正文
地产开发的另一条路！将占领30%的市场？
作者：天风
一方面，商品房开发总规模不再快速增长，许多区域甚至开始下行。另一方面，各种调控政策之下，房企利润越来越薄，有些项目还会亏本。地产开发领域还有没有“蓝海”市场？搞地产开发的企业，还存不存在规模“跳涨”的可能？2021年，这种模式还只占城镇住宅开发的4.8%，但已经呈现出很强的逆周期的特点。有研究机构认为，未来几年，这种模式每年的复合增长率可能超过20%！而根据发达国家的经验，这种模式最终可能会占住宅开发的20%--30%！而且，这种模式不仅仅适用于住宅开发，还适用于各种公共、商业建筑！是一个真正的蓝海市场！这种模式就是“代建”，目前已经诞生了绿城管理、中原建业两家上市公司。日前，绿城管理、当代管理、华润置地、金地管理、雅居乐房管、中原建业这6家代建模式的领军企业，宣布成立“轻资产联盟”，更是在地产行业引发震动。1、为什么说，代建未来可能会占到开发业务的30%？很多人认为代建模式会随着商品房开发规模的变化而起落，商品房开发规模横盘了，代建也就不可能快速增长了，这其实是一种误解…… 一、从过去几年的数据统计来看，代建表现出很强的逆周期能力。大家可以看下下面这张图，从2013—2019年，全国范围内，代建新签约面积的增速，与商品房销售面积增速的曲线正好相反。二、代建项目投资主体，由以小房企为主，转为以地方政府、国有企业、金融机构等为主早期的代建委托方，缺乏品牌和开发能力的中小房企是主力。进入2021，集中供地越来越热，再加上前几年的各种调控，中小房企拿地越来越难，所占市场份额也越来越小。有人因此认为代建委托方也会越来越少，这其实也是一种误解……1、居住项目中，政策性保障房越来越多，成为代建项目主要来源城镇居民住宅总需求为 94.6—98.4亿 平方米。这二者之间的巨大差距，就是非商品住宅的需求，主要是政策性保障房。比如，深圳就明确提出，此后供应的居住用地里，保障性住房用地要占6成，进入商品房开发招拍挂阶段的只有4成。而越来越多的地方政府，都倾向于让政策性保障房走代建模式。代建龙头绿城管理代建的政府保障房，经常因为颜值远高于周边商品房，而成为“网红”。截止2021年5月底，绿城管理在全国范围内有112个保障房项目，在建面积超过2500万平米……中指院认为，在这一趋势下，代建对整个住房市场的渗透率将持续提升，到2025年达到12.5%左右。而政府保障房代建增加，只是代建市场快速扩张的原因之一……2、国有企业手中存量土地越来越多，成为委托方主要来源很多国企之前是生产型企业，城市发展后，要求其搬迁，其在把厂区搬离市区的同时，就需要对原厂房进行“自改”。他们中的很多会找代建。还有一些城投公司，在招拍挂中获得比较贵的土地，就需要品牌比较好的企业，去把开发进行下去。而如果是搞股权合作，涉及到避免国有资产流失等很多问题，所以他们也倾向于找代建。3、金融机构“被动”或“主动”持有大量土地，也需要找代建保险公司很有钱，但国家对险资有一定的限制，不能全部流入股市，因此很多保险公司就会配置一些土地、房产。很多金融机构的服务对象是一些不良资产处置公司，他们手里都有很多抵押的土地、房产，必须进行处理。有些金融机构早期倾向于投资房企，但随着一些百强房企的倒掉，他们理念逐渐发生变化，会分散一些资金，投资具体的项目。金融机构手里有了土地和项目，大多倾向于找代建，因为这样自己最省心，风险也低。还有一种特殊情况，就是原代建委托方---比如某中小企业有资金压力，需要找金融机构支持，而金融机构不愿意放贷给它，但是又觉得项目地块本身还不错。于是在有绿城管理等优质代建方背书的情况下，金融机构与原代建委托方进行股权合作，成为项目大股东，从而变身为新的代建委托方。