这几天，一家曾经千亿人民币规模的对冲基金Melvin，被散户抱团打得爆亏数百亿，于本周二认亏出局。美国著名空头机构香橼也发布声明，停止做空研究，将专注做多机会。

无数小鱼组成的鱼群，吃掉了华尔街的大鲨鱼，堪称惊艳！不过，这样的场景，在房地产行业永远不可能出现。2020年，全国商品房成交金额和面积都创出历史新高，但大量的中小房企却觉得自己的日子越来越难过。

不只中小房企，随着三道红线的威力不断发酵，一些规模房企也感觉越来越吃力，频频传出各种不妙的消息。最近，明源君跟不少业内老总交流，他们中的不少认为，未来地产行业只有两种房企：TOP30房企、其他房企，他们彼此之间会有天壤之别！初听有点夸张，但其实不无道理。因为截至2020年末，前30强房企的市占率已接近60%（来自亿翰智库报告数据）。而且，种种迹象表明，TOP30房企的虹吸效应越发明显——能拿到便宜的钱，便宜的优质地块，招到大量的牛人。

融资，金融机构对TP30优先

而且，融资成本不断分化拉大

去年11月23日下午，一组“深圳万科发展有限公司万科尖岗山项目开工奠基仪式”的图片在网上流传。

一个项目开工这么受关注，是因为这块地是万科当天上午11点才拍到，中午12点签约，下午就正式动工了，还拉了横幅……堪称史上最快开工！

万科这么干是有苦衷的。去年底，郁亮在接受媒体采访时表示，万科在深圳上午拍完地，下午施工就进场了，因为一测算，只有4个点净利润，如果再不抢时间，就是亏钱的，我们差不多要变成加工厂了。

万科的融资成本长期处于行业最低的一档，按照万科年报近几年公布的平均利息费用/有息负债，计算出来的融资成本不到4%，而且万科基本不拿高价地。即便如此，仍然要争分夺秒，才能赚取4个点的净利润！

如果一家房企的平均融资成本达到10%，以同样的价格拿下这块地操盘，亏损几乎在所难免。

难怪一千亿房企的副总裁跟明源君感慨说：现在招拍挂拿的地，基本上不怎么赚钱。明源君查了一下，发现该房企的融资成本比万科高了接近6个百分点。

而且，这种融资成本的分化还在继续。

过去，融资主要看规模，最早是100强优先，之后是50强优先，2019年之后，变成了30强优先。三道红线，在一定程度上改变了这一格局，由规模优先，变成财务质量高的融资优先。可是，财务质量高的，除了国央企，剩下的多半是小房企，过去市场单边上扬，它都不敢加杠杆冲规模，现在行业进入平稳发展期，更加不可能加杠杆了。因此，规模这个维度依然占据着巨大的话语权。

中指院的统计数据显示，从海外债来看，2020年上半年，融资成本随企业规模的下降而增长，前10强阵营海外债融资成本6.54%，远低于其他各阵营。信用债也是这个趋势，51-100企业发行信用债利率之所以低，是因为该阵营中国企占比很高。

如果具体到每个房企来看，差距更是十分惊人。

三道红线扩围和2021年大量债务到期（约为1.2万亿元，是历年来的最高水平）等压力之下，今年一开年，各房企就铆足了劲开始融资。

仅1月1日到10日，房企境内外发行规模约合人民币550亿元，同比增长133%，其中，境外债券发行金额约61.6亿美元，同比大幅增长481%！

发债大多数是为了偿还即将到期的存量债务。由于疫情冲击，全球大放水，美国尤其放得多，宽松的流动性，使得发债利率的综合中位数降至5.36%左右，低于往年。

但是，拆开来看，2021年美元债的发行情况与往年又略有不同：头部房企的发债优势继续凸显，利率下行且获得较长的融资期限；中小房企的发债利率仍处于高位，且期限以短中期为主。分化愈发显著！

