前段时间，全国第七次人口普查的数据公布，随后，各地的数据也陆陆续续公布。全国范围看，相比2019年各地统计的常住人口，15个省份的人口净流出；从各个省份看，农村人口在往中小城市或大城市流动，中小城市的人口在往大城市流动。

为何大家都喜欢往大城市跑？因为大城市机会多，配套好……这些都是表象。大城市能越变越大的原因是，城市规模越大，效率越高。全球顶尖的物理学家杰弗里·韦斯特在《规模：复杂世界的简单法则》中指出：城市人口规模增加1倍，基础设施只需要增加0.85倍，几乎所有国家都遵循这一法则。

在大都市圈的历史性趋势下，我国城市的马太效应会越来越强。在地随人走的新城镇化思路下，未来，中心城市有望分到更多建设用地指标。但继续采用摊大饼的发展模式显然不可取——一方面，城市不可能无限扩张；另一方面，摊大饼的模式容易造成钟摆效应，不仅降低长距离通勤上班族的幸福感，而且造成大量的污染、浪费。

截至2020年末我国城镇化率突破60%，消费占据了绝对主导地位，城市发展的逻辑已经由过去的「产-城-人」转变为「人-城-产」，城市发展的一切都要围绕「人」展开。如何更集约地利用好有限的土地，如何产城融合，如何让市民在步行范围之内就能解决生活所需……求解出来的答案之一就是TOD。近年来，万科、龙湖等头部房企，纷纷加码TOD这一大赛道。

事实上，这一领域，早已有专业的玩家。比如京投发展，已专注TOD领域轨道物业开发十余年，在这一细分领域筑起「护城河」。公司已成为目前国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业，并且还在不断进化。最近，明源君在北京独家深度对话了京投发展总裁高一轩先生。高一轩带领京投发展团队开创了地铁停车场上盖综合开发模式，提出「TOD智慧生态圈」开发理念，并且还进一步向满足客户新需求、营造新生活方式探索，逐步在北京潭柘寺小镇落地，形成了独具特色的生活方式品牌「檀谷」，其经验对想在TOD领域发力的企业极具借鉴意义。

已深耕TOD领域十余年

依靠专业优势布局全国

近几年，TOD已然成为一个新风口，碧桂园、万科、保利、龙湖、绿城等头部房企加速切入赛道。2020年半年度业绩会上，万科总裁祝九胜透露，TOD是万科这几年的投资重点，已经将TOD提到与城市更新并行的高度；龙湖CEO邵明晓也表示，中国获批修建地铁的城市龙湖已经关注了接近30个，进入20个左右。

京投发展进入这一领域要早得多。高一轩表示，京投发展最开始进入这个行业并不是因为风口来了，因为大股东京投公司的基因，使京投发展天然地就在这个行业里面，通过十年的发展，对TOD有了一定的理解，这一点与其他房企不同。

那为什么最近几年，那么多房企纷纷切入TOD这个赛道呢？

高一轩认为，这是城市化到一定阶段之后，分化的一个必然。高一轩回忆，其读大学时做过一个模型，定量分析不同配套对房价的影响系数，当时轨交在成熟发达国家的系数是10%-15%，在中国则可以忽略不计，因为以前是全国普涨，以北京为例，十年前站在一个3-5年的周期看，是不是轨交项目对房价的影响很小，体现不出它的价值，现在普涨结束，轨交对房地产价值的影响显性化，所以就成了风口。

这个风口的市场空间有多大？京投发展专门做了一个研究，得出的数据是10万亿。这个数字是根据地铁停车场上盖综合开发做的估算，不包括站点。

测算的逻辑是：按照城市地铁里程每21公里必然配备一个地铁停车场，根据目前的情况，大概有6成左右可以被开发，再乘以房价，得到10万亿这个数字。

根据中国城市轨道交通协会公布的数据，截至2020年12月30日，中国内地累计有45个城市开通城轨交通，运营里程路线7978.19公里，比3年前增加了近60%（截至2017年12月31日，中国内地累计有34个城市建成投运城轨线路5021.7公里）。

截至2020年底，共有67个城市轨道交通线网规划获批，在建规划线路总长达7085.5公里，其中27个城市建设规划规模超100公里，上海、广州、北京、重庆和南京5城在建规划规模超300公里。这意味着，TOD这个赛道还会快速变大。

