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地产行业这些细分赛道,一批企业正在闷声发大财!
作者:凌峰


这两年,地产开发领域,一方面同质化严重,另一方面逻辑正发生巨变,如今,房企不仅要稳住,还要想着怎么突破。最近,明源君跟一上市物企董事长交流,他说他们也有此忧虑。

 

最近一年多,资本市场对物业公司的估值回落了,但物业公司仍然是优质资产,房企暴雷之后,最容易套现的资产之一就是物业,为何该老总会有此忧虑?因为现在大部分上市物业公司管的都是住宅,同质化也很严重。

 

相比之下,一些很少被公众关注的公司,已在众多非住宅细分领域崛起闷声发大财。这些领域普遍需要很强的专业能力。下面,我们就来梳理一下这些领域的龙头,以及他们需要什么能力,还有哪些领域可以有所作为。


细分赛道已有众多龙头

扫大街竟然强过建房子

 

2020年,中国物管公司在管总建筑面积为359亿平方米,其中,住宅物业的在管总建筑面积为309亿平方米。所以,说起物业管理,大多数人的第一印象是住宅小区物业。

 

其实,物管公司的服务类型、服务边界,早已多样化,在很多细分领域,都诞生了上市公司——


1)有做环卫服务的


扫大街,看起来很low,但也是城市服务的一项重要内容,目前已经产生了多家上市公司。

 

2020年,侨银环保、玉禾田先后在深交所挂牌上市,这两家物管公司的主营业务就是城乡环卫保洁,有不少股民简单地称之为扫大街……

玉禾田的市值一度高达200亿人民币,2021年上半年,归母净利润达3.15亿元,而去年约一半上市房企亏损……

 

2019年7月1日,上海迎来「史上最严」的垃圾分类措施,其他城市先后跟进。随着城市垃圾问题日益突出,环境卫生成为近年来政府高度重视的民生议题,环境治理存在巨大的市场需求。

 

沙利文的报告显示,2023年我国环卫服务市场规模预计增至5166亿元(2018年为2618亿元),年复合增长率为14.6%。

 

此外,港股上市的北控城市资源,也属于此类,且成长不错。2021年上半年,北控城市资源营收21.11亿港元,同比增长36.54%,归属母公司净利润2.49亿港元,同比增长14.10%。


2)有做商业物管的


根据弗若斯特沙利文报告,卓越商企服务在中国商务物业服务提供商中名列前5,在大湾区排名第二。

 

中报显示,2021年上半年,卓越商企服务收入16.5亿元,年增长率达42.2%;毛利润4.89亿元,年增长率达56.5%;归母净利润2.71亿元,增长高达60.3%;2021年综合毛利率为29.6%、净利率为17.6%,较2020年同期分别上涨2.7个百分点和1.7个百分点。

 

3)有做医院后勤的


去年5月28日,上海益中亘泰(集团)股份有限公司(以下简称“益中亘泰”)申请撤回发行上市申请文件。让我们得以窥见医院后勤服务市场的冰山一角。

 

益中亘泰成立于 2002 年,是国内市场化运作、跨区域经营、集团化管理的大型专业医疗机构非临床服务供应商,专业从事医院环境管理、运送管理、秩序维护、工程管理、送餐服务、导医服务、电梯服务、餐饮服务、绿化养护、停车场管理、人事托管等后勤支持管理服务。2019 年和 2020 年 1-6 月,医院后勤服务在公司总收入中占比超过 95%。

 

截至2020年6月末,益中亘泰有24000余名员工,服务130余家医院,分布在全国71座城市,每天为超过上百万的病人和医护人员提供服务。


2020 年 1-6 月,益中亘泰主营业务收入58,853.41 万元,年化同比增长13.03%;归母净利润6528.12万元(2019年全年为5770.15万元)。

 

同类龙头还有润华物业,其对自身的定位为“医院及公共板块的领先服务供应商“,位列山东省医院后勤服务供应商第二,今年3月10日其向港交所递交招股书。2021年收入为6.01亿元,最近三年年复合增长率为23.05%;净利润0.44亿元,年复合增长率为28.05%。


4)有做园区服务的

 

2020年4月21日,上海锦和商业经营管理股份有限公司(以下简称“锦和商业”)上市。


锦和商业主营业务为产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理。2019年度,公司实现营业收入8.22亿元,净利润1.79亿元。

 

随后,德必集团在创业板上市。成立于2011年的德必集团,主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。

当时,其在上海、北京、杭州、成都、苏州、南京等多个城市,以及意大利、美国等海外地区以承租运营模式管理了40个文化创意产业园区。

 

此外,还有2019年上市的中新集团。

 

近10年,产业园运营类企业IPO案例仅有上述3家。虽然他们也属于广义的“地产”范畴的公司,但他们更加偏向于运营服务。

 


细分赛道的专业门槛高

一旦做好,护城河很深

 

统计数据显示,2020年,上市物企在非住宅物业领域的扩张速度,高于住宅物业31.3个百分点

 

相较于住宅业态,非住宅物业具有收缴率高(单一业主的医院和学校最高,收缴率分别高达99.4%和99.3%)、定价承受能力强、细分赛道多、政策环境利好、发展潜力大等优势。当然,天下没有免费的午餐,这些领域的专业门槛也更高。

 

比如商业物管这条细分赛道,单价高定价较为自由,且服务对象付费能力强。明源君拜访过不少甲级写字楼运营商,他们都倾向于找五大行等提供服务,连万科抢占这块市场,都得选择跟戴德梁行合资成立万物梁行。

 

卓越商企服务所服务的客户也大多是如腾讯、百度、阿里、华为等知名互联网企业及高新科技企业。

 

