当下房企的众生相，暴雷房企竟然最不慌

作者：苏兮

大家都知道，现在房企的日子不好过，这没错。但很多人以为最难过的是暴雷房企，那就有点想当然了。

中国有很多俗语，其实特别能体现人民的生存智慧，比如说“虱多不咬，债多不愁”。

差生不一定焦虑，优等生也不一定就在舒适区。

现在房企的几种生存状态，能让你对行业、对企业、对人性都有更深的认知。

忙着谈判

暴雷房企反而不着急了

4月底，央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构开会，拟定了定向纾困的12家房企白名单。

政府态度明确了，风险房企影响太大，要救。纾困的政策，也开了很多口子。但是时间过去了两个月，真正成功纾困落地的项目少之又少。

不少机构发现，暴雷房企的态度并不像大家想象中那么积极。

一是房企出现实质性违约后，很多债权方的主要诉求从追求收益变成及时止损、降低风险，在谈判偿债方案时，其实就已经停止了计息，甚至不少本金都打了折扣。

债务不再随着时间的推移越滚越大，拖一拖甚至还能少还钱，对于房企来说，早一点还钱还是晚一点还钱，就没有那么大的区别了。

所以很多房企在面对收购方或是纾困方时，如果拿不到理想的价格，就不会随便卖掉资产。毕竟资产拿在手里就有主动权，可以再赌一把市场回暖。许家印就多次表示，决不能贱卖土地。

既然短时间内不能彻底解决，不如就拖一拖。房企动不动100%以上的净负债率，债权人和企业已经成为实质上的利益共同体，谁急了谁想办法。

二是纾困的金融机构也不会做慈善，很多机构和房企签订战略合作协议都会提到，以市场化的方式化解风险。简而言之，可以拿钱去盘活，但是这些钱也是有成本的，而且把项目盘活之后的收益，还要优先分配、优先退出。救命的菩萨要收手续费，而且很多白衣骑士都是救项目不救企业。

要实现收益就必须要挑优质项目，算不过来账的项目，机构也不想碰。但对于企业来说，那些不优质的项目才是问题的关键，优秀的项目盘活了，问题项目留下来，整个盘子还是活不了。

时钟拨回到三四月份，大部分风险房企都是真的着急，都还在积极想办法自救。但是经过一段时间，找不到好的出路，很多暴雷房企也就不得不躺平了。

忙着自救

大蒜、小麦换房降首付

有些房企躺平了，有些房企还在积极自救。

马上，6、7月份，就是房企新一轮的偿债高峰。据统计，6月份将有44笔债券到期，合计约639亿元，环比增加68.6%。

而根据CAIC的数据，2022年6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模达到1755亿元。其中，民企占比接近70%。

要平安渡劫，根本办法还是销售，没有销售回款，一切都是无本之木。而房企现在面临的最大问题，恰恰是销售不畅。今年1-5月份，全国百强房企的销售规模萎缩了52%，绝大部分的房企资金链都很紧张。

所以才出现了最近各个地方花式促销的魔幻一幕，大蒜、小麦、西瓜换首付。

很多人讨论，说这是薅农民的羊毛，其实所谓的惠农促销，和农民并没有多大关系。你直接拖大蒜去售楼处，他们也不要。

这个政策的精髓，是变相降价和突破首付比例。

原本，需求减少了，价格就要下跌，是最简单的经济学原理。但是很多城市的项目，不是说想降就能降的，一方面是政府有限跌的要求，另一方面，直接降价，前期业主也会爆发客诉。所以，项目降价必须要巧妙。

以“大蒜换房”为例，河南这个项目搞的活动是5元/斤收大蒜，而当地的杂交红蒜价格是1.3~1.8元/斤左右。签约不同户型，可享受1万斤、1.5万斤和2万斤大蒜的补贴，相当于最高能补贴7万元，而当地一套房的首付总共才十几万。

客户只需要在售楼部签两份文件，一份是以1.5元/斤的价格向某农贸公司购买大蒜，一份是以5元/斤的价格向售楼部出售大蒜。

这样就相当于给总价打了9折，而且优惠的金额都是首付，房价没有变，贷款没有变，首付却降低了。根据项目自己公布的数据，在14天的时间里，获得来电咨询2859组，到访852组，成交30套。

这样的促销设计，还是很需要智慧的。

万科在前两天的股东大会上，也分享了万科在惠州的做法。作为广东省受影响最大的市场，惠州卖房很难，很多售楼员开始跑到深圳城中村去卖房子了。哪些客户有孩子要读书，就重点去跟踪。这样惠州项目至少还能活下去。

很多舆论嘲笑房企的花式促销，其实，这些房企的积极自救，在现在的市场环境下，也是一种担当和责任感。毕竟每一个房企的倒下，背后都是大量的业主拿不到房、供应商结不了款，很多个家庭失去幸福。只要合理合法，多想办法少摆烂，都值得尊重。

