亚当斯密的社会分工理论是现代经济繁荣的基础。因为分工可以大大提高生产效率。随着社会发展，各行各业的分工都越来越细。然而，中国的房地产行业却有点例外。与美国专业化和精细化的模式（美国的房地产开发模式，是一条横向价值链，所有环节由不同的专业公司各自完成，真正的主导者是各种基金）不同，中国的房地产行业是大包大揽的重资产模式——投资、开发、建设、销售，甚至运营和服务都由一家公司完成。

不过，随着我国房地产行业逐渐由增量开发向存量经营转轨，整个行业也逐步向美国模式在靠拢，目前已经裂变出了投资商、开发商、建设商（代建）、运营商和服务商等标杆。开发商、运营商、服务商，甚至建设商，因代表性企业多，容易被大众所熟知。但，投资商则不为大众——甚至房地产从业者所知。

中国房地产行业的专业投资商数量还比较少，但也已经诞生了平安不动产、鼎信长城等标杆企业。专业的投资商怎么看待行业？如何寻找优质资产、控制投资风险？如何培养人才？与开发商相比，有哪些异同？最近，明源地产研究院独家对话了鼎信长城投资集团有限公司（以下简称“鼎信长城”）董事长章华。

成立于2012年的鼎信长城，主营业务包含：以产业投资、产业并购、财富管理等领域为主营业务，是国内领先的产业投资管理集团，投后管理资产总规模超千亿元。鼎信长城广泛参与中国银保监会、中国证监会、国家发改委、建设部、中房协、中国投资协会房地产行业相关培训、政策研讨与调研等。并且与多家央企共建了一系列子平台，实现深度绑定，持续输出大量合作项目。其中包括：与担保业“巨无霸”央企中国投融资担保公司合作建立不良资产处置平台；与光大金控合作成立鼎诺光华财富管理平台；与中国华电-华侨城集团联合投资成立的股权投资平台；与中国金茂合作成立的房地产业务投资平台。同时与国内外主流银行、保险、央企、外资等众多金融机构、产业投资机构，搭建深厚了金融资源。

截至目前，鼎信长城已经与国内超过2/3的百强房企建立了合作关系，并且开展跨境投资业务，平均每1周就投出1个项目，也是唯一一个连续八年上榜融资中国的股权投资机构。章华更是深耕房地产行业二十余年的老兵。其认为，三道红线让房地产行业迎来了股权投资的大时代，专业的投资商大有可为。

行业判断

房地产股权投资时代来临

20世纪60年代，美国最早出现了由专业机构管理的房地产投资信托基金，通过汇聚众多投资者的资金进行房地产投资。随着运作模式的不断成熟，其规模也不断壮大。数据显示，从1980年代到2010年左右，30年的时间里，国外房地产基金增长了上万倍。而彼时，中国的房地产基金才刚开始萌芽。

新华社将2010年称为房地产基金元年。次年，随着房地产调控渐成常态化，房企传统融资渠道越收越紧，地产基金迅猛发展，做地产基金的机构上升到了几千家。正是在那时，章华从房企走出创业，于2012年创立了鼎信长城，开始了鼎信长城的股权投资时代。

当时，市场上涌现的投资机构主要有4类：

 第一类是房企发起的基金，目的是开辟一条新的融资渠道，解决自身的资金问题。对房企而言，这只是资金的通道或第二融资部。

第二类是信托、银行业推出的一些类似的产品，但是它们只是放贷做债权，不是真正意义上的股权投资。

第三类是外资基金，这类基金规模很大，但由于不熟悉中国，在中国房地产增量开发市场斩获非常有限。

第四类是既懂地产又懂金融，还熟悉中国发展阶段，站在房企和主流金融机构之间，提供金融产品、风险控制与投后管理的PE股权投资房地产基金。

章华2012年创建的鼎信长城属于第四类。

按理说，当时中国房地产行业正蓬勃发展，是做股权投资的大好时机。可是，当时的地产私募基金，大部分以做债类（纯债或者“明股实债”）投资为主，通过为开发项目提供高息贷，享受地价、房价上涨所带来的红利。

