订阅号

反馈

顶部

看了几十家房企的年报,我快分裂了!
作者:艾振强


「过去的大半年,中国地产行业经历从未有过的大变局。这大半年,我听得最多的一个字就是‘难’:销售难、融资难、回款难、应对做空难……」

 

这是旭辉控股董事局主席林中,在2021年年度业绩会上的开场白。

 

万科2021年财报「致股东」信的第一段,为此做了注解——2021年,对万科集团来说,是我们进入新发展阶段以来刻骨铭心的一年。这一年,尽管公司仍然保持经营稳健,但净利润继1995年、2008年后,出现上市31年以来第三次下滑,交出这样的成绩单,我倍感压力,内心充满紧迫感。

 

所以,2021年的年报季,对房地产行业来说,注定是魔幻的。但正因为此,让我们更清晰地看到了行业逻辑的巨变,很多过去人们习以为常的规则正在被打破、颠覆,等待重构。


黑铁时代,交卷越来越难


成绩拔尖的学生,考试时通常提前交卷,即便是差生,也会在时间截止时交卷,否则就会得零分。

 

发布年报,就是企业对公众提交经营水平的考卷。跟考试有截止时间一样,年报的公布也有截止日期。截止日到了没公布,投资者、评级机构、购房者……同样会给低分、零分,甚至负分。

 

当此行业风声鹤唳之时,「按时交卷」有多重要,上市房企比谁都清楚。但即便如此,延迟发年报还扎堆发生了——20多家房企宣布年报发布延期。

 

延期的理由五花八门——疫情影响了审计流程、流动性恶化导致审计复杂、公司临时换核数师了、主要财务人员离职……

 

如期发布的,也大量选择3月30、31日这两天发——今年,选择这个时段披露年报的上市房企,高达45家,是去年(23家)的2倍。

 

一房企品牌总告诉明源君:「这样可以分散市场的注意力,避免舆论的火力全部对准我们」。

 

增长可以掩盖大量问题,降速则会加速暴露问题。随着销售增速放缓,不少房企此前隐藏的问题快速浮出水面。这让审计机构也变得谨慎起来。据媒体报道,普华永道计划逐步退出与中国民营房地产开发商的审计业务。

 

从这个角度看,调控是针对行业方方面面的规范。

 

当审计师在审计报告上签字都是个新闻的时候,确实有太多的东西值得我们深思。考虑到预售的特征,所有上市房企的年报反映的基本是2年前的表现。这么一想,后背不禁有点发凉。

 

越是这样,越显出了一些房企的可贵。

 

国央企,或有国资背景的房企,基本都准时发布了年报。

 

它们确实有不少优势。比如,越秀地产董事长林昭远在业绩会上就直言:「钱不是问题,越秀地产不差钱,差的是好项目。」绿城中国管理层也表示:「绿城得益于中交集团支持,目前授信额度充足。」

 

去年,越秀地产的销售额同比上升32.8%,超额完成年度目标;绿城中国实现营业收入1002.4亿元,同比增长52.4%;毛利、净利等也有不同程度的增长。

 

港资上市房企,毋庸多言,不仅营收正向增长,而且毛利率、净利率维持高位,手握充足现金。前些年大众眼中的「不思进取」,成了今天的赢家。

 

龙湖、旭辉,则是内地民营房企的优秀代表,有意思的是,两家房企的业绩发布日期都比去年早了一天,跟「学霸」的身份很匹配。


探索新模式,已刻不容缓


2021年,太古地产营收158.91亿港元,同比增长19%,总利润78.39亿港元,同比增长42.37%,归母净利71.21亿港元,同比大增73.85%。

 

如此业绩,简直让人羡慕嫉妒恨。而且,太古地产主席白德利表示,计划未来十年投资超过1000亿港元,而其中,超过一半资金将投资于中国内地,在一线及新兴一线城市重点发展以零售为主导的综合发展项目。

 

如此业绩和乐观表态,跟太古地产「租售并举」的发展模式密不可分。

 

前不久,金融委会议再次提出,要探索房地产发展的新模式。这背后有新开发模式,新供给模式、新消费模式……新的供给模式,「租购并举」是重要方向之一。

 

2015年,住建部首次提出「租购并举」,至今已有7年。2015年,正是楼市新一轮大牛市的起点,是大干快上冲规模号角吹响的时刻,所以,在意的房企不多。

 

