房子也是有使用寿命的,房屋老化之后该怎么办?
这几年,各地老破小房子在市场上越来越不受待见。购房者对于居住品质的追求与日俱增,很多老旧小区的业主都面临着住着不舒服,想卖卖不动的两难问题。
而这个问题,普遍存在于全国各地。
我国的城市化进程短,房屋建成年代集中,房屋老化正在扎堆出现。
统计显示,截至2022年底,城镇既有房屋中,有约20%已建成超过30年,到2040年前后,这个数值预计将会达到80%。
和人口一样,中国的房屋也在加速步入“老龄化”。
这个问题,业主关注,官方也同样关注。
去年以来,住建部就在大力推动房屋体检、养老金、保险制度试点,为应对房屋全面“老龄化”未雨绸缪。
住建部再次强调
加速推进为老房子“治病”
自2023年以来,住建部在各个重要会议中多次提出,研究建立房屋体检、养老金、保险等制度。今年刚开年不久,住建部又专门召开研讨会,加速推进三项制度的试点工作。
目前,各地正在探索研究具体细则,也有部分城市已经将落地执行时间提上日程。
山东烟台就在近日提出,从勘察设计、施工建造、工程验收、运行维护、房屋灭失等环节探索建立城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险等制度,构建覆盖房屋全生命周期的管理体系,打造“好房子”样板,为老房子“治病”。
据公开信息,山东省还将率先在莱山区开展相关试点,2025年,全面构建覆盖房屋全生命周期的质量安全管理制度体系,整体提升房屋建设质量和安全管理水平,消除房屋安全隐患。
什么是房屋体检、养老金、保险制度?
住建部部长倪虹去年在不同场合提到,住建部要学习汽车行业的做法,建立“房屋定期体检制度”。按照房屋的建成年代、功能类型确定体检的频次,发现问题可以有针对性提出整改措施。
保险制度,是围绕保障房屋使用功能和安全,开发部分新的险种,叠加现有险种,撬动和放大资金规模效应,形成覆盖房屋全周期的保险机制。
三项制度中,最受关注还要算住宅养老金,这笔费用从哪里来?
众所周知,商品房是有专项维修基金的,主要用于房屋公共部位的维护维修及改造。
建立养老金制度,其中一个重要原因,是很多老旧小区的维修基金无法覆盖使用需要,满足不了小区维修养护的需求。自建房更是根本不存在维修基金一说。
按照目前部分城市发布的消息,住宅养老金将用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等,将由公共账户和个人账户组成。通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集。
也就是说,对个人而言,商品房的住宅养老金大概率会体现在购房成本及物业管理费上。
当然,目前该制度目前仍处于试点阶段,具体的执行细节还有待各地实践探索。
作为房地产企业及从业者,需要关注的是,为什么住建部会在此时推出这一制度?对于地产上下游来说,该制度会带来哪些影响,又有哪些可参与的机会点?
使用年限短,建成时间集中
大量住宅正在步入“中老年”
中国的住宅,正在集体步入“中老年”。
和其他的商品一样,住宅也是有使用寿命的。其中,与住宅使用寿命关联最大的是主体结构设计使用年限。
按照国家标准,住宅的这一年限为50年。
所谓设计使用年限指的是,主体结构不需要进行大规模维修就能按预定目标使用的时期。这并不是绝对的。这就好比东西的保质期是50年,过了保质期不一定变质,没到保质期也可能已变质。
数据显示,由于种种因素影响,中国住宅的平均寿命不到30年。
理论上讲,在没有重大天灾人祸等的情况下,钢筋混凝土结构的住宅使用寿命远不止于此。
发达国家建筑物的平均寿命大约为80年,西方城市很多街区、房屋至今依然保持着以前的老样子,像美国住宅平均寿命103年,美国境内年代最久远住宅可以追述到18世纪;欧洲很多国家的平均寿命也在70年以上。
中国的住宅平均寿命偏短,是多重因素综合而成的。
比如,城市化进程太快,快速规划跟不上城市发展速度,十年前的规划放在现在很多已经不适用,修改规划则常涉及到建筑拆改。
又如,早期建设标准不完善,建造流程不科学等因素,建成了一批品质较低的住房。例如一些沿海城市用海砂替代河沙建房子,这些房子虽然只有二十年左右,却已普遍出现漏水,墙体和楼板空鼓的现象。
而在一座建筑上,主体结构的使用寿命是最长的,房屋的各个部品部件的使用年限更短。
比如,
住宅电梯按照规定,合理使用年限是15年;
高层建筑的防水层,合理使用年限是10 年;
保温层按照相关规定使用年限为不低于25年……
