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这回,房企真的被逼急了
作者:刘飘

最近,各地出现许多花式卖房的促销方案,许多网友看完直呼魔幻。

比如有的三四城市用大蒜小麦换首付,还有的买新房送土猪,送工作机会;有的二线城市找各式理由给限购松口;还有的一线城市招聘房托看房,提高售楼处热度,也提振人们买房的信心等。

这一系列开脑洞的促销操作,起初看着让人好笑,但细想又有点好哭。因为不管是曾经暴雷的房企,还是现在看过去稳健的房企,他们都在拼命促销争取销售回款,背后其实都是被现实逼急了,他们再不拼命,就可能命不保矣。

那么,各地具体又是如何花式促销的?现在开发商到底面临怎样的困境?
下面明源君和大家详细聊聊。


各地花式促销
这回自救真的又卷又拼

经过一年多楼市低迷,许多开发商的血已逐渐透支。但现在降价被限制,渠道也带不动,于是,他们开始和各地政府和房企一起努力,花式促销,主要有以下这几类:

一、降低购买门槛,以物换物

在金属和纸币产生之前,原始的商品的交易主要是以物换物。于是,在这个小麦大蒜丰收的夏季,河南的县城为了提高农民购房的积极性,打出了以物换物的营销噱头。戳这里,了解5G掌上售楼处

比如河南商丘民权县速来生产小麦,于是民权县某楼盘便提出,“2元/斤,小麦换房”,最高可抵16万房款的营销活动 。


目前,小麦收购的市场价是1.55元/斤,而建业以2元/斤收购,如果农民真的凑够了8万斤小麦抵16万元首付,那便是优惠了3.6万元 ,不过后来这一活动已被暂停。

而河南开封市杞县也是 大蒜生产之乡,每年产蒜约70万斤,于是杞县某楼盘的营销海报也显示,“5元/斤,大蒜换房”。


目前,大蒜的市场价1.75元/斤,这一促销活动打出后,换购的情况也还不错。据消息显示 ,截至6月6日,16天成交约86万斤大蒜,来电2859组,到访852组,成交30套。

除了河南建业外,5月初,杭州临安某楼盘就搬出“买房送豪车”的噱头:“一线湖景洋房,买洋房送车,奥迪A3带回家!”而这个楼盘销售最低首付约18万元,赠送汽车价值也是18万元,相当于“零首付”。

另外,江苏连云港海州区的某项目,在“618”期间,还推出了“买房送200斤土猪”的购房活动。

除了以物换物,为了降低购买门槛,让刚需客勇敢上车,其他城市还出现了政策类的优惠活动。比如温州推出安居贷,贷款买房前三年不用还本金,只需还利息。

二、政府与房企联合,分派卖房任务到社区

除了灵活降低首付门槛的促销政策外,还有的地方政府也积极帮忙促销。有的把卖房任务下发到各社区,有的用积极的就业和入学政策吸引。

比如,青岛市某街道办就要求各社区、各股份经济合作社,发动辖区居民购买新建商品房,组织新建商品房团购,至6月底每个合作社完成网签不少于2个,并将该项工作纳入2022年度工作考核。

还有广西玉林市,也对楼市“放大招”。通知明确规定,在玉林城区购买家庭首套商品住房,除了可以享受财政发放新市民购房补贴、财政补贴购房契税、申请住房公积金贷款等购房优惠政策,而且还会安排中小学学位,提供免费职业技能培训,并且将向购房者提供万个就业岗位,优先向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位,岗位薪酬不低于玉林最低工资标准。

这种提供就业岗位刺激居民买房的政策,兼顾了居民买房后对未来还贷的顾虑,可谓是戳中要点。

还有佛山、长春等城市则选择给市民发放购房消费券,分别为1000万元、6000万元等。沈阳的限购“松绑”、二手房增值税免征年限调整、公积金支持政策出台、首付比例下调、贷款利率下调、政府购房补贴发放等。

三、承诺交房保障,增强购房者信心

现在,购房者最大的担忧之一是,自己购买的期房由于房企暴雷导致无法如期交付。

于是某房企提出“信心倍增”计划,包括:逾期交付90天以内,按总房款2.2%赔付,最高赔偿总房款的20%;逾期交付超过90天,客户可选择继续履约或选择退房;若退房,则前期赔偿客户不需要退还,开发商退还客户全部房款。

还有另一房企,特意举办了保交付活动。活动当天,还找了开发商项目工程总、建筑单位负责人纷纷在保交付承诺书上签字,并且邀请街道办事处领导参与见证,保证楼盘能够克服疫情等一切困难,在购房合同规定的时间完成交付。给购房者增强信心。

