订阅号

反馈

顶部

2021,这4种地产人才会很吃香!年薪破1000万不难
作者:凌峰


虽然全国商品房的销售额不断创出新高,但很多地产小伙伴却感到越难越难过。最直观的呈现是,有人年终奖几百万,有人只有几百块;有人升职加薪,有人被优化;有人经常面临高薪挖角诱惑,有人被优化之后几个月找不到新工作。为何?因为城市在分化,企业在分化……要求越来越高。

 

节后,一些房企放出大量岗位,开足马力招聘,不少地产人也蠢蠢欲动想要换个东家,问明源君:未来,哪些专业口不会被替代,会吃香……对此,有不少机构调研、统计后给出了结论。

 

正所谓,物以稀为贵,市场缺什么,什么自然就走俏、贵。科锐国际的《2021人才市场洞察及薪酬指南2021》显示,传统地产,最缺的是数字营销、营销总等人才,商业地产最缺的是资产管理人来,二者都缺的则是项目总。

 

经营型的项目总


项目总这个职位,是很多地产人职业生涯里一个重要的节点,也是相对比较容易够得着的职位。

 

可是,这个岗位并不好干。项目总需要在内外(合作)、上下(贯通)、左右(协同)、前后(衔接)、甲乙(身份),随时切换;还要兼顾(进度)快慢、进退(有度)、高低(成本)、贵贱(价格)、长短(发展)……有的项目,换了四五个项目总了,还没做完。

 

之所以这样,主要有以下几个原因——

 

一是年轻又有经验的项目总很少。现在各行各业都讲究年轻化,房地产行业更是如此,有的房企招聘高学历人才,采用“速成法”批量生产项目总,还没完整经历过一个项目就走马上任。

 

根据一项对21家房企共403名项目总的调查发现:

25%的项目总年龄在35岁以下,38%的项目总在35-40岁,29%的项目总在40-45岁,超过45岁的项目总仅有8%。



而现在房企招聘项目总,普遍要求35周岁以下。年轻人有干劲,但缺乏沉淀,短板也很明显。某房企曾经对优秀的项目总进行访谈,最终确定了项目总的17个核心知识模块,分解成89个知识点,其中需要掌握的知识点有56个。缺乏沉淀的年轻项目总,搞砸项目的不在少数。

 

二是年纪超过35岁甚至超过40岁的项目总,经验丰富,但难以适应如今的要求。

 

以前,项目总有七八成是从工程岗提拔上来的,其职权范围一般局限于现场施工管理,属于初级段位。近两年,被干掉的项目总大部分是这类。因为,以前房子不愁卖,只要把房子尽快盖出来,没大的质量问题就行,项目是工程导向的。目前,大多数项目总处于中级段位——除了管工程外,还会管理其他一到两个部门。但是,市场最急需的是能够对项目的设计、成本、工程、人力、行政、客服等进行统筹和决策的高级段位的项目总。对这类人,中梁将其称之为经营型人才。

 

如果你是经营型的项目总,那恭喜你,未来,你一定会越来越值钱!

 

去年以来,标杆房企都在强调向管理要红利,要提升组织和管理效率,普遍的做法是加大授权力度,给一线迎接炮火的人更大的自主权,根据权责对等的原理,给的权力大了,责任自然也大,你得接得住才行。

 

去年,碧桂园提出“极简组织”,一时间引发热议。其实3个人干一个项目,早已有一些房企做到了。要达到如此高的效率,老板舍得放权和项目总能独当一面,二者缺一不可。

 

某老总告诉明源君,他们内部专门做过统计,做同一个项目(现实中是两个几乎一样的类似项目),出色的项目总做,利润是差的项目总做的近2倍。举个最简单的例子,其在上个公司工作时,总包主要用“中”字头的,其实民企更便宜,但是,因为公司项目总的能力不强,所以只能用能力强的“中”字头,这增加了不少成本,但避免了把项目搞砸,如果项目总能力强,就能省下一大笔钱。

 

对此,该老总不无感慨地说:项目总的管理能力,甚至决定了地产公司的生产方式。

 