那么多选择，如何投资布局呢？TOD项目的周期普遍很长，比如，京投发展2013年在北京做了两个TOD项目，到2019年1月份才拿到第4个项目，而每个城市推出的时间是不固定的，需要对冲长周期带来的供货量不足。对此，5年前高一轩就提出了「植根北京，茂盛全国」的目标构想。

在进入城市的选择上，京投发展坚守两个标准：一是在胡焕庸线以东的省会城市，二是城市的平均房价在1.8-2万以上。目前，除了已经进入无锡外，京投发展还在跟西安地铁、合肥高铁机务段，以及长三角、河北省的轨交公司洽谈。

这时，进入这个领域早，足够专业的优势就凸显出来了。因为TOD特别复杂，前期不仅涉及地铁公司，还有政府层面的规划等。关键你做了很多工作，最后这个项目不一定是你的，因为最后土地资源上市，还是要通过市场竞争获取。

对此，京投发展的策略是：给轨交公司当好前期的参谋。用高一轩的话说，一方面，多播种未来收获的概率才会大；另一方面，TOD项目的技术门槛很高，如果踏错了，未来会带来很大的麻烦，京投发展凭借自身的专业优势，给轨交公司做好参谋，未来无论是谁获得土地资源，对一个城市、一个片区而言，都是好事。

▲地铁停车场上盖综合开发模式

因此，对选定的城市，京投发展会主动和轨道交通公司建立联系，配合他们在各方面进行推进。

高一轩表示，京投发展无论走到哪里，大家还是很欢迎的：

一是北京的项目有标杆的作用；二是京投发展在地铁停车场上盖TOD这一品类里面开发的是最多的，不管是开发体量还是交付，都是全国最多的，基本上能回应各地轨交公司的关切。

具体推进上，京投发展会跟轨交公司选定一到两个试点，做前期的研究——从城市的尺度到地铁尺度，到最后的客户端的尺度，做系统研究，一方面帮助轨交公司获得后发优势，另一方面加深彼此的了解。

▲地铁停车场上盖综合开发模式

作为战略支撑的一部分，京投发展专门给轨道交通项目配备了一个战投部，只做轨道交通的战投，以保证京投发展在轨道交通前期的产业链上，从战投、设计、营销等，高度聚焦和专业，确保工作的质量和效率。

十余年已迭代到4.0版本

正在探索未来的生活方式

相对一般地块，TOD这种高度复合业态的项目有更合理的地价，因为其对能力的要求很高。

TOD的内涵也很宽广，最基础的是邻里型TOD和城市型TOD，京投发展聚焦的是地铁停车场上盖综合开发，这类TOD项目的规模普遍较大。凭借十余年的专业深耕，现在已进入到4.0版本的实践。

高一轩告诉明源君，京投发展最早想做站点的TOD，但能干这个事情的人很多。最后决定还是做难而正确的事，做地铁停车场上盖的TOD，这在当时没人干，因为既不是市场的热点，周期又还很长，有很大的不确定性，京投发展去干了，慢慢形成了优势，进入2.0阶段。

虽然十余年来，京投发展不断迭代创新，每一个项目都有创新，但高一轩并不太喜欢用产品迭代来形容京投发展的进化，因为TOD本来就是高度复合的，而京投发展做得更多。其中，有两点非常有意思：

一个是京投发展提出了「TOD智慧生态圈」的开发理念，第一次把地铁停车场上盖或者说TOD开发的事和周边结合的概念明确地提出来，TOD不是一个简单的开发，开发是为了形成一个共生的生态，这个生态的内涵极其丰富。

这也是京投发展坚持做地铁停车场上盖TOD的原因，除了有门槛能体现京投发展技术沉淀的优势外，还在于地铁停车场的占地都非常大，少则三五十万平米，大则上百万平米，可以为客户带来非常整全的生活方式，为基于客户需求的空间场景服务营造提供了更多可能，并为下一步的站城融合做准备。

比如京投发展·公园悦府，是地铁停车场上盖综合开发代表项目之一，位于北京地铁8号线平西府车辆段，涵盖住宅、商业、办公等多种业态。项目整体规模60万平米，配有5.5万平米特色商业配套，1万平米商业办公，5万平米景观花园……项目创下了140亿销售业绩（2020年售罄）。

▲京投发展·公园悦府

做地铁停车场上盖TOD，让京投发展的目光始终聚焦于人本身的需求，因为地铁停车场大部分在郊区，所以，人们需要商业配套，但商业体量不能太大，因为郊区的零售商业承载力有限，通常是2万-5万平米，以社区和区域商业为主；除了商业，人们对配套的需求是方方面面的，为此京投发展在日常生活配套上下了很多工夫，让人真正能在这个地方生活，能够进入内循环。