随着2015年房地产行业的调整和利率市场的变化，中国房地产基金迎来转型潮，不少以做房地产投资为主的知名机构的地产基金的占比不断降低。但鼎信长城基金坚持了下来。

这源于鼎信成长的初心。在欧美发达国家中，房地产基金占据了相当的量。比如,在黑石几千亿的管理体量中，房地产基金占三分之一。对中国的地产基金来说，发展才刚刚开始。章华表示，鼎信长城从成立之初，就以全球最大的资产管理机构黑石作为对标对象。鼎信长城第一笔房地产基金就是股权投资。

当然，更多的还是实力。章华认为，那些行业稍陷低谷就撤退的机构，很多是机会主义者，90%以上的都在做债类投资，自然没有能力在行业中立足，机会导向者出局后，有利于行业的正本清源。

章华认为，真正做股权投资的机会，恰恰是在市场发生调整的时候，这时拼的是投资眼光和时机的把握。如今，房地产股权投资迎来最好的时代。

一是这个行业市场依然非常大

章华认为，在我国GDP中构成中，消费和投资占比最高，而在投资中房地产又占据重要部分，因此，房地产在我国经济中起到了稳定器的作用。

经过过去三四年的严厉调控，房地产中投机的成分已微乎其微，每年商品房无论是量和价却还在持续增长，这是真实的需求，这也构成了整个地产发展逻辑。如果说，过去房地产在整个经济发展过程中是发动机，今后则是压舱石或稳定器，一年10万亿以上的市场规模还将持续多年。

章华指出，按照中国城市化的进程，2020-2050年，房地产市场将由此前的刚需驱动到刚改驱动，2050年之后城市更新才会成为绝对的主角……

二是房地产行业需要降低负债

过去几十年，中国房地产行业对城镇化的发展和经济的拉动，起到了重要的作用。不过，多年的狂飙突进，让整个行业的负债率也变得极高。

银保监会主席郭树清撰文指出：上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

降低房地产行业的负债率迫在眉睫，因此有了“三道红线”。

截至目前，中国房地产有两个阶段，2002年之前是土地红利阶段，2004年“831”大限（即从2004年8月31日起，所有经营性土地一律要公开竞价出让，而且如果开发商在两年内不开发，政府可把该土地收回）之后是金融红利阶段，而“三道红线”之后，土地红利和金融红利都没有了。“三道红线”出来后，一些房企声称这恰恰是他们的机会，但章华指出，对绝大部分房企来说，只有调整报表的机会。因为不少房企的负债率太高，要回到绿档，不是每年新增多少债务的问题，而是根本不能增长。想要降低负债率，就要开放股权合作。

三道红线之前，银行、证券、保险、信托等位于融资的主舞台，私募处于边缘地带，三道红线之后，私募将会逐渐走向舞台中央。

私募股权基金的钱比银行的钱要贵，为什么房企愿意合作呢？

第一，基金的钱确实比银行的贵，但这仅仅是从债务一个角度来说。私募股权基金的钱进去以后，是放在所有者权益里，可以降低负债率。如果说，过去只是为了调节报表结构，未来则要切实降低负债率。

第二，私募股权基金除了带来股权投资之外，还允许项目进行其他的债权融资，撬动杠杆，因为除了股之外，还可以配相应的债权，比如鼎信长城，除了纯股权投资，还有夹层投资，全流程与房企展开各种合作，股加债也能提高整体股权的收益。

第三，股权投资在买地环节就可以进入，这是很多大房企需要的。过去的地产私募基金多为“明股实债”，相当于为整个社会加杠杆，“穿透式”资金监管下，这种模式玩不下去了，只能接受真股权投资。

三是房地产正走向美国的模式

如上所说，美国房地产模式是专业分工，中国是大包大揽。章华认为，目前，中国的房地产企业做的其实是资源整合的事。这个事，其实地产基金也可以做。当然，地产基金不太会去干这种事。