医院后勤管理工作通常涵盖了院区环境治理、国有资产管理、物业管理、物资供应、公务用车管理、垃圾污水处理等设施设备维护保养、卫生保障、废弃物回收等业务。

 

医院物业的收费,一般不以在管面积计算,而是根据医院所属等级、服务年限以及服务内容确定合同金额。相比价格,医院更看重专业性和品质。成为医院物业的壁垒,比做小区物业服务高很多。

 

比如,益中亘泰曾在医院规定的范围内提供陪护管理服务,派驻陪护管理服务所需的各类技术和管理人员,对陪护人员开展培训、管理、指导和安全教育。

 

2020 年新冠疫情爆发后,益中亘泰医院项目员工第一时间参与一线抗疫工作,同时选派医院物业管理人员负责对火神山医院、雷神山医院的现场服务企业人员的培训和指导工作。

 

当然,科技赋能也必不可少,得益于2019年开始实施的一站式临床支持服务中心,润华物业得以降低在管理医院物业过程中对劳动力的依赖,提升了效率,带动医院业务的毛利从2018年的4%提升至2020年的15.6%。其招股书显示,募资所得额亦会用于改善物业管理层面的信息技术系统等

 

去年,拟在主板上市的上海上房物业服务股份有限公司(以下简称“上房服务”)主攻公共物业和商业物业。其中,医疗物业收入占比最高,但毛利率仅为11.09%,拉低了整体收益率。

 

因为专业人员的成本高,而且后勤人员招聘难度还在上升。招股书显示,4.22亿元的募资总额中,公司拟向人力资源建设项目投入0.83亿元,进行招聘渠道建设、培训体系建设以及人力资源信息化建设等工作。

 

至于产业园区的服务,要求更高。

 

无论是锦和商业,还是德必集团,都涉及创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。

 

换句话说,不只是现成的物业等着你管理,而是还延伸到产业链的前端……德必集团IPO募集的数亿元资金,除用于“补充流动资金项目之外,其他则用于“园区智慧精装一体化升级项目”,“星光德必易园项目”,“德必岳麓WE"项目”,“研发中心建设项目”。

 


仍有大量细分赛道待开拓

并且,都是千亿级的市场

 

虽然细分领域已经有那么多上市公司了,但仍然有大量的机会,因为市场还在不断增长。


而且,上房服务市场主要在上海,润华物业主要在山东及周边区域,卓越商企服务主要在大湾区……布局都不广。


所以,房企下属的上市物业公司,也在加紧排兵布阵。2020年,8成以上的百强企业进入商业物业领域,7成以上的企业进入办公物业领域,5成左右企业服务产业园区物业和公众物业、学校物业等。


最典型的就是学校后勤服务,2021年,该细分市场的规模超过2000亿人民币。目前在此赛道布局的企业并不多,真正的龙头企业更是极少。

 

山东明德、苏州东吴、丹田物业、新大正、中航物业等,是国内几家较早深耕校园服务的企业,但规模都不大。

 

2020年,新大正实现营业收入13.18亿元,学校物业仅2.55亿元左右,占比19.35%。招商积余的学校业态布局,主要得益于此前中航物业的拓展。2020年,招商积余在学校业态管理面积1461.71万平方米,占非住宅业务管理面积的15.42%;营收5.42亿元,占基础物业营收的8.39%。

 

▲新大正2020年报

 

此外,保利物业和正荣物业等,也涉足了校园物业管理,但在2020年报中,并没有单独披露相关营收数据。

 

世茂服务比较猛,上市之前,斥资6.15亿收购了一家高校后勤服务企业——浙大新宇物业集团有限公司(以下简称“浙大新宇”)51%的股权。

 

截至2020年末,世茂服务在管面积约1.46亿平方米,而非住宅在管面积5920万平方米。其中,校园物业在非住宅物业在管面积中占比近三成,达1830万平方米。

 

世茂服务依托浙大新宇,围绕校园生活开展多种增值服务,包括餐饮服务、住宿服务和商贸服务等,在行业中享有龙头地位。2020年浙大新宇总收入9亿多,其中增值服务收入就达2.3亿元。

 

截至2021年3月,浙大新宇覆盖全国30余座城市,服务240余个高校园区,为200余万师生及用户提供综合服务(中国有3000余所高校,学生总数加上老师将近4000万人)。

 

按计划,浙大新宇将以高校园区服务为发展核心,不断扩展服务边界,致力于成为“中国高校园区服务领航者”。

 

目前,学校后勤服务这块的市场化程度只有30%左右,市场化是大势所趋,未来空间巨大……

 

即便已经存在上市公司的细分领域,也仍然存在巨大机会——

 

良好的环境卫生是发展的必要条件,环境治理行业无疑存在着巨大的市场需求。目前我国环卫市场集中度十分分散。约有4,000名行业参与者,前5大企业总市占率仅约15%……


欧美成熟市场的占比要高得多,以美国为例,3家龙头企业(WM、RSG和WCN)占比已经达到38%。

 

2021年上半年,碧桂园服务的城市服务收入超过20亿,保利物业及万科物业分别以6.6亿及6.3亿位列二、三名。三家企业城市服务收入占比分别为:18.1%、12.8%及6.1%。

 

医院后勤服务也是。


现阶段,医院物业服务内容包含医疗垃圾处理、医疗垃圾消毒、能源管理、救护车管理、停车场管理、洗衣房管理、护工服务、餐饮服务等基础服务内容;同时,包含月嫂、医疗陪护、医院内商业运营、充电桩等增值服务。

 

患者陪护服务、销售开发的软件支持系统及日常服务器维护、医院周边商业运营、医院餐饮等增值服务,有待挖掘。



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