央行降息！货币政策发力！2022地产将触底反弹？

作者：凌峰

一如市场此前的预期，昨天降息了！1年期LPR由3.8%降至3.7%，5年期以上LPR由4.65%降至4.6%。其中，5年期以上LPR是2020年4月20日以来首次调整，1年期LPR则已是第二次调整。

对此，市场一片欢欣鼓舞。明源君认为，所有的房地产从业者、产业链上下游、投资者及购房者，确实有理由感到振奋。此前的降准、1年期LPR下调，对房地产行业只有间接利好，此次则是直接利好，因为5年期以上贷款中房贷占了较大比重。

去年以来，在一系列政策呵护下，近期，房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态……此次降息后，未来仍有降息、降准的空间，根据政策传导周期，及量价关系规律，房地产市场有望在今年6月触底回升。

▲来源：央行、明源地产研究院

降息，为房地产注入了强心剂

将加速2022年市场的信心重建

1月17日，央行发布公告称，中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作（OMO）的中标利率均下降10个基点。

对此，市场此前普遍预期，5年期以上LPR也会下调10个基点，最终，实际只下调了5个基点，似乎低于预期，不少人对此感觉失望。明源君认为，大可不必，一方面，当前形势下下调就是积极信号；另一方面，未来有进一步降息降准的空间，不要急。

首先是对市场信心层面的刺激。

上周一，随着一张三无截图在市场上传播，投资机构、房企和地产人瞬间集体高潮，连一些暴雷房企的股和债也随之飘红。

这张截图说的是，一家国外的数据分析机构透露，央行在去年12月份的一次会议上，要求保利、华润、金茂等9家国央企牵头，通过收并购项目的方式，为有中高风险的房企提供流动性支持。

由于截图里，牵头和需要支持房企的名单都列出来了，让很多人都信以为真。其实这是去年12月份的一则旧消息了。

可就是这么一则旧消息，却刺激得市场神魂颠倒，整个行业风声鹤唳的程度，可见一斑。在行业情绪如此脆弱的情况下，任何利好消息，都是强心剂。

其次是给未来还留有足够余地。

「充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些……避免信贷塌方……金融部门不但要迎客上门，还要主动出击……靠前发力」。

央行副行长刘国强，18日在新闻发布会上这番对市场的“表白”，可谓十分直截了当。央行这么直白的表述，并不多见。

当前，欧美国家正在努力应对多年未见的通胀，中国却在加大刺激力度，中国货币政策从未有过如此大的差异。之所以这样，是因为当前国内经济复苏仍不稳固，叠加疫情反复，需求收缩、供给冲击、预期转弱的“三重压力”凸显。

此时，急需宽松的货币政策，来提振实体经济融资需求，稳定市场预期。事实上，早在去年，货币政策已经转向。前不久，央行发布2021年金融统计报告，去年12月份M2回到了9%，这是9个月以来M2首次跳出8字头区间。就是对去年12月的中央经济工作会议精神（2022年经济工作要稳字当头、稳中求进……）的落实。如今降息，等于是从货币和利率双向发力。

纵观国内外的经验，降息、降准一旦开启，从来不会只有一次。前几天，刘国强的讲话也确认了这一点。

稳经济，一定少不了房地产这个第一大行业。事实上，多年来，房地产行业一直扮演着经济压舱石的作用。去年，由于政策合成谬误，对房地产行业形成重创——投资和销售面积连续负增长，大部分民营房企基本躺平，土地流拍率也创新高，这在历史上还是首次。

随着政策纠偏的持续进行，过去矫枉过正的政策，会逐步消解。5年期LPR下行，加上加点减少，未来房贷利率下行的空间较大，这在一些城市已经在进行了。据媒体报道，昨天深圳多家银行就下调了首套房贷利率。

1月17日的发布会上，国家统计局局长宁吉喆表示：2022年我国房地产市场有望保持总体平稳运行。类似的表述，去年9月份以来还有不少，这其实是给市场明确信号：政策会出台到行业稳为止。

可能有人会纳闷：那为啥不一步到位呢？首先，刺激太大，相当于从ICU出来直接就送去KTV，先不说是否符合主基调，对“病人”也不好；其次，政策是着眼于稳定行业，而非具体企业。

