近几年，增量开发进入横盘期。

所有房企都不得不面对一道灵魂拷问——什么是自己的第二增长曲线？

在过去两三年里，随着物业迎来巨大风口，多家房企分拆物业公司单独上市，想以此打造出第二曲线。

截至目前，已有近40家房企相关的物业公司上市，另有十来家进入上市的酝酿阶段，其中包括了阳光城、融信等top30的物业。

明源君发现，房企物业上市热潮未退，但各家上市物企的表现差异已经越拉越大。

根据6月11日的收盘数据，PE最高和最低的物企相差约27倍，而总市值的差距达到了927倍！

今天，明源君主要想和大家探讨两件事：

1、为什么众多房企都热衷于分拆物业上市？

2、上市物企市值为什么会有这么大的差异？

房企分拆物业上市

本来是一件双向获利的事情

几年前，很多房企都看不上物业，认为物业只是开发的附属品，并没有抱什么期待。一些地产大佬甚至公开表示过，不会分拆物业上市。

但这两年，大家都没有逃开物业的“真香定律”。

那么，为什么很多房企都想让物业公司独立上市呢？主要因为，这是一件“双向获利”的事情。

从房企的角度来说，是对业务的重新梳理，缓解集团压力。

过去很长一段时间里，每一个房企集团，都在同时做四件事：投资、开发、运营和服务。

这种大包大揽的模式，过去有土地红利、金融红利、周期红利的加持，做得粗糙一点，也能赚到钱，而且在资本市场也很值钱。

但现在出台了诸多调控政策，上述的三种红利也消失了，很多房企便受困于这种大而全的模式。因投资的不确定性加强等因素影响，导致房企既不太能赚钱，又不太值钱了，有的房企市值甚至低到连块地都买不起。

某千亿房企老总直言，未来房企不赚钱也不值钱了。

如何扭转这种持续下滑的趋势呢？

除了抓住管理红利之外，很多房企还重新梳理了各项业务，按照资本市场估值逻辑，去升级商业模式。

在升级的过程中，一场疫情，让资本市场、政府和社会大众都明确地看到了服务的价值，让物业行业变为风口。

房企分拆物业上市后，不仅可以拓宽融资渠道，缓解集团压力，还有利于提升整个集团的市场价值，扩大品牌影响力。

同理，运营、开发板块也在进行分拆。

对物业来说，同样能抓住机遇，扩大业务规模，形成自己的生态

有数据统计显示，2020年物业管理行业营收规模就达到了12688.1亿元，同比增长20.7%。

这一成绩，毫无疑问地让物业，在传统房地产开发业务后劲不足的当下，成为各大房企集团新的利润增长点。

物业的增长从哪里来？除了规模扩大之外，还有相当一部分来自新业务的开展。

以融创服务为例，过去大多只做自家的住宅、购物中心、写字楼、酒店文旅项目等。

上市后，逐步走向市场化，开始承接在学校、产业园等各类园区的物管服务。甚至跨出了园区红线，参与更广阔的城市服务。

不仅如此，还上线了“融创生活服务平台”，推出社区电商、租赁、社区金融、美居等增值服务。

物业除了为业主、合作伙伴、政府等创造价值之外，还通过加大在数字科技方面的投入，实现了降本增效，有的物业还开始向外拓展科技业务来赚钱。

物业不仅带来了新的利润，还在不断整合集团资源，培育自己的各项能力，建设平台，与集团其他板块业务一同构成更加完善的生态体系。这是目前很多房企物业努力的方向。

为什么上市物企的市值

差异越拉越大？

既然物业上市是双向获利的好事。那为什么市值差异会越拉越大呢？

下面明源君就来说说，比较突出的一些原因。

一、外部原因：资本逐渐回归理性，更关注前十强的物企

前面提到，疫情之后，大家都认识到了物业的价值。资本市场基于物业有持续稳定的现金流、有最后一百米的优势等，相较于房企本身，给出了物业公司几十甚至上百倍的高估值。

但物业的这波资本热潮并没有持续太久的时间。从2020年四季度开始，随着各大房企物业纷纷上市之后，上市物企的数量变得越来越多，原本的稀缺性就消失了，资本对物业也逐渐恢复理性，开始重新审视各家物业的实际情况。

