正文
10年16倍之后，这家地产20强又放大招了！
作者：凌峰
去年以来，三道红线，房贷两集中，集中土拍……让很多房企感到压力山大。即便在这些方面承压较小的房企，也感觉房地产难度越来越大了。
一、过去，供不应求的时代，只注重房子，甚至只要是房子就行，随着我国住房告别整体短缺，除了房子这个物理空间，对配套、服务的需求也越来越高，2018年，龙湖即发布“空间即服务”战略，更早的2016年，金科的品牌战略已升级为“美好你的生活”品牌主张（此前为“做好每个细节”）……二、过去，干好住宅开发就可以坐享城市化和人口红利，如今，一二线城市已经进入存量时代，竞自持、竞产业等，目标都指向创造红利；三、为了创造红利，很多房企几年前就开始多元化布局，从房地产范畴的长租公寓、购物中心、产业园区，到跨界的新能源汽车、智能制造等，但大部分并没有形成合力，新业务不仅没有反哺原有的业务，还将原来的业务拖下水。当然，佼佼者也有不少。万科、融创、龙湖、金科、旭辉等房企，除了地产开发主业外还拓展了第二第三……赛道，近些年发展都很稳健。以金科为例，2011年8月23日，金科在深圳证券交易所成功上市 ，凭借稳健良好的经营发展也获得了资本市场的持续青睐，截至目前，金科股份已相继入选沪深300指数样本股、富时罗素指数等。2011-2020年，金科销售额净增了约16倍，营收增长了8倍，净利润增长了9倍，净资产增长了近13倍，累计分红接近100亿，而且，股息率从2011年的0.85%增长至2020年的6.34%，2020年股息率如果按本年度利润分配股权登记日收盘价计算，接近8%……它是怎么做到的？
目前，百强房企都有几条产品线，其他不少房企也至少有一条产品线。标准化程度比之前大大提高。人们对产品的需求跟生活习惯紧密相关，就户型而言变化并不大，为何这些年很多房企觉得越来越难了呢？因为，不少标准化还停留在方便房企自身管理层面，而市场已经进入到“C端时代”，需要特别注重客户的体验。这需要从产品和服务两端发力。这也是过去几年，大量房企转型为“美好生活”服务商的缘故。产品这块，金科跟很多房企不太一样。中国房地产行业发展的前20-25年，不断接纳西方的生活方式，地中海、欧式、新古典等，各类“舶来品”充斥市场。金科则从成立之时就探索东方人居，至今已23年。早期，金科主要从营造法式、游园观景等方面着手，既有传统建筑符号，又融合了现代风格。比如，2003年问世的金科·中华坊，就大量运用了马头墙、垛头、屋脊、栏杆、庭院、天井等传统建筑的符号。到了金科·龙里东方，传统建筑符号中的一柱一檐，一枋一棂，则被恰如其分地现代化了……
2016年，金科推出以“东方人居”为核的产品，2018年，化繁为简，将十大产品系简化三大产品线：琼华、博翠到集美。不少房企抱怨：很多东西不能申请专利，做得好的产品很快就被人抄走了。然而，金科的专利却不少。仅琼华·金科·九曲河就获得7项外观专利，累计接待3000多个参访团到访参观。
智慧和科技也被更多的纳入其中。2019年，金科正式发布专属产品内核体系——“生命建筑”，以促进中国式未来人居科技探索。进入“C端时代”，金科敏锐地意识到，人居5.0时代正在来临，未来的生活趋势是，人本回归，强调交互和多场景体验。比如，传统民居多带院子，人们可以在院子里面赏花、品茶、运动……十分舒适。在空间有限的条件下，怎么实现？金科从生活场景出发，解锁生活场景的幸福公式：居室的幸福选择=居室数X空间模块数X模块衍生数X场景变化。在相同的空间里，也可以有N种场景。以阳台为例，作为晾晒的低频次使用空间，金科“多场景居室”研发，把阳台转化成一个融合日常生活的多功能空间，实现了“休闲+健身+家政”的三位一体。
拥有这样一个阳台，你的生活会是这样的：春天看花开，阳光细品茶，威猛练器械，养身小瑜伽，收纳随人意，浣纱惬意家。
