产业园区在近几年慢慢里成为了市场的热点，越来越多的开发商开始进军产业园区的开发与建设，这其中有多方面的原因，其中最重要的是政府大力推动。

这几年，华润、招商蛇口、保利等标杆房企开始进入产业领域，产业赛道成为很多房企战略布局的又一个重要方向。但是产业地产对大部分开发商来说，还是一个陌生的领域。

就拿产品设计来说，在很多地产人看来，产业园区就是厂房设计，随便设计几栋厂房，然后修几条路，再种几棵行道树，事情就结束了。其实，厂房的设计与施工都相当专业的事情，越是简单的事情，要做出专业化，更需要耐心与专业度。

下面，我们来详细分析一下，什么是好的产业园区，如何做好产业园区的设计？

什么是好的产业园区？

湖南省政府提出建五好园区：五好”即规划定位好、创新平台好、产业项目好、体制机制好、发展形象好。这个标准是主要是从政府大产业政策以及区域经济方面来讲的。

国内做产业园区的龙头企业联东对产业园业有一个五好的定义：位置好，产品好，服务好，邻里好和口碑好——五好园区。五好园区包括了园区的交通、产品设计与施工、物业管理、平台搭建和品牌营造。综合以上的观点可以对好的园区的几个维度归纳如下：

1、交通与区位

园区的交通与区位主要是体现在两个方面：一个区域属性，二是大交通体系。

区域属性主要是区域的经济支撑和区域的产业环境，大配套设置。产业园区所有在区域的经济能力可以对产业园区进行有效的支撑。相关行业的企业的聚集有利于提升产业的整体竞争力，同时上下游企业的产业链的完善也有利于互通，从而提升产业园区的整体竞争力。

2、产品

产业园区的产品的两个突出的特点是：通用性与适用性，即产品既要适应于大多数业态的共同需求，又要适应于个别业态的个性化需求。

产品的维度主要是：1）功能合理，能够适应不同工业业态的基本需求，能够适应不同工业流程的空间需要，2）安全耐用，项目能够适应工业生产、产品研发以及日常办公的承载需求，结构合理，产品耐久。3)美观舒适，产品的立面及形体优美，具有非常好的美感，室外和室内空间舒适，体验感比较丰富。4）成本合理，合理的成本支出，可以保证项目的销售以及后期使用维护，提升产品的竞争力。

3、物业

园区的物业主要包括基础设施和增值服务。物业基础配套设施主要是吃饭、住宿、休闲、健身和培训等，基础配套设施的好坏将直接影响到产业园区的持续运营，同时也涉及到园区的发展以及员工稳定。增值服务包括金融，税收、技术、以及科技方面服务，主要是包括人才培训，技术支持，科技宣传等方面。

4、平台与品牌

园区平台与品牌既是开发商运营的基本要求，也是入驻企业后期持续经营的基础，两个方面相辅相成，互相影响。开发商负责将园区打造成一个具有多种资源融合，各个产业互补的产业平台，各厂家通过良好的经营，使园区充满活力。园区具有一定品牌效应，成为企业经营的一个良好名片。

产业园区应该如何设计？

产业园区的设计和运营是一个整体的，一个好的园区，既需要好的设计，同时也需要有好的运营，但是好的设计是运营的基础，只有通过不断的优化设计，使产品日臻完善，才能使园区后期运营有一个比较好的物理平台。相反，一个差的设计也会给后期园区运营带来极大的负作用，甚至使后期的运营无以为继。

一个产业园区设计把控主要从总图、交通、厂房平面和厂房立面几个方面去把控。

1、总图

产业园区的总图设计主要包括四个方面，厂房的层楼，层高，厂房的品类和总图的布置。

厂房层数

厂房的层数和产业园的产业相关。不同的产业对厂房的要求不一样。

多层厂房主要适用于较轻型的工业，在工艺上可以利用垂直工艺流程，或利用高楼层创造比较较合理的生产条件的工业。结合我国目前情况，较轻型的工业采用多层厂房是首要的先决条件。如纺织、服装、针织、制鞋、食品、印刷、光学、无线电、半导体以及轻型机械制造及各种轻工业等。

不少工业，为了满足生产工艺条件的特殊要求，往往设置多层厂房比单层厂房有利。如精密机械、精密仪表、无线电工业、半导体工业、光学工业等等，为保证精密度需设置温湿度稳定的空调车间、为保证产品质量需作高度洁净车间、或需其它特定条件的内部要求等。如空调车间采用单层厂房时，地面及屋面会大大增加冷负荷或热负荷条件，若改为多层厂房则可将有空调的车间放在中间层，可减少冷热负荷；又如要求高度洁净条件的车间，在多层厂房中放在较上层次容易得到保证，而设在单层厂房中则难以得到保证。