根据克而瑞物管统计显示，2020年超6成物业股股价涨幅低于板块均值，另有近半物业股沦为“僵尸股”。

旭辉总裁林峰近期也公开表示，物业分拆上市的风口已过去，除了一两个巨无霸（像万科、龙湖），其他基本会被主流投资机构忽略，资本只会关注行业TOP10的企业。

二、内部原因：不是所有物企都能飞起来

站在风口上，猪都能会飞。

但现在，这波风口已然过去，上市物企本身是否能够在规模、盈利能力和成长性上突破，这也是拉开总市值的主要原因。

在明源君看来，市值和估值较低的物企，主要有以下几个方面没做到位：

1、盲目冲规模，没有清晰的战略

近两年，各大物业公司为了获得资本市场的认可，抓住难得的发展机遇，都在想办法扩冲自己的规模，一路收并购，买买买。

但事实上，并不是有了规模就能融到更多钱。某物企在2020年已经拥有近4亿平方米在管面积，但由于质量不高，仍不被资本市场看好。这样的例子并不少见。

明源君研究发现，估值高的物企都有自己的扩张逻辑。

除了看中标的实际的规模大小、盈利情况等外，还结合自身条件梳理出清晰的战略。

比如，近期PE超过100的华润万象生活，今年的业绩发布会上其高层就表示，不会为了并购而并购，而是追求有质量的发展。

在未来并购方面，会更多关注国资或者国企改革的机会，标的企业要达到200万平以上的规模。而在并购后，还会通过一些系列手段进行整合，例如：

1、文化的融合；

2、在运营模式和管控模式，都遵循市场化的原则；

3、运用自身建立起来的专业能力来整合。

而碧桂园在母公司开发业务快速扩张的背景下，去年收购电梯广告媒体城市纵横，入股市政环卫公司福建东飞和满国康洁，都是为了补齐自己的短板，构建更大的平台。

2、根基不稳

现在很多物业公司为了上市，讲故事的能力一流。但是上市之后表现并不尽如人意。为什么呢？

因为有的物企把城市服务、增值服务等业务的重要性，摆在了基础服务之前，不肯在基础服务上下苦功，导致后续的业务不能顺利开展，反而影响企业后期的表现。

万物云CEO朱保全近期在混沌大学演讲时表示，资本市场把物业定义为“最后100米”，但在他看来，物业的本质是解决“三个和尚挑水喝，最后没水喝”的问题。

“是不是一个好物业，能不能挣到钱，最简单的标准是看有多少客户愿意交物业费。物业人员要想赚钱，就得踏踏实实把物业干好，业主给你多涨1块钱的物业费，这个收益要强过卖货给业主赚钱。”

有数据显示，疫情过后，1/3的小区都在考虑更换物业公司，约四成业主换物业的目标必须是大品牌物业。超过八成业主愿意为更好的物业服务付出更高费用。

3、形式大于内容

有的物业规划了很多新业务，但真正能落地的，并不多。

有地产人向明源君透露，某房企自身商业项目不超过5个，每个商业项目的开业时间也不算太长，但其物业已经开始对外扩张商管业务了。

为什么呢？因为近期资本更看好商管的盈利能力，这家物业还没有形成自己的业务逻辑就想走捷径上市。

还有的物业看到别人家做得好的增值服务，也依葫芦画瓢，提出诸多服务。但自己的数字化团队、增值服务逻辑都没有搭建完成，基础服务人工成本仍然占大头，想要做起来，还言之过早。

在明源君看来，这些房企对待物业的态度，更多是希望抓住这波风口，帮助母公司融资。这样的心态也导致了，新业务的形式大于内容，不会认真思考物业未来的发展方向和盈利模式。

小结

有消息指出，今年港交所更加重视上市企业的质量，上市申请人主板盈利规定拟调高60%，自2022年1月1日生效。

这也意味着，从现在开始到今年底，是中小型物业的最后机会。

但现阶段单独上市对中小型物业来说，也不一定是好事。因为物业行业已经出现了明显的分化趋势，资本更愿意向拓展速度、规模、盈利能力更强更快的头部企业做倾斜。

旭辉总裁林峰就曾表示，目前物业行业市盈率低的企业中，利润率高、规模大的都有。所以，小型物业公司与其自己上市，不如和头部企业合作，价格还好过自己去上市。

在各项政策、利好的推动下，物业行业正在逐渐走向理性、成熟，从粗放到精细，从业务单一到全面。

对于物业而言，唯有增强盈利能力和运营效率，真正赢得客户的信任和喜欢，才能给未来无限发展打下牢固的基础。（如需与作者交流，可添加微信：Deng_E0305，添加时请注明公司、职务及姓名）