今年以来，政策放松的消息，大家已经听麻了。

据不完全统计，全国各地方今年发布的楼市调整政策，总共超过了700次，其中不乏一些热点城市的重磅宽松政策出台。几乎可以说是，天天有新政。

国庆前，中央层面又一连出台了三条稳楼市政策大礼包——

1、换房退个税。9月30日，财政部、税务总局发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，卖房后在1年内又重新买房的，可以对卖房时缴纳的个税予以退税。

2、放宽首套房贷利率下限。9月29日，人民银行、银保监会发布通知，今年6-8月房价环比、同比连续3个月下降的城市，在年底前可以自己决定新发放的首套房贷利率下限。

3、下调首套公积金房贷利率。同样是在国庆假期前，央行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。这也是公积金贷款利率7年以来的首次下调。

频繁的宽松政策，让大家形成了一个印象，就是：

现在的政策已经应出尽出，非常宽松了。

甚至有人总结为四个字，暴力拉量。

实际情况真的是这样吗？

我们今天就来看一看，两个问题：

1、目前的政策松紧程度，到底处在什么水平？

2、为什么频繁的宽松政策，没有让地产行业走出低迷？未来的政策空间还有多大？

当下并非一味宽松

全国性政策依然非常谨慎

要看目前的政策松紧程度，可以对比一下2008年和2014年的政策情况。

2008年的主要调控放松政策是“三低”：

• 低利率：房贷利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；公积金贷款利率下调0.27个百分点。

• 低首付：最低首付款比例调整为2成。
  

• 低税费：2年以上的普通住宅，免征营业税。
  

2014-2016年的主要调控政策同样是“三低”：

• 低利率：贷款利率下限为基准利率的0.7倍。

• 低首付：

• 低税费：营业税5年改2年。

对比一下2008和2014年的政策，可以发现，之前的政策都是大范围、普适性、一刀切的，而这一轮的放松政策，明显不同:

1、全国性的政策非常谨慎，基本都给出了范围限制和时间窗口

国庆大礼包中的换房退个税政策，就是定向支持换房群体，范围限制在卖房一年内重新买房的群体，时间则限制在明年年底之前阶段性执行。

而且具体执行层面细则也很多，根据链家发布的免税资格解读，“卖一买一”必须在同一城市范围，例如卖掉外地房源，购买北京房源的情况，就不在优惠范畴内。且必须是产权人自己重购，不能是配偶或其他亲属，对于认房又认贷的城市，新购房源都要按照二套房来贷款，首付比例基本在6成以上，虽然享受税费优惠，购房成本依然很高。

放宽首套房贷利率下限，也设置了非常严格的执行条件。

首先是适用范围限制，必须是房价连续3个月同比、环比均下降的城市，才能适用。根据国家统计局70个大中城市房价指数数据，目前符合条件的城市只有23个，基本都是三四线城市。

而且，时间窗口明确在年底之前，相较过去两轮的一刀切式放松，这一轮的政策制定可以说是非常谨慎。

2、托而不举，市场差的城市力度大，热点城市依然很紧

其实从过去的经验来看，一线城市的房价涨跌幅，最能影响整体的信心和预期。每次全国性的政策放松，都是一线城市最先反应，然后向二三线城市传导。

但是这一轮的政策潮，基本聚焦在低能级城市，有病的治病，没病的不乱吃药。

楼市下行压力大的城市，大力宽松托底。10月份，不少城市房贷利率已经跌到4%以下，清远甚至阶段性的将首套房利率调整为“LPR-60BP”，调整后的首套房贷利率可低至3.7%。不少城市也已经全面放开限购，甚至部分二套房的首付比例都已经下调到20%。放松程度可以说非常大了。

但一线城市几乎没有放松，和过去比较起来，目前依然处于非常紧的阶段。首付比例上，很多高能级城市二套首付比例依然很高，基本都在60%以上。而且在首套房认定标准上，“认房又认贷”，只要有贷款记录，不管现在有没有房和贷款，都按照二套房的首付比例和利率标准，很多换房需求依然被压抑。

