前不久，明源君曾提到，房企将不得不重视工艺技术升级。因为房企对降本提效的需求正不断提升，而地产项目开发过程想要实现降本提效，不仅要靠管理驱动，也要靠技术驱动。没有技术做支撑，再牛的管理理念都是空中楼阁。
穿插提效就是项目开发提效的重要方法之一。穿插施工在部分房企内部早已形成成熟的模型，而大多数房企还在摸索当中。一些项目跟风提出穿插提效，在实际落地过程中却发现错漏百出，有些项目采用穿插施工不仅没实现提效，反而徒增了不必要的质量安全风险或成本浪费。
今天，明源君就来说说，穿插提效如何落地不变形。
穿插施工搞砸了
效率没提升，成本还浪费
理论上，穿插施工不仅能缩短总工期，还可以规避一些质量通病。比如全砼外墙消除了传统砌筑的缝隙，可大幅减少渗漏空鼓的质量通病。
不过，也有一些项目因为采用穿插施工而造成导致进度质量成本不升反降。
1、窝工严重，造成人力成本浪费
事实证明，现阶段并非所有的项目都有实力用好穿插提效。
一些项目施工组织不当，有作业面的时候大批量上人，干了几天之后没作业面又长时间停工，造成大量人员闲置，本来指望着节约用工量，结果反倒增加了人力成本浪费。这也是为啥一些参建单位对穿插施工存在较大抗性。
2、错漏碰缺增加，拉低工程质量
串联施工模式中，一道工序全部做完并验收才进行下一道工序。穿插施工中，多道工序并行推进，各条穿插线既相互独立，有彼此关联，牵一发动全身。其中某道工序出问题，小则影响一个流水段，大则可能引发系统性风险。
举个例子，后浇带封闭是影响横向穿插的关键要素。按照传统施工组织，后浇带要在主体荷载施加完毕才进行封闭。穿插施工模式中，后浇带封闭过晚则影响园建先行，封闭过早则可能因主楼与副楼沉降差过大会造成地下室顶板开裂。
又如，外墙穿插与内装穿插并行，外墙截水措施不当，可能造成内外墙污染。
再如，由于多道工序并行，相邻作业面间容易产生交叉影响。成品保护不及时不充分便会产生破坏污损等现象。
3、计划与实施两张皮，理想丰满现实骨感
很多项目，计划做得很完美，实施起来却一团糟。要么计划做得太过理想化，不具备落地基础；要么内外部资源不到位，想法再好也没条件实现；
举个例子，上游各职能线调动不起来，要施工了还没图，要进场了没定标……现场进度快了，后方资源却没跟上来。好比行军打仗，仗都要开打了，军队却没有兵器。
又如，下游施工不给力，要人没人，要技术没技术，总包对各分包不仅不支持不统筹，反而给各单位设障碍，今天断水断电，明天拆外架锁电梯。甲方整天忙着处理总包分包的扯皮纠纷，各参建单位出工不出活，造成更多的人力物力财力损耗。
这些准备工作没做好
就不要轻易尝试穿插提效
部分房企对穿插施工的应用，已覆盖到项目开发全周期，具体分为竖向穿插和水平穿插。
在项目实操中，按照施工顺序又分为三条穿插主线。
如下为碧桂园某区域的穿插体系。
由于涉及的工序多、计划多、协同多，想要落地不变形，也要从技术、组织、制度等方面做好保障：
1、工艺技术配套，新技术解决老问题
铝模、爬架、全砼外墙、高精砌块、免抹灰（薄抹灰），并称穿插提效“五件套”，这五大基础条件缺一不可。
一些房企在实操过程中，形成了自己的建造体系，应用的工艺技术远不止“五件套”了。现在头部房企运用比较多的工艺技术包括以下几种：
新工艺技术解决了许多传统工艺工法无法解决的问题，比如全砼外墙减少渗漏，薄抹灰免抹灰减少空鼓开裂；又如，正在普及的井道式电梯，与外挂式电梯相比能够规避外界环境对作业的影响，如南方台风暴雨天气，北方扬尘管控等，井道式电梯都凸显优势。
2、以工程策划为主线，倒逼各单位协同支持
穿插施工不仅仅是工程线的事。工程策划的落地实际上牵涉到四项计划，其中，工程计划是主线，是各职能线制定专项计划的依据。而图纸计划、招采计划、政府验收计划是支线，也是工程计划达成的必备条件。。
穿插提效的工程策划的制定，采用以终为始的逆向思维，从交付节点倒推前面的各个节点，再以各工程节点倒推相关职能线的配合动作。例如以下就是碧桂园某地区的穿插施体系中三条穿插主线的时间轴：
各职能线可根据这些节点，推算图纸招标等成果的输出时间，进而倒排出相应的工作计划。
图纸和合约前置是穿插施工的关键保障。