2020年，地方政府、国企、中小开发商呈现三国鼎立的局面。而进入2021之后，金融机构委托方开始明显增多。下图是2020年绿城管理的代建项目中，不同身份的委托方占比。三、委托代建项目的类型，之前住宅为主，近年公共建筑、商业产业项目越来越多根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，居住用地只占城市建设用地的20——32%。这也就意味着，住宅只占地产开发的一小块，更多的地产开发项目，是公共建筑，或者商业、产业项目。轻资产联盟中的华润置地，早在深圳举办大运会前后，就代建了后来被称为春茧的深圳湾体育中心，并在深圳湾片区进行了统筹、规划、开发和城市运营。四、为降低风险、获得资本市场认可，更多房企可能会拆分自己旗下的专业开发业务传统的房企，实际上是集地产投资、开发、运营、服务于一身的。因为在传统的思路中，房企将自己的生产链条拉长，占据从前端融资拿地，到后端物业服务的全链条，可以赚取更大利润。可到了近年，拆分自己旗下某一环节业务，成为很多房企的选择。其中最典型的，就是近2年物业公司集体上市，很多获得了比母公司更高的市值。而绿城管理、中原建业，则是第一批拆分的专业开发业务。其他还有一些商业管理公司被拆分。1、 地产市场利润越来越薄，风险越来越高。如果投资、开发、运营、服务全部搞在一个集团里，一个环节出问题，大家集体都出问题，涉及面太广，也难以挽救。而现在最大的风险，一般是金融风险、政策风险，他们影响的都是投资这个环节。而如果拆分开来，专业的人做专业的事情，风险就降低，而且可以区隔。因此，股市给被拆分的物业、代建等业务的估值倍数，是传统房企的很多倍。这也就意味着，将一个地产集团拆分上市，市值要远高于整体上市。原来一家综合地产集团，市值可能只有200亿，但拆分上市以后，市值却可能去到1000亿。一旦拆分上市成为潮流，“专业开发”，也就是代建的企业将迅速增加，市场将迅速扩大。欧美等一些发达国家，代建占国内地产开发的比例，达到了20%--30%。而我国因为上面提到的一些特殊情况，代建占地产开发的比例，最终有超过30%的可能。这也就意味着，日前成立的轻资产联盟，其重要性非同一般……
轻资产联盟成立，有4个重大意义一、在行业内形成制度文明，获取整个社会信任，把蛋糕迅速做大，避免恶性竞争代建要想做大做强，得获取多方面的信任，包括委托方、业主、供应商、政府相关部门等等。而要获取各方的信任，就需要从物质文明、精神文明上升到制度文明。也就是说，要建立起明确的行为准则，而不再靠企业、个人用自我道德进行约束。从责任角度，代建方既不是传统意义上的投资方，也不是总包，那么，一旦项目出现问题，代建方应该承担什么责任，如何承担责任，之前的各种制度中是缺失的。从竞争角度，在代建竞标报价的时候，不能为了中标，而不顾质量、成本等底线，一味压低价格，而导致后期出现质量很差的项目。一旦整个轻资产联盟内部形成这样的制度文明，那么大家都会越来越信任代建，不管是政府、金融机构、国企还是中小房企，有相关需求的时候，第一时间都是想到找代建、找轻资产联盟。在对外形成“代建就找轻资产联盟”的品牌势能之后，轻资产联盟内部可以根据项目地域、定位的不同，进行商机的分配和交换。举例来说，绿城管理代建项目历史销售均价超过1.3万元/平米，而中原建业的代建项目销售均价约为6000元/平米。如果在河南区域，有一个均价6000元/平米的项目找到绿城管理代建，绿城管理应当把它转给中原建业，因为其供应链、产品线、团队和这个项目更匹配。其实在珠海就有一个绿城管理代建的项目，因为涉及大型shopping mall的建设，绿城管理就找了华润的团队分包这块业务，包括商场的招商、运营、物业管理等。