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现在的TOP房企,20年后会变成啥样?
作者:凌峰

国人做事,通常十分注重师出有名。因为“名不正,则言不顺;言不顺,则事不成近几年,房地产行业掀起了“去地产”的浪潮,各房企纷纷将“地产”“置地”“房地产”去掉,改成“集团”“发展”,以匹配公司多元化发展的格局,或战略规划。
 
虽然名字改了,但地产开发还是这些房企最最核心的板块,而且还会持续较长时间。不过,明源君相信,10年,20年后,一些房企将变得跟现在大不一样,甚至可能进化成一家别的公司。
 
11月12日,绿地控股就发布公告,宣布:根据证监会核准,公司所属行业类别已由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。绿地之所以能更改行业类别,在于其基建等非房地产业务占比不断提升——基建产业营收在2020年和2021上半年分别占51.19%和55.65%。所以,虽然其地产开发板块的销售额位列十强,但根据《上市公司行业分类指引 (2012年修订)》(证监会公告[2012]31号)的相关规定,其已经属于“土木工程建筑业”。
 
绿地已经做出表率,其他现在仍以地产开发为主业的房企,20年后,会成为一家怎样的公司呢?
 

碧桂园
建筑机器人巨头
 
2018年7月,博智林机器人公司设立时,业内外有颇多质疑之声——一个做地产开发的外行,能造出什么机器人!
 
现在来看,可能要被打脸了。截至10月底,博智林已经有18款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖18个省份近120个项目,累计应用施工面积超过450万平方米。
 
20年后,碧桂园还真有可能成为一家以建筑机器人研发、生产和销售等于一体的智能建造与建筑工业化整体解决方案提供商。先别急着反驳,等我说完——
 
首先,建筑机器人的市场十分广阔。
 
长期以来,建筑行业都是世界上数字化、自动化程度较低的行业之一。可是,现在年轻人越来越不愿意去工地,建筑工人老龄化严重。
据北京市住房和城乡建设委员会统计,2007年北京建筑业一线作业人员平均年龄为33.2岁,2017年为43.1岁。
 
不止中国这样,欧美国家同样如此,据美国劳工统计局2019年发布的数据,2018年美国建筑业新增岗位达33万个,但80%的建筑公司都无法找到合适的建筑工人。
 
未来,这些空缺都将由建筑机器人补上。而建筑行业体量非常大,2020年中国建筑业签订合同额达59.5万亿元,全国建筑业总产值263947亿元,全国建筑业房屋建筑施工面积149.5亿平方米。这是一个无比巨大的市场。
 
其次,碧桂园已经拥有了核心技术。
 
“碧桂园集团在短短近三年时间里,针对BIM、装配式建筑和建筑机器人领域投入了大量的研发资源和人才,开展全面的研发,目前已经交付了大批量的机器人,走在了全国乃至世界智慧建造和建筑机器人领域的前列。”
 
以上,是中国科学院院士、清华大学人工智能研究院院长张钹在接受媒体采访时,对博智林的评价。
 
目前,国内鲜有企业入局建筑机器人这一赛道,碧桂园先人一步,未来在核心科技掌控、行业标准制定、市场份额抢跑等多个维度,都将占据优势。
 
截至2021年10月底,博智林已递交的专利有效申请3422项,获授权1543项……已搭建系统化的研发、制造、应用体系……其中,导航、视觉、多机调度等技术填补了建筑机器人领域的空白。
 
最后,智能机器人的应用十分成功。
 
建筑工人干的是脏活、累活、危险活,建筑机器人可以解决这些痛点,但是,一项技术、产品,能不能大规模推广应用,最终还是效率说话。
 
在这一点上,博智林推出的机器人表现也很惊艳。
 
如测量机器人,工效为人工的2至3倍,测量精度在±1mm内,作业效率与测量准确率大大优于人工;混凝土施工机器人产品线由智能随动布料机及地面整平、地面抹平机器人组合而成,通过联动施工,整个混凝土班组人员可由原来的12人减少至8人。
 
有市场,有技术,有优秀的实战表现,不牛都难!
 

旭辉
地产基金巨头
 
跟我国开发商大包大揽不一样,美国房地产行业是专业和精细化分工,每一环节部门通过完成各自的任务获取利润,是一条横向价值链,真正的主导者是资本和发达的各类基金。
 
美国上市的各种REITs的市值,是地产开发上市公司的7倍左右。20年后,我国的城市化早已进入成熟期,必然也会是存量占据主导的格局。
 
对此旭辉早有布局,一方面发力商业地产、长租公寓;另一方面,2017年,由旭辉作为实控人,成立了房企系的基金管理人——旭辉晨曦。
 
到2020年,旭辉晨曦基金的管理规模已经达到400亿,成长速度远超很多老牌的房企系地产基金。
 
很多房企搞财富管理公司也好,地产基金也好,最后都难逃自融。但旭辉晨曦基金总裁周昕宇在多个公开场合谈到,旭辉晨曦基金不投旭辉操盘的项目。
 
这应该是其快速成长的一个非常重要的原因,因为不投“自家”的项目,在做判断时才可以尽可能做到客观,真正锻炼出投资的眼光。
 
另外,明源居还注意到,目前,旭辉晨曦基金80%的资金投向增量开发,20%投向存量,可谓当下与未来兼顾。
 
按照当前的成长速度,20年后,旭辉晨曦基金的规模极可能超过旭辉地产开发板块,成为一家地产基金巨头。



万科
投资集团
 
去年以来,陆续有房企将营销职能独立出去,成立营销公司,引发了业内好一顿关注。其实,万科早在多年前就玩过了。
 
早在2015年7月,万科上海区产品管理部门就被整体撤销,所有员工转为外部事业合伙人,新成立的设计公司万科占股40%。此外,广州万科工程部、厦门万科设计部等也一样。甚至当时一些预备剥离但还未剥离的团队,比如厦门万科营销部,也提前接起了外单,为新公司积累生意。
 
