「过去的大半年，中国地产行业经历从未有过的大变局。这大半年，我听得最多的一个字就是‘难’：销售难、融资难、回款难、应对做空难……」

这是旭辉控股董事局主席林中，在2021年年度业绩会上的开场白。

万科2021年财报「致股东」信的第一段，为此做了注解——2021年，对万科集团来说，是我们进入新发展阶段以来刻骨铭心的一年。这一年，尽管公司仍然保持经营稳健，但净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑，交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。

所以，2021年的年报季，对房地产行业来说，注定是魔幻的。但正因为此，让我们更清晰地看到了行业逻辑的巨变，很多过去人们习以为常的规则正在被打破、颠覆，等待重构。

黑铁时代，交卷越来越难

成绩拔尖的学生，考试时通常提前交卷，即便是差生，也会在时间截止时交卷，否则就会得零分。

发布年报，就是企业对公众提交经营水平的考卷。跟考试有截止时间一样，年报的公布也有截止日期。截止日到了没公布，投资者、评级机构、购房者……同样会给低分、零分，甚至负分。

当此行业风声鹤唳之时，「按时交卷」有多重要，上市房企比谁都清楚。但即便如此，延迟发年报还扎堆发生了——20多家房企宣布年报发布延期。

延期的理由五花八门——疫情影响了审计流程、流动性恶化导致审计复杂、公司临时换核数师了、主要财务人员离职……

如期发布的，也大量选择3月30、31日这两天发——今年，选择这个时段披露年报的上市房企，高达45家，是去年（23家）的2倍。

一房企品牌总告诉明源君：「这样可以分散市场的注意力，避免舆论的火力全部对准我们」。

增长可以掩盖大量问题，降速则会加速暴露问题。随着销售增速放缓，不少房企此前隐藏的问题快速浮出水面。这让审计机构也变得谨慎起来。据媒体报道，普华永道计划逐步退出与中国民营房地产开发商的审计业务。

从这个角度看，调控是针对行业方方面面的规范。

当审计师在审计报告上签字都是个新闻的时候，确实有太多的东西值得我们深思。考虑到预售的特征，所有上市房企的年报反映的基本是2年前的表现。这么一想，后背不禁有点发凉。

越是这样，越显出了一些房企的可贵。

国央企，或有国资背景的房企，基本都准时发布了年报。

它们确实有不少优势。比如，越秀地产董事长林昭远在业绩会上就直言：「钱不是问题，越秀地产不差钱，差的是好项目。」绿城中国管理层也表示：「绿城得益于中交集团支持，目前授信额度充足。」

去年，越秀地产的销售额同比上升32.8%，超额完成年度目标；绿城中国实现营业收入1002.4亿元，同比增长52.4%；毛利、净利等也有不同程度的增长。

港资上市房企，毋庸多言，不仅营收正向增长，而且毛利率、净利率维持高位，手握充足现金。前些年大众眼中的「不思进取」，成了今天的赢家。

龙湖、旭辉，则是内地民营房企的优秀代表，有意思的是，两家房企的业绩发布日期都比去年早了一天，跟「学霸」的身份很匹配。

探索新模式，已刻不容缓

2021年，太古地产营收158.91亿港元，同比增长19%，总利润78.39亿港元，同比增长42.37%，归母净利71.21亿港元，同比大增73.85%。

如此业绩，简直让人羡慕嫉妒恨。而且，太古地产主席白德利表示，计划未来十年投资超过1000亿港元，而其中，超过一半资金将投资于中国内地，在一线及新兴一线城市重点发展以零售为主导的综合发展项目。

如此业绩和乐观表态，跟太古地产「租售并举」的发展模式密不可分。

前不久，金融委会议再次提出，要探索房地产发展的新模式。这背后有新开发模式，新供给模式、新消费模式……新的供给模式，「租购并举」是重要方向之一。

2015年，住建部首次提出「租购并举」，至今已有7年。2015年，正是楼市新一轮大牛市的起点，是大干快上冲规模号角吹响的时刻，所以，在意的房企不多。

万科在2021年财报的致股东信中就坦言，如果只看经营收入和利润，这些业务（物流仓储、长租公寓和商业等）现在及将来都无法与房地产开发相提并论。起步阶段，它们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担……