高一轩指出，一旦能内循环起来，其实就达到了低碳、绿色，既符合现在碳中和的大背景，又能提高人们的幸福感。如果配套不齐整，很多需要高频次的东西都要向外找，一定会增加大家的生活成本。

▲愉樾天成项目商业效果图

京投发展希望通过「TOD智慧生态圈」这种组合式的解决方案，提升人们的幸福感。因为TOD本身就是土地集约利用，再加上完整配套，人的生活效率会提升，生活质量也会提升。

京投发展早在多年前就成立了客研部门，据高一轩介绍，客研的结论落到项目上，95%是契合客户敏感点的。

除了研究当下，京投发展的客研部门还将目光瞄准了未来。高一轩认为，客研是企业观察这个时代的人的重要窗口，需要偏社会学的方式去做这个事……输出的结论，不论对公司开辟新方向还是内化原来的一些行为，都是重要的抓手。

▲场景化生命周期客研体系

二是京投发展正在落地新生活方式的一个试验田——檀谷，真正把生活方式内化到TOD智慧生态圈里面，提出要提高人幸福的效率，把智慧、生态、幸福这三者结合起来。

檀谷不是TOD项目，高一轩在这里做一个探索，一切以客户的需求为画像，通过研发形成一套产品和服务体系，等概念明确、内化了，再移植到TOD项目上去，这既能把TOD的优势发挥出来，因为TOD的规模很大，动线很多，承载力强，又能在动线上做文章，比如可以让高频次的需求在主动线上发生，把体验级的、低频次的东西在不太主要的动线上发生，这样效率更高，布局也更合理。

同时，提供城市客厅，增加社交的场景。以前TOD只有商业和住宅简单的切分，京投发展做了第三空间。比如交通核，以前只承载交通功能。交通核本来就是内外部连接的点，做大一点就变成了一个城市的公共客厅，解决人们需要社交，又不希望在自己家社交，或自己家没有足够的场地社交的问题。

▲京投发展·岚山效果图

总体是按照马斯洛的理论，从物质到精神，从安全到社交再到自我实现的逻辑，将其对应到空间和服务里面。这些在一个小空间载体里很难发生。轨交本身可以带来大量的人流，可以把人流和轨道的站点往社区里面做一个很长的延展，相当于大的水流过来以后，不同的小池子承载它不同的需求，最后形成基于人几个层次需求的池子或者活力中心，或者是内外部双循环的微中心……

高一轩告诉明源君，「檀谷」是一个新物种，很难给它一个定义，只能说它的原理是基于需求理论的，基于当下时代精神的。因为中国从温饱的最低物质需求到核心城市的中等物质需求已经得到了解决。中产阶级的需求在不断升级动态变化，因此，我们需要不断的做研发。

在檀谷，京投发展把未来的生活方式定义为一个市镇模式，从社区一直往上成长。因为从人类历史上来看，几种城市形态里京投发展认为发展比较好的是市镇的形态：这是一个既可以内循环又可以外循环的状态。所以，京投发展在檀谷打造的是「城市山居 学园市镇」职住学游一体化的全新生活方式。

▲檀谷实景图

这里边有什么呢？

首先，有足够的在地业主。这并不是一个文旅目的地，文旅目的地是100万人来一次的新鲜流量逻辑，京投发展做的是品质日常的逻辑。要融入日常，就要有符合在地属性的日常生活配套，京投发展在檀谷的超市是跟物美合作的，超市长什么样，由京投发展来定义，一起出一个新牌子，物美提供服务和供应链体系，这不是一个高端精品的超市品牌，但可以维持日常。这事，还没有人干。

依此类推，檀谷的洗衣店、美发室等，都是一个相对品质日常的产品。跟日常相关的所有的服务，京投发展都做一个研发升级的版本，但是又确保是平民的价格，把它植入到社区里面。这能显著改善业主体验。

其次，需要有一定的流量。因为人总是在动静之间转换的，市镇的逻辑是，平时是静的，但也有闹的时候，比如周末，有集市的概念。京投发展在檀谷做了一个升级版的集市——一个大的对外的公共活动空间，这能给市镇带来一定的流量，而且是可控制的流量。

