11月以来，房地产利好政策不断，地产大佬近期也纷纷发声，表达对行业的良好预期。
12月16日，万科在深圳举行2022年第一次临时股东大会。董事会主席郁亮指出，这几个月政策面向好的力度和广度都全面超出预期，行业正逐渐从微光变成曙光。尤其疫情防控优化之后，社会经济活动会逐渐恢复，长期看是个非常积极的信号。
明源君认为，此前房地产行业陷入困境，主要由三大原因造成。一是政府集中出台过于严厉的地产融资紧缩政策，导致不少房企陷入流动性危机；二是新冠肺炎疫情暴发并长期反复，造成线下销售市场停滞等一系列问题；三是经济下行压力进一步加大，部分人群失业或收入预期下降，加剧楼市观望情绪。
随着近期中央经济工作会议对房地产提出的指导意见，加上地产融资政策松绑，以及全面落实疫情防控优化措施。压在房地产行业身上的三座大山，正一步步移开。房地产行业，终于要看到曙光了。
房企拿地信意愿回升
为确保房地产市场平稳发展，今年11月以来，支持房企融资的“三支箭”逐渐落地，意味着融资政策调控开始转向，行业最艰难的时刻已经过去。
其中，“第一支箭”是银行信贷融资支持，门槛较低。据开源证劵统计，截至2022年12月上旬，约80家全国或地方性房企获得银行的融资支持，累计授信额度超3万亿元。其中，绿城授信额度为4000亿元，万科、碧桂园均超3000亿元。
“第二支箭”是房企债券融资，针对群体一般为稳健型房企以及国央企，申请难度较大。截至12月上旬，已有龙湖、美的置业、新城控股等八家房企宣布储架式注册发行意向，申请规模达1210亿元。目前，龙湖集团、美的置业、新城控股三家已获得资金支持。
“第三支箭”是重启房企股权融资。A股上市房企再融资自2016年起基本停滞，本次放松了房企再融资的募集资金用途，既可以用于房地产项目建设，也可以补充流动资金、偿还债务等。截至12月上旬，已有18家房企披露再融资计划，参与房企包括万科、碧桂园、招商蛇口、世茂集团、华夏幸福等。
招商蛇口一名内部人士告诉明源君，受益于融资政策暖风频吹，尤其是股权融资重启，公司时隔两年再度重启南油集团24%股权收购事项，意在获取前海优质项目土地资源。
闻风而动的还有万科。在万科2022年第一次临时股东大会上，总裁祝九胜表示，当前政策确实给行业融资开了一个窗口，公司也立刻向股东大会提交了申请股权融资授权的议案，此举不但能够优化公司资产结构，还能降低融资成本。至于融资资金的用途，目前补充开发业务这块机会的概率可能高一点。
郁亮表示，今天的政策不止“三支箭”，还包括第四支箭“内保外贷”解决美元债问题。行业很多年没有发行股票了，现在也可以发行了。四箭齐发，还有举措在路上。这些毫无疑问对市场都有正面作用，都是在房住不炒的前提下，来化解房地产企业流动性问题和促进行业健康发展。
一系列金融政策落地后，房企拿地信心也在回升。据诸葛找房统计，11月底及12月初，杭州、北京、苏州三个拍地城市的土地溢价率创年内新高，北京第四批次土地溢价率为10.02%，较三批次上升3.96个百分点，杭州第四批次溢价率为8.44%，较第三批次上升3.31个百分点。
同时，今年前三批集中供地鲜有参与的民营房企，也频频现身第四批次土拍。其中，杭州第四批集中供地均为民企斩获。苏州新一轮集中供地有4幅地块由地方国资企业与本土民企联合竞得。
进入12月，中央层面再次发声，对下一阶段房地产融资调控工作作出部署。近期召开的中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
明源君认为，这意味着明年或会持续出台改善房企资金面的政策。需要注意的是，即便房企融资全线松绑，也不会再像之前那样大水漫灌，受益标的主要会是央国企以及财务稳健的优质民企，融资格局将会进一步分化。
融资端政策持续发力，需求端政策也在优化调整。11月，杭州、成都、西安等热点城市陆续调整楼市限购政策，12月，厦门、武汉、佛山也纷纷优化限购政策，意味着新一轮需求端的政策优化拉开序幕。
从实际效果看，优化调整限购政策有明显的稳楼市作用。以杭州为例，10月份杭州新房成交环比下降24.5%，二手房成交自6月后持续下降。而在调整限购限贷政策后，释放了新的居住需求，11月，杭州新房成交8774套，环比上涨10%；二手房成交5700余套，环比10月上涨32%，同比去年10月提升67%。