由于整个社会的发展趋势是分工越来越细，专业的机构干专业的事，三道红线会使得中国的房地产行业慢慢走向美国模式，各个环节的专业机构会脱颖而出。在这个过程中地产基金会越发重要。

四是专业的股权投资机构很少

之前市场太好，大家躺着就能赚钱。地产基金做债权投资就可以轻松赚取借款利差，不愿意做难度大的股权投资，投资能力和资产管理能力没有培养起来，如今，真正有能力做股权投资的凤毛麟角。

经济和行业高速增长时，股权投资尚且需要更强的专业能力；当前，中国经济和房地产行业进入中低速增长，更考验实力。

章华表示，做股权投资，挑选好项目、设定达成条件、做好投后几年的管理、实现安全退出等，都十分考验基金的谈判能力和全流程资产管理能力。鼎信长城和背后的投资人，乃至被投资方有时也会产生分歧，唯有专业才能长久。

章华相信，当前市场中债权业务的利差已被极大压缩，未来开展投贷联动、股权投资等业务时，最专业的一定是最受益的。

根据中基协的数据，截至2020年三季度末，基金管理公司及其子公司、证券公司、期货公司、私募基金管理机构资产管理业务总规模约56.17万亿元，其中，私募基金规模15.82万亿元，而地产基金管理规模只有1.86万亿元，占比仅为中国资产管理总规模的3.3%！发展空间巨大！

股权投资

坚持五优法则，平均1周投1个项目

目前，鼎信长城已经与国内2/3的百强房企建立了合作关系，平均1周投1个项目。可谓十分高频。它是如何选择投资标的的呢？

章华告诉明源地产研究院，对于一个投资机会的判断，鼎信长城拥有一套十分立体的研判体系，内部称之为“五优投资”。

五优，指的是项目、主体、城市、条件和团队都要优秀，这些都指向2大要点：1.投资机会在哪里？2.投资风险如何有效地控制。

一、主体主要看ROE和土储质量

主体指的是合作伙伴——房企。目前，中国有几万家房企，跟谁合作就变得很关键。鼎信长城主要看重2点：

一是过去数年的ROE（净资产收益率）。因为这一衡量公司运用自有资本效率的指标，反映了股东权益的收益水平。

ROE太低说明价值创造能力低；波动太大说明价值创造能力不稳定；最理想的状态是，剔除个别年份的异常数据之后，呈现平稳或平稳向上的趋势。

二是土储的质量，这决定了未来的价值创造能力。章华举例，某房企的楼面价大约只有4000元/平米，但销售均价达到1.6万/平米，跟这样的公司合作，无论是股权投资还是债权投资或者做夹层，安全边际都很高。

各类榜单，鼎信长城也会有所参考。章华表示，真正的百强房企各有优势，但座次的变动是非常快的，10年前的百强，到今天一大半都跌出了榜单，即使前10强或20强也不断在换仓。榜单本身也有水分，对此，鼎信长城自己会将其分成ABCD四个等级，根据不同的房企类型匹配不同的投资形式——哪类房企适合做股权投资；哪类房企可能会隐含部分道德风险，适合做夹层投资；哪类需要管控好抵押、担保，适合做债类投资……

此外，鼎信长城对合作方老板的分享意识也比较看重，对股权合作是不是抱着开放的态度？如果不是，开展股权合作的问题就会比较多。

二、精选城市，逆周期投资布局

中国共有663个设市城市，其中直辖市4个，地级市293个，县级市366个（不含港澳台地区）。城市间的差异非常大，而且越来越大，选择去哪些城市投资，决定着成败。

章华告诉明源地产研究院，总体上，鼎信长城看好一线和强二线城市，同时，鼎信长城从中遴选了自己重点投资的城市，安排专职投资经理跟踪，定期做反馈和对照。目前，鼎信长城在全国有数十个重点城市，分ABC三类，A类是指能带来最多收益的城市，不一定是最大的城市。