但长期主义者，已然获得了回报。在龙湖集团业绩会上，CEO陈序平表示，2021年冠寓开业间数已经超过十万间，实现了盈利……

万科也集中秀了一把：国内最大的集中式公寓运营商，万纬物流位居国内冷链仓储规模第一，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营……

年报和业绩会上，谈论「第二曲线」、新赛道的房企，明显又多了起来。

比如，2021年，远洋集团购入的46个项目中，21个是非住宅开发项目（1包括物流项目及数据中心）。

对此，地产实战专家康红恩认为，这不是新发展模式的全部，对很多房企来说，真正要思考的新发展模式，是现有业务，商业模式、经营逻辑，以及企业文化和价值观的调整……

明源君对此表示赞同。因为做任何事情，都面临着条件的约束。林中就一针见血地指出，做持有商业，只有融资成本降到5%以内才有机会做……因为收租型的物业，回报率基本上只有5%到6%……

去年，旭辉的融资成本从上年的5.4%降到5%，2021年平均新增融资下降到4.5%，短期债务只占16%，而且，旭辉整个债务年限平均4.5年，债务结构优秀！

龙湖更加优秀，2021年，集团实现平均借贷成本4.14%，创历史新低，平均贷款年限6.38年……

商业也是旭辉重点发力的方向之一，所以，旭辉希望未来把融资成本降到4%以内，甚至三点几。

仅这一项条件，当前能达到的房企就不多。龙湖、旭辉、远洋（去年加权平均利率降低至4.96%，较2020年下降14个基点）等能干的事，你未必能干。

当然，话又说回来，这些房企的融资利率也不是一开始就低，龙湖20多年前就开始做重资产的商业，但一直很好地控制比例，这很关键。像有的房企，进入新赛道，一上来就扬言要与贝壳比肩，甚至要超越贝壳，最后一地鸡毛。

好在新发展模式并不止这些，房企可以选择适合自己的方向。但是，必须得选，毕竟走老路到不了新地方。

产品

必须回归到需求的原点

近两年，恒隆集团的致股东函，颇受关注。特别是今年，2万余字的长文，洋洋洒洒，涉及方方面面。

事实上，恒隆董事长陈启宗每年都会亲自撰写长篇致股东函。只不过，前些年内地房企高歌猛进，不太关注恒隆这种「佛系」房企。

恒隆的稳健，跟其模式紧密相关，但稳中有进，离不开高品质。

2020年以来，因为新冠疫情，国人不能出国买买买，国内的高端商场的生意，因此变得火爆，恒隆是其中重要的受益者之一。因为它走的就是高端路线。

比如，陈启宗提到，大连恒隆广场是一个纯购物商场，缺乏办公楼和高价住宅单位的协同效应，而且项目所在地区域没有其他时尚品牌。恒隆之所以敢拿，一是地价合理，二是发现大连市内的潜在竞争对手，没有一个能达到设计与建筑俱佳的。最终，大连恒隆广场吸引了大量顶级品牌的入驻……

恒隆的内地办公楼也表现优异，2021年全年租金增长了16%，撇除新开业的武汉恒隆广场办公楼，升幅为11%。每个项目都录得增长。租赁边际利润率和租出率皆保持稳定，或有所提高。

内地大量城市的写字楼严重过剩，为何恒隆能保持高租出率，收取较高的租金？答案还在于恒隆的产品「足够好」。在陈启宗眼里，内地很多所谓的甲级办公楼，在其他已发展经济体中充其量只是乙级。

所以，赚有钱个人和公司的钱，并不是那么容易的。

去年，开发商手上造好的房子，一年以上没卖掉的，有6亿平方米，这仅仅是一手房库存。

因此，总体上，我们已经不缺房子，缺的是好房子。

旭辉在业绩会上指出，进入稳定成长期后，行业的新三高是「高质量、高品质、高效益」。

产品力，业内一直在说，但说得多，做得还是太少，这两年，交付即维权，就是最好的佐证。或者做得还算多，但注重形式、外在的自嗨甚多。未来，产品的升级必须回归需求的原点。