▲檀谷业主活动

如果周末业主外出，可以把家里做成民宿，对外出租，流量可以给他们带来一定的收入，他们也可以作为市镇集市的提供方，真正融入到这个生活里面。这就把日常、附近的概念恢复了——恢复熟人社会、恢复人的情感链接，恢复空间和服务的定义，这就有了人情味。高一轩认为：我们在效率和情感之间要有一次回归，回归的逻辑就是要走到现在这种市镇逻辑里面来。

最近，内卷、躺平引发热议，高一轩认为，之所以这样，是因为这些人没法向前了，如果一个人在精神活动上、情感活动上有了向前的动作，就可以展开。京投发展希望人们走在檀谷这个小镇上，能身心皆安。一些景区的小镇，心能安定，但是身不能安定，因为配套不行，住3天以上就发狂的想回大城市。

檀谷离城市比较近，随时可以回城，25分钟就到金融街了（因为距离近，链接资源的供方也好办），但是又有很好的自然环境和很全的配套，还有各种各样的社群，能展开几个层次的生活，能真正做到让人身心安定。

未来，这些成果会被装进TOD项目里面，这样，京投发展左手有技术优势；右手有可以推动社区可持续发展的优势，解决现在社区存在的一系列痛点，达到有节制的丰盛，而不是过度张扬的状态。

始终关注客户的痛点

通过一个个场景

营造空间、提供服务

京投发展做TOD开发的过程中始终是两轮驱动，既有技术核心能力，又有运营服务和场景营造能力。高一轩认为，只有这样，才能让企业在运营和产品端保持先进性。

2019年京投发展做了两件非常重要的事：对地铁停车场上盖户外空间的营造进行专项研究；对疫情期间客户的居家需求进行专项研究。

高一轩表示：「我们始终要通过关注客户的痛点来塑造空间场景和服务，而不是简单通过技术的、秀场炫技的方式来提供产品和服务。」

事实上，过去7年，京投发展一直在做这件事，做檀谷是进一步的升级。为何？高一轩表示：原来只有技术一个轮子，客户端直到交房的时候才有体验，前面很难用他听得懂的语言来描述我的其他价值，做了生活方式之后，对客户端的价值传递变得更加直观了，技术只是我们的一个底色。

怎么打造场景？高一轩认为，社群、场景是统一的整体，是生活的一部分。因此，其特别强调日常——

简单的休闲、娱乐也是生活的一部分，但不是日常。拿阅读来说，我们现在都在碎片化学习，深度阅读和思考的很少，所以需要有组织者、引领者，有互相交流的平台和空间，而且还需要好吃好喝……京投发展就提供这样的场所。最后它会成为一个兴趣小组。

▲檀谷读书角

健身群会去参加比赛，比如说有斯巴达挑战赛，社区就会成立一个小团队，有固定的活动场所，有明确的目标，人很快就会聚起来，产生一种归属感。

这个说起来容易，其实做起来很难。为了让业主相互之间熟络起来，京投发展做了很多看起来普通，但其实很重要的事。比如做业主食堂。

一开始总是做不好，最后大家一起去试菜，把食堂40%的菜式小吃化，加工相对容易，厨师的压力也小了。然后还IP化、引进化。比如，高一轩和京投发展员工到常德出差吃了当地的米粉，大家都认为好吃，京投发展就跟他们谈，让他们把配方卖给京投发展，现在每天有飞机从常德把米粉运来，京投发展业主食堂的厨师就在北京给业主们做。

前后经过8个月才算走上正轨。现在，业主食堂每天都很满，已经开了第二层，将来可能还要开第二食堂。

▲檀谷业主食堂（山家店）

业主每天盼着吃，黏性自然就很高，业主跟京投发展建立了深度信任感，京投发展再去分发其他东西就很好分发。

高一轩坦言：这个对做我们房地产的人来说，满足感特别强，因为房地产原来是资源型主导的，是跟社会是脱节的，对客户端并不是特别关注，有了这些，你会觉得我又回到了社会……

为了推进社群、场景的落地，京投发展甚至在檀谷开设了总裁信箱，檀谷的每个业主都可以直接给高一轩写信，高一轩承诺，接到信以后48小时内回复，而且是带着方案回复，除了极个别不合理要求以外，其他都会给说法，相当于总裁亲自做客服。