最近几年，国潮崛起，中式建筑、中式风格大量兴起。绿城、泰禾等的院子都很有名。金科的产品厚积薄发，正当其时。追求东方传统建筑“形”的同时，金科还一并传承传统建筑的“神”——邻里关系。为打破邻居却不识的怪象，自2008年起，金科在全国率先提出“中国邻里文化”，着手打造亲情社区，搭建了“邻里万家宴、万人旅游季、邻里艺术节、邻里亲情节、万人运动会、邻里踏青季”等六大邻里系列活动平台。这走在很多房企前面。
通过组织业主一起旅游、家宴、运动、艺术等，促进业主之间交流互动，在无形中拉进彼此之间的距离。
去年，因为疫情，很多人在异地过年。为了让“异乡迎接新年”同样温暖，金科还采用直播的形式，打造了一场邻里云春晚。金科业主一边看节目，一边抽茅台、iPhone12。线上越发达，线下越可贵。近年来，各房企都在学阿那亚、麓湖等搞社群。金科“中国式邻里”文化也越发宏大，赢得了650万业主的集体点赞，成为一种独特的生活态度和方式。金科业主满意度连续9年超过90%，连续6年保持中西部市场占有率第一，服务质量全国前5以及规模全国前十。2020年11月17日，金科服务成功登陆港交所上市，成为重庆第一家同时在A股和H股上市的民营企业集团。
2012年万科提出行业进入了“白银时代”，2014年开始探索和规划下一个10年。现在看来十分具有前瞻性。2014年的房地产行业低迷，很多房企也跟万科一样在谋求转型甚至退出。可是，随后的一轮大行情，瞬间让很多奄奄一息的房企满血复活，退出的声音消失，转型更是被抛诸脑后。现在来看，人无远虑必有近忧。尚有余力时不未雨绸缪，会付出更大代价。先行者，刚开始会很孤独，但也会最早享受到红利。2014年，金科产业成立。跟不少房企做产业地产是为了圈地不同，金科是真的踏踏实实在做，目前，其已成为国内领先的集产业开发、产业运营、产业投资于一体的产业综合运营商。地域上，目前金科产业已形成全国化布局，进入10省20余个城市，累计开发和管理项目40余个，累计开发运营面积超1500万方。方向上，成立以来，金科产业围绕智慧科技、智能制造和大健康等国家新兴产业，入园及战略合作企业超3000家，年产值超过2000亿元。产业IP资源方面，已经与11家世界500强形成产业合作，与11家中国500强合作企业达成战略合作……从行业来看，覆盖智能制造IP企业、健康科技IP企业、数字科技IP企业、智慧建造IP企业等。
这些产业园区，对带动当地的产业升级、就业和税收，作用巨大。比如金科·两江健康科技城，占地面积约620亩，总建面约50万方，已建成40万方。园区以大健康、智慧科技、智能制造产业为主导，规划商务独栋、智能厂房等多种类型楼宇，可满足不同企业的多样化需求。目前，园区入驻企业238家，预计解决就业岗位20000余人，带动相关产业年产值约30亿元，核心产业贡献年税收0.5亿元。
再比如金科·置信电子科大国家大学科技园，占地面积约464亩，总建面约60万方，是推动电子科技大学科技成果转化、创业企业孵化、创新创业人才培养的科技创新平台。目前园区入驻企业86家，预计解决就业岗位3万余人，带动相关产业年产值约200亿元，核心产业贡献年税收10亿元。除了此外，金科还积极投身公益和扶贫。23年累计公益投入及捐赠超过17亿，向国家贫困县投资近400亿，帮助困难家庭10万户，贫困大学生2100多名、留守儿童2000多名、孤寡老人1100多名。精准扶贫实施之后，金科投入5.38亿元开展产业扶贫、消费扶贫、就业扶贫、教育扶贫、公益慈善扶贫等工作，辐射带动11个区县近3万名群众脱贫增收。以产业扶贫为例，金科5年累计投入近2亿元打造产业扶贫项目8个，辐射带动上万名群众脱贫致富。比如，在石柱中益乡联合投资1亿元打造“金科•中华蜜蜂小镇”项目，通过构建“花卉种植+中蜂养殖+精深加工”全产业链，发展蜜蜂科普馆、主题乐园、大湾民宿等乡村旅游项目，带动贫困户户均增收3000元。此外，金科还通过打通供需终端的最后一公里，让扶贫产品走上品牌化等方式，筑牢脱贫根基。5年来累计投入1.38亿在石柱等11个区县，帮助修建硬化道路，建设修缮民居、学校等基础设施，提升人居环境。