忙着救火

再小的国企都有纾困指标

需要纾困的房企太多了，有能力的要去帮忙，没有能力的也要想办法。

现在几乎所有的央企和地方国企，都有纾困指标。华润、招商蛇口、远洋这些央企，几乎每天都在看项目、搞测算。

但央企的监管和合规性要求往往很严格。例如，一些企业对于纾困的项目，不能只做财务投资，必须要入实股，股权收益IRR也必须要达标。能达到要求的项目不多。

项目落不了地，就要接着找，找项目、看项目，忙的不可开交。有些城市公司，这两个月，基本已经把全市的项目看了个遍，不是在看项目就是在看项目的路上。

而一些地方城投系国企，作为政府和项目的中间方，除了财务投资，还要参与修改项目指标，解决债权人纠纷，说服供应商垫资等等大量的工作，努力将项目盘活。

例如深圳的安居集团，就会对收益不达标的项目进行指标调整，将商办类的业态改成人才房，一方面提升货值，解决算账的问题，另一方面，也能帮助达成政府的保障房建设目标。

还有一些地方国企，规模小，操盘少，但身上也有纾困任务。

融创在武汉、昆明的项目几乎都是卖给了本地国企，河南建业的知名文旅项目“只有河南戏剧幻城”和电影小镇都是卖给了河南省政府旗下的国资企业。

这些国企不一定有能力将项目运营成熟，但能给企业提供一定的流动性支持，让项目能以时间换空间。

忙着自保

优质民企绝不轻易下水

和身负社会责任的国央企不同，目前活得还比较好的民企，基本都在忙着自保。

一是谨慎拿地、谨慎并购。

例如龙湖今年3月份业绩发布会上公布，净负债率仅46.7%，一年到期债务只有不到8%。

今年刚性到期需要还款的债务只有144亿，截止到业绩发布已经还了74亿，剩下一年总共只需要还70亿。而龙湖的在手现金，有885.3亿元。另外，还有央行给优质房企的并购贷政策。

有钱、有政策、有能力，可以说是最高配了。

但是从数据来看，龙湖的表现可以说是相当谨慎。

今年1-5月龙湖销售金额达到558.6亿，但是拿地金额仅70多亿，新增货值241.4亿。对于并购也是只看项目，不看平台。就算央行给了并购贷政策，也是和其他负债统一管理，不会轻易接盘。

二是精兵简政。

不管是龙湖还是旭辉，一梯队的民营房企，今年也都开始了新一轮的组织优化调整。销售不理想的情况下，刀口向内，减少运营成本，成为房企提高安全垫的重要手段。

三是减少合作开发。

现在，合作开发的项目，很可能因为合作方出问题被拖下水。经营状况尚可的房企，大多选择独善其身。

6月份，绿城召开股东大会，执行总裁郭佳峰就明确表示，会降低合作开发的比例。

一方面，能更好的控制项目风险，另一方面，省去和合作方的沟通成本，也能提高周转效率。保证年初拿下的土地，尽快转化成销售额，再用于当年拿地，做到“一年两熟”，提高盈利能力。

除了减少合作开发，绿城的代建业务也增加了项目的审核力度，增加风控机制。

中国士大夫讲究，穷则独善其身，达则兼济天下。

但民营房企毕竟只是商业组织，在这种环境下，好好活着，不被拖累，按时交付，对业主负责，就是最大的担当了。

忙着专业输出

国资背景的房企努力做事

国央企和民企之间，还有一类国资背景的房企，例如，万科、金地、绿城。

这类房企有几个特点：

一是市场化程度和专业能力，比大部分国企更高；

二是国资背景，又让这类房企有更多的资源和社会信任。

因此在这场纾困大戏中，扮演了非常重要的角色。

例如，AMC机构在进行纾困时，有些纾困对象其实条件不错。资产充足、具备一定的运营开发能力，只是短期出现流动性问题，对这类企业通过收购债权，在还款时间上给予一定的宽限，就能完成纾困的目的。

但是也有一些项目比较复杂，比如物业已经建成，但是定位错误、经营不善，导致了流动性问题，或是房企手里有地，但是自身的开发能力和实力就不足，就算是资金到位，最终也不一定能完成项目开发，或实现最大收益。

这种情况下，AMC机构就需要引入实力比较强的地产开发商来操盘，例如代管、代建、代销。最终项目正常销售，这类开发商就可以获得项目的一部分管理收益。

例如，五月份就传出深圳国企联手万科洽谈收购融创的深圳冰雪城项目。万科有自己的冰雪事业部，也有大量的文旅项目操盘经验，参与项目冰雪业态的运营，优势就很明显。

绿城管理在3月份的业绩说明会上，也表示接触了AMC处置的不良资产项目，会与遇到困难的优质项目合作，提供纾困方案。

国资背景的品牌房企有很强的专业和品牌护城河，又有国企信用背书，在这类国央企主导的业务拓展上，更加游刃有余。趁着当下的纾困大潮，拓展轻资产业务，做专业输出，自然是不错的机会。

小结

稻盛和夫说过，永远不要浪费一场危机。

“企业的发展如果用竹子的成长作比喻的话，克服萧条，就好比造出一个像竹子那样的“节”来。经济繁荣时，企业只是一味地成长，没有“节”，成了单调脆弱的竹子。但是由于克服了各种各样的萧条，就形成了许多的“节”，这种“节”才是使企业再次成长的支撑，并使企业的结构变得强固而坚韧。”

面对复杂多变的世界，每个企业和个人都有不同的应对方式。

可以肯定的是，只有好好利用这一场危机的房企，才能获得下一个阶段的繁荣。