不得不说,这回房企为了销售回款,真的是豁出去了。

销售回款
此刻是房企活下去的解药

去年,许多人在面对房企的资金困境时,主要提及三道红线限制融资,两道红线限制银行给房企的贷款总额等。但今年,中央政策鼓励银行积极上门送钱,也分批次给优质房企的融资松口。房企的融资环境,相比去年已有所改善。

但即便如此,许多房企的险境仍未解除,他们仍在着急地为房企的生存而奔走。现在,对他们来说,只要回款得不到保障,就意味着一直无法回到正轨。具体而言,有以下三方面的原因:

一、偿债压力巨大,回款才是最好的解药

去年中下旬,许多房企面临到期的债务压力,不得已选择公布债务延期或违约,纷纷出现暴雷。

但即便是撑过去年的房企,今年的偿债压力仍然很大。据某券商内部一份对房企债务摸底的统计数据显示,今年6-12月,在房企偿债规模排行榜中高居榜首的,居然是公认的稳健派房企。

2022年6—12月房企负债规模

数据来源:券商报告,地产知识橘

在今年剩下的7个月,W房企要偿还的外债高达近330亿,比某H房企还多51亿。这些债务来源主要是当初发行的ABS,除了供应链ABS之外,还有数量庞大的购房者尾款ABS,今年年内待偿还的ABS,便占了债务总量的三分之二。

除了公认的稳健房企债务到期外,还有另一家稳健的头部B房企,在7~12月也要偿还144亿,今年前五个月,只成功融资了10亿,而前五个月的销售额却同比下滑40%。

除了这些头部房企以外,其他优质的民营房企也不轻松。深耕河南的建业,去年由于疫情和洪水,负债率已经高达90%以上。即便现在有国企入局,注入血液,但也要努力为自己造血。

甚至有的地产融资高管说,虽然未来市场回暖是共识,但最令人担忧的是 ,很多房企的偿债压力过大,恐怕撑不到回暖那一天。

二、外界对房企的信心,需要回款支撑

最近,国际评级巨头穆迪发布公告称,已向某头部房企授予“Ba1”企业家族评级,撤销之前“Baa3”的发行人评级。同时,穆迪将该头部房企的评级展望从“审查”调整为“负面”。


之所以被列入这个评级,并非由于该头部房企已出现债券违约的情况。穆迪对此的解释是该头部房企销售下滑、财务指标恶化和获得长期资金的渠道减弱,所以做出了这个评级下调的决定 。

但前不久,该房企还被官方盖章属于优质民企,也成功发行了数亿元债券。可即便如此,债券评级机构仍对它不敢掉以轻心。

不止该房企,民营房企中,除了龙湖还属于投资级,其他民营房企,都已被穆迪列为投机级别。

这也反映了,即便优质民营房企能正常融资,但只要偿债压力高,且回款难以保证,就很难获得国际评级机构的认可。而这又会影响房企的市场信心,还有房企之后融资的利率。

这也是为什么这么多开发商,现在使用各式花招,拼命要回款的原因之一。

不仅是外部评级机构,房企内部员工的士气,也需要靠回款支撑。虽然现在许多房企调整组织架构,许多员工都以保住饭碗为主,不敢主动跳槽。但员工对自家房企的信心,工作的积极性,这些都和销售端的回款息息相关。

三、前五月销售数据急剧下滑,楼市回暖延期

据国家统计局发布数据显示,今年1—5月份,全国房地产开发投资下降4.0%;其中,住宅投资39521亿元,下降3.0%。
除了房地产开发投资下降外,反映供应端的另外三项指标:房地产开发企业房屋施工面积、房屋新开工面积和房屋竣工面积同比也都有所下滑。

此外,商品房销售面积50738万平方米,同比下降23.6%;其中,住宅销售面积下降28.1%,商品房销售额48337亿元,下降31.5%;住宅销售额下降34.5%。

虽然 ,5月份单月的新房销售金额、销售面积、销售均价这些数据环比四月都有所上升,大家也都认为 ,市场已经开始逐渐筑底。


但经历过一年多的债务调控和市场遇冷,现在早已不敢再掉以轻心。所以,在中央鼓励各地政策应出尽出的前提下,开发商都开始拼命促销回血。


结语

今年已经过半,刚开始很多人预计今年最二季度可以回暖。但由于疫情反复,现在回暖时间已经延迟,很多地主家的余粮也所剩不多了。所以,大家都开始花式积极自救,也希望楼市早点回暖,让优质的民企能挺过这个最严寒的冬天。

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