尤其是图纸一定要充分前置。以前设计是分阶段出图的，工作前置之后，正负零前要把所有的图纸出完，招采同步进行相关单位的招标以及材料下单采购。
这便是内部协同的核心内容。
外部协同主要为市政配套水电气图纸和分段验收。这是最难的，项目进度推不动，问题往往都出在这些环节。
先说市政配套水电气。穿插施工的模式下，最理想的状态当然是基础阶段就拿到水电气总平图纸，为园林提前介入提供条件。
当然，这个具有不确定性。如果无法提前拿到水电气暖图纸，消防道路施工完后期还要剔凿，无效成本和工期都会增加。这就需要提前与相关单位沟通图纸，确定大概的位置，提前预留预埋。
其次，验收也是穿插提效一个制约点。在传统工序里，主体结构一次验收，而穿插施工中，立面和室内要提前插入，就必须采取分段验收。各地政策不同，管控力度不同，决定了分段验收的可行性不同。这些都需要提前跟政府部门充分沟通。
值得注意的是，很多项目的工程策划看起来做得很完美，最终却被束之高阁，因为落地性太差。问题通常出在两个方面：首先，没有全局思考，忽略了一些必要的资源支持（比如总包管理能力），其次，策划做得太过理想化，忽略了外部客观条件的制约。比如房企无法主导外部某些单位的工作节奏（如报批报建效率），只能争取最大程度的支持。在制定相关计划前，一定合理预估时间周期，不要想当然。以相关部门的进度来反推项目的其他节点，而不是以公司内部的工作节奏来倒逼相关部门的节点，这是不太现实的。
3、工序分解，理顺各条线的穿插逻辑
如前文所言，穿插施工中相邻工序之间一不小心就出现窝工，或者因为错漏碰缺造成不必要的质量问题或成本损耗。
这些问题首先依靠合理的工序组织来规避。在前期工程策划，对各项工序所需的工种以及用工量做摸底评估，以此来指导穿插施工的节奏和工期制定。
其次，抓住穿插施工的关键矛盾点，通过合理的工序编排和平面布置来规避现场冲突。
比如，横向穿插与竖向穿插的冲突。园建先行对竖向施工的影响首先体现为对垂直运输的影响。在实际操作中，一般采取将施工电梯下地库的方式，精装材料堆场转移到地库里面，室内精装材料也通过地库的电梯运输到楼上。
又如，材料堆场与园建现行的冲突。施工现场必然有大量材料要堆放，园建又有乔木要种植。这种情况下，塔吊、施工电梯（或井道施工电梯）、道路及加工房应尽可能的布置在楼栋外侧，中庭不布置加工场地，为市政和园建先行留出作业面。
再如，后浇带封闭与园建现行的冲突。比较常见的做法，为了不影响回填土，后浇带先做预封闭，后期再通过钢管灌注混凝土来密实。
如下，融创某项目的后浇带就采用预制盖板覆盖方式，在后浇带未封闭的情况下实现了顶板提前回土。
后浇带按照下部工字钢支撑—找平层施工—混凝土盖板铺设—灌缝、防水砂浆找平层—防水层、（含后浇带覆盖加强层）—防水保护层——回填土—后浇带浇筑（沉降稳定后）的顺序进行施工。
4、风控前置，将问题消除在开工前
工程建造具有不可逆性，前期的错漏一旦埋下，后期修复难度大成本高，还可能对质量造成不可逆的破坏。因此，风险预控一定重于缺陷修复。
穿插提效模式下，多项工序提前插入，牵一发动全身。这种情况下，风险预控显得更为重要。
风险预控的有效动作主要包括：
第一，放线现行
放线只需要投入几个人工，却可以规避掉后期很多不必要的拆改，将试错成本降到最低。
以万科为代表的房企，为了规避不同分项施工过程中反复弹设施工控制线而出现的尺寸精度累积偏差，推行“日式放线法”，严格执行先放线再施工，“主体控制线”、“砌筑/抹灰控制线” 及“水平标高控制线”、“轴线、十字通线、规方线、预留洞口线”等贯穿土建到精装全过程，同一轴线及标高线各工序从开始到竣工都使用同一原始线，放线精准度达到毫米级标准。
第二，样板现行
穿插施工施工组织更为复杂，管理的重心应更多前置，重点抓好关键工序的样板，敦促甲方及施工单位全程参与并做好记录，在样板阶段发现问题、完善做法、优化工序，形成大面穿插施工的作业指导书。
第三，全盘推演
工程策划不能停留在纸面上，而要放到实操中来验证、修正。很多项目部重视度不够，把前期的推演变成走过场，到了正式开工以后才发现问题频出。
全盘推演应覆盖到所有的关键工序，并且让相关参见单位参与，捋清楚每个阶段的管控重点。为工程策划落地把好最后一道关。