不同的城市是有周期轮动的，踏准周期，才能实现收益的最大化。

章华表示，鼎信长城内部一直强调顺周期的布局、逆周期的投资和跨周期的变现，我们最终不是要赚合作方的钱，而是共同创造社会价值，赚市场的钱。高风险和高收益呈正比，但高风险不一定带来高收益，一流的投资机构一定是在市场的不平衡中寻找机会，在控制风险的前提下，博取高收益。

据章华介绍，鼎信长城投资的项目几乎都是在低谷时进入。这种精准的预判，当然不能仅靠拍脑袋决定，而要有专业的方法、工具。鼎信长城比较关注溢价率和供需比这两个指标：如果过去5年，国内土拍的平均溢价率是15%-20%，在一个不错的城市里，你的溢价率不到10%，基本不会犯错；一个1000万人口的城市，一年销售量1000万方是健康的，但如果供应2000万方，就要小心了。供需比可以通过政府的供地计划推算，形成的销售规模也可以研判出来，这个方法是精准的。一个城市是这样，一个区位也是这样。

章华表示：“我们比较幸运，因为我国房地产行业从1998年市场化至今，整体上都处于顺周期之中，这是最大的基础。大的周期对了，小周期就可以用时间换空间。”

三、超100项指标测评选择项目

即便在最有前景的城市，照样存在亏损的房地产项目。事实上，除了城市的选择，在市场中真正考验投资眼光的是项目本身。

鼎信长城的股权投资，主要在项目层面展开。章华表示，虽然主体（即房企）的情况有一定的参考价值，但相比之下，具体的某个资产——一块土地也好，一栋物业也好，更容易看得透彻。因此，在“五优”投资中，项目才是鼎信长城最看重的。

项目研判的核心指标，住宅是IRR（内部收益率），持有商业物业是 Cap Rate（资本化率）。当然，围绕这些指标有非常丰富和立体的内容。

此外，项目所在的区位、未来规划、人口结构、产业支撑、教育配套等，都有非常详细的指标。

合计下来，一个项目，鼎信长城有近100项指标对其进行评测。

章华坦言，就一个个具体的资产而言，时机决定了价格，如果购买资产的价格是恰当的，风险就很低，收益则很高。

四、关注合作方老板和项目经理

三道红线之后，万科董事长郁亮指出，经过土地红利、金融红利，中国房地产行业正式进入管理红利阶段。这意味着组织、团队、人才变得越来越重要。

事实上，这种趋势早已有之。比如，泰禾集团董事长黄其森就发出过这样的疑问：一流的人才，为何却干出三流的业绩？！

周期没错，城市选对了、项目看准了，风险总体已经控制住，但不同的团队操盘，收益率依然会差距很大。因为项目的收益率就是售价减去成本，再除以工期。售价看市场，还有自己的专业判断。成本和工期取决于合作伙伴。如果管理得当，即便市场行情不那么好，也能获得相对满意的回报；如果市场行情上扬，则可获得超额回报。因此，鼎信长城也十分看重管理团队。

章华指出，越大的房企越要选对合作伙伴和操盘人，一家大集团从最高决策层到操盘项目经理，中间可能会有五六层，但一头一尾最重要：

一个是老板，因为老板影响公司整体的规划；另一个是项目经理，他是项目的发动机，他要是比较弱，其他人再强都会被削弱。章华有个铁定的原则：必须与合作房企的大老板见面沟通，再判断和操盘项目。百强房企老板，章华没见过的是极少数。

对于部分房企人才的过度年轻化，章华表示，其持谨慎态度。特别是让过于年轻的人担任高管的公司，鼎信长城投资时会特别谨慎。因为，过去几年市场大行情下冒出来很多黑马，大量年轻的职业经理人获得了火箭式的晋升。在章华看来，事实上，优秀的管理团队是十分稀缺的。年轻人有冲劲，但没有经过长时间的历练没有经过周期的洗礼，不太懂得敬畏市场。

