前不久，明源君写了一篇文章《地产人别怕，最坏的时候已经过去啦！》，很多地产人留言说：你肯定错了！

最近，上市房企的半年报公布完毕，亏损、利润率下滑……屡见不鲜。诸如万科、中海、金地等一直以来的优等生，毛利率、净利率，甚至净利润等，均出现了不同程度的下滑。万科半年报公布之后，股价大跌7.03%，因为，其在今年上半年的净利润同比下降13.2%，上一次出现净利润下跌，是13年前的2008年金融危机时期了……这些，似乎“验证了”上述地产人的说法……孙宏斌更是在业绩发布会上直言：下半年的房地产市场，会比较“惨烈”。

如果继续找，还可以找出更多悲观的理由，最终让自己溺死在悲观的河流里，但这显然是偏颇的。明源君更认同旭辉董事长林中的观点：利润率下跌是行业发展的必然阶段，房地产暴利时代已经终结，2022年年底行业毛利率与净利率或将触底回升。华润置地的首席财务官郭世清则认为，明年初就会触底回升。这是财报上面的。

碧桂园常务副总裁程光煜就表示，销售毛利水平已经在去年达到低点，但因为销售端和收入端存在一年多的时间差，房企会在明年年中或者年底看到毛利率最低点，之后就会开始上扬。

这也是之前明源君想在此前那篇文章里表达，但限于篇幅，没有细说的。下面，我们详细来说。

2017年12月9日，孙宏斌出席“第四届平安地产金融创新论坛”，演讲中有很多金句，其中最广为流传的是，谈到风险，孙宏斌表示，地买贵了谁也没办法了，地买便宜了傻子都能赚钱，这个行业唯一的风险就是地买贵了。

“地买便宜了你怎么都行，地买贵了什么产品都赚不了钱，这就是我们控制风险的逻辑。这个行业的风险在哪儿？就一个风险，就是地买贵了，地买便宜了就没风险。”

近两年，孙宏斌的这一判断不断得到验证，尽管主流房企招聘的员工学历越来越高，管理越来越精细化，可是，利润却越来越薄，因为当年的地拿太贵了。

最近的半年度业绩发布会上，多家标杆房企的高管也表达了这一点。

今年上半年，金地集团实现营业收入343亿元，同比上升72%；归属于上市公司股东的净利润18亿元，同比下降39%。

其中房地产业务结算毛利率为14%，同比下降26个百分点。金地在半年报中表示：毛利率下降，一方面与近年地价占房价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。

在业绩说明会上，金地集团董事长凌克也对此作了进一步的解释：“公司半年度整体毛利率下降，主要与本期结转结构有关，位于杭州、天津、合肥等低毛利地区的7个项目在本期集中结转，占房地产开发结转收入的比例超过50%，这些项目的结转毛利率仅为8.7%……”

万科的管理层也表示，利润率下降，是因为近年来公司所销售的产品中，地价占售价比在不断地升高。

万科、金地都是非常优秀的公司，但面对高地价/房价比，利润率也不可避免的下滑了，更别说没那么优秀的房企了。

万科的地售比在2017年达到了54%，这跟大趋势是一致的。从全国范围来看，2012年之后，全国地价房价比持续提升，到2017年达到了36%，较2012年翻倍，增幅十分惊人（如下图所示）。

但是，注意，以上只是全国水平的地售比。上市房企，特别是上市规模房企，更偏好在传统一二线，以及部分强三线城市布局，这些城市的地售比更高。

如下图所示，全国销售均价/百城住宅用地之比，由2012年的26%，上升到了2017年的57%，不仅绝对数值更高，而且爬升的幅度也更大。

2017年达到顶峰之后，比值有所下滑。孙宏斌当时在论坛上也直言：（现在）很多的城市已经挺难受，2018年会在现有的政策基调下来可能稍微松一点，价格会稍微松一点。

但是，随着大量三四五线城市陷入低迷，比如岳阳，都限跌了，规模房企减少在三四五线城市的拿地，扎堆一二线，特别是二线，再加上集中土拍，各房企恐慌拿地，导致今年上半年的全国销售均价/百城住宅用地之比超过了2017年。

今年上半年的结转，有部分就是17年，甚至16年的高价地。正常状态下，这些年份的地块早就结算了，但高价地，特别地王，被套牢之后，不少房企有侥幸心理，觉得还会重复过去2-3年一个的楼市小周期，因此就地卧倒，不急着开发，最后实在没辙，才忍痛割肉。现在都还有16和17年的“地王”项目没入市。

如果任由其发展，那未来会有更大的麻烦，所以决策层迅速调整了土地出让规则。这是2002年土地招拍挂制度出台之后，政府首次对土地限价。

最近，深圳、广州、成都、合肥等陆续发布第二批集中供地的详情，比之前要友好不少。整体上看，上半年的地售比虽然比较高，但因为在全年的占比较小，下半年的地价会得到有效控制，使得地售比降下来。另外，17年那会，有些地拿地的时候没限价，拿完地之后房价要限价。现在土地出让时，既限制未来的房价，也限制地价，给了一定的利润空间。这是行业层面。