2016年春节前夕,时任万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文在闭门会议中还宣布:“我们计划把区域范围内所有地方公司的设计部、营销部、工程采购部和成本部从万科剥离出去,以团队为单位创建各自独立的公司。未来,万科只是这些公司的股东之一。” 
 
虽然,之后万科的变革没有那么夸张,但是,万科在成为投资公司的道路上,一直在前行。
 
文化领域、医养领域、银行(徽商银行)、互联网出行(优步中国外)、商业地产(收购印力商业平台)、物流地产(组团私有化物流龙头普洛斯)、文旅(和知名酒店度假村运营商悦榕集团成立合资平台)、易居、链家……万科的触角,延伸到了各个领域。
 
对此,万科的解释通常是:基于万科城乡建设与生活服务商的发展战略。这个战略,可以包罗万象,这也是“美好生活”的应有之义。
 
新业务内部赛马的模式太过消耗时间,通过外部收购要省事得多,譬如商业地产和物流地产,万科通过收购印力和私有化普洛斯得以迅速占领相关市场份额。
 

▲来源:万科财报
 
截至2020年末,万科长期股权投资的金额已达到1400多亿。明源君相信,万科还会在这条路上一路狂奔,最终让自己变成一家很轻的投资公司。
 

美的置业
装配式建筑服务商
 
近年来,各房企都在强调产品力,可是,研究显示,整个行业的产品质量不仅没有提升,而且还有一定程度的下降。

产品质量差,原因是多方面的,很重要的一个原因是建筑行业大量工种源自手工作业,不仅低效,而且随机缺陷多。
相比之下,制造业是完全标准化、流水线生产的。这也是美国、日本的房地产市场产品质量问题少的奥秘:他们一栋住宅有一半用预制构件组装完成,预制构件率最高达到80%以上! 
 
要更高效、高质地盖房子,就要向产业化发展。对此,美的置业在2019年提出了“一主两翼”战略,真正开启用制造业的方式造房子。并且,将建筑工业化和智能产业化结合了起来。其中,智慧产业营收在2020年已经做到七八亿,而且利润率比地产主业还高!

营收中有很大比例是第三方业务,碧桂园、恒大、保利、融创等,都是其重要合作伙伴,截至2020年上半年,已服务50强房企中的18家。
 
 
在建筑工业化方向,美的置业主要聚焦装配式建筑和装配式内装,早在2020年已在全国布局了5个装配式建筑工厂和1个装配式内装工厂。不仅能助力美的置业更高效高质地造房子,还能接订单,向第三方输出PC构建等产品。
 
佛山的美的置业总部大楼19层办公区,就有一个98平米的精装智慧样板间。除了全屋智慧家居外,其天地墙全部采用装配式内装构件干法作业安装而成。整个样板间仅靠5个安装工人,花了短短25天时间就全部完成。
 
由于全干法作业不产生噪音、粉尘和有害气体,因此不仅不影响正常办公,甚至即便一墙之隔的办公区,很多员工都不知道在他们办公同时,旁边样板房正在装修!
 
据了解,佛山和徐州的装配式工厂,产能已经发挥到最大。拥有深厚制造业基因的美的置业,有着产业链的资源及供应优势,20年后,很有可能成为一家装配式巨无霸公司——如同美的集团在家电行业一样——为建筑建造提供各种标准配件。
 

龙湖集团
最大的收租公司
 
2000年,龙湖成立商业管理部,进驻观音桥商圈开发“北城天街”项目时,业内的质疑声不绝于耳。甚至认为,这个项目会拖垮龙湖。
 
因为对商业地产的投入,龙湖的销售规模增长似乎慢了点,但企业经营是马拉松,最近两年,龙湖又成了行业标杆,连华润置地也要全面向龙湖学习。
 
一家企业的基因,形成于创始之初。吴亚军早年研究了国外及中国香港房地产公司的各种死法,发现它们有个共同点,就是敢于借“贵”钱,于是立下规矩:不借贵钱。
 
一家民营企业,要想借到便宜的钱,财务就要十分健康,这意味着总体借贷规模不能过大。

优秀的财务表现,不仅是一种能力,更源于选择。
 
恒隆地产在上世纪80年代经历激进扩张的教训之后,开始逐步加大出租物业比重。低负债,稳定的现金流,让恒隆在1997年亚洲金融危机中一战成名,危机后,其在香港地产界的排名一下跃升至前几位。
 
现在回过头来看,龙湖“另类”的选择无比正确。
 
目前,龙湖可谓民企规模房企里面“最安全”的。截至今年上半年末,其现金比率为20.98%,现金短债比更是高达3.91。
注意,这里所说的现金,指的是企业在银行账户上不受限、可立即调动的资金。龙湖的“粮草”,可谓十分充足。
 
2018年年会上,邵明晓首次提出“空间即服务”。今年7月,龙湖在内部提出了一个目标:2024年经营性业务收入迈过1000亿元,与开发业务并列千亿级。这个目标比较远大,但并非没有实现的可能——2021年上半年,龙湖集团物业发展业务的营收增速是14.6%,物业投资业务实现租金的收入增速则是42.4%。
 
照此来看,最多10年后,龙湖的经营性业务收入,就会超过地产开发的营收,成为一家以租金收入和运营服务收入为主的公司。


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