五、既然是股权，就必须要进入董事会

被投资方拿到投资方的钱，仗着自己有信息优势，可能会为了自己的利益而损害投资方的利益。现实中这样的例子比比皆是。因此，股权投资的交易条件十分重要。

VC/PE机构做股权投资一般都是小参股的方式，管理团队起主导作用，但地产投资如果份额占得很少，就没有发言权；如果过高，占据绝对的主导就会变成开发商，而不是投资和金融的视角。

除了商业条款，鼎信还会提出管理方面的交易条件。例如，鼎信长城每投一个项目，都要求进入对方的董事会。

当然，除了防御性条款，也有一些激励约束条款，比如IRR超过目标值之后，合作方可以获得更多的分成等。

小结

鼎信长城投资的精髓，可以总结成“1-5-∞投资逻辑”，“1”是指一个指标，即IRR；“2”是指从风险和收益维度判断项目；“3”是指顺周期布局、逆周期投资、跨周期变现；“4”是指从市场、成本、进度、杠杆四个层面抓牢底层项目；“5”是指“五优投资原则”，即优选投资项目、优选合作伙伴、优选主要城市、优渥交易条件、优秀操盘团队。同时，在决策与资产管理方面则在全流程、全方位、一体化趋向永无止境。

2016年，鼎信长城发布了《鼎信长城产业金融白皮书》系列，从投资、资产管理、法务风控、基金运营、资金管理、公司治理等角度展示了运作流程与核心范本，这是业界第一套完善的资产管理白皮书，也是鼎信长城内部展开工作的指导标准，每年更新1次，目前已经从从1.0版本进化到5.0版本，厚厚的8大本。这套操作准则甚至引起了各大主流金融机构及监管机构的兴趣。

▲《鼎信长城产业金融白皮书》系列

风控管理

全流程把控，从来没亏过钱

怎么投很重要，投资之后怎么管同样重要。只有在“募投管退”各个环节做好，才能形成一个闭环的飞轮，控制风险、获取利润，推动公司业务做大做强。章华表示，鼎信长城的投后管理体系在业界是唯一的。

一是鼎信长城专业独立的投后管理团队，“全流程”参与到投资项目中，为项目“保驾护航”。

为了实现“全流程把控”的目标，鼎信长城会对项目进行宏观层面及项目日常经营两个维度的管理，确保投后管理“嵌入其中”，比如投资时的一些限制性条款，就是为后续的风控做准备。

具体而言，从投资到管理，再到退出，从相关流程、规则和制度的制定，再到落地执行，鼎信长城的投资管理、投后管理团队有着高效的协同，在严守风控底线的前提下，最大程度保障项目预期回报的实现。

章华指出，组织的力量、系统化的能力是非常重要的，投后管理不能单独的靠某一个人两个人，一定要有体系的思考，出现问题及时解决，化解问题的最好办法是不让问题发生，其次是在问题刚发生的那一瞬间迅速踩灭，一旦等问题真正出来，想去补救的难度就大很多。

贯通“融投管退”全生命周期的投资及管理机制、精细化的运营管理、多维度的资源赋能，有效助力了资产价值增长。

二是管理作业的标准化。章华告诉明源地产研究院，鼎信长城的很多工作都标准化了，包括投后管理。

通过多年的投资实践，鼎信长城总结出了自己的投资标准和相关的体系规范，制定了业界首创的资产管理白皮书，从“募投管退”各个环节及公司中后台职能管理等各个方面，对房地产基金公司的运营发展提出了具体的指导。标准每个季度会有一次更新，每年年终出一套白皮书。

鼎信长城还围绕整个投后建立了六条线，每一条线都系统地梳理出了管控的重点，而且这也是动态更新的，鼎信长城每周一次的正式会议上，都会逐一过每个项目——未来一周工作的重点是什么，可能的风险点什么，应对措施是什么……

任何一个投资项目，都可以在白皮书里找到对应的类别，即便里面有200个问题，鼎信长城也全都想到了。一个临时的新队伍，200个问题可能20个都想不到，这就是成熟机构和新机构的区别。

其他不少投资机构也会制定各种标准、流程，为什么没有取得鼎信长城这样的成绩呢？这就要归结到鼎信长城的文化。都说一家企业的创业人，就是企业的文化。章华带给鼎信长城的文化是专注、审慎！这与章华的经历紧密相关。