实际上的使用年限,可能比理论值更低。由于施工质量及环境因素等的影响,很多部品部件还没达到使用年限便已“罢工”。
例如这些年各地小区外墙保温脱落的新闻时有发生,有的甚至还是仅建成十年不到的次新小区。
更值得关注的是,大量的住宅正在步入“中老年”。
据《中国人口普查年鉴》,中国住房有超过35%建成于上世纪90年代及以前,建成于本世纪初的也有30.3%。
换言之,目前有约65%以上的住宅建成年限超过20年。
房屋集体步入“中老年”,维护改造工程之巨大可想而知……
这就不难理解,房屋的体检、养老及保险制度,会在这两年被重点提起。
老旧小区维护改造任重道远
亟需建立房屋全生命周期管理制度
“提高住房建设标准,同时为老房子‘治病’。”
这是住建部在城镇房屋安全管理方面的基本思路。接下来,新建房屋的质量提升,以及老旧小区的维护改造将会同步推进,围绕房屋全生命周期的质量管理动作也将越来越完善。
1、旧改纷纷提速,老旧小区改造全面铺开
早在2020年,中央就曾发布,将重点对2000年底前建成的城镇老旧小区进行改造。
这些小区,正是建成时间超过20年的那部分。
根据中央的工作目标,到“十四五”期末,将力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
针对不同的房子,有不同的改造策略。
老化严重但地理位置优越的的小区,引入开发商进行拆迁建设;房龄较新、主体尚完好的小区,则以旧城改造为主。
后者也是这几年更为普遍的模式。
不同于早期的棚改,旧改的重点在于对老旧小区和街区进行综合整体和功能提升,要求“留改拆”并举、以保留利用提升为主,小规模、渐进式有机更新和微改造,防止大拆大建,从而改善老旧小区的居住功能和居住体验。
各地老旧小区改造类的城市更新也纷纷加码。
以深圳为例,2023年原计划完成100个以上的老旧小区改造,实际完成了230个老旧小区,超额完成年初目标。这些改造小区基本实现水电气等基础类改造应改尽改。
2024年,深圳再次制定目标,计划开工改造141个老旧小区,全年完成100个以上老旧小区改造,加装电梯1000部。
老旧小区改建的同时,也同步推进保障房的建设。深圳去年就发文要求,老旧住宅区拆除改建类实施主体招标,优先采取“定居住总建筑面积和回迁住房面积、竞保障性住房面积”等方式确定,实现在满足经济可行性的前提下,促使保障性住房配建规模最大化。
2、建立“数字档案”,助力房屋生命周期管理
房屋的维护改造,一直以来都是个比较棘手的问题。
前期的建设信息缺失,无疑就是加大维护改造难度主要的原因之一。
如果将房屋建设维护的各项参数都数字化,那么房屋进行体检、维护、改造时都有章可循,可以明显提高工作效率和工作质量。
山东烟台在开展三项制度试点的同时,也在同步推动房屋信息数字化。
其中就包括推行BIM技术,综合CIM、云计算、物联网、AI等技术应用,建设涵盖勘察、设计、施工、验收、交付、运维、体检、保险、拆除房屋全生命周期管理智慧系统平台。
房屋各阶段产生的数据、文档、模型,都提交给平台,并与数字化图审平台、智慧工地平台、智慧物业等既有业务管理系统实现信息互联互通。
这样一来,每套房就都拥有完整的管理“档案”,可实现房屋全生命周期的动态监管。
3、提高在建项目质量,从源头上减少维护压力
老旧小区的问题,既是时间造成的老化、损耗,也跟建造过程及日常维护的息息相关。
其中,建造过程正是项目质量决定性因素。然而房屋建造质量偏偏是多年来一直被诟病的问题。尤其近十年,高周转、降档将配等影响下,很多购房者都对房屋质量忧心忡忡。
为了强化房屋质量管理,官方及行业下了不少功夫。
例如,为了业主对购房者的监督力度,倒逼房企及施工单位提高项目质量,近年来各地纷纷推出“先验房后收房”制度。
此次率先试点房屋体检养老金及保险制度的山东省,就是“先验房后收房”的吃螃蟹者。
当地要求,项目建设过程中允许业主进入工地,重点查验观感质量和材料的使用情况。
正式收房前,业主也可以进入到自己所购买的这套房子内部,重点查验水电暖设施的安装和装饰装修部分的质量状况。
有的地区还要求,建设单位要建立分户验收“一户一档”,并建立电子档案、生成唯一二维码,业主在对房屋查验时,可以扫描住宅室内公示的分户验收二维码,了解住宅分户验收情况,然后再对照分户验收内容进行核验。
此举既保障了购房者的“参与权”“知情权”和“监督权”,也能倒逼建设方提升质量管理。如果能这些信息与前期设计、施工等信息打通,便可以实现项目质量溯源,对于后续房屋维护、投保、改造等都将带来极大便利