以至于野心不断膨胀,按奈不住想要去征服更高更难的山峰,比如不满足于规模循序渐进,比如贸然的踏入不熟悉的领域……

 

2、赌性太重,对政策和风险缺乏敬畏


前文提到,2015年“去库存”以后,许多房企开启了加速扩张模式。但事实上,政策端从2016年便开始收紧了,当年10月,银行理财资金、信托、公司债债及私募基金等对地产开发资金来源的监管就已经趋严。


尤其到了2020年,对房地产违规融资的整治力度持续加码,各个全面收紧,发债暂停,银行贷款严控,房企融资可谓四面楚歌。


在此之前,一些房企仍然对政策宽松抱有侥幸心理。口头上喊着要降杠杆,实质上却仍在想发设发推高借款规模。以去年暴雷的某规模型房企为例,2015-2020短短5年多时间内,负债增长了两倍多。这个结果,显然与监管政策是背道而驰的。


房地产是一个受政策影响非常明显的行业,而许多房企却总习惯于堵政策,押注调控放松,幻想市场永远上行,游走于灰色地带……殊不知,出来混迟早是要还的。漠视风险的结局,往往是被风险吞噬。


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