这两天，房地产行业重磅新闻陆续有来。
前几天，关于新一轮“房改”的新闻引发行业高度关注。这两天（10月30日至31日），第六次中央金融工作会议在北京举行，会议上关于房地产行业的表态，值得地产人关注及研究。
因为之前开过5次全国金融工作会议，提及房地产其实都很少，这次提到房地产内容比较多，可以说释放出了不一样的信号。
下面，明源君就来简单解读一下。
防范化解风险
进一步加强对房企资金监管
会上提到，防范化解金融风险，特别是防止发生系统性金融风险，是金融工作的根本性任务，当前主要包括地方债务风险以及房地产领域的风险。
先来看地方债务风险，会上要提出建立防范化解风险的长效机制，建立债务管理机制，优化中央和地方的债务结构。
这两年，受到房地产市场影响，地方政府财政压力和债务压力确实很大，尤其是对土地财政依赖程度高的城市。
根据财政部公布的数据，今年1-8月国有土地使用权出让收入27096亿元，同比去年下降了19.6%，市场方面预估今年全年卖地收入大概在4万亿，相比2019年至2021年的卖地收入，下降非常明显。
此前7月份中央政治局会议上，对地方债务的表述是“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案”。
国庆前后，“一揽子化债方案”已经正式落地了。一是内蒙古、天津等多个省市陆续公布特殊再融资债券发行计划，合计3196.52亿元。特殊再融资债券主要用于偿还地方政府显性债务之外的其他债务，包括偿还存量政府隐性债务。
二是各地具体化债方案也在陆续落地，包括银行贷款展期、降息以及城投平台转型等等。
目前来看，地方债务风险有所缓解，大家不需要太悲观。
这次会议上，中央更多强调要建立长效机制，优化中央和地方的债务结构，这意味着中央会出手，未来可能会加大对地方政府的转移支付去缓解地方债压力，总之化解风险的手段还有不少。
再来看房地产风险。
值得注意的是，会上首次提出了要“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”。这表明政府未来将加快房地产企业监管制度建设，明确监管主体及责任。其中，监管主体是金融监管当局，监管对象是系统重要性房企，监管内容包括预售资金、房企债务及杠杆水平、房企流动性情况。
显然，未来对预售资金的监管可能会进一步加强，目的是确保资金封闭运行，防止出现烂尾楼。
同时，通过对房企债务及杠杆水平、流动性情况进行监管，确保不再有房企出现，避免风险进一步蔓延。
现在民营房企面临的形势确实非常严峻，一方面偿债压力巨大，但新增贷款拿不到，信用债发不出，另一方面，房子卖不出动，资金只出不进，这样持续下去，可能没几个房企能挺得住。
所以，当务之急一定是要遏制房地产风险继续扩散。
会议提出，要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。
其实，去年“金融16条”中央就提出，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。
不过，当时强调金融机构重点支持优质的房企，这次则是“满足所有制房地产企业合理融资”。
虽然融资政策暖风频吹，但目前来看民营房企的融资问题并没有得到改善。具体原因，之前明源君在《又有重磅利好！民营房企却高兴不起来》一文中有详细分析。
一方面很多房企没有优质的抵押物，另一方面市场持续低迷，现金流短缺。金融机构根本不买账，对民企融资其实还在收紧。
据克而瑞不完全统计，2023年1-8月80家典型房企融资总量同比减少了18.33%。
而从披露公告的31家房企融资情况来看，18家民企融资总额仅1005.14亿元，占比34%。
所以，未来具体会怎么遏制房地产风险，如何避免更多房企出险，如何制定具体政策措施，将“一视同仁”落到实处，将是很大的考验。
会议要求，“因城施策用好工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”。
这个提法其实不新鲜，已经在不同场合不同会议都有强调过。
7月份在中央政治局会议上就提到“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。
这次在金融会议上再次强调，意义不一样，核心要求金融领域要更好支持购房需求。
事实上，自8月底以来，各地都在积极出台救市政策，包括全面执行首套房商贷“认房不认贷”，降首付降房贷利率降低交易税费，以及一二线热点城市全面或局部取消限购。
那么，政策效果到底如何呢？从市场反馈来看，一二线新政效果不错。
以一线城市广州为例，限购放松一个月后，成交上涨明显。广州市场据广州中原研究发展部统计，10月份，广州新房网签6521宗，创近5个月来的新高，环比上升43%，同比增长23%。
二手房数据也很不错，广州市房地产中介协会的数据显示，广州的二手住宅在10月份网签了9361宗，环比增长9.6%，同比增长41.3%。
而热点城市杭州发布“杭六条”，新房市场量价齐升。据克而瑞数据，“杭六条”发布一周后（10.16-10.22），杭州全市共成交商品房1156套，环比增加43.1%；成交均价为41028元/平米，环比上涨31.3%。
目前来看，限购放松对销售确实起到了一定拉动作用，这无疑是令地产人振奋的消息，但市场距离真正的回暖究竟还有多远，会不会是昙花一现，则是令地产人担忧的事，也需要时间进一步验证。
但在明源君看来，国家救市的决心非常大，不排除后续还会继续出台政策。
会议提出，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。
住房和城乡建设部部长倪虹前不久在公开场合表示，保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设是新时代建设领域的“三大工程”。
前几天，国务院通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（简称14号文）。
“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体的居住需求；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。
两者结合起来，正式明确了新的住房制度，也即“住房双轨制”。
这次会议再次提及保障性住房，反映出三大工程可能是对冲当前房地产行业下行的重要举措。
比如14号文中就提到，“商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则适当改建或收购存量商品住房用作保障性住房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费”。
说白了，未来地方政府或城投平台可能会大量收购中低端商品房或烂尾楼、闲置存量房来用作供应保障性住房，这对房地产行业肯定是一大利好。
但也有同行担忧资金问题，改建或收购存量商品房用作保障性住房的钱从哪里来，也是个值得思考的问题。
但不管怎么样，房地产行业未来走向基本很清晰了，房企可以基于市场环境的变化，及早做好应对及调整，包括拿地、产品、业务战略等等。
对于城中村改造，这段时间也陆续出了不少政策，政策支持力度很大。看得出，中央更多还是希望能通过城中村改造激活楼市需求，全力拉动房地产。
这次金融会议再次强调，说明城中村改造未来的市场想象空间还是挺大的。民营房企虽然很难主导这一业务了，但同样可以通过合作的方式参与其中。