市场将在今年6月迎来触底回升

去年8月份，我们判断政策见底，9月份开始，各种暖风频吹。但不少房企和地产人依然觉得日子难过，暴雷、减员依然屡见不鲜……市场底何时能到？

明源君认为，这是典型的“倒春寒”，无论是信心的修复，还是政策的传导都需要一定的周期。

其实，随着去年9月份政策层面松动，11月起房企融资规模回升，房企股权、资产等交易活跃，房企短期流动性有所修复。

从数据上看，2021年末，全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点。其中四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。

随着政策继续加码，房地产市场会在今年6月迎来全面触底回升。

一方面，去年政策筑底之后，典型城市的成交量已开始逐步回暖。

有机构以月为单位，整理了2006年至今全国商品房成交额的数据，并做了12个月的移动平均处理，计算出YOY（year of year）的同比增速变化，以及滤波周期变化（如下图所示）。

▲来源：禾略

根据滤波周期，该机构预测，市场完全见底应该在2022年7月，随后市场就会恢复增长。

结论类似的预测还有一些，虽然具体的时间点上有微小差异，但总体上认为，到今年6月份，市场的量价都会触底。

这一结论已经有数据佐证。贝壳研究院去年底发布的《2022年房地产市场展望报告》显示，去年10月以来贝壳50城二手房成交量连续两个月环比回升，释放筑底信号。

随着二手房成交量改善，加快换房需求将进入新房市场，带动新房成交筑底回升。贝壳研究院认为，市场成交量将在一季度完成筑底，二季度实现成交价格止跌。

这一预测，也跟房地产市场的量价关系规律契合：政策出台之后，成交量开始放大，随后价格走高，一般来说，二者的时间差约为6个月。

但是，在当前形势下，受后续货币政策助推，这一周期有望缩短。

我们来回顾一下近期的货币政策：2021年7月降准，12月降准并下调1年期LPR，从一开始只降准，到同一个月既降准又降1年期LPR息，接着2022年1月1年期MLF、7天期逆回购都下调，且比上月的1年期LPR下调5个基点幅度大，然后就是昨天的1年期和5年期以上LPR双降……整体越来越紧迫，政策在不断加码。

一是，我们内部的经济下行压力确实比较大。二是，是留给我们降息的时间窗口很短。

不久前公布的2021年12月美联储议息会议纪要显示，在高通胀压力下，今年美联储将加快政策收紧步伐，最早3月就可能启动加息，现在各方都预期2022年美国加息次数2、3次。

从历史上看，美联储加息后，我国央行一般不再降息。因为，如果美联储加息，我国降息的话，会给人民币汇率带来较大下行压力。

东吴证券总结了最近一轮美联储加息、降息周期。2015年12月美联储加息后，我国央行不再降息；2019年7月美联储降息后，我国央行于当年8月开启上一轮降息周期的第一次操作。

▲来源：东吴证券

所以，2022年美国加息前，是我们宽松货币的窗口期，这个宽松的时间不会太长，必须抓紧。

房价，本质上是个货币现象。过去15年的数据显示，房地产市场规模增速和房贷增速高度相关，按揭贷的规模和节奏基本上决定了住宅市场销售的规模和节奏。2021年房贷投放的季度波动率为近10年最高，导致去年上半年市场火热，下半年则一片哀嚎，教训十分深刻。

未来，相对宽松的货币政策，会为市场注入更多的流动性，带动市场加速复苏，房贷投放的均衡，也会让市场更加平稳。

小结

2021年，全国商品房销售面积17.94亿平方米，比上年增长1.9%；销售额18.19万亿元，比上年增长4.8%。这是自2015年以来，全国商品房销售额连续7年增长。

这，仍然是一个规模和售价持续增长的巨量市场，去年之所以有那么多企业相继陷入困境，是政策反转过猛。如今，这一切正在快速修复之中。

昨天，最新的LPR是9：15发布的，比之前提早了15分钟，以便与金融市场运行时间更好衔接（因为9：30A股开市）。央妈对市场的呵护可见一斑。此时，地产人、房企、购房者和投资者都要赶紧从悲观的情绪中走出来，想想接下来做些什么。毕竟，躺着赚钱的时代结束了，未来的机会只会留给有准备的人。