1998年7月，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。当时，章华还在会计师事务所工作，但已留意到了房地产行业。他在会计师事务所从事审计工作时接触了众多行业，发现房地产是一个“高收益且低风险”的行业，具备长期投资价值。

在他从事审计工作的几年间，中国资本市场进入快速发展期，但是伴随着资本带来的财富效应，上市公司铤而走险，造假问题也愈发突出。这让章华对“风险”有着深刻的认识，促使其形成了风险管控及收益预测模型。

鼎信长城创立之际，正值“全民PE”热潮，涌现出大量PE机构，在创新企业融资途径的同时，很多项目不是拼价值而是拼价格。章华却不急，看准了才下手。

鼎信长城有一个严苛专业的风控法务团队，始终强调规范、专业、专注。在运作过程中，鼎信长城有几个永不可破的规则，其中第一就是诚信合法。鼎信长城内部风控委员会，对于一个项目，只要其中两人不同意，就坚决不做。

为此，鼎信长城拒绝了非常多诱惑，比如，有家资金实力雄厚的大机构看好某类资产，希望借鼎信长城的通道去做业务。如果鼎信长城答应，则可以赚取1-3个点的管理费。但鼎信长城拒绝了，因为对方的风控等，不符合鼎信长城的逻辑。为此，鼎信长城丢掉了数百亿的业务量。

坚持价值投资的理念，鼎信尽管错失过几个当下已成为明星的独角兽企业。但章华表示并不后悔。“一将功成万骨枯。能从其中突围的仅有千分之一。我们在高速成长，但始终把稳健、审慎放在第一位。”其表示，不少企业资源一多，就容易产生自己可以无所不能的错觉，试图抓住所有的机会，投资布局超出了自身能力的边界，近几年，这类企业不同程度都遇到了麻烦。鼎信长城一直在自己的能力范畴内做事，因此走得非常稳健。

章华表示，现在鼎信已经变成业界的头部，我们很珍惜我们的品牌和口碑。我们的口号是“规范专业专注，持续创造价值”。我们一直在我们能力圈之内做事情，做的每一笔东西都是在我们掌控之中，宁可稳健一点也不要做自己不懂的。走到现在，比较自豪的一点是我们投了这么多项目，投资人跟着我们没亏过钱。当然，鼎信长城也在不断创新和冒险，但一定是建立在一个正确的逻辑之上。

鼎信长城的资金来源以机构为主，平安银行、招商银行等，都是其合作对象。此外，还有大型央企、保险等众多机构，靠的就是过去多年的累积，赢得了行业的信任。

经过20多年高速发展，房地产闭眼都能赚钱的时代已经远去，风险逐渐增大。投资需要在不平衡中找机会。章华指出，“100个业务赚钱，出现1个业务失败，对基金来说可能就是灭顶之灾。”“我们要做马拉松式的长跑冠军，实现长期可持续发展，而不是只做一个短跑明星。”

▲对话结束后章华与本文作者艾振强合影

海外投资

与国内业务互补，降低风险

章华很早就接触到了黑石、IDG、摩根斯坦利、美国扬子基金等，展开高层对话、项目考察、行业交流等活动，在和外资基金谈判交流过程中，打开了视野，陆续也在引进外资基金人才。

但，纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。要练就真本事，还得自己在大风大浪中成长。为此，除了国内，4年前，鼎信长城就在美国设立了办事处，开始在海外不断扩大布局。主要是出于以下几点考虑：

一是发达国家有很多机会，还能与国内业务形成互补

虽然欧美老牌资本主义国家的经济增速比不上发展中国家，但由于它们的经济体量巨大，依然存在很多机会。

比如，2018年二季度，美国GDP年化季环比初值增4.1%，由于彼时其经济总量是中国的1.5倍，4.1%的增速带来的增量相当于中国的6.15%。这样的市场下，必然存在投资机会。