说地产行业最坏的时期已经过去，利润很快会迎来触底反弹，很多地产人表示反对，其实明源君也理解。

在上一篇文章里面，明源君说过：

虽然，具体到某些房企，其整理的时间还会持续较长时间，但就整个行业来说，黑暗的隧道里已经透露出少许光亮。

如果你刚好身处暴雷的房企，或者逐渐被边缘化的中小房企……那你一定很难受。但是你不能因为自家企业不行，就觉得整个行业都不行了。

可能有人还会拿万科、中海、金地等的利润率也下滑来反驳，在明源君看来这是暂时的，等此前高价地的负面影响消除之后，利润率会有一个反弹。

在半年度业绩会，万科总裁祝九胜回答利润下降问题时，直言面对股东心情忐忑：“这就像期中考成绩出来，在复盘环节面对老师提问，思考该如何回答一样。但还是要立志坚持“长期成为好学生”的定位”。

但万科的忐忑不是这一刻才有的，调整早就已经在进行。

将万科拿地数据拎出来，其地价/售价的走势是如下图这样的。我们看到，其在2017年的比值确实很高。

▲来源：雪球博主“努力做松鼠的喻清商”

2018年以来万科的地价/售价比也有升有降，但是没有超过2017年的峰值，而且，其拿地的权益额也在逐年下降（2017年2898.8亿元，2018年3063.3亿元，2019年2811.8亿元，2020年2149亿元）。这说明管理层对高地价保持警惕。

以万科的销售额度增长速度来看，2021年之后，万科的利润率能够稳住。

俗话说，一朝被蛇咬十年怕井绳，中国香港的开发商经历过亚洲金融危机之后，普遍变得十分小心谨慎，杠杆水平特别低，一度被内地房企嘲笑胆子太小没追求。

祝九胜也在业绩发布会上说：“我们胆子小，这是我们一贯的风格”。

不止万科，被高价地折磨之后，很多房企都怕了，变得小心谨慎起来。

德邦证券以土地购置面积同比减去新开工同比予以表征，发现，历史上这两者之差与土地库存同比趋势基本一致。可是，疫情以来，开发商土地库存持续下滑。未来房企或逐步呈现「无房可卖」的态势。

▲来源：德邦证券

简单地说，从去年开始就变得十分谨慎了。由此带来的地价/房价比下降，也是非常明显的。

比如禹洲集团，今年上半年预售拿地量减少，但新增土储平均楼面价为7847元，较去年新增的平均楼面价11852元显著降低。新增土储的地货比，从去年全年的1:1.43提升至1:2.36，利润空间上升。

旭辉今年上半年合计收购43个新项目，总规划建筑面积约为770万平方米，其中企业股本权益占440万平方米，对应的土地代价约277亿元，平均土地收购成本约为6982元／平方米，而同期，其平均售价17100元/平方米！

万科因为“胆子小”，三道红线一条都没碰到，还手握接近2000亿元的现金，在今年上半年频频被成为“白马骑士”。

上半年的最后一天，万科完成了蓝光发展进军石家庄的首个项目的收购，这是去年8月蓝光用将近100%的溢价率拿下的热门地块。项目本来打算9月开盘，施工证都拿了。据了解，旁边就是万科的紫台项目，去年开盘卖的挺好，万科接盘后直接就能叫紫台三期。

……

这都为未来房企利润的反弹提供了坚实的基础。

孙宏斌说，“最近很多企业压力都很大，出了一些问题，但是确实跟政策没有关系，已经给了你三年宽限期，指标也不是很难，没有要求你降负债总规模，是降负债率。一些企业的压力可能是布局、买地或者是产品造成的，并不是政策造成的。政策可能会带来一些行业的洗牌和变化。”

现在还有一个不利的因素是，这两年暴雷的房企，还需要一段时间消化，会拖累整个整个行业的表现。

孙宏斌就直言：“亏的地要赶紧卖，卖了之后做新的事，留着亏得更多。”

这些房企当然也很想卖身自救，但是，一方面，手头好的资产已经不多；另一方面，地主家的余粮也不多。

比如，万科今年已经多次被“白衣骑士”了，但是万科真正出手的很少。

孙宏斌认为，目前基本不存在收并购市场。因为对每个企业都有负债总额的控制，现在有问题的公司都是有大量存量债的，如果去做收并购，自己公司的负债规模就超了。

“目前所有的企业无论你开什么价，我都是没有办法并购的，因为我还要同时并购你的债务。”

由于大而不能倒的神话也破灭了，即便是TOP10房企也十分注意自己的安全。比如，融创未来的关注点就是让企业更加安全，今年、明年主会把财务结构指标改善放在首位——

孙宏斌表示：“别人认为你是安全的是从三条红线指标和利息成本来看。但是，别人认为你是安全的也不一定是安全的，三条绿线的公司也不一定是安全的……我们下一步的策略就是要让自己更安全、更从容、更长期、更有价值……”

这样的策略下，融创不可能还去拿很多地，更不可能大举做收并购。

截至六月末的连续12个月，融创累计权益拿地销售比约为28.5%，其中2021年上半年权益拿地销售比约为37.9%。其预计，下半年权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。

在这样的大背景下，问题房企的消化、整理，还需要持续一段时间。对整个行业依然有负面影响，但随着典型房企的基本面持续改善，这种影响会不断削弱。像以前那样收并购之后掉坑里的情况会大为减少。

2018年，万科率先喊出“活下去”，被很多地产人调侃：危言耸听，制造概念。事实证明了万科的远见。

但是，这个行业不会消失。低谷会有，但不会一直趴在低谷底。现在是黎明前的黑夜。虽然不少地产人嘴上不认可明源君说的“最坏的时刻已经过去”，但他们并没有离开行业，嘴上说不要身体很诚实。地产行业再难，比绝大多数行业还是要好很多，何况利润率已经迎来触底回升，只是还没在报表中体现出来。