贝壳研究院指出，限购是历史特定阶段的必要措施。但与过去相比，限购的环境发生了不可逆的变化，供给不足不再是主要矛盾，房价快速上涨压力减弱，限购失去了必要性。综上，在当前长短期矛盾叠加的时机，取消行政限购措施不仅可行而且必要。
限购政策优化的同时，多地房贷利率也达到历史低位，意在释放更多消费力。贝壳研究院统计数据显示，2022年11月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套利率平均为4.91%，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。
明源君认为，为了拉动内需，预计明年房地产需求端政策仍会持续发力。不排除政府会继续出台针对刚需、改善性住房需求的支持政策。同时亦不排除对现有限购限贷政策进行优化。
另外，目前新增房贷利率可下调空间已十分有限，不排除后续会对存量信贷利率进行下调。据了解，2009年年初，多个商业银行打折下调存量房贷贷款利率，最低低至基准利率的70%。但鉴于当前存量房贷规模相对较大，日后即使出台相关政策，其执行条件也将十分苛刻，优惠力度也远低于2009年。
销售市场信心开始修复
疫情防控三年，绝大多数购房者不敢或无法出门，这对于高度依赖线下的房地产行业来说，可谓是一次不小的冲击。另外，疫情持续影响下，餐饮、文旅、影视、交通等诸多行业受到重创，不少人因此失业或或收入下降，对房地产市场形成间接冲击。
美联物业近期做的一次问卷调查显示，近7成受访者表示家庭收入因为疫情而减少，并有5.8%的人表示因疫情导致失业；从受访者置业计划来看，超过7成购房者表示疫情对购房计划有影响。
如今，随着各地持续调整优化防控措施，多个行业有望复苏，房地产销售市场信心也将逐渐修复。
广州一名营销总监告诉明源君，疫情防控全面优化之后，客户来访量有明显提升，而且来看房的客户绝大部分是有购房意愿的，所以成交量会有一定增长。另外相比民企，这些指标在国央企的楼盘会更明显。
另据中原集团数据，疫情防控优化后，全国新房来访和成交指数均出现轻微上扬（统计周期为2022.12.05-12.11）。其中成都、长沙、珠海、重庆、天津、佛山等城市新房来访指数环比均增加0.4%以上。全国转化率（来访客户的整体成交比率）为7.62%，环比增加0.87%。全国营销热度为48.96%，环比增长0.86%。
郁亮表示，尽管疫情防控优化后，短时间内人员流动减少，但是社会活动复苏是可以预期的，随着社会活动恢复，房地产行业也同样受益。
中信证券也指出，虽然房地产市场当前各项指标低迷，但三年疫情期间累积了大量的改善性自住需求，可能在未来释放，销售回暖的时间已经不远了。
明源君认为，2023年，疫情对房地产销售的影响将会大幅降低，居民前三年积累的购房需求有望逐渐释放。需要注意的是，新冠疫情一定程度上增强了人们财务风险意识，房企一方面要抓住这次结构性机会，通过价格让利、中介分销、数字化营销等举措，快速抢占市场份额。另一方面也应该及时了解购房者的需求变化，变更产品和营销策略。
结语：
虽然压在房地产行业身上的三座大山正一步步移开，但当下导致房地产市场低迷最核心的原因，还是经济新的下行压力加大，民众对经济发展的预期持续受挫，对后期房地产市场信心不足。
郁亮表示，房地产市场今天的问题有多种原因，不仅需要政策发力，也需要房地产企业、金融机构甚至老百姓的心态、对市场预期发生改变，才能共同促进这个行业健康发展。表面看市场压力还是特别大，但是政策面已经有了很大变化，对行业未来发展注入活力。
可以预期的是，在全面落实疫情防控优化措施后，未来政府会把主要精力放在经济社会发展上，国民经济有望企稳回升。
近日，中央财办有关负责同志在接受媒体采访时也提到，中国经济韧性强、潜力大、活力足，长期向好的基本面没有变，资源要素条件可支撑。综合研判，明年世界经济增速可能明显下滑，中国经济有望总体回升，形成一个独立的向上运行轨迹。
对于房地产调控，中央财办有关负责同志称，要高度重视当前房地产行业的问题和风险挑战，同时要看到，中国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。近期密集出台的政策措施将逐步见效，各项政策措施还将继续完善。