3、又现“一日游”，放松的根本原则，依然是房住不炒

其实，在7月底政治局会议和8月底的国务院常务会议上，都强调了要因城施策用足、用好政策工具箱，给地方稳楼市政策出台加速。

那什么叫用足、用好呢？

9月份，苏州对六区放开限购的政策出现“一日游”，同样，青岛的“二手住房不再限购”政策，也在出台一天后就被撤回。可以看出，用足工具不代表无条件托市，放松还是有红线的。

目前重点城市放松限购的政策，要么是区域性放松，要么是和生育、落户、投亲挂钩，除了本身投资需求就弱的城市，彻底放开限购的并不多，和过去完全松绑的年份对比，依然是戴着紧箍咒的状态。

总结起来，可以发现，目前的政策，并不像大家想象的那么宽松。真实情况，是松紧并存。

结构上，针对自住需求的政策已经极尽宽松，通过定向政策，不断调低门槛、给予优惠和补贴，利率已经降低到历史低位。目的就是让自住需求不要持续观望，尽快上车，让市场尽快热起来。

另一方面，针对投资和投机需求，则依然很紧。投资需求旺盛的城市和地区，甚至是严防死守，限购、限贷、限价、限售无一放松，避免向市场传递错误信号，形成误导。但也因此抑制了一些换房需求、改善需求。

政策空间还很大

关键是要走平衡木

政策不管怎么调整，“房住不炒”和不以房地产作为短期刺激经济的手段，始终是国家的既定政策，也是各地调控的原则。

各个城市的政策，都力图在“房住不炒”与提振楼市之间寻找平衡点，投资性需求要坚决挤出，消费性的自住需求是目前唯一的基本盘。

所谓的“稳预期”，就是稳消费预期，不是稳投资预期。不少从看空到看多，而是维持目前的房价，让购房者相信未来房价不会大跌，结束无休止的观望，加快消费性需求入场。

如何做到稳消费预期？

一是供应端要“保交楼”，动不动就烂尾，谁都没信心。

所以，目前在“保交楼”方面的政策力度，还是比较大的。8月，住建部、财政部和央行就联合出台专门措施，通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月22号，首笔专项借款已经支付给辽宁省沈阳市。

另外，据报道，9月底，央行和银保监会要求六家国有银行（建行、工行、农行、中行、邮储银行、交通银行）加大对房地产融资的支持力度，每家银行年内至少提供 1000 亿元融资支持，形式包括抵押贷、按揭贷、开发贷或购买债券等。也就是说，此次新增房地产融资支持至少是6000亿，用来促进需求释放和“保交楼”。

要知道，目前按揭贷款的额度其实非常充足，不是不够，而是贷不出去。截至2022年6月末，房地产新增贷款累计0.67万亿，不到去年同期的三分之一，占各项新增贷款金额的比例仅为4.9%，占比创近年新低。

这6000亿新增支持，如果真的能够执行到位，必然有不少会转化为开发贷，对于资金困难的房企是一个利好。

二是房价预期和收入预期稳定。

现在的高房价就像一个飘在空中的气球，过度吹气会爆，过度泄气会加速砸下来。必须要泄一点吹一点，稳住现在的高度，缓慢下落，同时一点点把地下的经济基础垫高。

稳定房价预期，就是政策托而不举。针对房价下行压力大的城市，工具箱一次性开到底，利率不设下限，让房价不大起大落。

稳定收入预期，这个现在比较难。所以现在的政策，基本上把购房的持有成本（利率）降到最低了，并且给出时间窗口期，希望在短期内能快速起量，稳定市场信心。

四季度，大部分城市大概率还是继续围绕公积金、住房补贴、购房首付比例这些金融工具来提振楼市，为自住需求降低成本。和投资性需求相关的限制性购房政策，依然会相对谨慎。

要暴力拉量，其实不难。难的是既要提振，又不过度，平稳着陆。

政策空间还很大，工具也还很多，但很多手段，这一次大概不会再用了。