正文
明源君最近指出，房地产业已迈入产品创新的黄金时代。原因也很简单：
一是，市场下行的行业背景下，产品成了房企竞争突围的唯一手段。二是，受到限购取消、建筑规范调整等因素影响，产品创新的发挥空间变得更大了。
前段时间，明源君走访了全国多个项目，发现很多房企产品力都有了飞跃式进步。例如，华润置地这两年取得不错的业绩增长，除了品牌影响力，核心原因就在于产品力的快速提升。一方面，华润置地产品迭代速度越来越快，与同一梯队内的不少对手拉开了差距。另一方面，其产品升级不再是常规的细节优化，而是更强调“引领式创新”，为客户带去全新的生活方式。以北方大区，华润置地按照这种路径打造的大连东港瑞府项目为例：产品层面，不惜花费大量成本和精力投入到产品研发中，是东北市场首个推出游艇立面和类四代住宅的项目。销售层面，虽然大连房地产市场遇冷，去年全年住宅成交金额同比下降超过30%。但项目凭借极具竞争力的产品特色，首开斩获7.6亿元佳绩，顺销售期一周就卖掉2亿。竞品纷纷以价换量，项目却逆势涨价，实现了量价双赢。为什么大连华润置地这次能成功突围，其产品打造背后的逻辑是什么？前段时间，明源君通过特殊渠道拿到了他们的内部资料，下面把干货内容分享给大家。谈到产品创新，很多人会认为无非就是升级配置，比如引入全屋智能化，种点名贵树种，做个更奢华的大堂等等。
但在华润置地看来，这些都是技术手段，只要投入足够成本就可以。真正的产品创新，核心在于规划理念的迭代，能为业主带来全新的生活方式。
首先，基于项目绝版资源，推出东北领先的游艇立面类四代住宅。
对于华润置地来说，瑞府系一直以来都代表着华润的产品力最高标准。
据了解，目前全国只有13座瑞府产品，可见其对地段和产品的苛刻。
项目位于大连中山区东港片区，坐拥一线海景，未来业主在家里就可以看海上日出。
项目所在地四面都是被公园环抱的绿地，而公园占地面积约3.8公顷，山海资源再加上公园环绕，使得项目拥有超高绿化率。
基于项目独一无二的景观资源，华润置地在设计上进行了大胆的突破与尝试。
华润置地洞察到，这两年高端客群的置业需求有了很大变化，以前大家买房非常关注功能价值，但现在越来越多客户愿意为感受和情绪买单。
在华润置地看来，人们基本的居住功能满足后，势必对亲情、对自我、对自然有更深层次的需求，这也是未来人居发展的必然方向。
为此，大连东港瑞府设计上采用了今年非常流行的四代宅技术理念，并且通过奇偶层错位的方式，创造出每户都有露台的空间，为业主带来别墅般的居住体验。
四代宅看着很美好，但研发和工艺非常复杂，需要投入巨大精力和适度成本增量去解决安全性、功能性、美观性、环境适应性等问题。
可能有人不理解，大连东港瑞府这么得天独厚的资源，即便不做创新，也可以吃地段红利，为什么偏偏要去冒这么大风险创新？
实际上，回看华润置地在东北的发展史，会发现华润置地在产品打造上舍得投入、死磕到底的初心，一直没变过。
正如在2006年，华润置地在大连首次亮相，就打造了领先时代的豪宅作品——星海湾壹号。在华润置地看来，打造引领行业的高品质作品，革新东北人民的生活方式，是应有的企业担当。现代都市人的生活充满压力和内卷，他们对于大自然、对于度假的需求越发强烈。
为了满足客户对诗和远方的需求，大连东港瑞府结合项目的景观优势，以“无界雅奢”作为核心设计理念，就像打造度假酒店一样去打造项目，希望让业主感受到归家即度假的放松和愉悦感。
现在的高端项目越发重视归家场景的设计，但很多项目光在“卷大门”的宏伟、气派，往往忽略了业主实际的归家体验和感受。
而大连东港瑞府在归家场景设计上，最令人惊艳的是引入了“中央车站”的设计理念。
传统项目落客区都在户外，业主等车或回家时，往往要忍受风吹雨晒。
大连东港瑞府则借鉴酒店，采用内院式的落客区设计，很好解决了这个痛点。
落客区设计借鉴了新加坡樟宜机场瀑布天幕，正中间加入了玻璃天幕，华润置地称之为“光之瀑布”，光线好像瀑布一样从天上倾泻而下，点亮了整个空间。
整个造型是巨大的圆弧形，线条优雅流畅，非常具有未来感。
这一设计，让业主每次归家都成为视觉和体验上的享受。
可以想象，业主在这样的空间回家，会是怎样的惊喜和震撼。
另一方面，多重归家动线设计，关照不同人群的通行体验。
很多传统小区，业主和服务人员从同一个通道进出，容易造成出入口混乱、拥堵。
大连东港瑞府则充分考虑人、车、物三大动线分流，在服务动线中单独设置了快递外卖区、搬家、急救/消防动线、垃圾清运动线等，实现业主和服务人员出入动线分离，互不干扰。
业主除了需要亲密的家庭生活，也需要有社交生活以及自我独处的空间。
大连东港瑞府除了设有下沉式、艺术主题庭院空间，以及中央花园，还配置了丰富的公共活动空间。
大连东港瑞府的资源禀赋足够卓越，其他项目难以复制。但其最大的竞争利器，并不完全是资源，而是对产品的大量创新。