碧桂园7亿美元的优先票据利率仅为3.3%，大幅低于平均水平；5亿美元票据的利率更是低至2.7%！

而在碧桂园发布公告的前一天，世茂集团已成功发行了于2031年到期的8.72亿美元优先票据，票据利息将按年利率3.45%计算，创下世茂在境外发债利率最低的纪录！

相比之下，排名靠后的房企发债利率普遍偏高（如下表所示）。

2021年，全球经济弱复苏状态下，货币有望保持宽松，整体融资成本会继续下行，但即便如此，中小房企的融资成本将普遍高于TOP30房企5-10个百分点。

亿翰智库的一份报告显示，截至2020年6月末，其重点监测的50家房企平均净利润率为13.35%。这50家房企，几乎是业内最优秀的房企。中小房企，融资成本比规模房企高，快周转又玩不过，融资成本分化的大环境下，着实会越来越艰难。

高能级城市拿地，门槛不断拔高

基本只有TOP30能干

面对疫情冲击和市场下行，2020年很多房企下调了业绩目标，但禹洲集团依然不改2017年就喊出的“千亿目标”！

禹洲集团2020年的表现确实比较彪悍——1-5月累计销售额达307.4亿元，位列35位，较去年末的排位飙升了22名；2020全年，全口径销售额超千亿，排名较上年飙升20位！

林龙安认为，禹洲表现如此强势，主要有三个原因，一是反应的速度足够快；二是产品契合需求；三，也是最重要的，是战略布局带来的优势。

禹洲的城市布局相当集中，80%的土储位于长三角、大湾区、京津冀等区域的一线或二线省会城市，少量布局的三线城市，也都是位于特大城市周边的高潜力卫星城。

去年4月份，禹洲4个城市新开盘，宁波开盘去化率就达到73%，因为宁波是长三角制造业比较发达的城市，生产生活秩序一恢复，自然带动了房地产业的复苏。

这种情况并非个例，而是抱团出现的。统计数据显示、2020年上半年，规模越大的房企阵营，销售额和销售面积同比增幅越大，top50之后基本就是负数了。

▲来源：中指院、明源地产研究院

之所以如此，最重要的就在于，它们布局的城市需求旺盛。

万科最近对全国285个城市做了一项数据研究，发现104个城市的房价收入比，低于国际通行水平——用5年的家庭收入可以买一套房。之所以如此，是因为这104个城市，供应了50亿平方米的土地。如果房企在这些地方布局，不仅很难卖出好价格，而且去化速度也会很慢。近几年，不少“本土一哥”“××王”相继没落，或者倒下，就因为此。

相比之下，那些房价收入比超过8-10倍的大城市，常住人口占全国总人口的一半以上，供应的土地只有18亿平方米。

目前，各城市的抢人大战仍未结束，人口向中心城市及周边城镇聚集的趋势仍将继续。

比如，在今年的广东省政府工作报告中提出，大力推进以人为核心的新型城镇化，广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂五大现代化都市圈要增强集聚功能，引导常住人口向中心城市、城市群和城镇有序转移。要知道，早在2019年，广东整体城镇化率已达到71.40%，超过全国平均水平10个百分点以上。即便如此，中心城市及周边城市，依然还有承载新增人口的巨大空间。

全国几大都市圈，大体都是这样的状况。这些地方虽然可能调控比较严，但由于土地供应有限，常住人口增长迅速，需求强劲。

以万科去年11月拿下的深圳尖岗山地块为例，代价为59.98亿+配建6.万平人才房，可售楼面价约6.5万/平，价格不便宜，但以深圳近几年的行情看，开盘时大概率要摇号才能买到。

虽然上午拍地下午就施工才能获得4个点的测算利润，但也不是一般的房企能拿的。

一是高能级城市的招拍挂土地，普遍不仅单价贵，而且总价也不便宜，一般的中小房企吃不下。城市更新的地价比较便宜，但拆迁不易，周期长，对现金流的考验更大，融资成本高企的中小房企普遍玩不起。