旭辉提出的「透明工厂」，实景呈现，所见即所得；美的置业的「社区底盘」升级行动，根据社区内外7大客户流线及16个关键空间进行提升，真正关注交付之后业主生活的实际需要，都得到了市场的正向反馈。不仅销售额增长，均价也增长，交付率和客户满意度维持在高位。

未来，人必须与机器联姻

2020年的业绩发布会上，郁亮指出：近几年，万科遇到了两大短板，其中一个是人才。话音刚落，行业就迎来了减员潮。但郁亮的说法依然正确。因为，减的大部分都是开发板块的人员，资产运营等人才，仍然缺。

而且，当前的竞争逻辑又发生了很大变化：过去虽然卷，但好歹是人与人的竞争，现在已经升级到人与机器的竞争。

去年，营销大概是地产人里面最失落的群体，因为传统的营销方式几乎都失效了，前年，行业还在炮轰中介渠道绑架开发商，但到了去年发现，能被绑架也是一种幸福，因为有些房企求绑架，中介都不理睬。

另一面，线上营销却如火如荼。

美的置业在业绩会上宣布，2021年，公司数字营销线上线下累计服务客户891万，自渠线上销售占比25%，整合全民经纪人25万，服务置业顾问1万，整合服务房源64万套。

旭辉的表现也不俗，2021年线上私域流量到访，次数超过4700万，线上销售超310个亿！未来旭辉希望数字化营销跟线上营销要提升占比到40%。

龙湖甚至已经开始在元宇宙卖房子。今年2月份，龙湖位于北京的新楼盘「京能龙湖熙上」与虹禹洲合作，将项目搬上元宇宙。

这只是营销端的表现而已。

在业绩会上，林中再次强调要加数字化转型，希望用数字化将旭辉所有的业务重新做一遍。

事实上，10强房企都在奋力推进投营销一体化，研发、生产、交付一体化，产供销存一体化，投融建管退一体化，资金投入产出一体化等，这些，都离不开数字化和科技的加持……

龙湖去年在科技上的投入约20亿元。陈序平表示，得益于这些科技的投入，转化为各种数字化的工具，我们才能够做到在规模快速发展的时候，员工数量始终保持稳定。

以物业管理为例，去年和前年开始，龙湖的人均效能得到大幅提升，人均管理面积2020年超过9300平米，人均创收35万，位列物业管理服务行业第一。

碧桂园服务执行董事、总裁李长江也在业绩会上表示，科技的投入，数字化建设让管理更精准，让数字更及时得到分享，实现工作及管理效率提高。举例，智能清洁机器人效率提升35%，就可以匀出近万人，去做更有价值的服务，比如家政服务。

……

凯文·凯利在《失控》中曾提到，人类历史上对自己的认知发生过四次唤醒，而第四次正是机器智能认知唤醒，我们正在迎来的生物与机器联姻的时代……

不少地产人不由慨叹：我战胜了所有竞争对手，却输给了时代。

机器取代了传统的基因进化，成为人类进化的新形式，不管你愿不愿意，它都在不断向前演进。

未来，地产人除了跟人打交道，还要掌握和数字员工协作的技能。IBM认为，未来属于「新领」。「新领」最典型的特征是具备与机器融合的能力——与数字员工协同工作，创造更大价值。

小结

业绩发布会上，有人问郁亮：未来，房地产会国进民退吗？郁亮的回答是：谁能够用新的发展方式谁就能进，按照原来传统的增长方式的就要退。

郁亮的回答，可谓振聋发聩。当前，旧秩序正在快速坍塌，但新秩序还没有建立。对长期主义者来说，正是可以大有作为之时，毕竟，今天的结果，是三五年甚至更早时候的选择；三五年甚至更远未来的结果，则由今天的选择决定。（作者：明源地产研究院主编、存量地产首席研究员 艾振强）