最近，2500亿第二支箭和金融16条政策等相继推出后，房企股价集体大涨，金融16条更被不少媒体誉为“史诗级”重磅救市。

虽然利好政策不断，可行业信心依旧不足。很多地产人表示，政策拐点不等于市场拐点，当前的政策只有少数优秀房企能受益。而市场一天不回暖，大家一天天都过得很煎熬。现在，他们最关心的是，房地产市场到底什么时候筑底回升，未来房地产会往哪里发展。

虽然未来趋势很难预判，但市场确实也在传递一些信号，包括不少地产大咖在公开场合分享了他们对行业的判断。明源君帮大家做了总结梳理，分享给大家。

政策拐点到了

但市场好转可能要到明年二季度

前两天，政策层面，国家又释放了不少积极信号。

11月21日，证监会主席易会满在2022金融街论坛上表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

在同一天，央行和银保监会还召开了全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。

而且，据第一财经报道，央行计划推出新的保交楼支持计划，具体是：截至 2023 年 3 月 31 日前，央行将向商业银行提供 2000 亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。

地产人应该能感受到，现在国家为房地产可谓操碎了心，光是这个月就已经发布了不少利好政策。

很多领导人对房地产的态度也发生了很大转变，比如银保监会主席郭树清先生在金融街论坛上说了一段话：

最近一段时期，海外媒体持续炒作中国"房地产危机"和"建筑业衰落"，实际上我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。

相比去年6月10日，他在陆家嘴论坛上的表述“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”，这一次态度可谓转变很大。

从政策层面来看，国家为了救市，不排除会从政策工具箱里拿出更多工具。比如支持股权融资，允许部分出险房企债转股，像融创就提出了债转股的方案。

从销售端，也可能会有进一步的放松。比如一线城市及二线重点城市对购房门槛的放松，甚至不排除对改善型购房者有更多支持性政策。

因为现在就连北京、上海、深圳等核心城市的市场都在下行，形势确实相对严峻。而需求端的支持政策，对房地产销售更能起到正向作用，只有销售端出现好转，房地产各种问题才能更好解决，也才能减缓房企的痛苦。

至于房地产市场到底什么时候回暖，乐观估计可能会在明年二季度甚至6月份才会有所改善，但能不能好转，还有待观察。

三四线城市

现房销售或成为常态

早几年开始，城市之间的分化就越来越明显了，高能级城市的行情优于低能级城市，高能级都市圈的风险抵抗力强于低能级都市圈。

但从当前的情况来看，一线城市市场也未见改善迹象，接下来大部分项目去化可能会变慢。所以房企做新项目，都应该做好打持久战的准备。

从今年市场销售情况来看，改善高端项目的去化表现明显优于刚需项目，楼市消费出现明显断层。由此来看，未来可能会有更多项目选择“慢周转”，更注重品质。

除此之外，未来三四线城市现房销售或成为常态。原因有两个：

一是去化周期拉长，卖着卖着就变成现房了。

以前，一个项目（一期销售）的去化周期大约是3-6个月，现在拉长到了1年甚至1年半，放在三四线城市就更糟糕了。这种市场状况持续下去，可以预见，三四线城市现房销售将成为常态，而当现房销售比例越来越高后，其竞争优势也会逐渐被稀释。

二是房地产从投资属性回归居住属性。

以前客户买期房，买的是升值，本质是一种投资。以后客户买房，买的是住房，本质是一种消费，既然是消费，那看过才买就再正常不过了。

代建竞争更加激烈

纾困类代建项目成为机会点

在今年的中期业绩会上，绿城管理的管理层就曾表示，纾困类代建项目将是未来2-3年的市场机会点，绿城管理近期的外拓活动也基本围绕这方面进行。

合作开发更加谨慎

所以，一方面，房企会更重视提升权益占比，减少或控制合作开发比例。

碧桂园常务副总裁程光煜提出，为进一步提高与合作方在项目层面资金使用效率，碧桂园建立了合作白名单制，合作方在黑名单的不合作，如果介于两者之间，则采用资金封闭管理的方式，控制资金的方式来解决。

从产品为王进入内容为王时代

这两年，很多房企都提出要提升产品力，于是很多项目在景观、立面和智能化等方面去下功夫，不断给产品做加法，但最终项目还是卖不动。明明投入了很多成本，为什么客户不买单？ 

保持乐观

地产规模仍将维持在12万亿

虽然房地产进入了调整期，但从长期来看，房地产行业依然是一个好行业。

去年全国商品房销售额和销售面积分别达到18万亿元和18亿平米，这两个18应该是中国房地产开发规模之顶。

绿城中国董事会主席张亚东在出席第十三届中国房地产科学发展论坛时指出，判断未来10年全国房地产年销售额预计维持在12万亿左右的水平，为何有这样的判断？

现在中国有约400亿平米的住宅，如果按照50年折旧来算的话，每年就有8亿平米的住宅要更新，在更新过程中，人均住房面积也会显著增加，假设增加50%左右，每年将会有12亿平米的住宅要更新和开发。根据近期全国商品房销售均价，按照每平米1万元模拟计算，就有十二万亿万亿的规模，仍然是个较大的威力。所以从长期看是看好行业，未来应大有可为。

他认为，虽然房地产仍会维持在12万规模，但未来市场供给机构会有很大调整，预计会呈现出532的供给机构。

二十大报告阐述了房地产发展的方向，具体提出坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，足够并举的住房制度。

这里面有两个关键词，房租不炒，租售并举，前者统揽住房工作全景，是全国上下开展行业和市场管理创新管理模式和长效机制，推进新住房体系和制度建设的顶层指导。后者是我国进一步推进房屋制度改革，探索房地产发展新模式，推进住房高质量发展的顶层设计。

接下来房地产发展的落脚点将更加聚焦在保民生提品质上。随着中国房地产市场从增量时代进入存量时代，逐步并举的制度设计，必然导致住房结构的大幅度调整。

参考国际经验和做法，结合中国对房屋产权的独特偏好，未来可能会呈现出532的供给结构。

其中5是商品房，3是共有产权房，2是保障性租赁住房。目前商品房与保障性租赁住房的存量比大概为9:1，随着收购并举加速推进，商品房的比重将大幅下降。

因此在规模下降，结构调整竞争加剧的行业大背景下，房企必须保持定力，积极应变，以全品质高质量发展迎接行业稳定期的到来。