而且，欧美国家的城市化早已完成，进入存量运营时代，在国外探索存量业务，可以与国内的增量开发投资业务形成很好的互补。

章华表示，中国十八大以来提出了租售并举，当时恰逢鼎信长城成立5周年，因此，鼎信长城也把租赁物业当做一个探索的方向，并考察了美国、日本、澳洲，还有欧洲，最终在美国纽约、华盛顿和芝加哥等几个主要城市投了长租公寓。

在成熟的北美市场，章华领导的美元基金与黑石的投资策略相似——买入、修复、卖出。以相对较低的价格收购资产；派出资产管理公司进入，解决资产结构、经营等问题；使得项目升值，最后择机出售，获利退出。

因为，美国租赁物业的投资逻辑已经非常清晰：一是住房自有率只有不到70%，租房理念深入人心；二是美国的地价占房价的比重很低，大约5%-8%，因此IRR做到20%左右并不太难。

在当下的中国则不行：一是住房自有率超过100%，二是大中城市的地价占到了房价的50%左右。租售并举的大方向是对的，但是还有一系列的问题需要解决。

当前，国内房地产行业正处于由增量开发向存量运营的转轨阶段，基础设施公募REITs呼之欲出，未来也必然会进一步拓展到商业、办公，以及长租公寓等物业上。鼎信长城在国内主要投住宅项目，但章华对存量资产的改造和资产证券化均看好，早在2017年就专门发布了相关资产证券化报告，也提早布局建立起了地产存量改造的专职团队。

资管行业日渐崛起，在国内市场还未成熟之时，在成熟国家提前进行探索，获取经验，无疑有助于其在未来更好地抓住国内存量地产的机会。

除了地产投资，鼎信长城还将投资触角延伸到了其他领域。章华告诉明源地产研究院，中国整体经济实力、人民生活水平日趋渐高，消费升级将持续，一方面，国内涌现出了一批像华为这样有国际竞争力的企业；另一方面，国内许多公司与国际上的企业比较劣势仍存在，比如荷兰的奶粉、美国的制药和IT等。鼎信长城希望在全球视角审视短板，将海外业务与内地结合，扩大市场的同时提升产品品质。

二是资产全球配置可以降低投资风险，还能锻炼团队

目前，鼎信长城绝大多数资源都投放于中国，海外投资占比较低，但是，通过跨周期、跨领域、跨市场的团队组建和信息输入，鼎信长城可以更好地规避风险，抑或是在周期中抓住机会。

而且，海外团队的意义不仅局限于业务，通过对不同周期、不同市场发展阶段的介入，鼎信长城可以借此建立平台的国际化视野、思维方式以及客户网络，帮助公司更好的理解风险和机会。

目前，国家已经取消外资股比限制、放宽外资机构准入条件，银行、保险、证券、基金、期货迎来全面开放。外资会加快进入。后续要与他们竞争，得先了解他们的玩法。鼎信长城制定的“四化”战略就包括团队精英化、视野国际化（其余两个是基金运作专业化、工作系统化）。

从金融市场规模、结构、自由度、创新工具等方面看，美国市场无疑更为成熟，但中国市场也有独立的创新，两个市场都有必要彼此互为借鉴。

当然，章华也指出，其此前所在的机构，早在2002年就开始与外资合作开发住宅项目，年化收益率能做到2位数，个别甚至能到3位数，但外资只是试探性进入尝试，后续并没有形成大规模的合作，这说明外资看好中国，但在具体运作上非常审慎。事实上，过去15年中国大多数时间都是欢迎外资的，但进来的量非常少。中国整个房地产的资金来源，外资占比不足1%。外资看的往往都是持有性物业、商业物业，这在中国的机会并不是很多，甚至有些是买完就是亏的，即便外资大规模进入，做得可能还不如15年前好。

章华高度认同中国近两年来不断加大力度的开放政策，认为从长期的中美关系来看，竞争是必然的，全球化分工也是必然的。外资的入场必将进一步助推国内经济市场化、结果导向化，同时国内企业所面临的竞争将会更为激烈。但是，章华也认为，对外资大可不必担心，相信中国企业家的创业创新能力：在中国市场乃至国际舞台上，中国企业在各个领域最终都能占据一席之位，甚至跻身前列。特别是在房地产投资领域，外资进入中国的量不会太大。

