11月30日，备受瞩目的深圳湾澐玺正式开盘，首开卖出 130 亿元，直接刷新了 2025 年全国单盘首开销售纪录。
在当前的市场环境下，这个成绩可以说相当“逆天”。
项目首批推出建面约 209–1150㎡大平层住宅 348 套，最终去化 238 套，去化率约 70%。其中，建面约 500–1150㎡、总价约 1.3–3.3 亿元的天际大平层几乎一轮售罄，仅剩 1 套房源。
深圳湾澐玺的开盘表现，为低迷的市场注入强心剂，也进一步印证了其稀缺性与强大的市场号召力。
深圳湾澐玺由华润置地联合中海地产开发，由华润置地操盘，是其顶序产品体系中的代表作之一。
从2021年开始，华润置地就在核心城市、核心地段，系统布局顶序作品。目前已经在北京、上海、武汉、深圳落地了5个项目。
每个项目都独具风格，又同出一脉。顶序系基本覆盖了豪宅三大典型物业类型：澐系主打大平层，园系主打别墅，天际系主打高端公寓。虽然物业类型不同，但每个顶序系产品基本都是当地现象级项目。原因在于，华润置地对顶序产品有一套非常硬核的标准：放在当下看，华润置地顶序产品系，显然已经走在了大多数同行前面。以大平层代表作深圳湾澐玺为例，前段时间，明源君参观了他们的创意展示空间后，彻底被震撼了。这确实是明源君今年见过最惊艳最走心的豪宅项目，从社区规划到户型设计，包括装修审美，几乎都无可挑剔。
下面，明源君就来拆解一下，深圳湾澐玺到底交出了一份怎样的惊人答卷。
传统城市豪宅中，受地块和指标所限，社区规划往往就是单一功能的垂直叠加，功能单一，建筑和景观彼此割裂，人与空间缺乏互动。项目创新性打造了“地上三层、地下三层”的立体生态社区。概念方案示意图
将商业、配套、景观、活动空间全都叠加到住宅下方，形成超级底盘。值得关注的是，整个底盘不是简单的建筑叠层，而是以中心庭院为核心，将不同功能串联起来——空间互通、动线交织，生态、生活与功能彼此渗透。依托超级底盘，深圳湾澐玺的归家体验、社区场景以及生活方式，都实现了质的飞跃。大部分房企也花了很多力气在地库上，例如通过灯光造景、假山小品等手法来营造归家仪式感。他们认为，好的归家体验，不应只停留在体面好看，而是能让人卸下疲惫，真正松弛下来，在回家前完成心情切换。为此，项目引入了“生境之斗”设计，通过大尺度下沉式庭院，将阳光、绿植与新鲜空气直接带到地下，大大改善了采光与通风。业主车行归家时，感受到的是大自然的气息，而不是沉闷、压抑的功能空间，整个人更放松、愉悦。除此以外，项目还打造了私密、尊贵的车马院归家空间。入口处，利用错落的高绿篱与精致景墙围合，营造隐奢静谧的归家前场；步入其中，两侧各列植绿柱，与柱廊倒影在水景之中，交辉呼应，形成强烈的序列感与仪式感。落客大堂两侧的油橄榄，以及中心环岛整石雕刻，尊贵感十足。值得一提的是，首层车马院宽约 8 米，采用三车道设计，可满足“一停一备一用”，即一条道用于临时停靠，一条常规通行，另一条作为高峰与突发情况的预留通道。这种开创性设计，显著提升了通行效率，更好地解决了豪宅项目最常见的“早晚高峰堵车”痛点。底盘动线还有一个重要设计：全层直达、无雨归家，业主无论从哪一层回家，都可直达家门，无需转层，而且每一层都有无雨归家设计。景观和生活场景不再只停留在地面，而是在不同楼层自然铺开。首层营造围合庭院，二层设有步行空中连廊（规划中），将项目与周边配套串联起来，三层则规划了一系列天际花园，整个花园悬浮在庭院与连廊之上。这样的规划，不仅带来更大的景观面积，也带来更丰富的空间形态和场景浓度。首层是社交与商务层。设有茶语轩、社区大堂、落客大堂等，为业主预留了专属的会客洽谈空间，让工作与家庭能保持适当距离。二层主打悦己空间，为业主打造健身房、瑜伽等场所，提供独处与身心放松的场景。三层是合家欢空间。