从最终的结果来看，专业分工与协同效应非常明显。三、联盟内部可以进行供应链整合，让供应链和代建业务更匹配、成本更低通常，有母公司的代建企业，早期的供应链依赖于原母公司的供应商体系。但随着业务的发展，代建企业的供应链需求往往会超越母公司的供应链所能供给的范围。以绿城管理为例，其代建业务进入的下沉市场越来越多，原绿城供应链体系就无法覆盖了。联盟企业整合在一起，将拥有巨大的业务流量，这些业务流量可以进一步支持上下游的供应链做大做强。供应链强大，委托方就能得到更高品质的产品、更快的开发效率、更低的成本。代建目前缺乏行业标准，作为单独的企业去推动这件事情，能起到的作用是有限的。联盟成立之后，推动行业标准形成的力量就更强，更有可能影响到政府相关部门，让他们对代建模式形成新的认知。目前，轻资产联盟的6家创始企业，在代建行业里面的占比超过60%。而越来越多的地产巨头正在进入代建行业。轻资产联盟的链接越来越广，最终成为开发端的“贝壳”……
想成为开发端的“贝壳”论规模，绿城管理目前是代建领域当之无愧的老大，也是代建上市第一股。2020年，绿城管理的代建项目数达到296个，实现销售745亿！作为轻资产联盟的创始牵头人，绿城管理之前已经在内部形成了良好的生态，如下图所示。但绿城管理认为，只有更开放、链接更多同行，才能创造更大的价值。在地产销售端，链家在做到很大规模以后，开始打造开放平台贝壳，链接买房客户、置业顾问、一手二手房源，从而实现了500倍的PE，创造了奇迹。在地产开发端，绿城管理希望借轻资产联盟，链接各相关方，打造一个开发端的“贝壳”。这是一个远大的目标，要实现这个目标，轻资产联盟还需要过3关：不同的企业有不同的文化、不同的内部标准、不同的利益诉求。要在轻资产联盟内部形成明确的行为准则，并上升到制度文明，并最终赢得那政府、金融机构、国企、中小房企等委托方，以及业主等利益相关方的信任，不是一件容易的事情。这个标准应该是一个比较高的要求，否则不足以取信各方。这个标准又应该有一定的包容性，否则无法在日后吸纳更多联盟成员。这个标准在成为国家标准之前，还需要有一定的约束力，这就涉及到具体执行。不管是商机的整合，还是供应链的整合，都涉及很多具体的利益。如果通过整合，真的把蛋糕迅速做大，那么在高增长之下，各方的利益容易平衡。可在蛋糕真正做大之前，势必有一个阵痛期，如何建立相关规则、平衡各方利益，需要高超的智慧，也需要所有成员有面向未来的大局意识。轻资产联盟内的绿城管理、中原建业等等，规模都已经不小了。绿城管理年报数据显示：其在管面积超7000万平方米、在建面积超4000万平方米，足以跻身中国地产企业TOP10了。可未来一些排名非常靠前的地产巨头，也有可能进入代建领域。一旦他们下定决心做轻资产代建，他们的规模可能会迅速放大。那时他们可能不一定会加入现在的轻资产联盟。轻资产联盟内部没有整合完成，巨头们却已经崛起，轻资产联盟被边缘化。轻资产联盟自己内部非常团结，迅速完成整合，用一个声音说话，即使巨头们不加入，轻资产联盟也足以与之抗衡。轻资产联盟内部建立起非常良好的生态，巨头们自愿加入，轻资产联盟成为超级行业组织。随着“三道红线”的出台，以及各种调控下行业利润越来越低，“高风险、高利润”的游戏即使还有人敢玩，也越来越玩不下去了。下一步怎么走，是很多地产老板在思考的问题。轻资产联盟的成立，从地产行业历史的角度来看，并非是一件小事，也许会影响整个行业的未来。（作者：明源地产研究院 天风） 推荐关注
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