万科在2021年财报的致股东信中就坦言,如果只看经营收入和利润,这些业务(物流仓储、长租公寓和商业等)现在及将来都无法与房地产开发相提并论。起步阶段,它们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担……

 

但长期主义者,已然获得了回报。在龙湖集团业绩会上,CEO陈序平表示,2021年冠寓开业间数已经超过十万间,实现了盈利……

 

万科也集中秀了一把:国内最大的集中式公寓运营商,万纬物流位居国内冷链仓储规模第一,印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营……

 

年报和业绩会上,谈论「第二曲线」、新赛道的房企,明显又多了起来。

 

比如,2021年,远洋集团购入的46个项目中,21个是非住宅开发项目(1包括物流项目及数据中心)。

 

对此,地产实战专家康红恩认为,这不是新发展模式的全部,对很多房企来说,真正要思考的新发展模式,是现有业务,商业模式、经营逻辑,以及企业文化和价值观的调整……

 

明源君对此表示赞同。因为做任何事情,都面临着条件的约束。林中就一针见血地指出,做持有商业,只有融资成本降到5%以内才有机会做……因为收租型的物业,回报率基本上只有5%到6%……

 

去年,旭辉的融资成本从上年的5.4%降到5%,2021年平均新增融资下降到4.5%,短期债务只占16%,而且,旭辉整个债务年限平均4.5年,债务结构优秀!

 

龙湖更加优秀,2021年,集团实现平均借贷成本4.14%,创历史新低,平均贷款年限6.38年……

 

商业也是旭辉重点发力的方向之一,所以,旭辉希望未来把融资成本降到4%以内,甚至三点几。

 

仅这一项条件,当前能达到的房企就不多。龙湖、旭辉、远洋(去年加权平均利率降低至4.96%,较2020年下降14个基点)等能干的事,你未必能干。

 

当然,话又说回来,这些房企的融资利率也不是一开始就低,龙湖20多年前就开始做重资产的商业,但一直很好地控制比例,这很关键。像有的房企,进入新赛道,一上来就扬言要与贝壳比肩,甚至要超越贝壳,最后一地鸡毛。

 

好在新发展模式并不止这些,房企可以选择适合自己的方向。但是,必须得选,毕竟走老路到不了新地方。

 

产品

必须回归到需求的原点


近两年,恒隆集团的致股东函,颇受关注。特别是今年,2万余字的长文,洋洋洒洒,涉及方方面面。

 

事实上,恒隆董事长陈启宗每年都会亲自撰写长篇致股东函。只不过,前些年内地房企高歌猛进,不太关注恒隆这种「佛系」房企。

 

恒隆的稳健,跟其模式紧密相关,但稳中有进,离不开高品质。

 

2020年以来,因为新冠疫情,国人不能出国买买买,国内的高端商场的生意,因此变得火爆,恒隆是其中重要的受益者之一。因为它走的就是高端路线。

 

比如,陈启宗提到,大连恒隆广场是一个纯购物商场,缺乏办公楼和高价住宅单位的协同效应,而且项目所在地区域没有其他时尚品牌。恒隆之所以敢拿,一是地价合理,二是发现大连市内的潜在竞争对手,没有一个能达到设计与建筑俱佳的。最终,大连恒隆广场吸引了大量顶级品牌的入驻……

 

恒隆的内地办公楼也表现优异,2021年全年租金增长了16%,撇除新开业的武汉恒隆广场办公楼,升幅为11%。每个项目都录得增长。租赁边际利润率和租出率皆保持稳定,或有所提高。

 

内地大量城市的写字楼严重过剩,为何恒隆能保持高租出率,收取较高的租金?答案还在于恒隆的产品「足够好」。在陈启宗眼里,内地很多所谓的甲级办公楼,在其他已发展经济体中充其量只是乙级。

 

所以,赚有钱个人和公司的钱,并不是那么容易的。

 

去年,开发商手上造好的房子,一年以上没卖掉的,有6亿平方米,这仅仅是一手房库存。

 

因此,总体上,我们已经不缺房子,缺的是好房子。

 

旭辉在业绩会上指出,进入稳定成长期后,行业的新三高是「高质量、高品质、高效益」。

 

