一批地产利好政策真的落地了！机会稍纵即逝，房企赶紧抓住

作者：凌峰

“百强房企有多少会躺下？有人说50%的百强房企会躺下，我的观点是70%、80%的百强房企会躺下。”这是地产大咖吴建斌在最近一次公开授课中的观点。

很多人觉得，吴建斌的观点危言耸听。明源君倒觉得，吴总的本意不在于吓唬大家，而是要大家转变增长方式，将企业的安全经营提到更高的高度。

9月以来，有一系列的利好政策落地，但很多房企还是觉得艰难，一是因为病来如山倒，病去如抽丝，长久积累的问题，解决需要时间；二是最近一轮的松绑跟以往大不一样，过去是春风一吹，所有的房企都满血复活，这一次是精准的政策松绑，机会只会留给有准备的房企。

吴建斌等大佬就判断，类比去年面对疫情冲击，政府给了5个月的宽松周期，最近的政策松动，大概率也只是短期动作，只有3-5个月的时间，各房企一定要抓住这个短暂的窗口期。

抓住窗口期，加快沟通

争取银行开发贷等支持

11月19日，网上流传出了几张图片，核心内容是某银行总行发文要求各分行加大房地产开发贷的投放。这则消息，瞬时让地产股进入狂欢。

因为房地产开发，是重资金行业，没有资金的支持房企想风生水起根本不可能。今年以来不少房企陆续陷入困境，就是因为无法借新还旧，债务违约了。如果银行能加大放贷力度，那房企的窘境，就可以大大的缓解。

根据财联社的报道，10月房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元。其中，房地产开发贷款环比多增500多亿元，个人住房贷款环比多增超千亿元。金融机构对房地产行业的融资行为明显改善……预计11月份仍将保持环比增长态势。

上述流传的截图，相当于是进一步确认了“11月份仍将保持环比增长”。

11月19日，中原银行就相继与正商集团和建业集团签署银企战略合作协议，分别向两家公司集团及其子公司提供意向总额不超过人民币100亿元的综合融资服务。

100亿元，无论对正商集团还是建业集团，都是十分珍贵的。正商集团董事长张敬国在致辞中就指出，相信这次战略合作协议的签订，不仅会为正商注入新的生机活力，也将有效提振我省民营企业的信心。

这两家房企能得到支持，是因为他们都是河南本土十分重要的房企，正商集团的销售面积和销售额连续多年位列郑州第一；建业集团连续三年位列河南省纳税金额第二名，拥有10万员工及家属、年5000万商业客流……地方政府显然不希望他们出问题。

这么想的地方政府显然不止河南，根据财联社11月24日报道，成都市住建局发布“关于精准应对疫情冲击，全力实现年度目标的通知”，其中包括：协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷展期、降息。

这也跟上述流传截图的内容对应了起来。四川一家本土房企的老总告诉明源君，政策落地之后，终于长舒了一口气。

类似的政策，已陆续在各地落地，只不过没有那么高调而已。不过，正如开篇所说，这一次是精准的政策松绑，所以，需要房企主动争取，抓住机会。

对此，吴建斌在其演讲中也提到，现在银行也受到两道红线管理，这个时间点这个措施可能不太合适。但如果银行稍有松动，就加快沟通，利息高点也可接受，关键是先谈妥条件，以免节外生枝。

一百强房企老总告诉明源君，自家的孩子自家疼，各房企可以重点与大本营所在地的银行加强沟通，争取获得支持！

而几家大行的工作人员也告诉明源君：相比之下，涉房贷款还是十分优质的，不良率低，银行业也愿意在监管红线内积极放贷，最近放贷的力度和速度都明显加快。

调整施工的节奏

高效使用预售金

很多房企帐面有几百亿资金，但是绝大部分处于被监管的状态，因此，几亿美元的债都还不上。监管，是因为地方政府担心烂尾。

要缓解房企紧张的资金状况，银行很金融机构的放贷十分重要，房企自身的造血能力，也非常重要。

因为我国房地产开发企业到位资金中自筹资金、定金及预付款分别占到了总额的三分之一，国内借贷和个人按揭贷款平分剩余的三分之一。

上面提到的成都住建局发布的通知，还包括——

放松对楼盘项目的预售资金监管限制。房地产企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。除此以外，成都还提出要提高房地产审批效率，实行价格指导、预售许可、开盘销售等全流程限时办结，将总体审批时限压缩三分之一以上。

此前，义乌（10 月 20 日）、哈尔滨（10 月 9 日）、徐州（11 月 2 日）等地，都相继下调了预售门槛，这等于也一定程度上降低了预售资金支取的门槛。

比如，哈尔滨的文件指出，企业可按栋申请商品房预售许可证，同时要求，2022年12月31日前，对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，满足返还条件的，应尽快予以返还。

更有意思的是成都，早在11月1日，成都市住房和城乡建设局官网发布一则消息，事关商品房预售款监管，有激励措施，但也有有违规的处理。简单地说，有紧有松。仅过了三周，松的部分又多了一些。