据高一轩介绍，刚开始的时候日均一两封邮件，每天要带方案给业主回信，十分辛苦，但因此，檀谷去年的满意度大幅提升。现在少了，因为该解决的问题解决得差不多了。

京投发展还跟清华大学建筑系合作——将项目派给学生做毕业设计，京投发展从中挑选好的装到新的项目里面。

最终，京投发展希望打造以地铁站点为圆心的城市核、以归家之路为动线的第二生活平台、以咽喉区为过渡的多功能生活区、以盖板高差为起点的垂直交通核、以车辆段上盖公共区为停留的盖上主题公园等多重生活空间与场景，满足人们购物休闲娱乐生活多元化需求， 构造「全龄成长、全城康养、全时互动、全景商业」系统。

举例，现在去父母家，没地方站、没地方坐，不陪也不行，陪的话场景又不对，因为在父母家终究不够放松，一家三口去，你觉得是在自己家，孩子觉得也还行，配偶未必像在自己家里那么放松和舒适。

京投发展通过各种配置——公共空间、邻里空间，家庭式甚至跨家庭式的配套，营造出更多的生活场景，解决人们生活中的痛点，可以延长大家跟亲人、父母陪伴和相处的时间，提高整个家庭或者家族的效率。

▲愉樾天成效果图

全龄社区，不只是解决一老一小的问题，更核心的是解决中间阶层的问题。老和小安顿好了，中年人才能得到充分的展开和释放。

高一轩坦言：这些逻辑，算不上特别高明，别人也很容易弄明白，但真要沉下心来干，非常不容易。

通过技术体系搭建和数字化

持续提升TOD项目运营效率

「如果想要追求短平快、高周转，我不建议做TOD」，在一次公开演讲中，高一轩这样说道。

由于周期长，投入大，运营效率就显得更加关键。高一轩表示，TOD项目有跟传统房地产一致的部分也有不一致的部分，想提高运营效率要结合其特点做能力建设。

一是TOD技术体系搭建

TOD的结构体系和普通的房地产项目不一样，有纯的全落地的结构体系，也有衔接转换的结构体系，不同的结构体系对应的成本不一样，对应后期施工的效率不一样，甚至衔接转换结构的施工质量问题也不一样，需要做专项的结构研发。京投发展对每个跟传统房地产不同的专业都和相关机构都做了专项的研究，以达到全维价值视角下的最佳状态。

比如振动和噪音，据高一轩介绍，京投发展做第一个项目的时候只是模模糊糊有一个概念，知道有振动和噪音，但对振动、噪音的来源、方向、强度，包括人的感受，在屋里的感受，开窗关窗的感受是不知道的，有了一定的积累之后，现在就非常清楚地知道哪个屋子里的噪音和振动强一点，花园里的噪音从哪个方向传来，可以针对性地采用相应措施治理。

再比如，上下部的结合处，以及很多要保证地铁安全运行的地方，整套安防体系也很重要。

甚至园林种植也不一样，因为其覆土只有50厘米到2米的深度。传统房地产开发项目只涉及种植，TOD项目还涉及到养护，因为土层比较薄，出现极端天气的时候，大风可能会把树刮倒，遇到冷冻极端天气，可能还有大量的树会被冻死……都要有相应的方案，保证园林呈现一个比较好的状态。后期的运营、维护的成本、安全等问题有几十种，每一个京投发展都做了专项研究，将其形成体系，包括配合单位的工作，都把它细化成一条条的指引，才落地实施。

▲琨御府园林

这种精细和专业的深度，相当于重建一套能力体系、供应体系，而且这些能力体系、供应体系门槛很高，对企业来说挑战很大，京投发展差不多花了10年时间才把这套从研究到落地实施的体系真正建立起来，也因此建立了自己的护城河。

二是大力推进数字化建设

现如今，提升运营效率，一定离不开数字化。特别去年新冠疫情之后，各房企对这块变得格外重视。

京投发展现在也在跟明源等合作，大力推动数字化建设。高一轩表示，采用数字化，单从效率来讲，它能让信息最大程度的对称，信息与现实同步，让决策变得更及时、更科学。如果信息滞后于现实，靠人脑去记忆、分析，做出的决策一定是有问题的，没法支撑企业规模化发展。

京投发展有TOD的核心能力，有获取资源的优势，再通过数字化进一步提升运营效率，就可以支撑规模扩张。

对数字化，高一轩有很多期待，希望最终全链条拉通，一边是AI，能够深度学习，帮助科学决策甚至自主决策，另一边是物联网的分发，让资源的配给更高效。如果能够实现，高一轩认为，未来可能只需要20%的人就能把现在的活干了。