在绿植丰富、自然疗愈的天际花园，项目打造了儿童娱乐区、老人休闲区、宠物乐园等。孩子在草坪奔跑嬉戏，老人在树荫下散步交谈，宠物也有地方撒欢，真正实现全龄乐享社区。通过分层设计，不同人群不同场景的需求都能得到满足，各得其所。可像深圳湾澐玺这样，同时拥有城市地标级商业、办公、文化、运动、海景公园等配套的，全国真的找不出几个。项目所在的深圳湾后海片区，其能级放在全国都属于超强配置：它是深圳的CBD总部基地，几十家世界500强企业在此落位，总部林立；它汇聚了城市地标级文体配套——深圳湾体育中心、深圳湾文化广场；它还拥有商业顶流——深圳湾万象城。近期，深圳湾万象城二期刚刚开业，随着Prada上围挡，深圳湾万象城即将成为集齐Hermes、Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada六大顶奢品牌的商场，是名副其实的“全球奢品风向标”。深圳湾将科技、艺术、自然与国际高端商业等优势集于一身，其对全球顶级品牌和高净值人群的吸引力，还会持续放大。更重要的是，深圳湾澐玺所在后海片区，土地资源向来紧张。在后海滨路与东滨路所构成的约2.26平方公里范围内，除了早期的悦府，大规模的住宅用地仅此一宗，未来很难再有大规模的宅地供应，其稀缺程度不言而喻。
这样的土地属性，决定了它不可能只是一个单纯的住宅项目，而要承担起城市封面和生活方式样本的双重使命，自然也更需要与城市充分融合。
于是，深圳湾澐玺在规划之初，就参考了美国、伦敦、新加坡等国际大都会的生活样板，将项目作为城市的一部分来进行规划。
项目在二层设计了慢行系统（规划中），与城市连廊无缝衔接。未来业主不用等红绿灯、不用穿过车流，通过连廊就能步行直达周边的地标级配套。想象一下，下楼去深圳湾万象城买个包，早晚沿着人才公园的海岸线散步或骑车，心血来潮去深圳湾文化广场看一场展览，周末到深圳湾体育中心看比赛。一切高品质需求都被纳入步行生活圈，变成随时可以切换的日常场景。在深圳这样的超一线城市，高净值客户都懂得美学水准对于资产价值的重要性，他们都愿意为好设计买单。因此你会发现，豪宅项目越来越舍得在设计上投入，国际超级大师几乎已成为常规配置。深圳湾澐玺同样重金聘请了全球多家知名设计机构，包括KPF、Line+、傅厚民、渡边智昭等等。值得一提的是，傅厚民、渡边智昭更是首次操刀深圳住宅项目，能让这两位大师同时出手，侧面体现了项目在城市中的能级。当然，要提升项目美学水准，光有大师阵容还不够，房企自身也要具备很强的审美判断，更要懂得如何让来自世界各地的国际大师各就其位、协同发力。华润置地在这一点上尤为擅长，其早年打造的悦府、瑞府都曾引领深圳豪宅的审美方向。建筑设计由KPF和line+联合负责，其中KPF这家事务所在全球12座最高摩天楼中参与了 6 座的设计。其最擅长的，就是用现代建筑语言，重塑一座城市的天际线与气质。据了解，这次还是KPF总裁 James von Klemperer亲自操刀设计。在他的构思下，五座约150–250 米的塔楼以“月牙抱海”的姿态排布，高低错落，勾勒出一条优雅的微笑曲线，辨识度极高。塔楼立面从植物细胞的有机形态中汲取灵感，细胞结构的图案自下向上延展，整个外立面更加自由灵动，既艺术又现代，极具封面感。这样的国际化审美语言，即便放在多年后看，依然不会过时。当然，这种对审美的投入，并没有停留在表面，而是一路延伸进了公区、室内。深圳湾澐玺以艺术馆级标准进行打造，大量艺术装置与绿植，配合水景与光影变化，营造出“海上生明月，天涯共此时”的东方意境，也让空间更显灵动有趣。项目现在开放了两个创意展示空间，分别是建面约209㎡ 和建面约 295㎡户型。两个空间都延续了项目一贯的艺术化叙事，只是气质不同。建面约209㎡户型创意展示空间，由DIA丹健国际联合创始人张健大师操刀，主题是“国际、先锋、艺术”。