2021年底，央行、银保监会推出政策鼓励优质房企推进收并购。3月16日，银保监会召开专题会议传达国务院金融委员会议精神，会上再次强调，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。
在政策和金融的支持下，去年下半年开始，包括保利发展、碧桂园、大悦城控股、福州万科、华润置地、美的置业、招商蛇口等优质房企已经通过银行并购贷、发行公司债券、中期票据等方式进行了收并购融资。在政策和金融的支持下，今年以来，不少房企已经开始下场“抄底”。
2022年1月18日，首创置业收购某头部房企武汉项目部分股权。据相关人员透露，首创收购该项目折扣低到难以想象。
2022年2月，华润置地在合肥及北京收购了3幅地块，其中北京2宗，合肥1宗，总楼面面积约59.74万平方米，就该等土地收购应付的权益对价约100.6亿元。
2022年3月8日，中海宏洋收购汕头龙光博皓投资咨询有限公司股权及股东贷款，总代价为人民币10.24亿元(可予调整)。
据不完全统计，今年以来，国企、央企对民营房企项目的收并购已经超过10宗，交易金额近200亿。
除了国央企响应号召积极推出收并购，不少资金实力强劲的民企也频频出手，比如美的置业自去年12月到现在，就相继从多个合作伙伴手上拿下了多个项目股权。
有业内人士认为，在政策和金融支持下，2022年或将迎来真正的收并购大年。但也有人认为，当下的房地产收并购，看起来很美好，实则背后有看不见的无奈。
政策助推
某央企一线投资人员告诉明源君，去年集团总部拿到了近六十亿并购额度，于是督促区域多接洽收购项目，今年给每个区域定了KPI，今年内至少要拿下2个以上收并购项目。
另一家地产10强央企，去年底拿到200亿并购额度后，在内部大力推动收并购工作，并要求各区域2022年投资额度中，收并购业务占比不低于全年投资额度30%，全年争取通过收并购获取千亿货值。
该央企一线投资人员表示，为了推进收并购，公司在总部组建了收并购专业团队，每个城市公司也设专人专岗负责收并购工作，城市总作为第一负责人。而且，为了激发大家的积极性，公司针对收并购制定了单独的激励制度，其奖金远高于在公开市场拿地。
事实上，对于不差钱的房企，目前确实是一个难得的收并购窗口期。一个重要原因是，2022年为房企债务到期高峰期，很多房企都急着出手资产，变现还债。
Wind数据显示，截至2022年1月19日，2022年到期的房地产存量美元债本金余额达582亿美元。其中，2022年1月的规模达74亿元，3月、4月、6月、7月的到期规模超过50亿美元。虽然去年下半年融资政策在纠偏，房企融资环境有所改善，但仍是杯水车薪，难以解决当下资金流动性问题。目前来看，除了中小房企，不少标杆房企也加入到了出售资产大军中，比如某地产30强就将全国三十多个项目摆上货架供人挑选。另一家头部房企，自去年以来，就通过出售项目和资金累计回血300多亿现金。早前，在2月末业绩会上，港资房企新世界高管曾经表示，他们在大湾区物色项目，有100个开发商找他们谈项目收购，可见当下开发商资金非常紧张。
新世界表示，公司的杠杆没有受三条红线影响，是新世界的一个契机，在危机中收购了很多便宜和高毛利率的地，他们称之为quick win。
新世界CEO郑志刚透露，今年将预留约200亿港元用于推进收并购，其中内地方面的预算是90亿元人民币。但不是来者不拒，他们更青睐具备快速开发、快速销售条件的标的，同时项目地段、内部复杂程度也是考量标准。在3月10日业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，收并购方面，不差钱，资金不是问题，目前一直在积极接触、洽谈、研究。2022年，投资口安排了450多亿，按40%的投资强度去进行安排，总之钱不是问题，重点是要看项目。
