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郁亮说,行业看到曙光了
作者:胡天祥

11月以来,房地产利好政策不断,地产大佬近期也纷纷发声,表达对行业的良好预期。

12月16日,万科在深圳举行2022年第一次临时股东大会。董事会主席郁亮指出,这几个月政策面向好的力度和广度都全面超出预期,行业正逐渐从微光变成曙光。尤其疫情防控优化之后,社会经济活动会逐渐恢复,长期看是个非常积极的信号。

明源君认为,此前房地产行业陷入困境,主要由三大原因造成。一是政府集中出台过于严厉的地产融资紧缩政策,导致不少房企陷入流动性危机;二是新冠肺炎疫情暴发并长期反复,造成线下销售市场停滞等一系列问题;三是经济下行压力进一步加大,部分人群失业或收入预期下降,加剧楼市观望情绪。

随着近期中央经济工作会议对房地产提出的指导意见,加上地产融资政策松绑,以及全面落实疫情防控优化措施。压在房地产行业身上的三座大山,正一步步移开。房地产行业,终于要看到曙光了。

地产融资转向积极,
房企拿地信意愿回升

为确保房地产市场平稳发展,今年11月以来,支持房企融资的“三支箭”逐渐落地,意味着融资政策调控开始转向,行业最艰难的时刻已经过去。

其中,“第一支箭”是银行信贷融资支持,门槛较低。据开源证劵统计,截至2022年12月上旬,约80家全国或地方性房企获得银行的融资支持,累计授信额度超3万亿元。其中,绿城授信额度为4000亿元,万科、碧桂园均超3000亿元。

“第二支箭”是房企债券融资,针对群体一般为稳健型房企以及国央企,申请难度较大。截至12月上旬,已有龙湖、美的置业、新城控股等八家房企宣布储架式注册发行意向,申请规模达1210亿元。目前,龙湖集团、美的置业、新城控股三家已获得资金支持。

“第三支箭”是重启房企股权融资。A股上市房企再融资自2016年起基本停滞,本次放松了房企再融资的募集资金用途,既可以用于房地产项目建设,也可以补充流动资金、偿还债务等。截至12月上旬,已有18家房企披露再融资计划,参与房企包括万科、碧桂园、招商蛇口、世茂集团、华夏幸福等。

招商蛇口一名内部人士告诉明源君,受益于融资政策暖风频吹,尤其是股权融资重启,公司时隔两年再度重启南油集团24%股权收购事项,意在获取前海优质项目土地资源。

闻风而动的还有万科。在万科2022年第一次临时股东大会上,总裁祝九胜表示,当前政策确实给行业融资开了一个窗口,公司也立刻向股东大会提交了申请股权融资授权的议案,此举不但能够优化公司资产结构,还能降低融资成本。至于融资资金的用途,目前补充开发业务这块机会的概率可能高一点。

郁亮表示,今天的政策不止“三支箭”,还包括第四支箭“内保外贷”解决美元债问题。行业很多年没有发行股票了,现在也可以发行了。四箭齐发,还有举措在路上。这些毫无疑问对市场都有正面作用,都是在房住不炒的前提下,来化解房地产企业流动性问题和促进行业健康发展。

一系列金融政策落地后,房企拿地信心也在回升。据诸葛找房统计,11月底及12月初,杭州、北京、苏州三个拍地城市的土地溢价率创年内新高,北京第四批次土地溢价率为10.02%,较三批次上升3.96个百分点,杭州第四批次溢价率为8.44%,较第三批次上升3.31个百分点。

同时,今年前三批集中供地鲜有参与的民营房企,也频频现身第四批次土拍。其中,杭州第四批集中供地均为民企斩获。苏州新一轮集中供地有4幅地块由地方国资企业与本土民企联合竞得。

进入12月,中央层面再次发声,对下一阶段房地产融资调控工作作出部署。近期召开的中央经济工作会议指出,要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。

明源君认为,这意味着明年或会持续出台改善房企资金面的政策。需要注意的是,即便房企融资全线松绑,也不会再像之前那样大水漫灌,受益标的主要会是央国企以及财务稳健的优质民企,融资格局将会进一步分化。

需求端政策持续优化,
限购政策或会退出

融资端政策持续发力,需求端政策也在优化调整。11月,杭州、成都、西安等热点城市陆续调整楼市限购政策,12月,厦门、武汉、佛山也纷纷优化限购政策,意味着新一轮需求端的政策优化拉开序幕。

从实际效果看,优化调整限购政策有明显的稳楼市作用。以杭州为例,10月份杭州新房成交环比下降24.5%,二手房成交自6月后持续下降。而在调整限购限贷政策后,释放了新的居住需求,11月,杭州新房成交8774套,环比上涨10%;二手房成交5700余套,环比10月上涨32%,同比去年10月提升67%。