懂互联网的营销总


在1954年出版的《管理的实践》这本书里,管理大师彼得·德鲁克指出,一个企业只有两个功能,而且只有这两个功能:营销和创新,只有靠营销和创新才能有绩效,其他的都是“成本”。

 

旭辉董事长林中就曾指出,营销总监对区域销售额的影响是数以亿计的。

 

营销如此重要,但是过去一年,营销总一点都不好过,有的房企一年就换了四五个集团营销总,区域、城市和项目层面换得更快,还在位的营销总也过得战战兢兢。

 

对此,有人调侃:市场好的时候不需要营销;市场不好的时候营销没用。

 

营销不仅有用,而且十分重要。毕竟三道红线的重压之下,销售和回款是各房企的重中之重。

 

优质的营销总,会越来越值钱。

 

一方面,目前整个房地产行业已经由刚需驱动,向刚改驱动过渡,客群发生了变化,带来不小的挑战。

 

年初,明源君跟卓越集团的相关负责人交流时,其就指出,以前好卖的刚需盘是近郊、地铁盘、低总价、多功能,但现在第一次买房的人是95后、00后,他们的父母是中国有史以来最有钱的父母,他们要给孩子买好一点的,哪怕在深圳也是如此,这就要求公司对客户的细分要更加准确。

 

以前,做项目定位,都是通过研究过去的市场数据,分析在售产品,对标区域市场热销的产品,然后决定自己做什么产品。现在,这种方式不行了。

 

未来,趋势判断、客户研究、项目创新、平衡产品与成本之间的关系等,都将是营销人需要掌握的能力,营销总更是如此。

 

另一方面,由期房向现房销售,过去的很多套路都没用了。

 

今年1月29日,29日晚间,上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》,要求:严格个人住房贷款发放管理,重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。这其实是变相改革预售制度!

 

事实上,早在几年前,不少地方已经在试点现房销售——出地出让阶段就规定,必须现房销售。

 

预售款是开发商最便宜的资金来源,现房销售之后,开发商资金压力巨大。某知名开发商尽管融资成本很低,但前几年干的一个现房销售项目,基本也没赚到钱……营销的重要性和压力都剧增。

 

而且,现房销售下,期房销售的很多套路也不适用了。卖期房,营销很重要的一个工作是造梦,现房销售之后,客户都是所见即所得,以前那些套路彻底不管用了。

 

未来,营销专业中,营的能力会往开发前期走,销的能力主要看渠道整合能力、服务能力。

 

更大的挑战是数字化的冲击。近两年,开发商被渠道绑架的声音不时高涨,上渠道成了不少房企唯一的解药,原因有很多,但有一点是确定的:传统营销获客的途径已走入绝境,未来没有数字科技赋能的公司一定是时代和行业的炮灰。

 

目前,大多数房企只走到了线上售楼处的1.0阶段,没有完成专业和技术的结合,没有成交能力,只有以地产营销专业思维主导的互联网团队建立的数字化系统,才能精准捕捉并判断客户每一个行为动作背后的动机。而既懂互联网又懂地产营销的人,寥寥无几。

 

信息化人才


如果说物业以前是地产行业的配角,那信息化则是地产开发的边缘岗位,以前,很多房企的信息化岗位跟网吧里的网管差不多。

 

近些年,信息化越发受到重视,不少规模房企设立了CIO(首席信息官)的岗位,但跟投资总、营销总,甚至财务总、工程总,还是差不少。

 

去年的疫情,将信息化推上了新高。这种热度,还会持续很长一段时间。

 

首先,房企已经不是嘴上说说,而是投入了真金白银。

 

2020年开始,很多房企的信息部门变成了集团的一级部门,同时,信息部门的规模也逐步扩大,很多房企信息部门的人数都超过了50人。六成TOP50房企2020年数字化投入超1亿元,过半数房企的信息部门由副总裁级亲自挂帅。

 

其次,大部分房企的信息化水平,距离智能化尚远。

 