虽然现在是房地产收并购的一个机会窗口期，但目前来看，大规模并购浪潮尚未形成。有央企投资人员表示，虽然集团很积极地动员大家去做收并购，区域也配合着积极投入到收并购中去，但他们区域推进了几个月，却还是颗粒无收，大家越做越没信心了。究其原因，当下房企在推进收并购过程中，实际上面临着几个难题：以前，土拍市场高烧不退，溢价率不断刷新记录时，很多房企会将目光转向收并购市场。但现在的土拍市格外冷清，房企到公开市场参与土拍的动力更强。特别是当前形势下，各地政府为了吸引房企参与土拍，推出的土地素质普遍很高，原因在于担心流拍。而且现在很多地方政府降低了拿地门槛，可以分期付款、预售证可以提前，甚至东莞土拍直接取消了限价。
不但土地素质变高了，拿地条件更好了，而且溢价水平达到历史最低，毕竟大部分房企都没钱拿地了，竞争者少了一大半，拿地成功率也更高。相比较之下，流程复杂、风险更大的收并购项目顿时失去了吸引力，公开市场有那么多靓地，手上资金本来就有限，该怎么选择，答案很明显。目前，很多房企为了推动收并购，都给一线下考核指标，并且提高了奖惩力度，希望能激发一线团队的积极性。早几年，房企的收并购项目，要求相对宽松，但现在房企拿项目，基本都是鸡蛋里挑骨头。因为现在的容错空间变小了，每个项目都不能出错，拿错一个项目就很可能把公司拖垮了。这样一来，房企对收并购项目标准特别高，特别挑剔，追求完美，比如某房企要求利润要达到10%以上，这样一下就筛掉了一大批项目，此外地段要好、价格要足够低、还不能有自持，最好拿过来就马上能卖，最终筛下来就没几个项目了，这也导致命中率特别低。现在，房企对收并购标的要求更高，这个无可厚非，但市场上很难有完美的项目，即便有，价格也不会低，所以在把控风险的同时，还应管理好预期。
房地产收并购中，卖方大多是资金链出现了问题，急需割肉，也往往处于弱势地位。很多收购方会在谈判时表现得很强势，比如提出很苛刻的要求，抓住对方缺钱的痛点拼命杀价，动不动就要求对方给个五折四折，难免给卖方一种“趁火打劫”的糟糕体验。
而卖方这边，没到迫不得已，火烧眉毛，都不愿意贱卖优质资产，前期通常把一些素质较低的项目拿来转让。而且有些房企看到现在政策转向，市场有所起色，更加不想低价出售项目了，希望扛一扛能度过难关。这样一来，双方各怀心思，很难谈拢。而且，很多房企在收购过程中，还发现一个问题，那就是当前很多转让项目存在权益交叉渗透的情况，很多项目都是合作项目，这样一来，大大增加了谈判和尽调难度大，风险系数倍增。如果是作为非合作方进场收并购，难度更大。但如果房企真的想在收并购市场有所斩获，一定要秉着合作共赢的态度与卖方接触。比如早年孙宏斌就曾经公开表示，对于双方合作，强势一方应该合理，即使对方是小股东，也不能趁人之危。
在他看来，合作精神一是合作一定要双赢，一方合适的合作长不了，二是合作一定要算大帐不算小帐，大小帐一起算算不清：三是不管多大问题全放桌面上直接说，一定能解决；四是求同存异，两口子也不能全一致。
现在收并购市场，唱主角的大部分是央国企，但是很多国央企以前基本都不怎么做收并购业务，缺乏这方面的经验，而且也缺乏收并购专业人才。但收并购却对专业度要求很高，要专业完成对收并购标的的遴选、谈判、估值、融资、运营及退出，涉及到很多专业知识。但这些短板一时半会也很难补上，即便组建了精干团队，还要多练手，团队才会有成长，因为每个并购案例都有痛点。如果团队实操机会少，成长慢，当遇到好的并购机会时，很难抓得住本质问题，一不小心就错失机会了。相比之下，民企在房地产收购市场更有优势。有业内人士指出，除了政策性收购，预计未来收并购市场还会以民企之间的收并购为主。而且从当下市场 情况来说，未来收并购更多会以合作增持股权的形式出现。
比如3月份美的置业收购南京科宸53%股权、南京山河宸园50%股权。收购前，美的置业拥有南京科宸37%股权、南京山河宸园50%股权。1月份，中海分别向雅居乐集团及世茂集团收购广州利合房地产开发有限公司约26.66%、26.67%的股权，同样属于合作方增持股权。
某国企投资人员表示，现在的市场环境下，很多合作项目都会遇到一个问题，那就是合作伙伴资金出问题，项目无法推进，这个时候要么自己垫资，要么和合作方谈归边，把股权收过来，变成全资项目公司后再进一步投钱，否则很可能会把自己拖累。现在，随着政策和市场预期向好，市场逐步回暖，预计收并购也会有所升温，但在此之前，房企一定要做好充足准备。
