正文
地产行业的底层逻辑，已经发生根本变化！
作者：天风
每个政策出台，都有很多分析，房企也就根据相关分析调整自己的战略，有的疲于奔命应对不及，有的判断错误进退失据。明源君认为，所有这些政策背后是有一个统一的新逻辑的。搞明白了这个大逻辑，房企在战略层面，就可以拥有足够的定力，从而不断扩大自己的优势。搞明白了这个大逻辑，地产人在找工作的时候，也可以更有方向，不会入职即将衰落乃至暴雷的房企。当然，从赌场到赛场的转化并不是瞬间完成的，而是渐进的，目前仍在进行中……
赌场时代，入场拿地有些时候真的没有门槛，不但对拿地企业的资格、能力没有要求，甚至对其有没有拿地的钱都没有要求。有些企业纯粹就是空手套白狼，用项目预售的钱去交土地款。赛场时代，城市越好，拿地的门槛设置得越高。一级开发资质、迅速缴清地价、双限、竟配建、竞自持、竞产业、竞品质、竞装配式建筑……在一些城市，如果拿地企业太多，得分高的几家企业才能参加最后的竞拍。这就相当于在决赛之前，有了资格赛和选拔赛，必须通过资格赛，才能进入选拔赛，可以在低能级城市的选拔赛中脱颖而出，才能进入高能级城市。上海这个“135”打分机制，像不像体操、跳水比赛的评分标准？
房企乃至地产项目的胜出，其标志都是获得足够的利润。赌场时代，谁敢于冒险敢于下注，谁就有可能获得巨大的利润。某房企在一线城市偏远地方拿了一大块地，因为能力不够，迟迟没有开发。没想到几年后该区域却越来越火，该房企卖地卖房，一跃而成为百强。起点相同的两家房企，财务杠杆加得很高的那家，发展速度是不敢加太高杠杆那家的几倍，后者谨慎却反而因为保守被嘲笑。胡乱拿地、胡乱加杠杆，最终却在混乱中长大的房企，其实并不少，因为他们最终都赌对了地产上半场的大势：房价一直在波浪形上涨，所有的问题都被掩盖了。遇到波谷，只需要坚持一个周期，一次大涨，就足以挽救大批面临崩盘的企业。赛场时代，所有的利润都要靠能力来变现。而能力，来自之前艰苦的训练。因为地产市场上，几乎已经不存在那种“你能看得见，别人看不见”的机会了，地产同行、地方政府、买房客户，经过各种历练之后，都很清楚利润来自哪里。你要获取利润，就要用你的能力打败竞争对手，并与合作方进行等价交换！你无法再通过“赌”来获取利润了，在“拿地销售比不超40%”的规定之下，你连加码下注的机会都没有。如果是成熟的地，注定是很贵的，你需要拥有足够强的品牌和产品溢价能力，以及很强的成本力，才能在售价与成本之间，找到足够的利润。如果招拍挂的土地不贵，没有人抢，就说明土地肯定是不成熟的，你需要足够强的城市运营能力，和足够强的资金实力，来把整个区域变得成熟，再从中获取利润。旧改相当于是和地方政府一起做规划，房企凭借自身的能力，和做出的贡献，获得一个合理的收入。村集体和村民的诉求，短期来说，是希望有一笔比较可观的补偿金，每家每户都能分一点。长期来说，则希望能有一些可以持有的物业，有稳定的租金等收入，年年都能分红。镇和街道一级，希望能增加稳定的税收。希望开发商能在项目里引进一些产业。这就需要开发商有产业能力。区市一级，希望项目有可以宣传的规划亮点，能成为政绩。这就需要开发商有整体规划、城市运营的能力。旧改最终获利，其实相当于开发商用自己的能力，和各级利益相关方，进行了一次交换。有些开发商过去特别中意“勾地”。可现在，如果没有能力，不对兑现之前的产业、税收承诺，项目就不能继续，勾到的地反而可能成为陷阱。
选手人设
赌徒不需要别人记得他的姓名，“赌神”、“赌圣”之类，毕竟只是电影。
赌场时代，打一枪换一个地方的房企不少，客户也会买一些从来都没有听说过的开发商做得楼盘。在这种情况下，开发商自身的人设，显得没有那么重要。之所以如此，一方面是因为当时的地产市场供不应求，客户只求买到，并不做过多筛选；另一方面是因为房价不断上涨，即使房子质量不好，客户也不担心会砸自己手里。好的人设不但有助于你参赛获胜，还可以获取赛场以外的利润。市场供需已经逐渐平衡，在有选择的情况下，客户会优先购买口碑更好的开发商家的房子。开发商人设高端，则产品更容易溢价，可以获取更多利润。开发商人设靠谱，则向政府勾地容易，和同行、乙方合作，也会更受信任。未来赚取客户“70年的钱”，也就有了良好的基础。赌场时代，地产行业有很多反常现象，比如劣币驱逐良币，品质好的开发商做不大，品质差的开发商却高速增长，等等。但这个野蛮生长的时代，正在逐渐成为历史。房企的所有努力，只要转换成了能力，就终有变现的一天。在能力如此重要的时代，地产人个人的能力，也可以得到最大化的凸显。近年来地产行业横盘乃至缓慢下行，高管的薪酬却在上升就是明证。一家房企跑完地产融资、拿地、开发、运营、服务整条产业链的所有赛道，拥有融资、投资、城市运营、产品力、成本力、产业运营能力、服务力……并且在所有赛道上都获胜，已经越来越不可能。而如果一环出错，就有可能满盘皆输。综合房企拆分成一些物业、运营、开发等专业企业，以跑得更快、更好，正在成为趋势。未来的地产行业，一家企业能练出1-2项核心能力，在1-2条细分赛道上拥有优势，就可以拥有美好的未来。（作者：明源地产研究院 天风）
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