如上所说，不少房企在过去几年也在地产开发之外，布局了很多新业务，但发展理想的却并不多。诸如万科、融创、新城（双轮驱动）、龙湖、金科等表现优秀的房企，在于其能够多个板块形成合力。2018年，金科销售额突破千亿大关。如何围绕地产主业去寻求企业良性的增长？系统思考之后，“四位一体”战略应运而生。所谓四位，即地产开发、智慧服务、科技产业和商旅康养，一体就是协同发展，他们是怎么形成合力的呢？第一，无论是科技产业和商旅康养，都离不开开发能力，同时，地产开发板块的稳健发展还能为智慧服务源源不断地注入新的在管面积。第二，智慧服务，同时为开发板块，科技产业和商旅康养赋能。其以“服务+生态+科技”为战略，打造城市空间服务、美好生活服务、智慧科技服务体系，建设出“新服务、新生态、新科技”和“健康（Health）、文体旅（Happiness）”的“3+2H”战略生态，覆盖居住、办公、出行、教育、医疗、娱乐、消费、生产8大城市生活场景。通过云服务中心、“金管家”等自有平台，将60万酒店会员、650万业主与消费扶贫直接联通。既让贫困地区农副产品有了销路，又能让业主以合理的价格吃到健康的食品。
金科还充当了用户能量与社会需求连接器和放大器的角色。在金科大社区有一个由业主和物业组成的大社区志愿者队。2017年，金科率先在全国设立“大社区志愿者日”，让公益进社区、让业主也参与到社会公益中去，把援手第一时间伸给需要帮助的人。从一个人，到一个家庭，再到一个社区，每年的金科大社区志愿者日都能组织到大批爱心业主，联合青志协等社会公益团队一起，从事各种公益活动。让社区的美好，外溢到整个城市。这些，升华了邻里文化，回馈了社会，进一步强化了金科业主的精神认同，实现了城市共建！
第三，以前客户买房很看重户型，但现在客户对社区商业配套要求更高，对家的外延需求正在扩大。商旅康养，产业地产，正是需要的配套。目前，金科商业已经拥有三大产品线：以金科中心为代表的大型城市综合体、金科爱琴海购物公园为代表的城市级购物中心和金·WALK未来生活中心为代表的社区级商业中心等多元产品。总有一款适合业主。同时，商业的成功运营，对住宅的销售，产业地产的发展（配套的一部分）也起到了赋能的作用。比如，金科·两江健康科技城，就是集总部基地、生活配套、商业配套于一体的生态型办公集群。此外，还有不少金科的业主，就在金科运营的产业园区工作。第四，产业地产的运营经验，让其无论在拿地，还是物业外拓等方面，都具备了更大的优势。2015年底，耗资两亿建成的、西南地区最大的保时捷中心重庆南岸保时捷中心启动试营业。为了使现场服务品质全球顶级的标准，重庆南岸保时捷中心在寻求物业服务合作时提出了多达30个大项、240个分项的精细化作业标准。金科服务凭借1612项细化标准的服务方案，以“比标准更标准”的极致服务拿到入场券，于2016年10月正式开始为重庆南岸保时捷中心提供服务。
这跟其在产业地产的深度耕耘密不可分，这种能力使得金科物业在外拓非住宅物业时更加得心应手。未来，地产行业绝不再是「造房子」「卖房子」的传统逻辑，而是提供生活方式；不只是享受红利，更要积极创造红利；而且，要形成一个闭环，协同发展。2011-2020年，金科销售额净增了约16倍，净资产增长了约13倍……特别是「跨越式大发展」之后，业绩更是突飞猛进。在中国民营企业民营企业500强中，金科已然从141位提升至第23位。公司于2020年末成为“三道红线”达成“绿档”标准的企业之一，且持续满足“三道红线”监管指标要求。获得国内主流机构信用评级AAA全覆盖，2021年标普国际评级由B+调升至BB-。2020年12月底，金科对外发布了第三个五年（2021-2025）发展战略，提出要坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈……这些，都为金科新的战略规划提供了重要的支撑。下一个五年，金科还会带来哪些惊喜，让我们拭目以待。
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