组织人才

依靠自身培养和体系的力量

人力资源永远是公司的第一生产力，对资管公司来说，人才的价值怎么形容都不过分。鼎信长城的成功，离不开其专业的团队。

资管行业的人才从不贵多而贵精。要做到贯穿整个业务线，离不开“募、投、管、退”全链条的整合，从投资到资本市场、从开发到商业，鼎信长城要的不是“Super Star”，而是将相应领域中优秀的人聚合在一起，在看好的领域里潜心专注十几年。

首先，鼎信长城的核心团队非常专业。章华二十年前看准机会转投房地产行业,第一站就是在复地集团，至今已经深耕行业二十年，领导班子里其余六七个人，平均都是十年行业的经验，专注才能产生专业，到最后市场是在赚专业的钱。

其次，鼎信长城特别重视人力资源体系的搭建。章华表示，想要判断合作伙伴的管理团队是否优秀，先要将自己的人力资源体系和机制完善起来。鼎信长城特别重视整个体制机制的建设，经过这么多年发展，目前已经非常健全了。

人才引入上，鼎信长城将整个工作分成几条线，每条线人员来源各不相同：做投资的主要来自于开发商的投资总监、区域老总等；做法律、风控的，主要来自于银行、信托机构或者律所；做投后管理的，更多是来自于相关的同业；对接的资金来自于银行、投行等等。

不过，章华表示，这个行业极度欠缺成熟的人才，因此，人才几乎都靠自己培养，不管什么样的人进入鼎信长城，前6个月的主要精力是学习和融入，将鼎信成长的机制消化成自己的东西。2020年在疫情下鼎信长城的培训近百场。

章华告诉明源地产研究院，随着鼎信长城的影响力日益增大，挖角鼎信长城的机构也越来越多，但在鼎信长城表现满分的人才，到了别的机构可能不及格，因为在鼎信长城做事，有一整套庞大的系统给他提供支撑，让他的潜能能够发挥到最大，平台的力量，也是鼎信长城具有核心竞争力的一面。

最后是激励机制给力。章华表示，鼎信长城对人才的要求很高，相应的，激励机制也一直都按照业界一流的标准做，尺度非常大，越是精英越是喜欢。

小结

成立于1985年的黑石集团，主要业务有房地产、私募股权、对冲基金、信贷4大板块。截至2019年底，其管理资产规模达5711亿美元，是全球最大的私募股权投资基金之一。其中房地产的管理规模为1632亿美元，却给黑石带来15.02亿美元的可分配利润，占2019年公司总体利润的近一半。30年来，黑石地产板块的年均净收益达到16%，超过了包括传统业务PE在内的其他资产类别。

▲来源：黑石集团年报、明源地产研究院

对此，章华表示，“黑石用30多年的时间，管理了5711亿美元的资金，创造了巨大的经济和社会价值，成就了‘资本之王’的美誉，它是行业的标杆。我们学习借鉴黑石，期待着有朝一日能够超越黑石”。

创立之初，章华就将鼎信长城与黑石进行对标，在很多业务架构及管理方式上，也在向黑石靠拢。因此，坚持房地产基金为主的同时，鼎信长城也在不断从传统地产基金向产业投资集团发展，将PE股权投资延伸至大健康、大消费领域、人工智能、大数据等，用实践探索金融和投资对产业的引领作用，支持实体经济发展。章华表示，减少投机、服务实体才能创造更多的资管和社会价值。目前，鼎信长城已经形成地产、PE、境外投资“一体两翼”的发展格局。

章华在业余时间很喜欢爬山，将其视作锻炼身体和意志的活动，而管理运作房地产基金并将其做大做强，也是像爬山一样，去攀登一座又一座险峰，“我们的梦想是成为最受尊重的地产基金”，章华如是说。（作者：明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强）