一般的厂房如果采用重工业的话，大部分只能上二层，三层只能当办公用，由于江苏的产业重工业比较多，对荷载要求比较高，一般采用的都是三层的厂房。如果采用轻工业，厂房上四层以上也没有什么问题。浙江的产业以轻工业为主，万洋在浙江的很多项目都做到了五层，甚至还有更高楼层的。主要还是与产业形式有关。

层高

决定层高有的两个方面的因素，一是当地政府的规划管理条例里对厂房容积率的要求。另外一个是相关产业对于层高的要求。

各地对于容积率规定对于层高的要求都不一样，下面以两个地方的规定举例说明(其他地方的可以参考当地的规定)：

按照《浙江省工业项目建设用地控制指标(2014年)》的规定，厂房层按照8米计算，超出8米的需要计算容积率。

江苏苏州市则将工业分成一般工业研发以及工业厂房类。

一般工业研发类的建筑按照层高4.5m进行控制：

一般工业厂房的层高则按照8m进行控制：

所有的项目在进行设计之前，先要了解当地规范条文对厂房层高的控制性要求。按照项目的容积率，当地政策规定选技合适的层高。

另外就是要确定项目的产业属性，然后根据项目的产业属性以及项目所在地的规范要求进行项目的层高设计。一般厂房分为需要设吊车和不需要设吊车的类型。

当厂房一层需要设置吊车的时候，吊车的高度计算简图尺寸如下：

▲图一：厂房高度下吊车高度的关系

以上各项数值的参数如下：

柱顶标高H = H1 + H2+C

轨顶标高H1 = h1 + h2 + h3 + h4 + h5

根据《厂房建筑模数协调标准》的规定，柱顶标高H应为300mm的倍数。

h1--需跨越的最大设备高度

h2--起吊物与跨越物间的安全距离，一般为400～500mm

h3--起吊的最大物件高度

h4--吊索最小高度，由起吊物件的大小和起吊方式决定，一般＞1米

h5--吊钩至轨顶面的距离，由吊车规格表中查得

H2--轨顶至吊车小车顶面的距离，由吊车规格表中查得

C--小车顶面至屋架下弦底面之间的安全距离，应考虑到屋架的挠度、厂房可能不均匀沉陷等因素，最小尺寸为220mm，湿陷黄土地区一般不小于300mm。如果屋架下弦悬挂有管线等其它设施时，还需另加必要的尺寸。”

以5T吊车为例：H2+H5=1.5M,

C取值为300mm，h4最值1.2m的情况下,层高8m的厂房，按照700mm梁高，最后的吊物高度为：8-0.7-1.2-0.3-1.5=4.3m。

工厂的生产工艺会决定厂房的最终的层高，一般根据有关工艺设备高度，起吊物及其起吊高度计算出起重机的轨顶标高来确定。

对于设有桥式起重机的厂房，起重机的轨顶标高一般不低于6m。对于设有梁式起重机的厂房，起重机轨道标高一般不低于5.4m。

由此可以推算，当底层需设置梁式或桥式起重机时，层高可采用7.2、7.8、8.4 （m)。

对于不带吊车的厂房，层高主要是依据是项目的销售需要，以及是否考虑顶层隔层的问题，可以采用7.2m，7.5，8m和9m几种形式。

现在市场一些主要的产业园区的厂房的层高如下：

▲表一：几个典型产业园层高统计

厂房品类

厂房一般分为四类：独栋、双拼、三拼（四拼）、以及分层厂房。从客户的使用来看，独栋是最受欢迎的产品，其次是双拼，三拼。分层厂房一般应用于可以上楼的产业，一些轻加工的产业。

从售卖的价格来看，独栋的价格最高，双拼的价格会略低。独栋厂房的优势是没有公共楼梯，没有公摊，有非常好的独立形象。备受客户青睐。

但是独栋厂房往往比较耗容积率，消耗土地面积，所以很多的开发商在做独栋的时候做成类双拼的形式，既一层采用双拼的形式，在二三四层采用独栋的形式进行分开，这样既有独立的形象，同时也没有浪费一层保贵的资源。

