最近几年，地产行业从卖方市场逐渐进入买方市场，针对楼市的调控也越来越严厉，房企面临着前所未有的危机和挑战。

如何应对这些挑战？明源君和众多房企高管交流后发现，现在房企普遍有4大梦想：

1、 完成多元化转型；2、摆脱渠道绑架；3、销售业绩持续增长；4、企业负债不断降低。

这4条中任何一条都是很难实现的……

3月31日，恒大发布了2020年度业绩。明源君发现，别家房企遥不可及的4大梦想，恒大都已经或者正在实现！

恒大实现这4大梦想的过程，是环环相扣的！

因为恒大多元化的成功，所以能摆脱渠道绑架----恒大自有渠道的强大，让销售业绩能快速增长----因为销售业绩快速增长、和多元化的成功，所以恒大有底气大幅降低负债……

下面，明源君就来说说，恒大是如何环环相扣，实现这4大梦想的……

恒大的多元化已形成生态圈

科技转型驱动高增长

我们先来看一组数字：

昨天（4月1日），恒大汽车市值达到5895.27亿，恒大物业市值1699.46亿！

在同一天，代表传统地产开发等业务的中国恒大市值为1893.75亿！

截至今年2月底，恒大物业合约面积达6.79亿平方米，在管面积达4.13亿平方米，预计今年底将分别突破8亿平方米和6亿平方米……

这也就意味着，作为恒大多元化代表的汽车、物业，其实力已不容小觑。

目前，恒大旗下拥有恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉八大产业平台。

这8个平台，并不是随意搭配的，你仔细分析就会发现，它们全面覆盖了衣食住行、文旅康养。“赚70年的钱”的理想在这个生态圈里基本完全实现了。

而且，这8个平台如果互通共享数据，形成生态，其潜力将是巨大的。

举例来说：

在销售阶段，恒大汽车可以共享恒大集团的销售网络、客户群体、线下销售展场。

在使用中，则可以实现“车家一体”的闭环：你从恒大造的车里出来，上电梯回恒大造的家，车就会通知家里的空调按照你最喜欢的温度开启；你进门之后，你在车里没有听完的那支歌会继续播放。

2020年，恒大物业的社区增值服务收入为12.64亿元，毛利率为63.4%，同比大增121%。

社区增值服务，增进了物业与业主的链接，可以与恒大其他产业充分互动，比如社区团购就可以销售恒大童世界的门票、大健康的服务和产品，等等。

恒大生态圈中的八大产业中，有一个就是“房车宝”。它诞生只有一年多，却不但帮助恒大摆脱了渠道绑架，还有可能在今年底或者明年初上市……

降维打击的房车宝

会成为下一个贝壳吗？

在别家开发商都在抱怨“渠道绑架”，和渠道商讨价还价的时候。恒大却以惊人的速度，建起了线上线下全渠道平台，把自己变成了国内名列前茅的渠道商，开始赚渠道的钱！

这是一种降维打击！

2020年疫情前后，恒大率先启动 “网上购房”，房车宝的前身“恒大宝”也因此诞生。

2020年8月，恒大宝改名房车宝，公司经营范围变为：房地产销售，房地产经纪，汽车、电动汽车、新能源汽车销售，以构建房车、汽车线上线下全渠道交易及综合服务平台为目标！

“房车宝”诞生没多久，就迅速启动了中介收购大战。

目前房车宝已拥有全民经纪人会员2129万，门店4.3万家，预计今年交易规模将超过2万亿元！成功引入弘毅投资、中信、中融、周大福等战略投资者，投资额合计163.5亿港元，计划今年底或明年初上市。

按投资额和占股比例估算，房车宝现阶段的估值就已经超过1600亿港元。

房车宝惊人的发展速度，反映出恒大确定战略后，超强的落地执行能力！

房与车，是人们日常最大宗的两个消费品。当前数字平台经济发展势头正盛，房产和汽车行业的年交易规模超30万亿，无论从发展方向还是发展前景来看，房车宝都极具想象空间。

房车宝的成功，也让恒大全年销售的大增成为可能……

恒大降低负债的底气

  来自3个方面

2020年，恒大全年销售大增20.3%至7232亿，完成全年6500亿销售目标的111%；销售回款更大增38.5%至6532亿，齐创历史新高。

这其中，房车宝功不可没！

去年下半年出炉的“三道红线”，让降负债成为房企的重要课题，恒大也把降负债列为自己未来几年的主要目标。

去年3月底，恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

提出新战略至今，恒大有息负债大幅下降2000亿。

未来，按照计划，恒大有息负债将在2021年6月30日降至5900亿以下，2022年6月30日降至4500亿以下，2023年6月30日降至3500亿以下；2021年6月30日公司净负债率将降至100%以下，2021年12月31日现金短债比将达到1以上，2022年12月31日资产负债率将降至70%以下，全面降档至三条绿线以内……

恒大降低负债的底气，来自于3个方面：

一是销售回款的增长

2021年，房车宝和恒大超常的促销政策，继续发挥威力：

购房者只需在“房车宝”平台缴纳3000元/套的网购定金，就能认购一套房源，不仅享有多重购房优惠，还能赚取丰厚的佣金和奖励……

前三个月，恒大销售1510亿元，回款1330亿元，为完成降负债目标奠定了现金基础。

二是对土储规模的控制

2020年下半年，恒大土储面积下降近1000万平方米，未来两年计划年均再下降1500万平方米，可售土储总规模控制在2亿平方米左右，保持在合理水平。

三是多元化的成功

恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、童世界乃至恒大冰泉，瞄准的均是拥有巨量空间的蓝海市场。多元产业除了能够源源不断地贡献收入和利润，也可以通过引入战略投资或分拆上市，实现权益增长、推动负债结构的优化。据不完全统计，过去一年恒大便通过相关举措增加权益888亿港元。

房企的4大梦想，恒大已经实现3个了！最后一个能否如期实现？我们拭目以待！（作者：明源地产研究院 天涯）