地产进入大分化时代，有的房企在失速，有的却逆势上位。

今年，可能很多人关注到，保利、华润、中海、招商、越秀、华发等地产国央企的行业排名上升了，少数民企也逆势上行。还有一类房企，其实也在悄悄发力，却很少被人关注。

这便是各大建筑企业的地产子公司。比如，中国建筑、中国铁建、中国中铁等以房屋建筑/基建建设为主业的巨头们，虽然房开业务占比较小，但体量足以吊打一众的中小房企。今天就来关注下，这批低调的“建筑系”房企。

地产行业的隐形大佬

“建筑系”房企实力出圈

前不久，房企1-7月拿地排行榜出炉，华润置地以479亿元位列行业第一。很多人感慨，华润置地太猛了。其实，综合来讲，中国建筑才是今年最大的“土豪”。

中建旗下有两个房地产品牌，一个是大家所熟知的中海地产，另一个是中建地产。中建地产其实是中建旗下八个工程局的房地产业务的统称。

中海地产常年稳居行业top10，早已是行业公认的“大佬”。同为兄弟品牌的中建地产也在持续开疆拓土。

在中指研究院发布的1~7月房企拿地top100榜单上，“中建系”共有7家地产公司上榜，除了中海地产和中海宏洋，还有5个工程局的地产子公司上榜，分别为中建东孚、中建玖合、中建智地、中国建筑、中建信和，拿地金额共计726亿元，远超华润置地。其中，权益拿地金额最高的中建东孚前七个月共买地121亿元，位列行业第17。

数据来源：中指研究院，制表:明源地产研究院

今年在房建领域积极发力的，不止中国建筑。中国铁建、中国中铁等也都有所表现。

截至七月底，中国铁建共斥资235亿元拿地，位居行业top9；拿地面积290万㎡，仅次于保利发展与华润置地，名列行业第3。

中国中铁也不甘示弱，上半年砸下151亿补仓，拿地金额跻身行业第14。拿地面积272万㎡，略逊于中国铁建，在行业排名第4。

从近年来的销售业绩来看，“建筑系”的房企并非刚刚爆发，而是一直稳步发展中。截至2021年，除了中海地产和中海宏洋外，中建旗下多个工程局的房地产销售额也已挺进行业top200。

同为中国三大基建巨头之一的中国铁建也表现不俗。

2019年，中国铁建地产的全口径销售额首次突破千亿大关，至2021年房地产销售额达到1432亿，较2019年同比增长了13.20%，俨然一家中型房企的规模。

去年，中国铁建的新签合同额首次超过中国中铁，其中房地产业务作出了很大贡献。今年前七个月，中国铁建操盘金额累计415.1亿元，行业排名第21。

事实上，许多“建筑系”房企在地产行业都拥有自己的一席之地。2021年，共有12家建筑巨头入围房地产销售top200，包括中建、中铁建、中铁、中交、电建、中冶等等，其影响力可见一斑。

建筑企业做房建

将对房企降维打击？

作为建筑巨头旗下的地产平台，同时也是央企子公司，“建筑系”房开必然要承担保障房、安置房等建设任务。但这并不意味着，他们不涉足商品房开发。从实际情况来看，不少“建筑系”房企的商品房业务也做得风生水起，在部分城市早已根基稳固，具备深厚的发展潜力。

1、在各地，建筑系房企的影响力正在扩大

有地产人质疑，中建、中铁建等房开，主要集中在保障房建设，对聚焦于商品房开发的房企来说，算不得竞争对手。

其实不然。以中建东孚为例，今年以来在各地土拍市场的拿地力度不小。比如上海一批次集中供地，东孚上海公司就一口气拿下了两幅地块，新增土地储备面积19.7万平方米，储备货值约59亿元。

中国铁建更是豪掷69.3亿抢得三宗地块，中铁诺德也投资40.3亿参与拿地。

六月份北京的第二轮集中供地，中建一局又与中建二局旗下地产公司分别以29.8亿、66.815亿分别获地一宗。

而且，在一些城市，“建筑系”房企的产品也颇有影响力。

比如中铁建地产布局西南十多年，所打造的住宅产品系列”西派系”，共在10座城市落地了20多个项目，是当地的高端住宅品牌之一。今年中铁建在成都的10个项目中，就有5个是“西派系”。

据中指研究院的数据，中铁建地产今年1-6月的销售额在成都排名第五。去年全年，仅在成都一市的销售额就突破164亿元，销售面积80万平米，平均销售单价超过2万元/㎡，在成都十强房企中销售均价排名第一。其中，“西派系”对业绩的贡献巨大。

2、逆势发力地产业务，建筑企业为了啥？

对于营收万亿级别的建筑巨头来说，几百亿的房建业务占比非常低。不过，放在房建市场来看已经不容小觑了。尤其是去年以来大量房企业绩下滑，拿地也基本停滞，“建筑系”房企们在销售排名逆势上升的同时，还继续在各地土拍市场上“扫货”，这已足够令许多同行“羡慕嫉妒恨‍”了。

那么，他们为何会在此时发力地产业务？

一方面，众所周知，建筑企业的主营业务是工程承包。而承接房地产项目，一直以来都是低价中标+垫资进场。这些年，由于多种因素影响，承建工程的利润已经非常薄了。

再加之近两年地产开发商付款条件愈发恶化，建筑施工单位都被拖欠大量工程款。去年以来，房企接连暴雷，更是把多家建筑企业拖入债务泥潭。

据公开数据显示，2021年下半年以来，已有3家特级资质建企和4家一级资质建企申请破产重组或清算，申请破产的原因大多为“无法清偿到期债务”。那些小型建企的境况可想而知。

与其冒着被欠款风险帮别人垫资干活，何不自己当甲方?建筑企业加大地产投资，也就不足为奇了。

另一方面，房建业务已成建筑企业的利润增长点之一。

以中国铁建为例，近年来工程承包业务的毛利率一直徘徊在6%-8%之间，相比之下，勘察设计咨询业务、工业制造业务与房地产的毛利率要高出许多。比如去年，尽管行业的利润整体下滑，但中国铁建的房地产开发业务毛利率仍保持在17.56%，远高于工程承包业务，为拉高集团整体利润率做出了贡献。

3、建筑企业做房建，是对房企的降维打击

对于做建筑施工出身的他们来说，做房地产开发并不是什么难事。相反的，与普通房企相比，他们还拥有一些独到的优势。

比如，资金优势。

依托建筑巨头的企业背景及信用水平等条件，“建筑系”房企发债难度相对较小，而且融资成本也比较低。

又如，完善的产业链。

建筑巨头旗下的产业链都非常完善，勘探设计、招采成本、工业制造、施工建造等一应俱全。调用集团内部资源比起对外招标的沟通成本小，大量的工作无需假人之手。即便是外部采购，依托集团业务量也容易以量换价，享受价格优势。

明源君曾和某有过甲乙方经验的工程人交流，对方表示，做施工出身的房企往往成本管控能力更强，因为他们对工程更为了解，从施工环节去倒推前面的设计、成本、招采等，能最大限度的减少不必要的跑冒滴漏。

这些优势是普通房地产企业所无法比拟的。如此看来，地产下半场，建筑系房企潜力不容低估，随着他们的搅局，行业分化可能将进一步加速了。