当然，房地产终究不能完全被数字化，因为数字化的前提是标准化，有些东西很难用单一的数字进行计算和配置。比如面宽、户型，哪怕同样的户型，不同开发商做，样板间的感觉也不一样，层高有细微的差别，你往中间一站，感觉也不同。

高一轩认为，未来能做内容创新的人，能做机器干不了的服务端的体验创新的人，会变得越来越值钱。只会做一些大面上的工作的人，将来可能完全被机器和数据替代掉。

▲公园悦府园林

注重组织价值观和能力建设

激励市场化，并重仓年轻人

近几年，越来越多的房企强调组织能力。组织架构调整越发频繁，甚至有的企业几个月调一次。看起来十分折腾，但却是必要的。

高一轩指出，一个企业，组织价值观的重塑和组织能力的建设非常重要。在快周转公司，快速回款是唯一目的，这导致了很多问题，比如整个行业的审美能力是比较低的。

其进一步指出，像仁恒，做出来的东西就是比别人要好很多，这跟它企业的理念，员工的价值观，以及跟合作伙伴长期的互动是密不可分的。京投发展也在朝这个方向不断努力，因为房地产不可能完全被标准化，差异化、高品质是中小房企的生存空间，很多东西都能看懂，但要做出来很难。

目前，京投发展通过内部培养和外部引进培养人才。虽然有国企背景，但京投发展的薪酬还是挺有竞争力的，吸引了不少标杆人才。现在公司中层13个人，部门总、项目总加起来20个人，有过前20标杆企业同等岗位经历的占了一半。高一轩告诉明源地产研究院。只要创造了价值，肯定会有回报！

过去3年京投发展招了50个左右管培生，目前管培生占整体员工人数的10%，占管理层的30%，下一步会大力引进、培养，因为年轻人有天然的冲劲。

▲京投发展管培生合影

因为，面向未来的生活方式，管培生也更懂年轻一代。高一轩告诉明源君：有些学艺术的管培生，公司把他们放到檀谷，他们非常适应，他们的同学到檀谷摆摊，弄得特别生活化，因为他本来就是那样的人。

高一轩还透露，有时候跟年轻人沟通，他们一脸的「我要怎么跟你说」「要说得从头跟你说」这种表情。为了能跟年轻人对话，他现在也在家看剧，有事没事了解下年轻人喜欢什么东西。

此外，虽然京投发展有国企背景，但采用的是混合所有制的方式，市场化的机制，企业文化也很简单。

对话当天，高一轩开了一上午会，结束时已接近中午，所以中途就在会议室边吃边聊。高一轩吃的是沙拉。问及原因，他说：我们倡导业主过身心安宁，健康的生活方式，我自己也要身体力行。

▲对话结束后，高一轩与本文作者艾振强合影

但整个公司是去人格化的。高一轩表示：不太希望公司内部的眼睛都朝他看，他喜欢什么就强制变成所有人的爱好。如果这样，一来大家工作不放松，二会导致别人不敢跟你接近，听不到真话。

新冠疫情之前，京投发展有一个「坚持了两年BMI达标战」，体脂不达标的员工一周要走10万步，否则要象征性地罚款。

对其他企业那种跑马拉松、戈壁越野的活动，高一轩认为，确实能磨练意志，凝聚团队。随着公司规模壮大，可能慢慢会推进。

小结

高一轩有一个观点非常有意思，他认为：下一步京投发展的规模能做多大，取决于社会让我们管多少钱；社会让我管多少钱，取决于我能给他带来多大的回报。

这里的「回报」内涵丰富，有对业主的，有对社会的，也有对合作伙伴的。事实上，京投发展现在在做的很多事情，价值本身就有很大的外溢性。而且，其还在快速进化中。因为除了自身技术过硬，京投发展还一直保持开放的态度，跟万科等大量优秀的企业合作，取长补短。高一轩表示，面向未来，合作方不局限于房地产企业。因为，未来「房子将逐渐演变为人们享受生活方式的端口」。

当前，中国城镇化进入城市群和都市圈时代。与国际成熟都市圈相比，中国都市圈的发展水平依然偏低。在追赶的过程中，城际轨道交通通勤系统，是非常重要的一环。相应的，TOD的重要性会越发凸显。已经领跑的京投发展，将会迎来更好的时代。（作者：明源地产研究院主编、存量地产首席研究员 艾振强）