很多靠旧改一夜暴富的房企，现在都OUT了？！

作者：凌峰

2018年12月28日，深圳市规划国土委正式通过了《南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划》。随后，白石洲将诞生1878个亿万富翁的消息，在网络上传得沸沸扬扬。

虽然媒体探访之后发现，拆迁并没有新增那么多富豪，因为村里原本就有很多亿万富豪，但这个消息的余波至今仍在。因为类似的事情层出不穷，而旧改拆迁的造富神话总是很吸引眼球……

很多参与旧改的房企，更是赚得盆满钵满。数据显示，旧改大户的毛利，不仅远超行业平均水平，而且远超同规模其他房企。某“旧改之王”曾公开表示，深圳旧改项目的毛利率50%左右，广州40%。

高额利润，引得房企争先布局，其中逐鹿珠三角旧改市场的房企尤其多（超80%的百强房企涉足了旧改，布局珠三角的最多），因为相比其他几个城市群，珠三角城市群的旧改以拆除重建为主，市场化和成熟度也高。可是，去年末以来，大量房企陆续退出旧改项目，即便珠三角地区也是如此，旧改造富的神话似乎正在走向黄昏。未来，旧改还有得玩吗？怎么玩？

政策和资金的双重压力下

大量房企不得不选择退出

曾不止一位TOP50房企的老总告诉明源君：近几年，招拍挂拿的地基本不赚钱。在这种情况下，高毛利的旧改成了一个诱人的可选项……去年下半年以来，大量民营房企退出旧改，是迫不得已。

一、旧改禁止大拆大建，开始动真格

在过去很长一段时间里，旧改意味着拆除重建，这种方式简单粗暴，利润高，也是开发商最喜欢的。然而，这一逻辑，正在剧变。

早在党的十九届五中全会（2020年10月）就明确提出了城市更新行动。去年3月“城市更新”首次写入我国政府工作报告和五年规划。

不过，这些没有引起房企的注意。因为，以前也有类似政策，比如2013年的中央镇化工作会议和2015年的中央城市工作会议，都强调要集约发展，以盘活存量为主……但之后还是大拆大建干旧改。

彼得 • 德鲁克说：动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是仍然用过去的逻辑做事。当大多数房企还沉浸在过去的逻辑里时，现实泼了一盆冷水——

2021年8月30日，住建部出台《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）（以下简称“63号文”），对全国各地的旧改踩了刹车。

随着各地相继落实“63号文”精神，旧改的步伐明显放缓。以广州为例，2020年9月，广州宣布，要在3年内推动中心城区83条城中村改造，10年内，推进380多条城中村的全面改造、400个旧厂房改造。之后，推进的速度也很快。但63号文发布之后，广州迅速出台文件，提出“防止大拆大建，积极稳妥推进旧改”。广州公共资源交易中心数据显示，相比7、8两月分别有7个和3个项目挂牌招商，9月仅有2个项目挂牌，10月则为零。

去年11月4日，住建部办公厅又发布了《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》(以下简称《通知》)，决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，自2021年11月开始，为期2年。

据去年12月流传的一份《广州市住房和城乡建设局关于全市城市更新项目核查工作情况报告》（穗建更新〔2021〕727号）文件显示，广州已对全市114个已批在建、已批未建和未批先拆（未批先拆项目全部在黄埔区）的城市更新项目进行了全面梳理。在全市38个已批项目中，有15个需调整后再推进，而黄埔区76个旧改项目正在进行逐个项目研究核查及分类处置工作。