下面是一些典型厂房的平面图：

▲表二：不同套型厂房图示意

独栋厂房一般采用一层联结，其他层分开的方式，这样可以尽可能多的利用一层的资料，提升产品的竞争力。

总图布置

工业园区的建筑总图的分布方式有以下几种：

a、阵列式

阵列式的建筑的分布采用横平竖直的均质分布方式，这种排布方式的优点是排布的效率非常高，可以适合不同地块。厂房之间的间距也比较好控制，但是产品形态也比较单一。

缺点是空间过于规整，缺乏体验感，层次感。厂区内没有像样的景观，整体品质比较差，不适合产品形象的包装。

▲图二：阵列式厂房总图示意

b、阵列式加中央景观的方式

这种总图布置方式利用道路，建筑的自然围合，形成相应的道路中心景观和局部中心景观，这样既可以利用阵列式的效率优势，又可以利用自然的道路与围合的空间形式局部的景观体验感。

▲图四：阵列式加中央景观总图示意

c、围合庭院式

围合庭院式采用不同的建筑组合形成一个带有中心景观的庭院，同时利用道路以及建筑物之间的间距，形成不同层次的空间关系。

厂区的设计与布置可以使空间更加丰富，体验感更好。

▲图五：围合庭院式总图示意

从以上的几种方式来看，产业园区的不同的布置方式各有优劣，需要针对不同的项目采用不同的方式。对于一些高容积率，成本控制比较高纯工业生产的项目，可能采用阵列式加中心景观的方式，这样既可以满足地块的高容积率的要求，同时也可以适度做一些景观。

对于一些容积率不太高，对环境要求比较高，品质要求比较高，带有工业研发和工业办公性质的用地，可以采用庭院式加中心景观的布局方式，这样可以确保产品的品质。

2、交通

由于产业园的交通将会影响到厂房的使用，产业园的交通设计是产业园设计非常重要的一环。产业园的交通设计主要包括三个方面：道路的分布、道路的分级和道路的转弯半径。

道路的分布需要遵循的一个原则是：货车需要到达每一个厂房的货运口，这样才能保证每个厂房都有比较好的运货通道。同时减少货车进入场地内的拐弯所调头，减少货运在厂区内流通的障碍。

另外，道路的分级非常重要，层次分明的道路分级，有利于形成多层次、全环通和不同功能的道路体系。以下是各级道路的宽度要求：

▲表三  不同等级道路宽度

注1：主干道－生产区主要入口通往主厂房或办公楼的入厂主要道路；

注2：次干道－连接各生产区的道路及主厂房四周之环行道路；

注3：支道－车辆和行人都较少的道路以及消防道路等；

注4：引道－车间、仓库等出入口于主、干道或支道相连接的道路；

注5：人行道－只有行人来往的道路；

注6：车间引道宽度应与车间大门宽度相适应，转弯半径不小于6m；

注7：在场地困难时，次干道最大纵坡可增加1%；主干道、支道、引道可增加2％，但在海拔2000m以上地区不得增加；在寒冷、冰冻、积雪地区不应大于8％。

▲表四 厂区不同的道路分级不同车辆的拐弯半径

另外，机动车出入口距城市道路交叉口、桥隧坡道起止线应大于50米。居住区道路红线转弯半径不得小于6米，工业区不小于9米，有消防功能的道路，最小转弯半径为12米。消防车道转弯半径为12m。

下面是一张厂区的道路分图，主要是道路分布如下：

红色的主干道为货车通行车道，可以直接园区内的所有厂房，车道宽度7.0m以上，适合各类货车通行。这类车道的拐弯半径需保证为9m以上。

蓝色的道路是小区的支路，宽度大于6.0m，可以通行一般的货车和普通的微型车，适合场区内的货物运输以及车辆通行。这类车道的拐弯半径可以设置为6m以上。

其他的道路为三四级道路，可以按场地去控制，所以的车道尽可以都满足货车和客车的通行，也可以按照不同的道路级别进行规划。

▲图六：产业园道路分级规划图

3、厂房平面

标准厂房的使用对象以小微企业比较多，小微企业的特点是厂房的功能要求丰富，里面的功能包括研发、教育、展示、生产、销售都就可以在一栋标准厂房内完成。

在产业园区的标准厂房里，货物订购，和出售都是在网络上完成的，订货商只要来到厂内，通过参观展示空间不仅可以全面了解该企业的风貌，还可以身临其境的看到产品研发，生产和出厂的过程，并且可以马上下单，也许在他们去之前货物已经德前到达了。这样的形式大大提高了成交率，并减少了时间，降低了成本。