如何将这一政策，变成企业的真金白银？多家房企老总告诉明源君：一是，整体上，将交楼期限较长的项目停掉，用有限的资金保证近期的交楼任务，这，一方面可以提振市场——特别是潜在购房者对公司的信心，另一方面，可以减少沉淀资金的规模，加快资金的流转；二是针对单个项目，像哈尔滨这样可以按栋申请预售的，对相应的工程顺序和进度做出适度调整，争取尽快并且尽可能高比例的支取预售金。

限价开始放宽

拿地的好时机

过去几年的大行情，催生了房地产行业一大批黑马。但是与之相伴而生的是，维权也越来越多，交付即维权的项目，数不胜数。

原因是多方面的，其中之一是限价。明源君在调研时，听到大量吐槽，都大同小异——我们也想盖好房子，但是公司要冲规模，速度要快，另外，限价条件下要不亏或者少亏，只能螺蛳壳里做道场了……

如今，这一局面，也正在得到改善。

早在11月2日，广州的土拍，部分住宅用地出让时，就取消了限价。最近，杭州市规划和自然资源局正式挂出了第三批集中出让土地，原有新房限价被打破，多个板块限价普涨。

根据杭州的预公告，第三轮集中土拍有51宗涉宅用地，为了吸引房企参拍拿地，杭州恢复了预勾地，取消“竞品质”（改为“定品质”），降低了地块的起始楼面价（针对前期流拍的地块）和封顶溢价率（从15%降至10%），给房企创造更多利润空间，而且还拿出了不少“压箱底”的货源，主城核心板块的优质土地占比罕见地超过了50%，比如桥西拱宸桥地块、申花巨无霸地块、武林新城地块等。

一份流传出来的杭州第三批集中供地预勾地名单显示，杭州此次推出的主城核心地块颇受欢迎，基本都获得了6-10家房企预勾地。

一方面，优质、“低价”的土地，是房企重要的生产资料；另一方面，此轮地块出让公告后，杭州至少有13个板块的新房限价上涨了，涨幅最高的板块，每平米涨了2000元，最低的一平米也涨了数百元。

限价，总体上抑制了市场的狂热，但在市场逐步回归理性之后，限价上调，降低了一二手倒挂的程度，楼市‘打新’红利将缩小，同时，房企的利润能够得到修复，这有利于住宅回归产品、回归品质。

对尚有能力拿地的房企来说，能以合理的价格拿到优质地块，无疑极好；限价上调，也给能做好产品的房企，更多的施展空间。

现在不缺房子，缺的是好房子。多位杭州房地产业内人士预计，此轮集中供地形成的新价格体系，或重塑杭州楼市。

杭州是“卖地大户”，近年来卖地收入位居第一，其限价上调非常具有风向标意义，明源君预计后续还会有更多城市跟进。

利用好新增融资渠道

为还债和并购做准备

近期监管层释放的地产利好，真正落到实处的，除了上面这些，还包括：新增房企融资渠道，例如ABS、中票等，而且并购债务可以不全记入“三道红线”。

此前，市场传言的“房企计划在银行间市场发行债务融资工具”早已有实质性进展。11月11日，保利发展披露要在银行间市场发行20亿元的中期票据；招商局蛇口在12日公告2021年度第一期中期票据发行方案，拟在银行间市场注册发行30亿元中期票据。光明地产2021年度第三期中期票据发行方案显示，拟采取发行金额动态调整机制，基础发行金额为人民币1亿元，发行金额上限为人民币5.8亿元……募集资金拟全部用于偿还18光明房产 MTN002 本息。

明源君接触的一些优质民营房企，也在积极准备，争取获得更多融资。

一方面，房企海外债发行在2017-2020年快速增长：2017年房企海外债融资总额为2193亿元，2018年为3435亿元，2019年为4313亿元，2020年达到峰值4540亿元。

今年，部分房企违约，导致美元债下跌，影响到房企的评级。但今年还不是美元债还债的最高峰，明年才是。2022年房企海外债到期规模3560.2亿元。按季度来看，第一、二季度合计到期余额较高，分别为983.3亿元和983.9亿元。

即便没有美元债的房企，当前多储备一些余粮也是十分必要的，因为明年一旦有新的房企还不上美元债，市场情绪难免陷入悲观，让其他房企跟着躺枪。

另一方面，目前承债式收购，不再计入“三条红线”，明年会有大量的收并购机会。招商证券在研报《房地产行业2022年度投资策略：“烦恼”与“幸福的烦恼”》就指出：

明年或开启中国房企并购大年，复盘美国房企从上世纪80年代集中上市后历经的3次并购浪潮，次贷危机后的并购更具借鉴，后续行业优胜劣汰将明显化，同时，集中度提高的方式将由过去的比拼周转和杠杆转为比拼内生价值创造能力，“好项目、好对价”或逐步出现……

提前准备好子弹，可以捡到更多便宜货。当前，诸如仁恒等稳健房企的团队，就在到处飞看项目。

小结

随着各种利好政策相继落地，整个行业告别极度深寒走向复苏是大概率的事件。但在行业规模缩减的淘汰赛中，只有财务过硬，拥有低廉融资成本的房企，才有可能在这场角逐中受益，并实现完美的反超。

即便如此，也不能大意。按照目前的态势，房企渡过难关后，还是按照大政的方针不会改变。所以，房企要赶紧抓住这难得的窗口期，有所作为。