二、资金紧张，房企不得不丢车保帅

旧改项目，做成了毛利很高。但缺点也很明显：周期长、资金要求高。有些地方，政策要求拆迁前置，房企还没有取得正式合作方资格，就需要支付一大笔拆迁款。

过去，市场行情好，10个锅5个盖也可以应付自如。可是，随着“三道红线”不断收紧，房企凭借旧改项目融资，能借到的钱也越来越少。

而各地旧改市场上，民营房企是绝对的主力。以广州为例，据粗略统计，2018年以来，成功招商（包括意向合作）的140余旧改项目，民营房企占据了半壁江山……

但这些民营房企，大都有一个问题——高杠杆。一旦资金链紧张，丢车保帅，退出旧改项目也就在所难免了。

暴雷的开发商自不必说。公开信息显示，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司（以下简称“华夏幸福城更”）于2019年08月23日成立，之后在不到两年的时间里，迅速拿下十余个旧改项目，而且大部分位于大湾区，其中仅深圳盐田沙头角项目的建筑面积超百万平方米。去年初，华夏幸福债务逾期之后，积极展开自救，于去年6月，将华夏幸福城更100%股权转让给了鹏瑞，自己全盘退出。

甚至有高管戏称，旧改可能是房企暴雷的重要原因之一，因为这轮暴雷风暴中华南的房企占了一半以上，而这些房企都深度涉足旧改。

这种说法有待商榷，但其对现金流的拖累是毋庸置疑的。因此，在当前形势下，即便基本面不错，甚至房企里面的“优等生”，也在陆续退出旧改项目。

一top10房企老总告诉明源君：万科都在勒紧裤带过冬了，我们更要有危机感，出售旧改项目回笼一些现金，手中有粮心中不慌，也可以保证其他楼盘的建设和交付……安全度过这个冬天才是最要紧的。

未来仍有大量机会

只是玩法需要变化

去年，试点集中供地的22个城市，超60%的土地被国企拿走。与此同时，一方面，民营房企似乎在大量撤出旧改项目；另一方面，一些城市出台政策，鼓励国企参与旧改，而且国企确实接了很多民企的盘。

乍看之下，民营房企似乎没得玩了。在当前这种行业形势下，有此过度悲观的看法也并不奇怪，但这并非事实。

一、鼓励国企只局限于部分区域

旧改进入到如今的阶段，剩下很多骨头越来越难啃，这里面很多项目民营房企本来就兴趣不大，所以才让国企上。因为难啃，利润薄，甚至没有利润，所以才要鼓励，如果有利可图，根本无需鼓励。

鼓励国企参与，可以避免纯粹市场逐利导向下“只吃肉不啃骨头”的弊端；国企主要参与一级部分前期策划工作，减少台底交易导致的腐败问题；避免出现烂尾等……

即便如此，其实地方政府还是很克制的。根据流传的《请示》，广州仅对对中心7区纳入五年实施方案且未正式引入合作企业的旧村改造项目，鼓励具有更新经验的功能性市、区国企积极参与。黄埔、南沙、增城、从化区4区旧改项目并不在范围之内。7区内已引入合作企业的旧村改造项目也不在范围内。

而且，前期策划主体并不一定都是国企，引入的合作企业可以是非国企……当然，有门槛。比如，中山市要求，公开遴选时，市场主体实缴注册资金不低于5亿元。

这与去年住建部的《通知》精神一致（《通知》强调，在可持续模式方面，要探索建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式）。

事实上，民营房企仍在获取项目，比如去年12月25，经过公开集体投票，广州富力全票通过表决，正式成为增城简村全面改造项目合作企业。中国奥园于去年末正式成为深圳南山区南玻工业大厦城市更新项目（位于前海蛇口自贸区内）的实施主体……

未来，旧改会偏向于政府主导，国企加大参与，但也不排斥社会力量的参与，对于民营开发商来说，依旧有机会。

二、通过参与基金设立，一起玩

旧改项目根据“更新程度”的不同，其投融资模式和资金来源不同。目前由政府支持，国有企业牵头，联合社会资本设立城市更新基金，成为一种新的模式，以适配政府重点推进、资金需求量大、收益回报较为明确的项目。

上海市、广州市、无锡市、天津市均已落地城市更新基金，北京市、重庆市等地发文鼓励和探索设立城市更新专项基金。民企也可参与其中。

比如，广州城更基金由城投投资、杨帆投资、凯得投资、珠创科技，分别持有92.55%、2.5%、2.45%、2.5%股权。其中，城投投资为广州城投的全资子公司，杨帆投资则归属于富力旗下。