目前,我国房地产行业在地产数字化、地产科技领域的投入约为170多亿,市场渗透率大概在1‰,远低于北美15‰的水准。

 

地产数字化分为三个阶段:在线化,数据化和智能化。目前,绝大部分还处于第一和第二阶段,即便是TOP50房企,6成也还处于第二阶段,只有万科、越秀等少数房企开始在做智能化的尝试。

 

而且,目前,大多数房企目前都集中在具体的业务场景,只有碧桂园、万科等少量房企,在打通整个企业内部的数字基建,打通企业内部的数据流,把企业的业务流、管理流打通。未来为他房企也势必要走到这一步来。

 

至于房企旗下的物业企业,这种紧迫性更强,因为,首先,物业管理的很多场景是比较容易数字化的;其次,目前只有20%的物业企业处于数据化的阶段,剩下的都还处于在线化的阶段。

 

因此,物业公司上市之后,通常会拿出一大笔钱,做数字化的升级。大部分上市物业公司会拿出募集资金的20%,TOP10的上市物业公司则投入30%甚至更高。

 

最后,很多房企在推进数字化过程中,数字化应用产品偏向于向明源云等公司购买,但总体框架更偏重自研,比如旭辉,采用了自身建立一个小团队,和外部的合作团队共同开发。

 

在万科2021年的OKR中,6个“O”中就包括了科技赋能。按照万科此前的计划,2021年是数据化阶段的尾声,2022-2024年要进入智能化阶段。

 

这些,都决定了在未来很长一段时间里,地产信息化人才的需求会水涨船高,成为热门岗位。


资产管理人才


两年前,明源君的一朋友去某准千亿房企任职,发现公司竟然有近百亿存量资产没有有效盘活。这其实是代表了当时绝大多数房企的状态。

 

但是,这种情况正在快速改观。一方面,拿地门槛越来越高,出于现实考虑,很多房企也要弄点自持物业经营;另一方面,整个行业正从增量开发向存量经营转轨,租售并举很有必要。

 

存量经营的最高境界是资产管理,这块的人才极度稀缺。因为此前拿地盖楼卖房(住宅)太赚钱,办公楼和商业,能卖就卖,卖不掉就自己经营一下。

 

去年初,明源君去招商蛇口交流,招商蛇口资管中心总经理、招商REITs投资委员会主席兼董事余志良就指出:

 

过去,由于商办更多是住宅开发的附属,因此,只能关注NOI的分子,对分母关注不足。但其实分母是十分重要的。分母过大,分子再怎么发力也很难弥补过来。

 

对此,招商蛇口在已有的基础上继续开发一系列的指标。比如,以前房子好卖,如果一块地配了大量的住宅,多花点成本也可以覆盖,商办赚不赚钱无所谓。以后,商办都要自持,在做前期策划的时候就要将成本分摊、税务安排做清晰的分隔。

 

而且,这一整套指标体系不只是指导和约束拿地,还会贯穿到资产管理的生命周期的考核。

 

去年,基础设施建设公募REITs开闸,让很多做商办的地产人也两眼放光。但其实要达到上市公募REITs资本化率的要求,除了提高运营水平,还要提高投资和资本运作的水平。如果收益率太低,那也发行不了,因为没投资者认账。

 

此前,有标杆房企开出千万年薪挖角商业板块的总裁,逻辑就在于此。


小结


除了上述岗位特别热门之外,传统的热门岗位,比如成本、工程设计岗,多元化拿地等方面的人才需求也依然热度不减。

 

在热门的岗位上,更容易拿到高薪和晋升,但并非100%,打铁还得自身硬,要一时吃香可能不难,难的是能够穿越周期,持续有竞争力。这需要地产人不断走出舒适区,自我进化。

 

推荐关注
明源地产研究院
扫一扫,了解更多详情
明源地产研究院视频号
关注
八点地产学院
关注
狮范区
关注
资管星球
关注
工程一姐
关注
嘉嘉说地产
关注
雕楼
关注
吴建斌财务课
观看
冯仑房企24讲
观看