在华润置地看来，项目要具备领先优势，就要产品全要素发力，即每一项平均分都要做到90分以上，不能有短板。
大连东港瑞府营造了非常丰富的产品，涵盖了高层、洋房、小高层、平墅四类产品，共设计了6种主力户型。
大连东港瑞府负责人表示，这代表了华润置地的定制精神。随着房地产进入供大于求时代，“品质至上”成了当下产品开发的主流策略，必须要根据土地禀赋来进行“个性化”的定制开发。另一方面，不同空间的研究也代表着对不同客户生活方式的解读。项目整个园区向上抬高了约2.6-5.7米，比周边市政路都高出了不少。
虽然整体施工成本大幅增加，但增加了整个项目的私密性和尊贵感，外围视角上看是仰视角度。
另一方面，通过台地设计，让更多业主可以享受到海景资源，高层3层以上的住户基本可以户户看海。
加上法线的错开，即便是高层后侧的洋房和小高层户型，也可以从不同角度不同程度享受到海景资源。
在华润置地看来，客户买不买项目，户型是非常重要的考量因素，所以他们向来非常重视户型设计。
比如这次大连东港瑞府的户型设计，就在瑞系原有户型的基础上，有了很多新突破。
1、高层户内270度环幕观景，做足约20+米超极致观景面
大连东港瑞府三栋高层采用了偏东30度设计，这也让业主获得了最佳观景视角，从原来东面看海调整为了东南面看海。
东边户18层以下为165平户型，18层以上为200平，顶层330平。
为了让东南户型看海更无界，东边户型采用采用了大端厅设计，光动区就享有约15-20米的瞰海面。
而200平米的明星户型更夸张，观景面总长达到60米，大开大合的空间让人一踏入客厅，就有一种在电影院观看风景大片的错觉。
一是南向面宽达到近10米，加上采用大量全景落地窗，进一步引景入室，最大化享受景观；二是整个动区尽量做到无梁无柱，无论身处哪个空间，都能无遮挡享受景观。
高层西边户规划了145平和165平两种户型，客厅都设有转角凸窗，主卧L型落地窗，山景海景尽收眼底。
上文提到，现在客户买房除了看重功能价值，也非常关注情绪价值。
简单来说，以前家是吃饭和睡觉的地方，现在的家除了吃饭睡觉，还承载了很多其他功能，比如社交、休闲放松、亲子活动等等。
为了营造更丰富的场景，大连东港瑞府的户型设计通过露台、飘窗、阳台、LDKBG等巧妙设计，为业主提供了非常多的休闲空间。
▲大连东港瑞府样板房实景图
比如洋房户型中，所有奇数楼层，客厅外都有一个大露台，所有偶数楼层，卧室前有一个大露台。
奇数楼层户型有7米5的大宽厅，再加一个大露台，形成非常巨大的完整空间，可以满足业主聚会、亲子游戏、健身等各种场景需求。
所有户型产品中最震撼的莫过于一层一户的200平3+1房平墅户型了。
该户型除了设有2个大露台，更引入了室内花园，比市场上一些小别墅的花园面积还大。
而整个动区空间的融合和延伸，室内、室外一体化设计，将空间感和开放感放到最大，平时业主可以在花园种花种草，还可以举办烧烤派对，营造出非常强的度假氛围。
这样的空间打造，让业主在家就可以很放松，家也变得更有温度，每个人对家的依恋也会增强。
这是一种细微的变化，但却能感受到华润置地对产品打造满满的诚意。
大通厅设计，再加上两个露台分别位于动区两侧，结合花园空间，可以将常规空间打破，根据需求组合成不同场景的功能空间，非常灵活开放。
比如室内花园可以融入客厅，打造超大巨厅，也可以与露台组合打造超大L型空中花园。
书房空间同样可分可合，合起来是独立的房间，开放后则与客厅组成更为开阔的空间，可变性非常强。
这个本质是华润置地对客户需求的深入洞察，因为家庭在不同周期，需要的空间是完全不一样的。
这几年，受到“颜值即正义”思潮的影响，项目外立面的迭代速度越来越快了。而华润置地向来有着更高的美学标准，对外立面设计更是不惜重本投入。
大连东港瑞府建筑立面以“海上灯塔
漂浮游艇”为核心理念，不管在设计还是用材方面，都费了很大心血，最后呈现出来的效果确实也无可挑剔。
比如高层立面采用公建化幕墙设计手法，以更为光洁整体的玻璃体展现，浅蓝色立体化的造型，好像三座矗立于海边的超级晶体，充满现代感和科技感。
洋房外立面则汲取了豪华游艇的设计元素，通过错落有致的挑空平台，建筑的外立面呈现出一种动感十足的曲线美，就像是一艘快速航行的游艇，勇往直前地驶向辽阔的大海。
而当这些建筑立于海边的时候，远远望去，那种灵动感、艺术感，令人心驰神往。
随着地产行业进入改善时代，房企打造高端改善产品的能力变得越来越重要。为提升竞争力，房企开始投入大量成本和时间研究和打磨产品。
华润置地作为头部房企，这两年在产品创新上的成果确实突出。各大城市推出的新项目都取得了比较亮眼的成绩，也进一步提升了华润置地品牌影响力及市场地位。
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