二是现在即便是招拍挂，高能级城市的优质地块，门槛也越来越高。

明源君查阅广东省近五年来的政府工作报告，发现谈到新型城镇化时，今年是广东首次提出要以常住人口为基准合理配置教育、医疗等公共服务资源。

事实上，随着消费成为经济增长的主导力量，近年来各城市的经济组织方式快速由“产城人”向“人城产”转变，经济发展最终要服务于人的生活。作为城市发展建设的重要参与者，也要跟着转变，只会盖住宅的开发商，连参拍的资格都没有。

除住宅之外，竞得者需引入国际一线酒店、国际化会议中心、艺术酒店、智慧全产业链中心、国际学校等，并全部自持。商务+商业+产业+教育+住宅……一样不落。

这是2019年2月，一宗位于成都菁蓉湖东畔、用地面积近300亩的商住用地的出让条件。

如此高的产业准入条件，一般的房企根本接不住。

越是大房企，越舍得开高薪

而且提前储备人才

临近春节，各房企的放假天数、春节员工福利，乃至奖金数额都已经出来了。能引发人们啧啧称奇的，几乎清一色都是大房企。

每年校招，薪资福利能吸引人们眼球的，主要是TOP30房企，以及少量剩下的其他百强房企。

猎头挖人，只要一听薪资和岗位，就能知道是哪个阵营的公司，比如，年薪千万招一个负责信息化/数字化的副总裁，那基本只能是TOP30房企了；招研究院院长、副院长的，也只能是TOP30房企，因为TOP30以外的房企，对设立像恒大研究院那样的机构，兴趣很小。

如果说，过去高薪招聘大量高学历人才，设立研究院之类的机构，还有装点门面的意味在里面，那么，面向未来，这越来越变得不可或缺。

为何？如上所说，你想在核心城市的优质地段拿地，必须要有复合能力——不仅要建得好还要能运营起来，这可比单纯地建好住宅要难多了，没有人才就是抓瞎。

大房企出得起钱，业务还没开始做，可能就在储备相关的人才。比如，某TOP30房企，在控股集团层面招进来一大批人，这些人也不用背业绩，主要是学习、锻炼、融入，如此，一旦开拓了新业务，公司立马有人可用，派出去！

员工的薪酬福利，其实只占房企成本的极小部分，但中小房企，绝大部分舍不得下这个本。

更别说大房企的品牌在那，比如万达占据销售排行榜前几名的时候，所有跳槽到万达的都要降一级录用，想要加盟的地产人，仍然络绎不绝。

中小房企不舍得罚钱，但大房企高薪招人，跟去拍地一样，会推高中小房企的成本。这让中小房企的人力总很头疼。

小结

有人说，房地产越来越成为规模和数字的枯燥游戏。其实这才刚开始。毕竟，像空调这种成熟的行业，此前格力多年占据行业龙头的位置，坐拥行业1/3的蛋糕，但在2020年却被美的超越。相比制造业，地产开发有地域性，但目前龙头房企的市占率尚不足5%，还有很大的提升空间。

考虑到第二曲线在未来10年左右，只能占到营收的1-2成，而且它们基本都是与地产开发主业协同，反哺主业低成本、高质量拿地，助力房企的经营更加稳健的。这会进一步强化TOP30房企的优势。

去年底，金科提出2025年冲4500亿的目标。按照金科的预判，2030年，商品房年市场规模会达到18万亿，行业 TOP10 市场集中度将进一步提升至 35-40%。明源君认为，其实这会提前很多年到来。届时，TOP10门槛的均值会超过7000亿，TOP30的市占率会达到80%左右。这期间，百强，30强乃至10强的座次会不断调整。有房企会掉出TOP30，也会有新的房企冲进去。

中小房企咋办？一，聚焦自己的优势区域深耕，别想着攻城略地了；二，跟规模房企设立平台公司，共同开发项目，这类成功的案例不止一个，去年有的平台公司单独都能进百强了！