产品力,业内一直在说,但说得多,做得还是太少,这两年,交付即维权,就是最好的佐证。或者做得还算多,但注重形式、外在的自嗨甚多。未来,产品的升级必须回归需求的原点。

 

旭辉提出的「透明工厂」,实景呈现,所见即所得;美的置业的「社区底盘」升级行动,根据社区内外7大客户流线及16个关键空间进行提升,真正关注交付之后业主生活的实际需要,都得到了市场的正向反馈。不仅销售额增长,均价也增长,交付率和客户满意度维持在高位。

 

未来,人必须与机器联姻

 

2020年的业绩发布会上,郁亮指出:近几年,万科遇到了两大短板,其中一个是人才。话音刚落,行业就迎来了减员潮。但郁亮的说法依然正确。因为,减的大部分都是开发板块的人员,资产运营等人才,仍然缺。

 

而且,当前的竞争逻辑又发生了很大变化:过去虽然卷,但好歹是人与人的竞争,现在已经升级到人与机器的竞争。

 

去年,营销大概是地产人里面最失落的群体,因为传统的营销方式几乎都失效了,前年,行业还在炮轰中介渠道绑架开发商,但到了去年发现,能被绑架也是一种幸福,因为有些房企求绑架,中介都不理睬。

 

另一面,线上营销却如火如荼。

 

美的置业在业绩会上宣布,2021年,公司数字营销线上线下累计服务客户891万,自渠线上销售占比25%,整合全民经纪人25万,服务置业顾问1万,整合服务房源64万套。

 

旭辉的表现也不俗,2021年线上私域流量到访,次数超过4700万,线上销售超310个亿!未来旭辉希望数字化营销跟线上营销要提升占比到40%。

 

龙湖甚至已经开始在元宇宙卖房子。今年2月份,龙湖位于北京的新楼盘「京能龙湖熙上」与虹禹洲合作,将项目搬上元宇宙。

 


这只是营销端的表现而已。

 

在业绩会上,林中再次强调要加数字化转型,希望用数字化将旭辉所有的业务重新做一遍。

 

事实上,10强房企都在奋力推进投营销一体化,研发、生产、交付一体化,产供销存一体化,投融建管退一体化,资金投入产出一体化等,这些,都离不开数字化和科技的加持……

 

龙湖去年在科技上的投入约20亿元。陈序平表示,得益于这些科技的投入,转化为各种数字化的工具,我们才能够做到在规模快速发展的时候,员工数量始终保持稳定。

 

以物业管理为例,去年和前年开始,龙湖的人均效能得到大幅提升,人均管理面积2020年超过9300平米,人均创收35万,位列物业管理服务行业第一。

 

碧桂园服务执行董事、总裁李长江也在业绩会上表示,科技的投入,数字化建设让管理更精准,让数字更及时得到分享,实现工作及管理效率提高。举例,智能清洁机器人效率提升35%,就可以匀出近万人,去做更有价值的服务,比如家政服务。

 

……

 

凯文·凯利在《失控》中曾提到,人类历史上对自己的认知发生过四次唤醒,而第四次正是机器智能认知唤醒,我们正在迎来的生物与机器联姻的时代……

 

不少地产人不由慨叹:我战胜了所有竞争对手,却输给了时代。

 

机器取代了传统的基因进化,成为人类进化的新形式,不管你愿不愿意,它都在不断向前演进。

 

未来,地产人除了跟人打交道,还要掌握和数字员工协作的技能。IBM认为,未来属于「新领」。「新领」最典型的特征是具备与机器融合的能力——与数字员工协同工作,创造更大价值。


小结


业绩发布会上,有人问郁亮:未来,房地产会国进民退吗?郁亮的回答是:谁能够用新的发展方式谁就能进,按照原来传统的增长方式的就要退。

 

郁亮的回答,可谓振聋发聩。当前,旧秩序正在快速坍塌,但新秩序还没有建立。对长期主义者来说,正是可以大有作为之时,毕竟,今天的结果,是三五年甚至更早时候的选择;三五年甚至更远未来的结果,则由今天的选择决定。(作者:明源地产研究院主编、存量地产首席研究员 艾振强)


推荐关注
明源地产研究院
扫一扫,了解更多详情
明源地产研究院视频号
关注
八点地产学院
关注
明源不动产研究院
关注
狮范区
关注
工程一姐
关注
雕楼
关注
吴建斌财务课
观看
冯仑房企24讲
观看