基于标准厂房的统一性与多样性兼具的特点，厂房的平面设计主要包括三个方面：生产流线的布置，辅助功能用房的布置，柱柜柱跨的选择和结构荷载的选择。

▲图七  厂房设计的基本要素

①出入口

②户内楼梯

③设备平台

④卫生间

⑤货梯

⑥吊装平台

⑦公共楼梯

a、生产流线的布置

生产流线的空间布置尽量简单，规整。最好呈一字形布置，开间跨数多，进深跨少，减少无效的空间。

另外在流线布置上，尽可能考虑竖向物流的组织，使货梯和平面布置有比较好的结合。

b、辅助用房布置

厂房的主要辅助功能用房最好布置于厂两侧，这样便于形成内部大的操作空间。货梯与主要的道路紧临，确保货物运输的转弯半径。如果货梯考虑做客梯的话，也可以和厂房的出入口结合起来，形成独立的门厅，这样可以让项目的各层分开出租，分开使用，提升项目的利用率。

考虑到后期存在着使用其他功能的可行性，厂房的卫生间只需要留好位置以及上下水布置。卫生间及楼梯尽量采用自然通风和采光的形式。

吊装平台的采用卷帘门，每层设置。门的高度尽量高，方便货物的进出。

c、柱距、柱跨的选择

厂房的柱距选择涉及到三个方面的因素：工艺流程要求、车库布置和结构成本。从工艺流程来讲，越大的柱距，往往工艺布置更灵活，但是柱柜越大，结构的成本也会越高，造价会高。从结构成本的要求来看，柱距选择7.5m左右是一个比较经济的数据。

另外，如果工业设置地下室的话，需要考虑地下车位分布的合理性，柱距一般选择8.1m或者8.4m。

▲表五：不同产业园柱网尺寸统计

从以上的数据来看，大部分开发商还是选择了8m的柱距。这个柱距在成本以及工艺流线的适应性方面是比较合理的。

d、厂房套型面积

从市面上的产业园区套型面积来看，独栋的面积一般在2000m2——5000m2，双拼或者三接的户型一般做到1500m2——3000m2,分层厂房一般做到600m2——1000m2。

套型面积和产业以及客户的购卖能力密切相关，市场没有一个定论，需要与当地市场相结合。

4、建筑立面

产业园的立面在人们印象中一直是比较呆板，缺乏生气。这里面主要是有三个方面的原因：一是工业考虑到生产流程的需要，工业生产往往需要空间比较方正，方便组织整个工艺流程。二是厂房的成本控制一般比较多，厂家往往更关注成本售价，对厂房的美感关注度不高，也不愿意为厂房的美学功能买单。三是工厂的使用寿命比较短，后期会有流转需要。

随着中国的经济水平的提升，人们对于产业园的重视，产业园作为城市的一部分，不但承担着工业生产的任务，同时也承担起城市公共空间和社区交互空间的作用。大量的人在厂区内工作，生活，对于产业园的客观需求也越来越丰富和具体。产业园的立面设计也不断地适应社会经济活动的变化，也越来越富有设计感和亲和力。

由于产业园平面的往往采用比较方正的布局，上下层变化不大，且受制于项目成本的考量，产业园的立面创新不像住宅和公共建筑那么有灵活度。但是通过一定的设计手法以，也可以让产业园变化丰富多彩。

从目前市面上的产业园来看，产业园立面的创新主要基于以下几个方面:

1）建筑形体不变化，对立面细节做优化

2）建筑形体不变化，采用新型的材料和色彩

3）对建筑的形体进行创新

a、建筑形体不变化，对立面细节做优化

通过立面细节的优化达到丰富目的。厂房的立面元素主要包括以下几个方面：

▲图八  工厂立面基本要素

从立面的细节来看，决定厂房立面形态的大部分因素主要是窗户和大面墙体材质与形态。优化立面形态的主要方向是墙户以及大面积的墙体的材质与形态。

从门窗的效果来看，主要有以下几种方式调整立面形态：

▲表六：不同形式的立面处理手法

a、建筑形体不变化，采用新型的材料和色彩

很多的创意产业园区的改造都采用这种手法设计，立面的材料可以是彩色涂料、玻璃、面砖和装饰性幕墙。这种立面的营造手法比较简单，成本也不算太高，不同的立面材料营造一个充满温馨与和谐的园区，从而改变以前工业厂区的平淡乏味的形象。

b、对建筑的形体进行创新

对建筑形体进行创新可以很好的体现个性化的要求，使项目具备独特的个性与竞争力。产品形态的创新会降低产品的标准化程度，同时也会增加项目的建造成本。

▲图九：建筑形体丰富的产业园区案例

从以上几个立面营造的方案来看，采用立面细节处理的成本最低，对平面影响最小，也方便大规模的标准化设计。利用新型材料和形体创新的适合于建造个性化的产品，但是相对成本比较高，也不方便大规模推广。

产业园区的是一个和生产以及生活联系紧密的产品，需要在设计过程不断与招商及运营部门沟通，并不断在后期运营中进行反馈，才使产品真正做到通用性与适用性的完美结合。