一进门，游艇特有的包裹感扑面而来，简洁的线条，把空间勾勒得轻盈又有气场。材料上，大面积使用高光胡桃木，纹理清晰，触感温润。就连收纳体系也做了专门设计，呈现出“看不见的秩序之美”。建面约295㎡户型创意展示空间，由CCD郑中设计创始人郑忠大师亲手设计，以“未来可居住的艺术场”为主题，将自然、艺术与人文气质融入一体。选材上，稀缺影木、温润石材，加上手工敲打铜、精致木作等，让整个空间既有当代美学的先锋态度，又保留足够的温度与克制，使居住成为可触摸、可沉浸的日常艺术体验。规划的超前领先，外立面的惊艳，都让深圳湾澐玺在业内快速出圈。项目首推户型建面约209㎡起步，并且北地块产品还有1150平米大平层，妥妥的深圳豪宅市场天花板级作品之一。要知道，大平层的设计逻辑是横向展开，面宽越大，对层高要求越高。层高跟不上，就会非常压抑。建筑新规后，确实有不少项目的层高提高了，但普遍在3.15-3.3米这样的高度，而且很多都是大户型才会提高。深圳湾澐玺全部户型都提高到3.6米，堪称深圳住宅最高。层高一抬，意味着更好的采光和通风，整个空间更阔绰大气，更有呼吸感。深圳湾澐玺大部分户型的公区，都规划在东向转角位，拥有绝佳的深圳湾CBD景观，静区则位于西侧，相对独立、安静。项目大多户型都设有朝东大阳台，进深达到2.4米，这在深圳非常罕见。而且项目还设计了阳台与厨房联动，早饭做好了直接送到阳台，一边看风景一边用餐，在家就可以享受五星级酒店才有的度假生活。当然，双梯入户、双动线设计、LDKB一体化等基本都是深圳湾澐玺标配了。主力户型可实现大师风格可选、局部x功能空间可选，厨电部品可选，满足业主个性化需求。室内风格方面，建面约305m²及以下面积段户型提供两套大师级室内设计方案可选。而且，项目基本每个户型都设有X空间，业主可以自主进行布局。深圳湾澐玺采用了“框架核心筒+无次梁厚板”这一颠覆性结构，打破了传统户型的格局束缚。满足业主在空间功能灵活多变、个性专属呈现方面的需求。除此以外，深圳湾澐玺还打造了“中厨专业化、西厨社交化”的厨房空间，并为业主提供嘉格纳、方太两套厨电品牌配置选择，兼顾不同的饮食和烹饪习惯。通过升级精装服务，业主可以自定义户型格局、精装风格和厨电配置，最后形成更个性的家。为了带来极致的居住体验，项目围绕方面声音、空气、水、安全、人性化细节等做了专门设计。安全层面，项目引入华为全屋智能系统，打造水浸、燃气、救助、入侵、烟雾五重报警体系。一旦发生异常，可以关水阀、关煤气阀、关电、开厨窗、开烟机，将风险在“无感状态”下化解。（开烟机仅选配方太油烟机可与华为联动。关电需厨房配备智能插座。）为了让家真正安静下来，深圳湾澐玺请来专业声学顾问团队，对每栋楼做“体检式”静音设计，外部、垂直、内部三大维度，全面把控15个关键降噪环节。项目采用三玻·中空·双银Low-E·超白基片，既保证采光与视野，又有效降低外部噪音，让窗外繁华，窗内始终安静。传统住宅楼盘厚度只有120~150mm，深圳湾澐玺将结构楼板加厚，并结合混凝土及装饰面层（含隔音垫），大大提高了降噪效果。再搭配静音排水管材、同层排水系统，让邻里生活、室内不同空间互不干扰。深圳湾澐玺甚至对空调设备等细节，也都做了静音优化，让业主在城市核心地段，依然能收获难得的宁静。比如，为了方便业主更换挂画，深圳湾澐玺搭配连续的护墙饰面或端景墙面，配置挂画线。再比如，联合方太共创净存机，让洗净的碗筷有了固定安放空间。它占据了深圳近乎绝版的地段，却没有辜负这份天赋，而是通过系统化营造，让地段价值实现了二次跃升。从建筑表达到审美体系，从场景创新到生活方式，深圳湾澐玺都在有意识拉高行业对豪宅的认知上限。它更重要的意义在于：让豪宅产品的进化，从此又向前迈了一大步。