类似的例子还有不少。通过与房企设立基金投资于项目，已经成为城投参与旧改的重要方式之一。民企，也籍此成为重要参与方。

三、获得经营权，赚慢钱也不错

中国的旧改已步入4.0时代。从各方面情况看，旧改要用绣花针式的功夫，在螺蛳壳里做道场，补足城市功能短板。

整体来看，前期要解决庞大的资金需求，中期要兼具利益与文化内涵，后期要形成常态化运营体系。由于很难标准化，所以复杂性极高。有实力能完成收、改、招、租整套流程的企业寥寥无几。国企有丰富的政府资源与相对低廉的资金成本，但不见得所有的都强。

从目前看，因为有资产流失的顾虑，国企与民企在旧改领域的合作模式更多以租赁关系为主，国企持有产权，经营权交给民企。

这种合作方式，国企虽然旱涝保收，但也较低效。随着国企自身对于资管能力提出更高要求，与民企也可以探索更多合作模式。

例如职能外包的合作模式，国企可以将招商或物业管理等某一类业务先交由民企代为运营，做出成绩后再全权托管，甚至成立合资运营公司；也可以采用资本合作的模式，直接与拥有强资本能力的民企合作设立并购基金，杠杆收购其他资产后再进行市场化运作。

目前，不少物管企业，也加入了旧改的阵营。比如新大正，近日就宣布与中建八局签署战略协议，推动双方在机场、场馆、学校、公建配套、城市更新等业务领域的全面合作，助推城市加速更新。

传统房地产开发是“三高”：高毛利、高周转、高回报；旧改是“三长”：产业链条长、对资本的要求更长、投资周期相对较长。必然会有众多主体参与，里面一定少不了高效的民企。

一夜暴富的时代结束了

啃硬骨头才能细水长流

在“十四五”规划纲要中，城市更新（旧改）包括完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村……

这是一个很难啃的硬骨头，但并非没有办法。可拆迁的就不说了。除此之外，还可以通过不同小区的合并，设施整合，实现配套、空间、环境叠加赋能，又能腾出空间；在原来住宅的顶层加盖一层，或者做地下筒式立体停车场，用于出售或者出租……

此外，扩大物管面积，通过服务和配套赚钱，也是很多公司感兴趣的，毕竟，仅老旧小区改造就有40亿平米的物业，所以，物业公司也在积极介入。

当然，由于很多老旧小区以前没有物业，或者交费很少，推进可能会比较困难。但服务好了业主是愿意交钱的。例如，为打消业主疑虑，愿景集团在北京劲松小区改造后，采用物业服务“先尝后买”的模式，居民看到了实实在在的变化，小区居民的分项服务费收缴率很快就达到了95%！

除了收缴基础物业服务费，获得固定现金流和可持续增量以外，作为与业主交互最频繁的触点，还可以作为线上入口导入社区消费，布局教育、养老、医疗健康等社会公共服务。

比如愿景集团参与改造的北京劲松小区，除了收取基础物业管理费，低效资源被改造成便民菜站、洗衣店等惠民网点，有租金收入；停车位有收入；引入养老、医疗以及上门的保洁、家修等服务，也会带来收入。

相比大拆大建的模式，这当然要难得多，可是，容易赚的钱已经没有了。只有多干苦活脏活累活，才能持续赚钱。

愿景改造一个老旧小区，投入可能达到几千万，但物业费能低至0.43元，外加上一些停车费，一些闲置空间改造后的商业租金，看起来是亏本的买卖，但愿景的董事长陶红兵说“确实可以挣到钱，也可以做大。就是慢点。”其物业管理，收停车费等，都有非常多新的举措，令人耳目一新。

老旧小区改造，加装电梯是一个关键点，据了解，愿景集团甚至还为此投资了一个电梯公司，研制的电梯不需要挖很深的坑洞，适配老旧小区。

其实，只要房地产还在，旧改的机会就在，只是一夜暴富的时代结束了，细水长流的时代正呼啸而来。