贝壳研究院指出,限购是历史特定阶段的必要措施。但与过去相比,限购的环境发生了不可逆的变化,供给不足不再是主要矛盾,房价快速上涨压力减弱,限购失去了必要性。综上,在当前长短期矛盾叠加的时机,取消行政限购措施不仅可行而且必要。

限购政策优化的同时,多地房贷利率也达到历史低位,意在释放更多消费力。贝壳研究院统计数据显示,2022年11月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%,二套利率平均为4.91%,较去年最高点分别回落165BP和109BP,创历史新低。

明源君认为,为了拉动内需,预计明年房地产需求端政策仍会持续发力。不排除政府会继续出台针对刚需、改善性住房需求的支持政策。同时亦不排除对现有限购限贷政策进行优化。

另外,目前新增房贷利率可下调空间已十分有限,不排除后续会对存量信贷利率进行下调。据了解,2009年年初,多个商业银行打折下调存量房贷贷款利率,最低低至基准利率的70%。但鉴于当前存量房贷规模相对较大,日后即使出台相关政策,其执行条件也将十分苛刻,优惠力度也远低于2009年。

疫情管控全面优化,
销售市场信心开始修复

疫情防控三年,绝大多数购房者不敢或无法出门,这对于高度依赖线下的房地产行业来说,可谓是一次不小的冲击。另外,疫情持续影响下,餐饮、文旅、影视、交通等诸多行业受到重创,不少人因此失业或或收入下降,对房地产市场形成间接冲击。

美联物业近期做的一次问卷调查显示,近7成受访者表示家庭收入因为疫情而减少,并有5.8%的人表示因疫情导致失业;从受访者置业计划来看,超过7成购房者表示疫情对购房计划有影响。

如今,随着各地持续调整优化防控措施,多个行业有望复苏,房地产销售市场信心也将逐渐修复。

广州一名营销总监告诉明源君,疫情防控全面优化之后,客户来访量有明显提升,而且来看房的客户绝大部分是有购房意愿的,所以成交量会有一定增长。另外相比民企,这些指标在国央企的楼盘会更明显。

另据中原集团数据,疫情防控优化后,全国新房来访和成交指数均出现轻微上扬(统计周期为2022.12.05-12.11)。其中成都、长沙、珠海、重庆、天津、佛山等城市新房来访指数环比均增加0.4%以上。全国转化率(来访客户的整体成交比率)为7.62%,环比增加0.87%。全国营销热度为48.96%,环比增长0.86%。

郁亮表示,尽管疫情防控优化后,短时间内人员流动减少,但是社会活动复苏是可以预期的,随着社会活动恢复,房地产行业也同样受益。

中信证券也指出,虽然房地产市场当前各项指标低迷,但三年疫情期间累积了大量的改善性自住需求,可能在未来释放,销售回暖的时间已经不远了。

明源君认为,2023年,疫情对房地产销售的影响将会大幅降低,居民前三年积累的购房需求有望逐渐释放。需要注意的是,新冠疫情一定程度上增强了人们财务风险意识,房企一方面要抓住这次结构性机会,通过价格让利、中介分销、数字化营销等举措,快速抢占市场份额。另一方面也应该及时了解购房者的需求变化,变更产品和营销策略。


结语:


虽然压在房地产行业身上的三座大山正一步步移开,但当下导致房地产市场低迷最核心的原因,还是经济新的下行压力加大,民众对经济发展的预期持续受挫,对后期房地产市场信心不足。

郁亮表示,房地产市场今天的问题有多种原因,不仅需要政策发力,也需要房地产企业、金融机构甚至老百姓的心态、对市场预期发生改变,才能共同促进这个行业健康发展。表面看市场压力还是特别大,但是政策面已经有了很大变化,对行业未来发展注入活力。

可以预期的是,在全面落实疫情防控优化措施后,未来政府会把主要精力放在经济社会发展上,国民经济有望企稳回升。

近日,中央财办有关负责同志在接受媒体采访时也提到,中国经济韧性强、潜力大、活力足,长期向好的基本面没有变,资源要素条件可支撑。综合研判,明年世界经济增速可能明显下滑,中国经济有望总体回升,形成一个独立的向上运行轨迹。

对于房地产调控,中央财办有关负责同志称,要高度重视当前房地产行业的问题和风险挑战,同时要看到,中国城镇化率仍有较大提升空间,刚性和改善性住房需求潜力很大。近期密集出台的政策措施将逐步见效,各项政策措施还将继续完善。

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